kira sözleşmesinin haksız feshi sonucu oluşan yoksun kalınan kazanç ve kiralanana yapılan masraflar ile demirbaşların yıpranma payı hesaplaması uyuşmazlığında karar düzeltme talebi.

Kira sözleşmesinin haksız feshi sonucu oluşan yoksun kalınan kazanç ve kiralanana yapılan masraflar ile demirbaşların yıpranma payı hesaplaması uyuşmazlığında karar düzeltme talebi.

Özet: Davalı idarenin Devlet İhale Kanununa aykırılık gerekçesiyle on yıllık kira sözleşmesini süresinden önce feshetmesi üzerine kiracının uğradığı yoksun kazanç ve taşınmaza yaptığı faydalı/zaruri masraflar ile demirbaş bedellerinin tahsili talebine ilişkin uyuşmazlıkta, ilk derece mahkemesinin tazminat kararı, temyiz incelemesinde özellikle kiracının yaptığı demirbaş ve imalatlar için yıpranma payının hesaplanmaması nedeniyle bozulmuş, bu kalemlerin faturaları, nitelikleri ve kullanım süreleri göz önüne alınarak yıpranma payının hesaplanması ve sonucuna göre yeniden karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

3. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/7 E., ████████ K.

Mahkeme kararının taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece kararın bozulmasına dair verilen kararın davalı vekili tarafından düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 14.08.2009 tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme düzenlendiğini, davalının 31.01.2013 tarihli yazısı ile sözleşmenin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 64. maddesine aykırı olduğunu gerekçe göstererek feshettiğini ve müvekkilinin taşınmazı kullanmasını engellediğini, kira sözleşmesine duyulan güven sonucu müvekkilinin kiralanana yaptığı harcamaların 337.160,00 TL'yi bulduğunu ileri sürerek; öncelikle davalı tarafından yaratılan haksız ve hukuka aykırı muarazının giderilmesine, 31.01.2013 tarihinden başlamak üzere dava sonuçlanıncaya kadar belirlenecek yoksun kalınan kazanç için şimdilik 5.000,00 TL’nin tahsiline, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise haksız fesih nedeniyle 31.01.2013 tarihinden 10 yıllık sözleşme süresinin bitimine kadar belirlenen yoksun kalınan kazanç ve taşınmaza yapılan masraflar için şimdilik 5.000,00 TL’nin ticari avans faizi ile ödenmesine, ilgili malzemelerin müvekkiline iadesine karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile kiralanana yapılan masraflar 451.569,08 TL, yoksun kalınan kazanç için 27.722,10 TL’nin tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında düzenlenen 14.08.2009 tarihli sözleşmenin 10 yıl süreli olduğunu, hazırlanan soruşturma raporunda; idarenin 3 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için ilgili bakanlıktan izin alınması gerektiği halde izin almadığını, bu nedenle sözleşmenin 3 yılı aşan kısmının iptal edilmesi ve yeniden ihale yapılması gerektiğinin tespit edildiğini, bu rapor uyarınca dava konusu sözleşmenin feshedildiğini, harcamaların tamamen davacının kendi insiyatifi ile yapıldığını, sosyal tesislerde yapılacak işlerin kira sözleşmesinde belirtildiğini, davacının sözleşmede belirlenen işler dışındaki bakım ve onarım işlerinin yapılması konusunda Kurumdan izin almadığını, davacının belirttiği masrafların fahiş, sözleşme aykırı ve bir kısmının da kendisi tarafından yapılmayan masraflar olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 20.09.2018 tarihli kararıyla; 168.580,035 faydalı ve zaruri masraflar ile 20.791,57 TL yoksun kalınan kâr olmak üzere toplam 189.371,605 TL tazminat bedelinin tahliye tarihi olan 08.09.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 16.04.2019 tarihli ilamla; sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra taraflar arasında 14.08.2009 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin 17. maddesinde; kiracının yapmayı üstlendiği işlerin ve kira süresi sonunda alınan tüm demirbaşların mülkiyetinin kiraya verene kalacağının düzenlendiği, sözleşmenin 23. maddesinde ise kiralananın, herhangi bir nedenle boşaltılması halinde kiracının demirbaş olabilecek malzeme için yapmış olduğu masrafları geri isteme hakkının doğacağının kararlaştırıldığını, davacı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden kiralananı tahliye etmesi nedeniyle faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ile birlikte kiralananda kalan demirbaş eşyalar bedelini istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, 05.08.2010 tarihli "teslim-tesellüm tutanağı" başlıklı belgede, kiracı tarafından alınan demirbaş eşyaların ... Öğretmenevi ... Müdürlüğü tarafından teslim alındığının belirtildiği, kiracı tarafından alınan demirbaşlara ait faturalar ve bedelleri ile bunlar dışında yapılan diğer giderlerin açıkça gösterildiği, söz konusu tutanakta yer alan demirbaş eşyalar ve diğer masraflardan kiraya verenin sorumlu olacağı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 05.08.2010 tarihli tutanakta yer alan eşyalar ve giderler için yıpranma payı hesap edilmediği, özellikle demirbaş eşyalar yönünden, eşyaların kiracı tarafından kullanım süresi de gözetilerek ekonomik ömürlerinin doldurup doldurmadığı yönünde bir değerlendirme yapılmadığı, söz konusu tutanağa konu talep yönünden; faturalar, eşyaların nitelikleri, kullanma süresi gözetilerek yıpranma payının hesaplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, öte yandan, "tutanaktır" başlıklı, tarihsiz diğer bir belgede belirtilen yedi kalem imalatın kiracı tarafından yapıldığının tutanak altına alındığı, bu tutanakta yer alan imalatların kiracı tarafından yapıldığı sabit olup bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerlerinin tereddüde yer vermeyecek ve denetime elverişli şekilde tespit edilerek yıpranma durumları da gözetilerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, sadece fatura bedelleri esas alınarak eksik inceleme ile karar verilmesinin doğru olmadığı, ayrıca 05.08.2010 tarihli tutanak ile tarihsiz diğer tutanakta belirtilen imalatlar/eşyalar yönünden bazı kalemlerin benzer nitelikte olduğu, 05.08.2010 tarihli tutanağa esas alınan faturalar incelenerek mükerer talep olup olmadığı, bu eşyalar ve imalatların kiralananın farklı bölümlerinde mi bulunduğunun, kullanıldığının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, sözü edilen iki tutanakta belirtilenler dışında kalan eşyalar ve diğer imalatlar yönünden ise ispat yükünün davacıda olduğu gözetilerek, davalının savunmaları ve itirazları da göz önünde bulundurularak, tarafların tüm delillerinin değerlendirilmesi, davacı tarafından yapılan imalatların ve alınan eşyaların nelerden ibaret olduğunun tek tek belirlenmesi, bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri tereddüde yer vermeyecek şekilde tespit edilerek yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi, ayrıca davalı bir kısım demirbaş eşyaların kiracıya iade edildiğini beyan ettiğinden, davalının bu savunması üzerinde durularak, kiracıya iade edilen demirbaş eşyalar varsa bunların belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 25.02.2021 tarihli kararla; davanın kısmen kabulüne, 168.580,035 faydalı ve zaruri masraflar ile 20.791,57 TL yoksun kalınan kâr olmak üzere toplam 189.371,605 TL tazminat bedelinin tahliye tarihi olan 08.09.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

3. Dairece verilen 20.10.2021 tarihli ilamla; davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra Mahkemece; bozma kararına uyulduğu halde gereklerinin yerine getirilmediği, bozmaya uygun karar verilmediği, dosyada yer alan 05.08.2010 tarihli tutanak ile tarihsiz diğer tutanakta belirtilen imalatlar/eşyalar yönünden bazı kalemlerin benzer nitelikte olduğu, 05.08.2010 tarihli tutanağa esas alınan faturalar incelenerek mükerrer talep olup olmadığı, bu eşyalar ve imalatların kiralananın farklı bölümlerinde mi bulunduğu/kullanıldığı belirlenmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği hususunun açıkça belirtildiği, bu hususta bozma sonrasında alınan bilirkişi raporunda herhangi bir değerlendirme yapılmadığı gibi Mahkemece de bu yönde bir değerlendirme yapılmaksızın hüküm kurulmasının doğru görülmediği, 23.09.2014 tarihli tutanak ile bir kısım demirbaş eşyaların dava tarihi sonrasında davacı kiracıya teslim edildiğinin anlaşıldığı, buna göre Mahkemece; teslim edilen demirbaş eşyalardan, alacağa dahil edilenler varsa, bu demirbaşlara ilişkin değerin toplam alacak hesaplamasına dahil edilmemesi gerekirken, iade edilen demirbaşların keşif tarihi itibariyle hurdaya ayrıldığı gerekçesiyle, hesaplanan hurda değerlerinin toplam alacaktan düşülmesinin doğru olmadığı, Mahkemece 21.09.2018 tarihli kararda bilirkişi tarafından hesaplanan toplam 114.409,01 TL değerindeki harcamaların gıda malzemesi, temizlik malzemesi, haşere ilacı ve bunun gibi davacının verdiği hizmetin devamını sağlamak amacıyla işletmesi için yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerden olduğu, bir kısım harcamaların ise dava tarihinden sonra yapılmış harcamalara ilişkin olduğu gerekçesiyle hesaplamaya dahil edilmediği, hükmün davacı tarafından temyiz edilmemiş olması nedeniyle davalı lehine bu hesaplama açısından kazanılmış hak oluştuğu, buna rağmen Mahkemece, 114.409,01 TL için yeniden bir değerlendirme yapılarak davalı lehine oluşan kazanılmış hak da ihlâl edilmek suretiyle 109.767,61 TL'nin toplam alacağa dahil edilmesinin doğru görülmediği, Mahkemece; 21.09.2018 tarihinde verilen hüküm ile karara dayanak yapılan bilirkişi raporunda tespit edilen faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin 1/2 oranında takdiri indirim yapılmış olup bu hususun davacı tarafından temyiz sebebi yapılmadığı, bu hususta davalı lehine kazanılmış hak oluştuğu, buna göre belirlenecek olan faydalı ve zorunlu masraf değeri üzerinden 1/2 oranında indirim yapılması gerekirken davalı lehine oluşan kazanılmış hak ihlal edilerek hüküm kurulmasının doğru görülmediği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

4. Dairece karar düzeltme incelemesi sonucunda verilen 31.05.2022 tarihli ilamla; davacı tarafın sair karar düzeltme itirazlarının reddine karar verildikten sonra, 21.10.2021 tarihli bozma ilamında; 21.09.2018 tarihinde verilen hüküm ile karara dayanak yapılan bilirkişi raporunda tespit edilen faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin 1/2 oranında takdiri indirim yapılmış olması nedeniyle davalı lehine kazanılmış hak oluştuğu, buna göre belirlenecek olan faydalı ve zorunlu masraf değeri üzerinden 1/2 oranında indirim yapılması gerektiği belirtilmiş ise de; Mahkemece verilen 21.09.2018 tarihli kararda; davacının kiralananı tahliye tarihine kadar fiilen işletmiş olması ve eşyanın doğasından dolayı kiralanana yapılan harcama konusu eşyaların kullanım sonucunda oluşan yıpranma payları da bir bütün olarak dikkate alınarak yapılan masraflarda hakkaniyet ilkesi gereği 1/2 oranında indirim yapıldığı belirtildiği, söz konusu hakkaniyet indiriminin kiracı tarafından yapılan imalatlar için yıpranma payı gözetilerek yapıldığı, 21.09.2018 tarihli kararın bozulmasına ilişkin (1) numaralı ilamda, hem demirbaş eşyalar yönünden hem de zorunlu ve faydalı imalatlar yönünden, eşyaların ekonomik ömürlerinin doldurup doldurmadığı yönünde bir değerlendirme yapılması, nitelikleri, kullanma süresi gözetilerek yıpranma payının hesaplanması ve alacaktan düşülmesi gerektiğinin belirtildiği, bu durumda, eşyalar/imalatlardan ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle yıpranma payı düşüldüğü halde ayrıca belirlenen alacaktan 1/2 oranında hakkaniyet indirimi yapılmasının mükererr olarak yıpranma payı düşülmesi sonucunu doğuracağı, önceki kararda, 1/2 oranında takdiri indirim yapılmış olması nedeniyle davalı lehine kazanılmış hak oluştuğu sabit ise de, bundan anlaşılması gerekenin; kiracı tarafından yapılan ve davalıdan tahsili gereken imalatlar/eşyalar bedelinden 1/2 oranın altında kalmamak koşuluyla yıpranma payı düşülmesi gerektiği olduğu halde bozma ilamında bu hususun açıkça yer almadığının yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığı gerekçesiyle, davacının bu yöndeki karar düzeltme isteminin kabulü ile açıklanan gerekçenin de eklenmesi suretiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

5. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda ek bilirkişi raporu alındığı, davalı lehine kazanılmış hak oluştuğundan önceki bilirkişi raporunda 114.409,01 TL, ek raporunda 109.767,61 TL olarak tespit edilen bedelin hesaplamaya dahil edilmediği, 23.09.2014 tarihli tutanak ile kiracıya teslim edilen demirbaş eşyaların bedelinin düşüldüğü, bilirkişi ek raporunda belirtilen toplam 144.699,43 TL alacak yönünden davalının kazanılmış usuli hakkı dikkate alınarak 1/2 oranında indirim yapıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 72.349,72 TL’nin 08.09.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

Dairenin 30.09.2025 tarihli ilamıyla, davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazları reddedilerek, uyulan bozma ilamına aykırı olarak, davalıdan bedelinin tahsili gerektiği tespit edilen imalatlar ve eşyaların yıpranma payı düşülerek hesaplanan bedelden ayrıca 1/2 oranında indirim yapılarak mükerrer şekilde yıpranma payı düşülmesinin doğru olmadığı, ayrıca davacının kâr kaybı talebine ilişkin olarak hüküm fıkrasında bir karar verilmemiş olmasının da doğru olmadığından bahisle, kararın bozulmasına karar verilmiş, karara karşı, süresi içinde davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

VI. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Sebepleri

Davalı vekili; kira sözleşmenin feshinin haklı nedene dayalı olması nedeniyle davacının tazminat talep etmesinin mümkün olmadığını sunulan faturaların kiralanana yapılan masraflarla bir ilgisinin bulunmadığını, sunulan faturaların kiralanana yapılan işlere ilişkin olduğunun ispatlanması gerektiğini, davacının kiralananı 5 yıl boyunca kullandığını, bu husus göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerektiğini, yıpranma paylarının çok düşük belirlendiğini, ticari faize hükmedilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek; ilamın düzeltilmesini istemiştir.

B. Gerekçe ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, haksız fesih nedeniyle kâr kaybı ve kiralanan yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.

Karar düzeltme yoluyla incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile bozma kararında belirtilen açıklanan ilkeler ve gerekçelere göre, davacı vekilinin karar düzeltme taleplerinin reddine karar verilmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin karar düzeltme taleplerinin REDDİNE,

Aşağıda yazılı para cezasının karar düzeltme isteyene yükletilmesine,

05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.