Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz devrini öngören protokolün şekil eksikliği ile tüm maliklerce imzalanmaması nedeniyle geçersizliği, imalat bedelinin vekâletsiz iş görme ilkeleri uyarınca talep edilebilirliği hakkında içtihat.
Özet: Yüklenici davacı, arsa sahibi davalı ile imzalanan ancak şekil ve tüm maliklerin katılımı eksikliği nedeniyle geçersiz kabul edilen protokole dayanarak, tamamladığı inşaat işleri karşılığı cezai şart ve imalat bedellerini talep etmiş; Yargıtayın, geçersiz sözleşme nedeniyle vekaletsiz iş görme ilkeleri uyarınca, davalı tarafından kabul edilen ve davacı tarafından teslimi ispatlanan imalatların yapıldığı tarihteki piyasa rayiç bedelinin arsa sahibinin hissesi oranında ödenmesi gerektiği yönündeki bozma kararı üzerine, ilk derece mahkemesi davacının kısmi imalat bedeli alacağını kabul etmiş, davacı ise bilirkişi raporlarındaki çelişkilerin giderilmemesi ve edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmesi durumunda şekil eksikliğinin ileri sürülemeyeceği iddialarıyla kararı temyiz etmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : █████████ E., ████████ K. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, taraflar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü : I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı yüklenici tarafından taahhüt edildiği şekilde tamamlanmaması üzerine davalı ile dava dışı yüklenici ve müvekkili arasında 27.03.2014 tarihli protokol imzalandığını, müvekkilinin protokol gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, ancak genel iskân aşamasına gelinmesine rağmen müvekkiline verilmesi kararlaştırılan vekalet ve muvafakatlerin verilmediğini ve bir taşınmazın devrinin yapılmadığını ileri sürerek, sözleşmeye aykırılık dolayısıyla 100.000,00 TL cezai şart ve şimdilik 10.000,00 TL alacağın tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 630.000,00 TL’ye çıkarmıştır. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; söz konusu protokolde diğer arsa maliki ...’in imzasının bulunmadığı gibi adi yazılı şekilde yapılan protokolün davalı tarafından müzayaka altında imzalandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin 01.10.2019 tarihli kararı ile davacının 27.03.2014 tarihli protokol kapsamında söz konusu inşaattaki imalatlarının toplam değerinin 459.274,20 TL olduğu, söz konusu protokolün resmi şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm tarafları, özellikle diğer tapu maliklerinin imzası olmaması nedeniyle, onlar yönünden geçersiz olduğu, bu sebeple sözleşmenin içeriği de gözetilerek, davacı tarafın ancak yaptığı imalatlar bedelini talep edebileceği, cezai şarta ilişkin hükmün uygulanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin 01.10.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 30.06.2021 tarihli kararı ile istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 30.06.2021 tarihli kararının süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının yerinde görülmediği, davaya konu 27.03.2014 tarihli protokol ile taşınmaz devri öngörülmüş olup, taşınmaz devrini içeren sözleşme resmi şekilde yapılmadığından ve tüm arsa malikleri taraf olarak yer almadığından geçersiz olduğu, sözleşme geçersiz olduğundan yüklenicinin, davalı tarafından kabul edilmiş ve kullanılmakta olan imalatların bedelini TBK’nın 526 vd. maddeleri uyarınca vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yapıldıkları tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre talep edebileceği, bu durumda mahkemece, davacının hırsızlık ve atıl kalma nedeniyle çalınan ve yıpranan imalatları arsa malikine teslim edip etmediğinin tespiti ile teslim edilmemişse bu kalemleri isteyemeyeceğinin dikkate alınması, teslim ettiğini ispat ettiği işler ve diğer imalatların ise imalatların yapıldığı yıl piyasa rayiçlerine göre bedeli belirlenerek davalı arsa malikinin hissesi oranında sorumlu tutulmasına karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki protokol gereği taşınmaz bulunan mülkiyetin nakli sözleşmesinin resmi biçimde yapılmaması ve tüm maliklerin katılımıyla yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, sözleşmenin geçersiz olmasından dolayı yüklenicinin, davalı tarafça kabul edilen imalat bedellerini yapıldıkları tarihteki mahalli piyasa rayiç bedeline göre talep edebileceği, davacı tarafça hırsızlık ve atıl kalma nedeniyle çalınan ve yıpranan imalatları arsa sahibine teslim ettiğinin ispatlanamadığı, bozma ilamı sonrasında alınan bilirkişi raporlarına göre davacının işin yapıldığı tarih olan 27.06.2014 tarihi itibariyle belirlenen 443.700,47 TL’den davalının 1/2 hissesine düşen bedeli talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 221.850,24 TL alacağın yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir. VI. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;a.Müvekkilinin yükümlülüğünü yerine getirdiğini, bozma ilamı öncesinde alınan raporlarla bozma ilamı sonrasında alınan raporlar arasındaki çelişki giderilmeden karar verildiğini,b. Edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülemeyeceğini,c.Belediyenin cevabı yazısında göre ön onayı alınan tadilat projesiyle uygunsuzlukların giderildiğinin bu projeye ruhsat alındığından genel iskâna engel teşkil etmediğinin belirtildiğini,d.Eksik iş oranının %5 (genel iskân alınmamasından dolayı) inşaat seviyesinin %95 olduğunu, genel iskân alınmamış olması nedeniyle protokol çerçevesinde bir adet tapuyu yüklenicinin hak ettiğini, protokolde belirtilen eksik işlerin tamamlandığını ve bir adet tapuyu hak ettiğinin dosyadaki raporlarla tespit edildiğini,e. Protokolün geçersiz olduğunu kabul etmemekle birlikte geçersiz olduğu yönünde karar verilecekse bile davalının raporlarda tespit edilen, müvekkilinin inşaatta yaptığı işlerin bedelinin tamamından sorumlu olduğunu,f. Gerekçeli kararda her ne kadar yasal faize hükmedilmiş ise de bu davada reeskont avans faizi hükmedilmesi gerekmekte olup, fazlaya ilişkin haklarını saklı tuttuklarını beyan etmektedir.2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde;a.Bozma öncesi alınan raporda A blokta dava tarihi itibariyle yapılan iş bedeli olarak 59.885,00 TL bulunurken bozma sonrasında alınan raporda bu bedelin 90.000,00 TL'ye çıktığını, ek raporda bu konuda açıklama yapılmadığını, yine bozma öncesi sundukları raporda eksik ayıplı ve hırsızlık ile atıl kalma sebebiyle hasar gören işlerin tek tek tespit edildiği ancak yeni raporda bu ayrıntılı tespitleri karşılayamadıklarını,b. Hırsızlık ve atıl kalma sebebiyle zarar gören iş kalemlerinin tespitinin gerçekle bağdaşmadığını, bu rakamları kabul etmediklerini, bilirkişi hesaplarında eksik ve hatalı husular olduğunu, raporlarda çelişkiler olduğunu,c.İnşaatın müvekkiline teslim edilmediği kabul edilmesine rağmen hırsızlık, atıl kalma ve ayıp işler nedeniyle hesaplanan miktarların alacaktan düşülmediğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, eser sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2.Eser sözleşmelerinde, TBK'nın 483. maddesi gereğince eserin iş sahibine teslimine kadar meydana gelen hasarlardan yüklenici, teslimden sonra iş sahibi sorumludur.3. Mahkemece, davacının hırsızlık ve atıl kalma nedeniyle çalınan ve yıpranan imalatları arsa sahibine teslim ettiğinin ispatlanamadığı kabul edilmiş ise de bilirkişi raporunda bu kalemlere yönelik yapılan hesaplama davacının yaptığı iş bedelinden mahsup edilmeden karar verilmiştir. Dosya kapsamındaki polis tutanağı ve davacının teslim olgusunun hırsızlıktan önce olduğunu ispatlayamamış olduğu dikkate alındığında, bozma ilamında belirtildiği üzere davacının hırsızlık ve atıl kalma nedeniyle çalınan ve yıpranan imalatları isteyemeyeceği açıktır.Bu durumda mahkemece, yapılan imalâtlarda hırsızlık ve atıl kalma nedeniyle çalınan ve yıpranan imalâtlarının davalı hissesine düşen kısmının mahsubu ile davacının yaptığı iş bedeline hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.VII. KARARAçıklanan sebeple;1. Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,2.Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının (2) ve (3) nolu bentte açıklanan nedenlerle kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan harçların istek hâlinde taraflara iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,16.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.