Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Aykırı Olarak Üçüncü Kişiye Devredilen ve İpotek Altındaki Taşınmazların Tapu İptali ve Tescili Davası.
Özet: Davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsalarını devrettiği davalı şirket tarafından inşa edilen bağımsız bölümlerin sözleşmeye aykırı olarak üçüncü bir şahsa devredilmesi ve banka ipoteğine konu olması nedeniyle tapu iptali ile kendi adına tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, davalı şirketin taahhütlerini yerine getirmediğini ve muvazaalı bir devir yaptığını saptayarak davacının talebini kabul etmiştir.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 5. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve dahili davalı .... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı şirket arasında 24.03.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 31.03.2014 tarihli noter taahhüdünün düzenlendiğini bu kapsamda müvekkilinin adına kayıtlı Sakarya İli, ... İlçesi, 470 ada, 1,2,3,4,5,7 ve 8 no.lu parselleri davalı şirkete devrettiğini, bu devir işleminden sonra davalı şirketin taşınmazları ... Bankası A.Ş. lehine ipotek ettiğini, davalı şirketin devraldığı parselleri birleştirmesi sonucu 6, 11... no.lu yeni parsellerin oluştuğunu, davalı şirketin müvekkiline verdiği taahhüdünü 11 no.lu parselde, G blok, zemin kat, 1 ve 2 bağımsız bölüm no.lu dükkan ve 1. kat, 3 ve 4 bağımsız bölüm no.lu meskenler olarak inşa ederek tamamladığını, taşınmazların müvekkili tarafından kullanıldığını, ancak müvekkilinin tüm ısrarlarına rağmen davalı şirketin dava konusu taşınmazları müvekkiline değil diğer davalı ...'ya devrettiğini, devrin haricen öğrenildiğini, yapılan devir işleminin muvazaalı olup gerçek devir olmadığını, davalı şirketin kredilerini zamanında ödemediğinden dava konusu taşınmazlar hakkında ... Bankası A.Ş. tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçildiğini, müvekkilinin taşınmazları sözleşmeye güvenerek davalı şirkete devrettiğini, ancak davalı şirketin yüklenmiş olduğu edimi yerine getirmediğini, bu nedenle Sakarya İli, ... İlçesi, 470 ada, 11 no.lu parsel, G blok 1, 2, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1-Davalılar ... ve .... Ticaret Ltd. Şti. tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.2-Dahili davalı ..... vekili cevap dilekçesinde; davalı şirket ile kredi sözleşmesi akdedildiğini, kredilerin teminatı olarak da davaya konu taşınmazların davacı adına kayıtlı iken 31.03.2014 tarihinde davalı ... Firması'na devredilen "Sakarya İli, ... İlçesi, ... Mah., 470 ada, 1,2,3,4,5,7,8 parsel sayılı" taşınmazlar üzerine dahili davalı banka lehine 31.03.2014 tarihinde 2.000.000,00 TL limitli ipotek tesis edildiğini, parsel birleştirme işlemi ile birlikte 11 no.lu parsel oluştuğunu, 29.05.2015 tarihli resmi senetle ipotek limitinin 3.500.000,00 TL'ye çıkarıldığını, bu parsel üzerine bağımsız bölümler inşa edildiğini ve banka lehine ipoteklerin yeni inşa edilen 1,2,3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlere aktarıldığını, davalı ... Firması'nın kredi sözleşmesinden ... yükümlülüklerini yerine getirememesi neticesinde borçlu firma ve taşınmazların yeni maliki ... hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatıldığını, dava açıldıktan sonra diğer kişilerin davaya dahil edilerek davalı sıfatını kazanmasının mümkün olmadığını, bu nedenle davalı bankanın davaya dahil edilerek lehine ipotekle ilgili hüküm kurulmasının mümkün olmadığını, ipoteğin fekki talep edildiğinden harcın ipotek bedeli üzerinden tamamlatılması aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, ipoteğin taşınmazların devri sırasında tesis edildiğini bu nedenle ipotekten haberdar olan davacının kötüniyetli olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, geçerlilik şartlarını taşımadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.3-Dahili davalı ... Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazlara Sakarya 6. Asliye Hukuk Mahkemesi ████████ Esas sayılı dosyası ile ihtiyati haciz konulduğunu, ancak dosyanın karara çıktığını ve kararla birlikte ihtiyati hacizlerin kaldırıldığını, kararın henüz kesinleşmediğini, davayı açmaya sebebiyet vermediklerinden davanın kabulü durumunda yargılama giderleri ve vekalet ücretinden muaf tutulmalarına karar verilmesini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince dava konusu taşınmazların inşa edilerek tapularının davacıya devrinin gerektiği, davalı şirket tarafından yapıların inşa edildiği, tanık beyanına göre taşınmazları davacının kullandığı, ancak tapularının davalı şirket tarafından sözleşmeye aykırı olarak diğer davalı ...'ya devredildiği, alınan bilirkişi raporunda da davalı şirketin taşınmazları taahhüde aykırı şekilde ...'ya devrettiğinin tespit edildiği, bunlara ek olarak davalı şirket temsilcisinin davayı kabul ederek tapuları davacıya devretmek istediklerini beyan etmiş olması nedeniyle davalı ... adına kayıtlı olan Sakarya İli, ... İlçesi, ... Köyü, 470 ada, 11 parselde kayıtlı G blok, zemin kat, 1 ve 2 numaralı bağımsız bölüm ile 1. kat, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar vermek gerektiği, ipoteğin fekki talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise; davacıya ait taşınmazların davalı şirkete devrinden sonra 31.03.2014 tarihinde davalı şirket tarafından taşınmazların ipotek ettirildiği, davalı ..... tarafından taşınmazlar üzerine ipotek konulduğu esnada taşınmazlar üzerinde herhangi bir şerh, beyan veya tedbir bulunmadığı, aynı şekilde taraflar arasında yapılan sözleşmeye ilişkin bir kayıt bulunmadığı, bankanın bu sözleşmeden haberdar olmasının mümkün olmadığı, ipotek lehtarı bankanın ipoteğin tesis edilmesinde kötüniyetli olduğunun ispatlanamamış olması, tapuya güven ilkesi gereğince ipoteğin usulüne uygun olarak konulduğu değerlendirildiğinde, bankanın iyiniyetinin korunması gerektiği açık olduğundan ipoteğin fekki talebinin reddine karar vermek gerektiği gerekçeleriyle tapu iptali ve tescil talebi yönünden açılan davanın kabulü ile ipoteğin fekki talebi yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve dahili davalı ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan, tedbire ilişkin istinaf talebinin usulden reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1-Davacı vekili temyiz dilekçesinde, dahili davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, dava dilekçesinde dahili davalılara karşı açılmış bir dava olmadığını, mahkeme ara kararları gereği dahili davalıları davaya dahil etmek zorunda kaldığını beyan etmektedir. 2-Dahili davalı ... vekili temyizinde, İlk Derece Mahkemesince banka lehine olmak üzere ipoteğin fekki yönünden açılan davanın reddine karar verildiğini, ihtiyati tedbirlerin kaldırılması talebine ilişkin karar verilmediğini, ihtiyati tedbirin gelinen aşamada kaldırılması gerektiğini, yalnızca ... Bankası lehine olan 3.500.000,00 TL ipotek limiti üzerinden diğer dahili davalı banka ile birlikte müşterek vekalet ücretine hükmedilmesinin haksız ve hatalı olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan takyidatlardan ari tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.1.Davacı vekilinin temyiz talebinin incelenmesinde; tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre karar usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. 2. Dahili davalı .... vekilinin temyiz talebinin incelenmesinde ise; İlk Derece Mahkemesince, dahili davalı ...'ye ait ipoteğin fekki talebi yönünden davanın reddine karar verildiğinden, red edilen ipotek bedeli üzerinden hesaplanan nispi vekalet ücretinin, davacıdan alınarak, ipotek alacaklısı ... Bankası A.Ş'ye verilmesine karar verilmesi gerekmesine rağmen, davacıdan alınarak, müştereken ve müteselsilen dahili davalılar . ... ve ... Bankası A.Ş'ye verilmesi doğru olmayıp bu husus bozmayı gerektirir.Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. maddesi hükmü uyarınca Bölge Adliye mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,2. Dahili davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,3.İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının (6) numaralı bendinde yer alan “Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre (red edilen:3.500.000,00 TL kısım) üzerinden hesaplanan 424.000,00 TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak müştereken ve müteselsilen davalılar Türkiye Finansbank ve Türkiye İş Bankası A.Ş'ye verilmesine, ” ibaresinin çıkartılarak yerine “Dahili davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre (red edilen:3.500.000,00 TL kısım) üzerinden hesaplanan 424.000,00 TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak dahili davalı ...'ye verilmesine, ” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,İstek halinde peşin alınan harcının talep halinde ilgililere iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.