arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde vaziyet planı değişikliğinden kaynaklanan dairelerin değer farkı, eksik imalat ve kira kaybı tazminatı uyuşmazlığı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde vaziyet planı değişikliğinden kaynaklanan dairelerin değer farkı, eksik imalat ve kira kaybı tazminatı uyuşmazlığı.

Özet: Davacılar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendilerine vaat edilen değerli dairelerin vaziyet planı değişikliğiyle davalı kooperatif üyelerine devredilip, yerine düşük değerli daireler verilmesi ve iskan sorunları nedeniyle teslim alınamayan dairelerden kaynaklı 16 yıllık kira kaybı ile değer farkı ve eksik imalat bedellerinin tazminini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, davalıların vaziyet planı değişikliği ve dairelerin iskanının alınmamış olması nedeniyle oluşan değer farkı, eksik imalat bedeli ve kira kaybı taleplerini kısmen haklı bularak tazminata hükmetmiş, ancak yıpranma payı talebini reddetmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Niğde 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ███████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davacılar vekilinin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı ... arasında davacıya ait taşınmazlar üzerine bina yapımına ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, vaziyet planında ön cephede ve yol köşesinde bulunan C1 blok, 9, 12... numaralı daireler ile C3 blok, 13 numaralı dairenin 1/3 hissenin davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, davalı kooperatifin daha sonra vaziyet planını değiştirerek C1 bloku C3, C3 bloku da C1 yaptığını, davacıya bu değişiklik doğrultusunda tapuda C3 blok, 9, 12... numaralı daire ile C1 blok, 13 numaralı dairenin 1/3 hissesinin devredilmesi gerekirken, davalı kooperatifin bu dairleri kuraya sokarak üyeleri adına tescil ettirdiğini, davacıya ise arka cephede değeri daha düşük olan C1 blok, 9, 12... numaralı daire ile C1 blok, 13 numaralı dairenin 1/3 hissesinin devredildiğini, davalıların hasız ve hukuka aykırı bu davranışı karşısında davacı adına tescil edilen dairelerin davacı tarafından teslim alınmadığını ve dava açıldığını, bu süreçte dairelerin 16 yıldır boş kaldığını ve bakımsız bir hale geldiklerini, açılan davalar sonucunda davacının davalılardan tazminat talep etme hakkının saklı olduğuna karar verildiğini, davalıların haksız ve hukuka aykırı davranışı nedeniyle dairelerini kullanamamaktan kaynaklı kira kaybı ile dairelerin yıpranma bedelinin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik 100.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, vaziyet planı değişikliğinin söz konusu olmadığını, varsa bile haberdar olmadığını, davacı ile 09.04.1993 tarihinde yaptıkları sözleşme ile kooperatiften olan haklarını davacıya devrettiğini, davalı kooperatifin de davacıya dairelerini verdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, kira alacaklarının beş yıllılk zamanaşımı süresine tabi olduğunu, davalı kooperatif ile davacı arasında sözleşme ilişkisi olmadığından davalı kooperatife husumet yöneltilemeyeceğini, davalı kooperatif tarafından Belediye'den istenen vaziyet planında bloklar üzerinde C, C ve C şeklinde yazılı olduğunu, davalı kooperatifin de blokları C1, C2, C3 şeklinde numarlandırarak kura çekimini yaptığını, davacının sonradan sunduğu vaziyet planının iddialarını ispatlamaya yeterli olmadığını, C1 blok, 13 numaralı dairenin davacı tarafından kiraya verildiğini, davacının diğer daireleri kullanma imkânın olduğunu, ancak kendisinin kullanmadığını, davacının ancak blok farkından kaynaklı davalı ...'den tazminat talep edebileceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların vaziyet planında değişim yapması nedeniyle davacıya ... ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan dairelerin teslim edilmediği, bu nedenle davacının daireler arasındaki değer farkını talep edebileceği, davacıya tapuda devredilen C3 blok 13 ve C1 blok 9 numaralı daireler ile C1 13 blok ve C3 blok 9 numaralı daireler arasında herhangi bir değer farkı olmadığı ancak davacıya tapu da tescil edilen C1 blok, 12... numaralı dairelerin, C3 blok, 12... numaralı dairelerden 7.000,00 TL daha düşük değerde oldukları ve davacının bu yönden 14.000,00 TL zararı olduğu, dairelerde mutfak dolaplarının ve mutfak tezgahının bulunmadığı, her bir daire için 1.600,00 TL olmak üzere toplam 6.933,33 TL eksik imalat bedelinin davacıya ödenmesi gerektiği ancak dairelerin teslim alınmış ya da alınmamış olmasının yıpranma payını değiştirmeyeceği yani her durumda yıllar itibariyle dairelerin yıpranmaya uğrayacağı bu nedenle davacının yıpranma payı talebinin yerinde olmadığı, kira tazminat talebi yönünden dairelerin sözleşmede kararlaştırıldığı üzere iskânı alınmış şekilde usulüne uygun olarak teslimi yapılmadığından davacının kira tazminatını talep edebileceği ve kira tazminatı alacağının zamanaşımına uğramadığı, keşif mahallinde yapılan gözlem ve tanık beyanıyla C3 blok 13 numaralı bağımsız bölümün davacı tarafından teslim alınarak kiraya verildiği tespit edildiğinden davacının C1 blok, 9, 12... numaralı bağımsız bölümler yönünden teslim tarihi 21.06.2002 tarihinden dava tarihi olan 02.07.2013 tarihine toplam 64.478,00 TL kira tazminatına hak kazandığı, davalının tazminat alacağından davalı ...'in sorumlu olduğu, davalı kooperatif ile davacı arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığından davalı kooperatife husumet yöneltilmeyeceği, davalının davadan önce temerrüde düşürülmediği ve alacağın da ticari olmadığı gerekçesiyle toplam 85.411,30 TL tazminat alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsiline, davalı kooperatif yönünden davanın husumetten reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesindeki açıklamalar kısmı ile talep sonucu arasında çelişki olduğunu, faiz başlangıç tarihi konusunda yeterli açıklık olmadığını, kısmi dava açıldığından bu çelişki giderilmeden karar verilmesinin doğru olmadığını, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 23.07.2010 tarihli, █████████ E., █████████ K. sayılı ilamıyla kooperatifin de haksız fiil hükümlerine göre sorumlu olduğu pasif husumet dolayısıyla ret karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilmesine rağmen davalı kooperatif yönünden husumet yokluğundan ret karar verilmesinin doğru olmadığını, her iki davalının müteselsilen sorumlu olduğunu, kira başlangıç tarihi olarak dairelerin anahtar teslimi olarak teslim edildiği kura tarihi olan 26.07.1992 tarihinin esas alınması gerekirken, 21.06.2002 tarihinin esas alınmasının doğru olmadığını, kira bedeli yönünden 16.10.2015 tarihli bilirkişi raporunda, 3 daire için kira bedeli 109.905,96 TL olarak, 08.05.2018 tarihli bilirkişi raporunda ise 64.478,00 TL olarak hesaplanmış olup, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden karar verildiğini, davalıların 26.07.1997 tarihinde temerrüte düşmeleri nedeniyle bu tarihten itibaren faiz uygulanması gerekirken, dava tarihinden itibaren ve reeskont faizi yerine de yasal faiz uygulanmasının doğru olmadığını, C3 blok, 13 numaralı daire için kira tazminatına hükmedilmemesinin doğru olmadığını, bu dairenin kirasının davalı ... tarafından alındığını, dairelerdeki eksikliğin sadece mutfak dolabı ve tezgahı olmadığını, başka eksikliklerin de bulunduğunu, bu husustaki itirazlarının mahkemece değerlendirmeye alınmadığını, dairelerin içlerinin davacılar tarafından yaptırıldığını, üç dairenin tadilat bedelinin yaklaşık 1.000.000,00 TL civarında olduğunu, yıpranma payına hükmedilmemesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının C3 blok, 13 numaralı daireyi teslim almakla diğer daireleri de kabul etmiş olduğunu, bu daireyi telim alıp kiraya veren davacının diğer daireleri de teslim alıp kiraya verebileceğini, C1 ve C3 blokdaki diarelerin iskân ruhsatının alındığını, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

1.Davalı ... vekilinin temyiz istemi yönünden;

Miktar veya değeri temyiz kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması halinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfı ile aynı Kanun'un 352/1-b. maddesi hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Dosya içeriğine göre hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam miktar 85.411,30 TL olup, Adana Bölge Adliye Mahkemesi'nin karar tarihi olan 11.07.2024 tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL'nin altında kaldığından kesindir.

2.Davacılar vekilinin temyiz istemi yönünden;

2a. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2b. Davacı tarafından daha önce davalılar aleyhine açılan ve Niğde 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E. sayılı dosyasında görülen tapu iptal tescil davasında davalı kooperatif yönünden verilen husumet yokluğundan ret kararının bozulduğu Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 23.07.2010 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı ilamında, davalı alt yüklenici kooperatifin orijinal vaziyet planında tahrifat yaparak blokların C3, C2, C1 şeklinde olan sıralamasını C1, C2, C3 şeklinde değiştirdiği ve tapuda kat irtifakının değiştirilmiş vaziyet planı esas alınarak kurulduğu, değiştirilmiş vaziyet planına göre davacıya C1 blok, 13 no.lu dairenin 1/3 payı ile C3 blok, 9, 12... no.lu dairelerin verilmesi gerekirken C1 blok, 9, 12... no.lu dairelerle C3 blok, 13 no.lu dairenin 1/3 payının verildiği, davalı alt yüklenici kooperatif, orijinal vaziyet planında tahrifat yaparak akidi olan yüklenici ...'e, dolayısıyla yüklenicinin halefi olan davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümleri tek taraflı değiştiremeyeceğinden davalı kooperatifin yolsuz tescille oluşan dava konusu bağımsız bölümlere hak kazandığından söz edilemeyeceği, orijinal vaziyet planında tahrifat yapılmasının haksız fiil oluşturduğu, hak kaybına uğrayan davacının, haksız menfaat elde eden davalı kooperatife karşı dava açabileceği'' kabul edilmekle bozma ilamında doğru bir şekilde tespit edildiği üzere davalı kooperatifin vaziyet planında değişiklik yapması haksız bir fiil olup, davalı kooperatifin davacıya karşı haksız fiil hükümlerine göre sorumlu olduğunun kabulü ile dava konusu taleplerin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken husumetten ret kararı verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş davalı kooperatif yönünden, davacı tarafından usulüne uygun olarak yapılmış bir ıslah da olmadığından açıklama dilekçesi ile eklenen talepler dikkate alınmaksızın dava dilekçesinde istenen talepler yönünden davalı kooperatifin de sorumlu olduğu kabul edilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi olduğundan kararın bu yönde bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

1.Davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinin kararın davalı yönünden miktar itibariyle kesin olması nedeniyle REDDİNE,

2.(2.a) numaralı bentte açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

3.(2.b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz isteminin kabulüne,

4.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

5.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.