arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin imar değişikliği kaynaklı imkansızlık iddiasının reddi ve kendi eylemiyle edimini ifa etmemesi nedeniyle oluşan tazminat talebi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin imar değişikliği kaynaklı imkansızlık iddiasının reddi ve kendi eylemiyle edimini ifa etmemesi nedeniyle oluşan tazminat talebi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenicinin imar değişikliği kaynaklı hukuki imkansızlık iddiasıyla edimlerini yerine getirmediğini öne süren arsa sahipleri, uğradıkları kar kaybı ve zararın tazminini talep etmiş; yüklenici ise kendi kusurunun bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesi, imar değişikliğinden vazgeçerek hukuki imkansızlığa kendi eylemiyle sebep olan yükleniciyi sorumlu bularak arsa sahiplerinin 633.500,00 TL tazminat talebini kabul etmiş olup, bu karar yüklenici tarafından istinaf ve temyiz edilmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kastamonu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ███████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı, davalı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca duruşma isteğinin miktardan reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.04.2017 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre ruhsatın sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içerisinde alınacağı, ruhsat alınması itibarı ile inşaata hemen başlanacağı ve projenin de 30 ay içinde bitirileceğine yer verilmesine rağmen davalının üstüne düşen edimleri gerçekleştirmediğini, davalı tarafa 10.12.2018 tarihinde inşaata başlaması için ihtarname gönderildiğini, ancak davalının 19.10.2018 tarihli cevabı ile sözleşmenin zemin +13 kat olarak yapıldığını, ancak belediyeyle görüşmede parsel imarının 5 katta kaldığını bu durumda fiili ve hukuki imkansızlık olduğunu bildirdiğini, davalının tacir olarak sözleşmenin sonuçlarını öngörmesi gerektiğini, kaldı ki sonradan yapılmış bir imar değişikliği bulunmadığını, davalının sözleşme şartlarına uymadığını, davalının sözleşme yaparak müvekkilinin daha iyi ya da bu sözleşmeyle eşit şartlarda başka bir sözleşme yapmasına engel olduğunu, sözleşme gereği alacağı 10 dairenin kârından da mahrum kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere müvekkilinin uğradığı zarar ve mahrum kaldığı kâr için 5.000,00 TL tazminatın tahsilini talep etmiş, ıslah yoluyla talebini 633.500,00 TL’ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; keşide edilen ihtarnameler ile tarafların fesih iradelerinin birleştiğini, dolayısıyla davacının müvekkili şirketten müspet zarar adı altında alacak talep edemeyeceğini, sözleşmeyi fesih iradesini bildiren ve kusurlu olanın davacı olduğunu, sözleşmenin yapıldığı sırada belediye tarafından söz konusu muhitte imar çalışmaları yapılmakta olup, müvekkilinin bu hususu öngörerek sözleşme akdettiğini, ancak sonrasında herhangi bir imar çalışması yapılmadığını ve belediye ile yapılan görüşmelerde imar durumunda yakın gelecekte değişiklik olmayacağının ifade edildiğini, dolayısıyla sözleşme şartlarının yerine getirilmemesinde müvekkilinin hiçbir kusuru bulunmadığını, hukuki ve fiili imkânsızlıklar nedeniyle projeye başlamadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşmeye göre teslim süresi 30 ay olup, daha sözleşmedeki süre dolmadan davacının 7 günlük süre vermek sureti ile müvekkilini temerrüde düşürdüğünün kabul edilemeyeceğini, verilen mehlin somut olayın şartlarına uymadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeye göre olağan şartlarda inşaatın tamamlanma tarihinin 24.04.2020 olduğu, davacının basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğu, davalının imar değişikliğiyle 24.04.2017 tarihli sözleşme kapsamında yüklendiği binaları yapabilecek ve yükümlülüğünü yerine getirebilecek iken 10.04.2018 tarihli dilekçe ile imar değişikliğinden vazgeçtiği ve sözleşmenin hukuki olarak imkânsız hale gelmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiği, bu itibarla sözleşmeye göre 24.04.2018 tarihinde alınması gereken inşaat ruhsatının davalının 10.04.2018 tarihli dilekçesi nedeniyle alınamadığı ve davacı yanca 10.10.2018 tarihinde ihtarname keşide edilmesiyle davacının sözleşmenin ifası hususunda davacıya önel verdiği, davalının ruhsat alması gereken tarihin üzerinden 5 ay 2 hafta zaman geçtiğinden TBK’nın 125/1. maddesi hükmü düşünüldüğünde yeterli önel verildiği, sözleşmenin hukuki olarak imkânsız hale gelmesine davalının kendi eylemiyle sebebiyet verdiği, davacının sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle bilirkişi raporu ile hesabı yapılan TBK’nın 125/1. maddesinden kaynaklı 633.500,00 TL alacağı bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 18 22... parsel ile 18 21... ,8,9,10, 11... parsellerin tevhidi ile inşaat yapılacağı, davacıya düşen bağımsız bölümlerin 1821 adada yapılacak bloklardan verileceği, bu kapsamda da davalı yüklenici tarafından yukarıda belirtilen ada ve parsellerin tevhidi için belediyeye müracaat edildiği, belediyenin tevhide onay verdiği, ancak davalının 1821 adadaki parsellere ilişkin yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi yönünde bu parsellerin maliki olan dava dışı arsa maliklerine gönderdiği, 05.04.2017 tarihli ihtarnamede sözleşmeleri feshettiğini bildirdiği, belirtilen dava dışı arsa sahiplerinin de aynı tarihli cevabı ihtarnamelerinde feshi kabul ettikleri, davalı yüklenicinin 10.04.2018 tarihli yazısıyla yukarıda belirtilen parsellerin tevhidine ilişkin işlemin iptalini talep ettiği, tüm bu tetkiklerden dava konusu sözleşmenin ifa edilememesinde davalı yüklenicinin kusurlu olduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden ... alacak taleplerinde zamanaşımı süresi 5 yıl olup, sözleşmenin ifa ve teslim tarihinden ya da fesih tarihinden başlayacağı, tarafların ihtar ve cevaplarıyla 19.10.2018 tarihi itibariyle taraf iradelerinin fesih hususunda birleştiğinin anlaşıldığı gibi en geç davacının bu beyanlar sonrasında 28.12.2018 tarihinde sözleşmenin ifa edilmemesi suretiyle sona erdiği iddiasıyla talepte bulunduğundan dava tarihi itibariyle fesih konusunda iradelerinin birleştiği, 10.10.20 18... .10.2018 tarihli ihtarlar ile dava tarihi dikkate alındığında ıslah tarihi 16.01.2024 tarihi itibariyle ıslahla arttırılan miktarlar için zamanaşımı süresinin tamamlandığı, mahkemece 16.01.2024 tarihli ıslahla arttırılan miktar yönünden zamanaşımı nedeniyle redde karar verilmesi gerekirken, davanın tümden kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne, 5.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

a.Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi halinde TBK’nın 146. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağını, somut olayda davalının inşaata başlamak için herhangi bir girişimi olmadığını, arsa sahibine yüklenebilecek hiçbir kusur bulunmadığını, davalıya gönderilen 10.10.2018 tarihli ihtarname dikkate alındığında ıslah tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığını,

b.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden TBK’nın 146. maddesi hükmü gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağını beyan etmektedir.

2.Davalı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde;

Sözleşmenin baştan itibaren uygulanabilirlik durumunun bulunmadığını, müvekkilinin sözleşme doğrultusunda gerekli yazışmaları başlattığını, ancak bu işlemler yapılırken diğer arsa sahipleri ile sözleşmeler feshedildiğinden tevhit, terk gibi işlemlerin durdurulmasının ve yapılmış işlemlerin eski haline döndürülmesinin talep edildiğini, diğer arsa sahipleriyle sözleşme feshedildiğinden dava konusu bu sözleşmenin de geçersiz ve imkânsız hale geldiğini, zira yapımı planlanan binaların tüm parsellerin birleştirilmesi sonucu oluşturacağının sözleşmede ve ekli krokide belirtildiğini, taleplerinin müvekkilinin sebepsiz zenginleşmesine neden olmadığını, sözleşmenin imzalandığı tarihte taşınmazın imar durumu itibariyle sözleşmenin gereği gibi ifa edilmesi olanağının bulunmadığını, objektif imkânsızlık olduğunu, mahkemece 1821 ada üzerinde sözleşme tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan şekilde bina inşa edilip edilemeyeceğinin araştırılmadığını, eksik incelemeye dayalı karar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin katılma yoluyla temyiz itirazları yerinde görülmemiştir .

2. Davacı vekili temyiz istemi yönünden;

Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarar ve mahrum kaldığı kâr için 5.000,00 TL tazminatın tahsilini talep etmiş, 16.01.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 633.500,00 TL’ye artırmıştır. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen karara karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince ıslah tarihi itibariyle 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Tarafların fesih iradelerinin birleştiği 19.10.2018 tarihli ihtarname ile ıslahın yapıldığı 16.01.2024 tarihi arasında Koranavirüs tedbirleri kapsamında 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1. maddesi ile yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla “ Dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler”in 13.03.2020 (bu tarih dahil) – 30.04.2020 (bu tarih dahil) durduğu düzenlenmiş, Cumhurbaşkanı Kararı ile de bu süreler 01.05.2020 (bu tarih dahil)-15.06.2020 (bu tarih dahil) tarihine kadar uzatılmıştır.

Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince, Koranavirüs kapsamındaki durma süreleri dikkate alınarak, davacı alacağının zamanaşımına uğrayıp uğramadığının tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek hâlinde taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.