Feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciden bağımsız bölüm edinen üçüncü kişiler aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasında arsa sahibinin fesih sonrası tutumunun hukuki etkisi.
Özet: Arsa sahibi kooperatif, geçmişe etkili olarak feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye avans olarak devredilen ve sözleşmenin feshine rağmen davalıya devredilen bir bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiş; ilk derece ve istinaf mahkemeleri davacının talebini kabul etse de, ilgili emsal bir Yargıtay bozma kararında, fesih kararı sonrası dahi yükleniciye devirlerin ve üçüncü kişilere satışların devam etmesi ile inşaatın başka firmalarca tamamlanması gibi olguların, iyi niyetli üçüncü şahısların mülkiyet edinimini ve genel hukuki durumu etkileyebileceği vurgulanarak dosyanın yeniden incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : ████████ E., 2025/9 K.İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., 1007 ada, 10 parselde yapı inşa edilmesi için müvekkilinin selefi olan eski toprak sahipleri ile ... Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında .... Noterliği'nin 20.03.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapıldığını, akabinde eski arsa sahiplerinin taşınmazı müvekkiline devrettiğini, bu durumda müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğunu, müteahhit firmanın taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E., ████████ K. sayılı ilamı ile geçmişe etkili olarak sözleşmenin feshine karar verildiğini, bu nedenlerle dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., 1007 ada, 10 parsel, 3. blok, A giriş, no:16 no.lu davalılar adına kayıtlı mevcut yolsuz tescilin iptali ile müvekkili kooperatif adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap delikçesinde, davacının sözleşmenin tarafı olmadığı gibi arsa sahibi de olmadığını, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davacı tarafın geçersiz adi yazılı 03.04.2006 tarihli gayrımenkul satış vaadi başlıklı bir sözleşme ile arsa sahibinden bir kısım bağımsız bölümleri satın alan kişi olduğunu, müvekkillerinin murisi ...'ın dava konusu daireyi dava dışı üçüncü kişi ...'dan 18.02.2010 tarihinde satın aldığını, murisin tapu kaydına güvenle bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli 3. şahıs olduğunu, mülkiyet kazanımının taşınmaz üzerinde şerh de bulunmadığından TMK'nın 1023. maddesi gereği korunması gerektiğini, binanın yüklenici namına 3. kişilerce tamamlandığını, tamamlayan olduğunu söyleyen ... tarafından yapı bedellerinin tahsili talebi ile davalar açıldığını, her ne kadar fesih olduğu söylense de binanın yüklenici namına başka firmalarca tamamlandığını, müvekkiline pasif husumet yöneltilemeyeceğini davanın usulden reddi gerektiğini ve zamanaşımının gerçekleştiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesi 21.10.2019 tarihli kararı ile dava konusu taşınmazın bulunduğu yapı için davacı ile dava dışı ... Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında yapılan düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E., ████████ K. sayılı ilamı ile geçmişe etkili bir biçimde feshine karar verildiği ve ilgili kararın 30.11.2012 tarihinde kesinleştiği, yükleniciye verilen dava konusu bağımsız bölümün geçmişe dönük feshine karar verilen sözleşme gereği avans niteliğinde verildiği, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği, somut olayda davalının tamamlanmamış bağımsız bölümü satın almasının yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacağını bilerek bağımsız bölüm satın aldığı kanaatini oluşturduğu, belirtilen nedenlerle davalının Medeni Kanun'un 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 21.10.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarihli kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİBölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce, Dairemizin aynı gün müzakeresi yapılan ████████ Esas sayılı dosyasında; "2009 yılından itibaren yüklenici ... Şirketi'ne tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapıldığı, tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... Şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu gösterdiği" yönünde karar verildiği, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... Şirketi arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaanın mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği, davacı arsa sahibi kooperatifle yüklenici ... Şirketi arasındaki sözleşmenin geçerliliğini muhafaza ettiğinin anlaşıldığı, sözleşme geçerli olduğu müddetçe de arsa sahibinin sözleşme gereği yükleniciye bırakılan dava konusu taşınmazın tapu iptal ve tescilini talep etmesinin mümkün olmadığı, diğer taraftan davacı arsa sahibi kooperatifle yüklenici ... Şirketi arasındaki sözleşme devam ettiğinden yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin yüklenici şirket ve haleflerine karşı başvuruda bulunulabileceği, mahkemece yukarıda belirtilen hususlar değerlendirilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceği ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralının, muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği açık olmakla davacı arsa sahibi kooperatifle yüklenici ... Şirketi arasındaki sözleşme geçerliliğini muhafaza ettiğinden ve sözleşme geçerli olduğu müddetçe de arsa sahibinin sözleşme gereği yükleniciye bırakılan dava konusu taşınmazın tapu iptal ve tescilini talep etmesi mümkün olmadığından açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.VI. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; feshin kesinleşmesinden sonra davadışı yüklenicinin inşaata devam etmediğini, ...'ın, ... Şirketi'nin eski taşeronu olup, ... Şirketi'ne bağlı olmaksızın çalıştığının ticari defterleri incelenerek tespitinin gerektiğini, inşaatın sonrasında ...'a tamamlatıldığını ve bunun muvazaa olarak kabul edilemeyeceğini, yeni protokol ve taahhütlerin muvazaaya değil ancak yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığına dayanak olabileceğini, kararın taraflarca getirilme ilkesi ve iddianın genişletilmesi yasağına aykırı olduğunu, ıslah taleplerinin reddinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yeterli araştırma yapılmadan karar verildiğini, dava konusu taşınmazın fesihten önce devredilen taşınmaz olduğunu, taraflarına delil sunma hakkı tanınmadığını, hukuki dinlenilme ve ispat haklarının engellendiğini, delilleri toplanmadan karar verildiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.