Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iddiasıyla ipotek borcuna karşılık hileli devredildiği öne sürülen taşınmazın tapu iptali ve tescili talebinin temyiz incelemesi.
Özet: Davacı, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dört daire verilmesi gerekirken, davalının hile ile arsa payını üzerine geçirdiğini ve sözleşmeye uymadığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil talep etmiştir; ancak davalı, böyle bir sözleşme olmadığını, taşınmazı üzerindeki ipotek borcunu ödeyerek devraldığını savunmuş, ilk derece ve istinaf mahkemeleri, davacı ile davalı arasında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı, taşınmazın ipotek borcunun ödenmesi karşılığında devredildiği ve davacının kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemeyeceği gerekçeleriyle tapu iptal ve tescil talebini reddetmiştir.
MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ███████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 23.02.2016 tarihinde adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ancak davalı tarafça bu sözleşmenin sonradan yok edildiğini, sözleşmeye esas Kahramanmaraş İli, ... İlçesi, .. Mahallesi, 1942 ada, 14 parselde kayıtlı toplam 1103 m² yüzölçümlü taşınmazın, 603 m²’lik kısmının müvekkiline, 500 m²’lik kısmının ise ...’na ait olduğunu, sözleşme gereği müvekkiline arsa karşılığı 4 adet dairenin verileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme tarihinde taşınmazın tamamı üzerinde ipotek bulunduğunu ve ipoteğin kaldırılmasının davalı yüklenici tarafından üstlenildiğini, ipoteğin diğer hissedarın oğlu ... ve ...'nün borcu nedeniyle tesis edildiğinden ipoteğe ilişkin borcun ödenmesi konusunun müvekkili ile ilgisi bulunmadığını, bu hususun davalı tarafça da kabul edildiğini ve ...’nun oğlu ... ile davalı yüklenici arasında yapılan ayrı bir anlaşma olduğunu, davalı ile bu kabul ile sözleşme akdedildiğini, bu durumun tanık beyanları, banka dekontları ve dosyadaki sözleşmelerle sabit olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme gereği inşaatın yapılacağına inanarak bekleyen müvekkilinin, 15.08.2016 tarihinde davalı ile görüşmesinde, ipoteği kaldırdığı gerekçesiyle müvekkiline hiçbir daire vermeyeceğini beyan etmesi sonrasında hile ile taşınmazını kaybettiğini anladığını, davalının üzerine düşen sözleşmesel yükümlülükleri yerine getirmediğini, aksine müvekkilinin arsa payını tapuda satış yoluyla devralarak bedelsiz şekilde üzerine geçirdiğini, herhangi bir bedel ödemediğini, müvekkilinin prosedürleri bilmemesi nedeniyle sözleşmenin noterde yapılmadığını, müvekkili tarafından hisse devri yapıldığından sözleşmenin fiilen uygulanmaya başlandığını, bu nedenle resmi şekil eksikliği gerekçesiyle sözleşmenin geçersiz sayılmasının hakkaniyete aykırı olacağını belirterek, müvekkiline ait 603 m²'lik hissenin hile ile devri nedenine dayalı tapunun iptali ile yeniden müvekkili adına tesciline ve manevi zararlarının tahsiline karar verilmesini talep etmiş, davasını ıslah ederek müspet zararını, bunun mümkün olmaması halinde ise tapu iptal tescile karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde, davacı ile müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, üzerinde ipotek bulunan ve aynı zamanda dava konusu olan arsanın malikleri ile müvekkilinin anlaşarak taşınmazı ipotekli bir şekilde devraldığını, sonrasında ipoteği kaldırarak inşaata başladığını, davacının ipotek vererek borcu sahiplendiğini, ortada resmi şekle uygun bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, davacının dava konusu taşınmazı arsa payı karşılığı değil ipotek borcunun kapatılması karşılığı devrettiğini, nitekim borç ödenmediğinde taşınmazın satılacağının açık olduğunu, davacının ipotek konusu borcu müvekkiline ödeterek borçtan kurtulmasına rağmen haksız menfaat elde etmeye çalıştığını beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı yüklenici arasında yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olmadığı, dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından üzerindeki ipotek borcunun kapatılması neticesinde devredildiğinin anlaşıldığı, her ne kadar davacı borcun kendisine ait olmadığını .... ve ... borcuna istinaden ipotek tesis edildiğini, kendisinin de bu nedenle ipoteği kabul ettiğini beyan etmiş ise de, bir kimsenin kendi muvazaasına dayalı olarak hak iddiasında bulunamayacağının aşikar olduğu, tüm bu nedenlerle birlikte davalı tarafça ipotek nedeniyle borcun ödenmesi neticesinde arsa borcuna mukabil devrin yapıldığı, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği bir ödeme olmadığı kanaatinde olunduğu gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebi ile tazminat talebi istemleri yönünden davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu karar verildiğini, bilirkişi raporlarının hukuka aykırı olup arsa değeri tespitinin yapılmadığını ve itirazlarının dikkate alınmadığını, tanık beyanlarıyla davalı ile yapılan sözleşmenin ispatlandığını, arsa değeri ile davalının ödemiş olduğu ipotek bedeli arasında fahiş fiyat farkı bulunduğunu, ödenen tüm ipotek bedelinin müvekkiline yüklenemeyeceğini, müvekkili taşınmaz hissesini devrettiğinden sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini, ipoteğin sınırlı ayni hak olup müvekkiline borçlu sıfatı kazandırmayacağını, ipotek borcunun tamamının ödenmemesi halinde dahi müvekkilinin taşınmaz dışında kaybı olmayacağından ipotek borcunun ödenmesi karşılığında dava konusu taşınmazın davalıya devredildiği iddiasının akla aykırı olduğunu, mahkemece ipotek borcu ile müvekkilinin şahsi yönden hukuki bağı olmadığı ve diğer paydaşın payının da alındığı hususunun görmezden gelinerek karar verildiğini, davalının ipoteği gerekçe göstererek edimini ifa etmekten kaçındığını, taraflar arasındaki anlaşma gereği ipoteğin kaldırılmasının diğer hissedar ve oğlu ile davalı yüklenici arasında bir anlaşma olduğunu, tanık ... beyanları ile taraflar arasında belirtilen şekilde anlaşma yapıldığının ispatlandığını, banka dekontları ile de kredi borçlusu ... adına ödeme yapıldığının sabit olduğunu, sunulan harici sözleşmenin müvekkilinin de hissedar olduğu taşınmazın arsa payı karşılığı verildiğini doğruladığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, hileye dayalı olarak açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan müspet zararın tazmini, bunun mümkün olmaması halinde tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.TBK'nın 36. maddesinde, "Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir. Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde, sözleşmeyle bağlı değildir." TBK'nın 39. maddesinde ise "Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır. Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz." hükümlerine yer verilmiştir. Öncelikle hile nedenine dayalı bir davanın dinlenebilmesi için ileri sürülen vakıaların hile olarak kabul edilmesi ve akdin diğer tarafının hile yaptığının ispatlanması gereklidir. YHGK'nın 15.12.2004 tarihli ve 14-558 E., 4-722 K.; 09.02.2005 tarihli ve 1-7 E., 47 K. sayılı ilamlarında açıklandığı üzere; hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı korumak yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede yanıltma sözkonusudur. Hile koşullarının varlığı halinde aldatılan taraf, hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. Bunun yanı sıra, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması da hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, def'i yahut dava yoluyla bu hak kullanılabilir. Somut uyuşmazlıkta davacı, Kahramanmaraş İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1942 ada, 14 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini, birlikte hissedar olduğu ... ile beraber davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdederek davalıya devrettikleri, davalı yüklenicinin taşınmaz üzerindeki ipotekten haberdar olarak ve ipoteğin kaldırılması yönünde kendisine bir yükümlülük yüklenmeksizin davalı ve diğer hissedar tarafından kaldırılacağı hususunda anlaşılarak sözleşme imzalandığı, müvekkilinin bu şeklide inandırılarak taşınmazdaki hissesini devrettiği, ancak davalının sonradan aralarındaki anlaşmaya aykırı olarak ipoteği kaldırdığından bahisle müvekkiline arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredileceği kararlaştırılan bağımsız bölümleri vermeyeceğini beyan ettiği ve müvekkilinin 2016 yılı Ağustos ayında bu durumdan haberdar olmak suretiyle davalının hileli hareketi ile taşınmazdaki hissesini devrettiğini anladığından devrin açıklanan surette hile ile gerçekleştiği iddiasında bulunmaktadır. Hukuk yargılamasında vakıaları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak ise hakime aittir. Davacının iddiaları içerisinde hata ve hile de bulunmaktadır.Davacının da hissedar olduğu taşınmaz üzerindeki ipotek borçlusunun davacı olmadığı, sırf ipotek borcu kapansın diye davacı tarafından taşınmaz hissesinin devredilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, nitekim taşınmaz satışı ile ipotek borcunun kapanmayacağı ihtimalinde dahi davacının taşınmaz dışında bir yükümlülüğü bulunmadığı gözetildiğinde, davalının taşınmazı arsa payı karşılığı değil ipotek borcunun kapatılması karşılığında devir aldığı şeklindeki beyanına itibar edilemeyeceği anlaşılmaktadır. Somut uyuşmazlıkta davacı, davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği inancıyla dava konusu taşınmaz hissesini devrettiğinden bahisle eldeki davayı açmış olduğu ve hileye dayandığından, hile olgusunun dosyadaki mevcut delillerle değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.Bu açıklamalar kapsamında somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece davacının sunduğu deliller değerlendirilmek suretiyle hile olgusunun mevcut olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün belirtilen nedenle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de, dava konusu taşınmazın arsa olarak değeri tespit edilmeksizin ve ipoteğin taşınmazın tamamı üzerinde olup davacı gibi diğer hissedarın da 23.02.2016 tarihinde taşınmaz hissesini ipotek ile yüklü olarak devretmesine rağmen, ipoteğin kapatılması için davalı tarafından yapıldığı kabul edilen ödemenin tamamının, davacının hissesindeki ipoteğin kaldırılması karşılığı olarak kabulü ile karar verilmesi ile bu hususta tanık olarak dinlenen ipotek borçlusu ... ve ... ile tanık ...'in beyanları değerlendirilmeksizin karar verilmesi de doğru görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.