arsa sahibinin gecekondu bulunan arsayı boş teslim etmemesi nedeniyle yüklenici tarafından haklı feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan menfi zarar tazminatı davası.

Arsa sahibinin gecekondu bulunan arsayı boş teslim etmemesi nedeniyle yüklenici tarafından haklı feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan menfi zarar tazminatı davası.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı uyuşmazlıkta, arsa sahipleri yüklenicinin inşaata başlamadığını ve ruhsat almadığını iddia ederek sözleşmenin feshini ve menfi zarar talep etmiş; yüklenici ise arsa sahiplerinin arsayı üzerinde gecekondu varken sorunsuz teslim etmemesi nedeniyle ruhsat alamadığını, bu durumun kendi edimini engellediğini savunarak sözleşmenin haklı feshini ve yapılan masrafların karşılanmasını istemiştir; ilk derece mahkemesi ise arsa sahiplerinin arsayı sorunsuz teslim etmeyerek yükümlülüklerini ihlal ettiğini ve yüklenicinin sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini kabul ederek, tespit edilen harcamalarının tazminine hükmetmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 35. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile yüklenici davalı arasında 24193 ada, 1 parselde bina yapımına ilişkin 25.11.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmeye göre sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaat ruhsatı alınmasının ve ruhsat tarihinden itibaren olmak üzere 12 ay içinde inşaatın bitirilmesinin kararlaştırıldığını, davalının inşaat ruhsatı almadığı gibi inşaata da hiç başlamadığını, en geç 25.05.2018 tarihinde bitirilip teslim edilmesi gereken inşaata kazma dahi vurulmadığını, davalının iyiniyetten uzak bu yaklaşımı nedeniyle sözleşmenin feshini istemek zorunluluğu doğduğunu, davalının işi bitirmemesinden dolayı müvekkillerinin yapmış oldukları masraflar bulunduğunu, en geç 25.05.2018 tarihinde teslim edilmesi gereken dairelerin teslim edilmemesi nedeniyle müvekkillerinin 2 yılı aşkın süredir kirada oturduklarını, kaldı ki kira ödemeseler dahi 2 yılı aşkındır kira gelirinden de mahrum kaldıklarını, bu zararların davalının kusuru ile ortaya çıktığını, sözleşmenin geriye yönelik feshi durumunda menfi zararların da tazmininin gerekeceğini belirterek sözleşmenin geriye etkili feshi ile şimdilik 10.000,00 TL menfi zararın tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; arsa maliklerinin inşaat yapılacak arsayı sorunsuz şekilde yükleniciye teslim etmediğini, arsada bulunan gecekondunun hala yıkılmadığını, sözleşme tarihinden sonra da ikamet etmeye devam edildiğini, müvekkilince inşaat ruhsatı başvurusunda bulunulduğunu, ancak talebinin taşınmaz üzerinde gecekondu bulunduğu gerekçesiyle belediye tarafından reddedildiğini, taşınmaz üzerinde Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/8 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını, alınan raporda taşınmaz üzerinde yapı bulunduğunun ve yapı içerisinde oturanlar olduğunun tespit edildiğini, davacıların üzerlerine düşen taşınmazın boş olarak teslim borcunu yerine getirmediklerini, müvekkili tarafından davacı arsa sahiplerine taşınmaz üzerindeki yapının kaldırılması için ihtarlar çekildiğini, ancak sonuç alınamadığını, davacıların öncelikli edimlerini ifa etmeleri gerektiğini, öncelikli edimlerini yerine getirmeden müvekkilinin edimini talep etmelerinin mümkün olmayacağını, dava dilekçesinde sözleşmenin feshi ve menfi zarar talep edilmiş ise de, yine dilekçede kira kaybının dile getirildiğini, kira kaybının ancak sözleşmenin ayakta kalması halinde talep edilebileceğini, olumlu zarar olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiş; karşı davasında ise, sözleşmenin haklı nedenle feshi ile mimari işler, ruhsat başvurusu, sözleşmeye güvenerek ödenen bedeller ve delil tespiti için harcamalar yaptığını, dava dışı önceki yüklenici ...'a 30.000,00 TL ödeme yapıldığını, kâr kaybına da uğradığını, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle uğradığı zararların tazmin edilmesi gerektiğini öne sürerek, sözleşmenin feshi ile şimdilik 1.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiş; kısmi ıslah ile talebini 624.771,74 TL'ye artırmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciye arsanın üzerinde gecekondu olmaksızın teslim edilmesi gerekmesine rağmen arsa üzerinde gecekondu ve gecekonduda oturan olduğundan davalı tarafa yapı ruhsatı verilmediği, arsanın yükleniciye sözleşme hükümlerine göre teslim edilmemesinin davacılardan kaynaklı olup, bu durumda davalı-karşı davacı lehine haklı nedenle sözleşmenin feshi şartının gerçekleştiği, diğer taraftan davalı-karşı davacının ticari defter ve kayıtları üzerindeki incelemeden ... Mimarlık Firmasına 13.04.2017 tarihinde ödenen 8.000,00 TL, .... Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğüne ödenen yol kotu ücreti 924,00 TL, ... Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğüne ödenen çap ücreti 633,00 TL, ... Noterine ödenen sözleşme tasdik ücreti 6.214,74 TL, ... Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ...'a 25.11.2016 tarihinde ödenen 30.000,00 TL olmak üzere toplam 45.771,74 TL sözleşme nedeniyle harcama yapıldığının anlaşıldığı, ancak bu harcama kalemlerinden 30.000,00 TL bedelli ... Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ...'a 25.11.2016 tarihli ödemenin davalı şirket kayıtlarında ...'a yapılan ödemenin davalı tarafa iade edildiğinin tespit edildiği, böylelikle zarar tutarının 45.771,74 TL-30.000,00 TL=15.771,74 TL olduğu, sözleşmenin feshi halinde müspet ve menfi zarar talebi konusunda tarafların seçimlik hakları mevcut olup, davalı tarafça sözleşmenin feshi istendiğinden seçimlik hakkını artık sözleşmeye güvenle yapılan harcamalardan ... zararın tahsili yönünde yaptığı kabul edilmekle ve sözleşmenin haklı nedenle feshi talep hakkının da davalı-karşı davacıda olduğu kabul edilmekle, asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile .... Noterliği'nin 25.11.2016 tarih, ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile 15.771,74 TL zararın tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin sözleşmede belirtilen düzenlemeler kapsamında parselin boş olarak teslimi konusunda arsa sahiplerini temerrüde düşürmesi gerektiği, yüklenici tarafından sözleşmedeki düzenlemeye uygun olarak arsa sahiplerinin temerrüde düşürüldüğü ispatlanamadığından, tarafların sözleşmenin ifa edilmemesinde kusurlu oldukları, asıl ve karşı davada taraf iradelerinin fesih konusunda birleştiği, bu açıklamalar kapsamında tarafların ortak kusur nedeniyle ancak birbirlerine verdiklerini, diğer taraf yararına yaptıklarını talep edebileceklerinin kabulü gerektiği, bu kapsamda asıl davada davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin ifası şartına bağlı olarak gecikme tazminatını isteyemeyeceği, karşı davada ise, karşı davacı yüklenicinin ancak mahkemece yapılan yargılama ve alınan bilirkişi raporuyla belirlenen yol kotu ücreti ve çap ücretini talep edebileceği, ruhsat alınmadığı için çizilmiş olan proje bedeli ile sözleşme masraflarını talep edemeyeceği, ayrıca HMK 323/1-ç maddesi gereğince yargılama giderlerine dahil olduğu halde asıl davada davalı-karşı davada davacı tarafça davadan önce yaptırılan delil tespit giderlerinin karşı davada yargılama giderleri kapsamında hüküm altına alınmamasının usule aykırı olduğu belirtilerek mahkeme kararının 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne, asıl davada sözleşmenin feshine, tazminat isteminin reddine, karşı davada sözleşmenin feshine ve 1.557,00 TL'nin tahsiline dair yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Manavgat 8. Noterliğinin 17.03.2017 tarih ve 1942 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile arsa sahiplerinin temerrüde düşürüldüğünü,

b.Temerrüt yönünden hatalı bir karara varıldığından, diğer tazminat taleplerinin de hatalı şekilde reddedildiğini,

c.Önce arsa sahipleri tarafından huzurdaki fesih ve tazminat davasının ikame edildiğini, bunun üzerine kendilerinin de bu kez davacının feshinin haksız olduğu, asıl kendisinin haklı nedenle fesih hakkının olduğunu ve bu aşamada artık ödediği bedeller ile kâr mahrumiyeti talebini ilettiğini, kâr mahrumiyeti talebinin reddinin haksız olduğunu,

d.Önceki yükleniciye yapılan ödemenin iadesi taleplerinin reddedilmesinin hatalı olduğunu,

e.Taleplerinin kabulü halinde de dosyada alınan bilirkişi raporunda hesaplanan bedelde indirim yapılmasının yasal bir dayanağı olmadığını beyan etmektedir.

2. Davacı-karşı davalılar vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı-karşı davacı yüklenicinin sözleşme hükümlerine riayet etmediğini, süresinde ihtar göndermediğini, sözleşmedeki teslim süresi dolmasına rağmen çivi dahi çakmadığını,

b.En geç 25.05.2018 tarihinde teslim edilmesi gereken daireler teslim edilmediği için davacıların 2 yılı aşkındır kira ödeyip kirada oturduklarını, kaldı ki kira ödemeseler dahi 2 yılı aşkındır kira gelirinden de mahrum olduklarını, tazminat taleplerinin reddinin hatalı olduğunu,

c.Zamanaşımı defîne kararda yer verilmediğini,

d.Gönderildiği iddia edilen ihtarın kendilerine tebliğ edilmediğini, ayrıca sözleşmede belirtilen sürelerden çok sonra çekildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada sözleşmenin feshi ve tazminat, karşı davada ise sözleşmenin haklı nedenle feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harçların temyiz eden taraflara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.