gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu iptal, tescil ve tazminat talepli davada, ilk derece ve istinaf kararlarının temyiz sonrası bozularak yeniden esas hakkında karar verilmesi süreci.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu iptal, tescil ve tazminat talepli davada, ilk derece ve istinaf kararlarının temyiz sonrası bozularak yeniden esas hakkında karar verilmesi süreci.

Özet: Davacı, adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayanarak tapu iptali ve tescil veya 250.000 TL alacak talebiyle dava açmış; ilk derece mahkemesi, muvazaa ispat edilemediğinden tapu iptali taleplerini reddetmiş, ancak sebepsiz zenginleşme ilkesince ilk satıcıdan 250.000 TLnin tahsiline karar vermiştir. Bu karar, davacının istinaf başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesince esastan reddedilmiş, temyiz üzerine daire tarafından ilk derece mahkemesi gerekçesinin değiştirilmesi nedeniyle usulden bozulmuş, bölge adliye mahkemesi de bozmaya uyarak yeniden esastan karar vermiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : ███████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar asıl ve birleşen davalarda davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapıldığını, ancak bu sözleşmelerin gereklerinin yerine getirilmediği gibi, satışa konu edilen taşınmazların davalı ... tarafından diğer davalı ...’ya satışının yapıldığını, bu nedenle davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline, olmadığı takdirde 250.000,00 Türk Lirası alacağın davalılar ... ve ...'dan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı 09.04.2014 tarihli dilekçesiyle davalı ... adına kayıtlı iken dava devam ederken dava dışı 3. kişilere devri yapılan 8, 11, 21 no.lu daireler bakımından davasını müracaata bıraktığını beyan etmiş, 7, 9, 22, 24, 25 no.lu daireler yönünden taleplerinin devam ettiğini belirterek eksik harcı tamamlamıştır.

II. CEVAP

1-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ... ile davalı ... arasında gayrimenkul satışı yapıldığını, davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını ve geçersiz olduğunu, bu sözleşmelerin davalı ...'nın ilgisinin bulunmadığını, harici yapılan satım sözleşmesinde içtihadı birleştirme kararına göre alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmelerin geçersiz olduğunu, resmi şekilde yapılmadığını, gayrimenkul bedellerinin tamamının ödenmediğini, taşınmazların fiili olarak teslim edilmediğini, 2012 yılı Aralık ayında tapu devrinin şifaen bildirildiğini, ancak davacının gayrimenkul bedellerini ödemeye yanaşmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

3-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ... ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın tamamlanıp genel iskanın alınmadığını, 25 no.lu bağımsız bölümü genel iskanın alınmaması nedeniyle ellerinde tuttuklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 24.01.2019 tarihli kararı ile her ne kadar davacı tarafça davalı ... adına davalı ... tarafından yapılan satışların muvazaalı olduğu iddiası ile davalı ... adına olan tapu kaydının iptali talep edilmiş ise de; dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı itibariyle muvazaa olgusu davacı tarafça ispat edilememiş olup davalı ...'nın 3. kişi olduğu ve tapu sicil kaydına güvenerek tapu kaydını edindiğinin kabulü ile davalı ... adına açılan davanın reddine karar vermek gerektiği, davacı tarafından diğer davalı arsa sahipleri aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davası yönünden de davalıların arsa sahibi olup diğer davalı ... ile aralarında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereğince davalı müteahhit ...'in hak etmiş olduğu tapuların devrinin yapılmış olduğunun anlaşılması ile bu davalılar aleyhine açılan davanın da husumet yokluğundan reddine karar vermek gerektiği, davacının tazminat talebine yönelik olarak; davacı tarafından davalı ...'e dava konusu taşınmazların peşinatı olarak yapılan 250.000,00 Türk Lirası ödemenin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verilmesi gerektiği gerekçesiyle; davacının davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacı tarafından açılan tazminat davasının kabulü ile 250.000,00 Türk Lirası alacak bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacıya verilmesine, diğer davalılar yönünden açılan tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 24.01.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 21.10.2021 tarihli kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 21.10.2021 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, 24.04.2023 tarihli, █████████ E. ve █████████ K. sayılı ilamı ile İlk Derece Mahkemesinin gerekçesinin değiştirilerek karar verildiği, bu nedenle yerel mahkemenin kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin bozmaya uyarak verdiği 20.09.2023 tarihli kararı ile yeniden esas hakkında hüküm kurarak davacının davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacı tarafından açılan tazminat davasının kabulü ile 250.000,00 TL alacak bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacıya verilmesine, diğer davalılar yönünden açılan tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin 20.09.2023 tarihli kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 24.09.2024 tarihli ve ███████ Esas, █████████ Karar sayılı ilamı ile davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmekle birlikte, davacının davalılar tarafından gerçekleştirilen devir işlemlerinin muvazaalı olduğu iddiasında bulunduğu ve bu yönde deliller sunduğu, İlk Derece Mahkemesince yapılan değerlendirmede yükleniciye bırakıldığı hususu ihtilafsız olan ve kat irtifakı nedeniyle davalı arsa sahipleri adına kayıtlı bulunan dava konusu bağımsız bölümlerin diğer davalılara satış suretiyle devredildiği, söz konusu satış işlemlerinin gerçek amacının taşınmazların davacıdan kaçırılması olduğu, davalılardan ... ile ...’nın eski eş olup adreslerinin halen aynı olduğu, tapu devirleri arasında kısa süreler bulunduğu ve yine bu iki davalı tarafından aralarında borç ilişkisi bulunduğu savunmasında bulunulmuş ise de davalılar tarafından bu savunmayı destekleyen herhangi bir delil sunulamadığı dikkate alındığında ...’ya yapılan satış ve devir işleminin muvazaalı ve bu nedenle geçersiz olduğunun sabit bulunduğu, gerçek bir satış iradesi taşımayan söz konusu muvazaalı işlemi birlikte gerçekleştiren davalıların davacıya karşı sorumlu olmaları gerektiği, bu kapsamda davalı yüklenici ...’in akdi ilişki nedeniyle sorumluluğunun bulunduğu, muvazaaya iştirak ettiği anlaşılan ...’nın da müştereken sorumlu tutulması gerektiği gözetilmeksizin hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmasının yerinde olmadığı gerekçesiyle kararın davacı yararına bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozmaya uyularak davacının, davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine, 250.000,00 TL'nin dava tarihi olan 13.05.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'dan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davacının bakiye satış bedelini ödemeye hazır olduğu, davacının ifaya hazır olduğunun delillerle sabit olduğunu, mahkemece depo kararı verilmesi gerekirken verilmediğini,

b. Davalı ...’ın feshinin kötü niyetli olduğunu, üzerine düşen yükümlülüğünün yerine getirilmediğini,

c. Bilirkişi raporunda yüklenicinin kendisine düşen dairelerin büyük bölümünü hak ettiği ve arsa sahipleri adına kayıtlı bazı bağımsız bölümler bakımından halen hak edişinin bulunduğu tespit edilmesine rağmen, arsa sahipleri yönünden davanın reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu,

d. Arsa sahiplerinin devir işlemlerinde davalı yüklenici ile birlikte hareket ettiğini, davacı tarafından gönderilen ihtarnamenin tebliğinden hemen sonra, arsa sahiplerinden alınan vekâletname ile dava konusu taşınmazların önemli bir kısmının davalı ...’ın eski eşi ...’ya devredildiğini,

e. Arsa sahiplerinin davanın açıldığı tarihte devir işlemlerine rıza gösterdiklerini, mahkemeye sundukları beyanlarında hakediş bulunmadığını ileri sürmelerine rağmen aynı süreçte taşınmazların ...’ya devrini sağladıklarını, tapu iptal ve tescil talebinin arsa sahipleri yönünden de kabul edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olmasına, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz sebepleri yerinde görülmemiş, reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Davacı, davalı yüklenici ... ile aralarında düzenlenen dokuz adet sözleşme uyarınca, davalı yüklenici ... ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında akdedilmiş bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu toplam dokuz adet bağımsız bölümü temlik almıştır. Ancak satın alınan bu bağımsız bölümlerden 7, 9 ve 24 numaralı olanların, yüklenici ...’in boşandığı eşi davalı ... adına satış işlemi ile devredildiği anlaşılmıştır.

Davacı taraf, satın aldığı bağımsız bölümlerden davalı ... adına kayıtlı bulunan 7, 9 ve 24 numaralı bağımsız bölümler ile davalı arsa sahipleri adına kayıtlı bulunan 22... numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tesciline; bunun mümkün olmaması halinde ise ödediği 250.000 TL’nin tespiti ile iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamındaki temlik sözleşmeleri incelendiğinde, davacının 7, 9 ve 24 numaralı bağımsız bölümlerin her birini ayrı ayrı 85.000,00 TL bedel üzerinden satın aldığı hususu sabittir. Buna göre söz konusu üç bağımsız bölümün toplam satış bedeli 255.000,00 TL olup, davacının yaptığı ödemenin 250.000,00 TL olduğu anlaşılmaktadır.

Davacının talebini daraltması üzerine, arsa sahipleri adına kayıtlı bulunan 22... numaralı bağımsız bölümler yönünden yapılan değerlendirmede ise; bu bağımsız bölümlerin davacı ile yüklenici arasında düzenlenen temlik sözleşmelerine konu edilmediği açık olduğundan, davacının bu taşınmazlar bakımından tapu iptali ve tescil talebinde bulunmasının hukuken mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır.

Buna karşılık, davalı ... adına kayıtlı bulunan 7, 9 ve 24 numaralı bağımsız bölümler yönünden yapılan değerlendirmede; davalı ...’nın bu taşınmazların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler arasında yer aldığını bildiği veya en azından bilmesi gerektiği, ayrıca yüklenicinin bu bağımsız bölümleri davacıya devrettiğinden haberdar olduğu ya da haberdar olabilecek durumda bulunduğu, dolayısıyla iyiniyetli üçüncü kişi konumunda sayılamayacağı hususları daha önce verilen bozma ilamında da açıkça ortaya konulmuştur. Bu nedenle söz konusu üç bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve davacı adına tescil talebinin kabulü gerekmektedir.

Ne var ki, davacının bu üç bağımsız bölümü toplam 255.000,00 TL bedelle satın aldığı halde, toplamda 250.000,00 TL ödeme yaptığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının sözleşme uyarınca ödemesi gereken bedelin eksik kalan kısmını tamamlaması zorunludur.

Bu eksik ödeme miktarının belirlenmesinde, temlik sözleşmelerinin düzenlendiği tarihte bir bağımsız bölümün satış bedelinin 85.000,00 TL olduğu esas alınmalı; eksik kalan 5.000,00 TL’nin, bu bedelin hangi oranına karşılık geldiği tespit edilerek, karar tarihine en yakın tarihte belirlenecek bir bağımsız bölümün güncel piyasa değeri üzerinden aynı orana tekabül eden miktarın hesaplanması gerekmektedir. Başka bir anlatımla, davacının eksik ödediği tutarın, sözleşme tarihindeki daire bedeline oranı korunarak, bu oranın karar tarihine en yakın tarihte belirlenecek güncel daire değeri üzerinden karşılığı bulunmalı ve bu miktarın depo edilmesi sağlanmalıdır.

Mahkemece, birlikte ifa kuralı gözetilerek davacı tarafından bu şekilde belirlenecek eksik bedelin depo edilmesi koşuluyla, 7, 9 ve 24 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz istemlerinin REDDİNE,

2.Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz sebeplerinin kabulü ile hükmün davacı lehine BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının talep halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,06.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.