Danıştay 13. Daire, davacının fiilen oturmadığı ve öncelikli alım hakkı olmadığı açıkça belirtilmesine rağmen, kamu konutu satış ihalesinin idarece yetersiz araştırma ile iptal edilmesini hukuka aykırı bulan idare mahkemesi kararının temyizini değerlendirmektedir.
Özet: Adanada 2886 sayılı kanun kapsamında gerçekleştirilen bir kamu konutu satış ihalesinde, tek katılımcı olan davacıya kesinleşen ihale işleminin, davacının konutta fiilen oturup öncelikli alım hakkına sahip olup olmadığına dair bir şikayet üzerine idare tarafından iptal edilmesi hukuka aykırı bulunmuştur. Mahkeme, davacının zaten öncelikli alım hakkı iddia etmediğini, ihaleye başkaca bir hak sahibinin katılmadığını ve idarenin iptal gerekçesini yeterli araştırmaya dayandırmadığını vurgulayarak, ihale iptal kararının hukuka uygun olmadığına hükmetmiştir.
T.C.
D A N I Ş T A YONÜÇÜNCÜ DAİREEsas No:█████████Karar No:█████████TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Valiliği (E-Tebligat)VEKİLİ : Av. ... KARŞI TARAF (DAVACI) : ...VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : .... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.YARGILAMA SÜRECİ : Dava konusu istem: Adana ili, Seyhan ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, Maliye ... Apt., No:... adresinde bulunan kamu konutunun 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uyarınca açık teklif usulüyle satışına ilişkin █████/2025 tarihinde gerçekleştirilen ihalenin ita amiri tarafından onaylanmayıp iptal edilmesine ilişkin davalı idarenin ... tarih ve ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: .... İdare Mahkemesince verilen kararda; 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamında satışı yapılacak hazineye ait taşınmazların satışı esnasında söz konusu kamu lojmanında fiilen oturan tahsis sahiplerine bir kısım şartlar dahilinde öncelikli alım hakkı tanındığı,Milli Emlak Genel Müdürlüğünün ... tarih ve E-... sayılı yazısı uyarınca, davalı idarece 1.200.000,00-TL tahmini bedelle █████/2025 tarihinde satış ihalesine çıkarılan kamu konutunun satış ihalesine tek istekli olarak katılan davacıya, teklif edilen 1.200.000,00 TL bedel üzerinden kat'i ihalesi yapıldığı, dava dışı A.B. tarafından verilen █████/2025 tarihli dilekçede, ihale konusu edilen apartmanda bulunan 1, 3, 12 ve 17 bağımsız bölüm numaralı kamu konutlarında ve benzeri konutlarda fiilen oturan bulunmadığının, konutların boş olduğu belirtilmesi üzerine, kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına ilişkin 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile buna ilişkin usul ve esasların yer aldığı 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 45. maddesine göre satış ihalesi yapılan kamu konutuna ilişkin olarak davacının söz konusu kamu konutunda öncelikli alım hakkı ve sahibi olup olmadığı hususunda tereddüt hasıl olduğu gerekçesiyle ita amiri tarafından komisyon kararının onaylanmayıp ihalenin iptal edildiği, anılan işlemin iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı,Uyuşmazlıkta; söz konusu kamu konutunun davacıya kat'i ihalesi yapıldıktan sonra, dava dışı A.B.'nin davacının bu konutta fiilen oturmadığına ilişkin olarak şikayet dilekçesi vermesi üzerine Adana Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce, kamu konutunda ihalenin yapıldığı tarihte adlarına tahsis edilen ve fiilen konutta oturanlara ait bilgilerin istenilmesi üzerine ... Vergi Dairesi Başkanlığının ... tarih ve ... sayılı yazısı ile, kamu konutlarının Defterdarlık personellerine tahsisli olduğu, elektrik-su aboneliği belgelerinin mevcut olduğu, MERNİS adreslerinin ilgili adres olduğu ve kira bedellerinin düzenli olarak maaşlarından kesinti yapılmak suretiyle tahsil edildiğinin anlaşıldığı, bununla birlikte söz konusu yazıda personelin kamu konutlarında fiilen oturup oturmadıklarına ilişkin herhangi bir bilgiye yer verilmediği davalı idarece de esasen bu sebeple dava konusu ihalenin iptal edildiği, ancak davalı idarece davacının bahse konu kamu konutunda fiilen oturup oturmadığına ilişkin herhangi bir araştırma yapılmadığı, kaldı ki davacının zaten kamu konutunda oturmadığını açık olarak beyan ettiği gibi ihaleye davacıdan başka katılan da olmadığı, mevcut durumda davacının yanında konutta fiilen oturan ve ön alım hakkı sahibi bir kişinin ihaleye katılmadığı, davacının da ön alım hakkı sahibi olarak ihaleye katılmadığı, ihaleye tek katılanın davacı olduğu ve 1.200.000,00-TL tahmini bedel üzerinden taşınmazın kati ihalesinin davacının üzerinde bırakıldığı anlaşıldığından, █████/2025 tarihinde gerçekleştirilen ihalenin, söz konusu kamu konutunda öncelikli alım hakkı ve sahibi olup olmadığı hususunda tereddüt hasıl olması nedeniyle iptal edilmesine ilişkin işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle hukuka uygun bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, Milli Emlak Genel Müdürlüğünün █████/2024 tarih ve 10996262 sayılı talimat yazısında; konutlar için idarelerince fiili tespit yapılmaması, tespit tutanağının düzenlenmemesi, satışa konu edilmesi hususunun dosyasına, tapu kütüğüne ve tasarruf sahibi/tahsisli kurumun görüşüne göre değerlendirilmesi ve bu amaçla kurumlara görüş sorulmaması gerektiğinin bildirildiği, anılan yazının gereği olarak dava konusu kamu konutu için fiili tespit yapılmadığı, tespit tutanağı düzenlenmediği, satışın dosyasına, tapu kütüğüne ve tahsisli kurumundan edinilen bilgilere göre değerlendirildiği, diğer taraftan, dava konusu kamu konutunda fiilen oturulup oturulmadığının açıklığa kavuşturulması için, söz konusu kamu konutunun tahsisli olduğu Adana Defterdarlığına fiilen oturumun olup olmadığı sorularak gerekli araştırmaların yapıldığı ve ita amirince söz konusu araştırmalar neticesinde elde edilen bilgi ve belgelere göre değerlendirme yapılarak karar verildiği ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından, savunma verilmemiştir.DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'NIN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile Mahkeme kararının gerekçeli olarak onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE : MADDİ OLAY : Mülkiyeti Hazineye ait, Adana ili, Seyhan ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, Maliye ... Apt., No:...adresinde bulunan kamu konutunun, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün ... tarih ve E-... sayılı yazısı uyarınca, 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesi kapsamında ekonomiye kazandırılması amacıyla 1.200.000,00-TL muhammen bedel üzerinden satışına ilişkin █████/2025 tarihinde gerçekleştirilen ihalede, tek katılımcı olan davacının vermiş olduğu 1.200.000,00-TL teklif ihale komisyonunca kabul görmüş ve ihale davacının üzerinde bırakılmıştır. █████/2025 tarihinde, davacının, söz konusu kamu konutunda öncelikli alım hakkı ve sahibi olup olmadığı hususunda tereddüt hasıl olduğu gerekçesiyle ita amiri tarafından ihale onaylanmayıp iptal edilmiştir. Anılan işlemin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT: 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un "Doğrudan Satış" başlıklı 4. maddesinin beşinci, yedinci, sekizinci ve dokuzuncu fıkralarında; "Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılanlar hariç olmak üzere, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları ekonomiye kazandırılır. Buna ilişkin her türlü iş ve işlemin yürütülmesinde mahalli idarelere ait konutlar için ilgili idareler, diğerleri için Bakanlık yetkilidir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılır. Taşınmazların satışından elde edilen gelirler, genel bütçeli idarelerde ilgili idarenin merkez muhasebe birimi hesaplarına aktarılır ve özel gelir kaydedilir. Özel gelir kaydedilen bu tutar karşılığında idarenin yatırım bütçesine öncelikle personelinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla ödenek kaydetmeye Hazine ve Maliye Bakanı yetkilidir. Özel bütçeli idarelerde bu gelirler muhasebe birimi hesaplarına aktarılır ve bütçelerine gelir olarak kaydedilir. İdareler bu gelirleri öncelikle personelinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde ödenek eklemek suretiyle kullanır. Diğer kamu idarelerinde ise, elde edilen gelirler kendi mevzuatına göre muhasebe birimi hesaplarına aktarılarak bütçelerine gelir olarak kaydedilir ve ilgili mevzuatına göre öncelikle personelinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla kullanılır. Değerlendirme işlemleri sırasında taşınmazlar için yapılan masraflar aktarılacak gelirlerden düşülür. İhale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. İhale bedeli öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya taksitli olarak ödenebilir, peşin olarak ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır. Yapılan ihale sonucunda oluşan ihale bedeli, öncelikli satın alma hakkı bulunanlara tebliğ edilir. Öncelikli alım hakkı sahibinin, içerisinde oturduğu kamu konutunu bu bedeli üzerinden satın almak istemesi ve tebligattan itibaren onbeş gün içerisinde ihale bedelini peşin ödemesi veya peşinatı ödeyerek taksitli satış sözleşmesi düzenlemesi halinde bu durum, en yüksek teklif veren istekliye bildirilir. Ancak, öncelikli satın alma hakkı sahibinin aynı süre içerisinde kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, bu süre içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilerek ihale bedelini peşin veya taksitle ödemesi gerektiği bildirilir. Bu durumda kamu konutunda oturana tebligat yapılarak konutu iki ay içerisinde tahliye etmesi istenir ve konutun tahliyesi sağlanır." hükümlerine yer verilmiştir. 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin "Öncelikli alım hakkı" başlıklı 8. maddesinde; "Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarından ihalenin yapıldığı tarihte; adlarına görev, sıra ve hizmet tahsisli kamu konutu tahsis edilen (şartlı tahsisler dahil) ve fiilen konutta oturanlar öncelikli alım hakkına sahiptir. Öncelikli alım hakkı sahipleri bu hakkı sadece bir kamu konutu için kullanabilirler." düzenlemesine yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden, 4706 sayılı Kanun kapsamında ekonomiye kazandırılmak istenilen kamu konutların satışının 2886 sayılı Kanun gereğince ihale yoluyla yapılacağı, ihalenin yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanların, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olduğu ve ödeme konusunda öncelikli olarak satın alma hakkına sahip kişilere bazı kolaylıkların sağlandığı, kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına yönelik usul ve esasların belirlendiği 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, öncelikli alım hakkına sahip kişilerin, bu haklarını kullanabilmeleri için konutun kişiye tahsisinin yanında fiilen oturma şartının da sağlanması gerektiği anlaşılmaktadır. Dosyanın incelenmesinden, dava konusu ihalenin gerçekleştirilmesinden sonra █████/2025 tarihinde, dava dışı A.B. tarafından ihaleye konu kamu konutunda fiilen oturan bulunmadığı ve konutun boş olduğu ileri sürülerek ihalenin iptalinin talep edildiği, Adana Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün... tarih ve E-... sayılı yazısıyla söz konusu başvuruya istinaden konut tahsis edilen personelin konutta fiilen oturup oturmadığının hiçbir tereddüte mahal vermeyecek şekilde bildirilmesinin Adana Defterdarlığından istenildiği, Adana Defterdarlığının ... tarih ve E-... sayılı yazısıyla, kamu konutunun Defterdarlık personeline tahsisli olduğu, elektrik - su aboneliğinin mevcut olduğu, MERNİS adresinin ilgili adres olduğu ve kira bedelinin düzenli olarak maaşından kesinti yapılmak suretiyle tahsil edildiği belirtilse de anılan yazışmalar ve dosya muhteviyatından ihaleye konu kamu konutunda oturan kişinin ismi ve fiilen konutta oturup oturmadığının anlaşılamadığı görülmüştür. Dairemizce, Adana Defterdarlığından █████/2025 tarihinde "Dava konusu ihaleye konu kamu konutunun kime tahsisli olduğu ve davacının konutta fiilen oturup oturmadığına ilişkin tüm bilgi ve belgelerin istenilmesine" yönelik yapılan ara karar neticesinde, █████/2025 havale kaydı ile Adana Defterdarlığının ... tarih ve E-... sayılı yazısı ve eklerinin dosyaya sunulduğu, anılan yazıda, "... anılan bağımsız bölüme ait dosyada yapılan tetkikte, ... 1 bağımsız bölüm numaralı kamu konutunun █████/2023 tarihli Konut Tahsis Komisyonu Kararı ile Defterdarlığımız personeli Gelir Uzmanı ... adına sıra tahsisli olarak tahsis edildiği, █████/2023 tarihinde kamu konutunun adı geçen personele teslim edildiği ve elektrik-su aboneliği belgelerinin mevcut olduğu ve kira bedelinin düzenli olarak maaşından kesinti yapılmak suretiyle tahsil edildiği hususu tespit edilmiştir." ifadelerine yer verildiği, bu durumda, davacının kamu konutunda fiilen oturduğunun kabulü gerektiği anlaşılmıştır. Mahkeme tarafından, davacının bahse konu kamu konutunda fiilen oturup oturmadığına ilişkin idarece herhangi bir araştırma yapılmadığı, davacının anılan konutta oturmadığını beyan ettiği, davacının yanında önalım hakkı sahibi bir kişinin de ihaleye katılmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ise de, davacının ihale konusu taşınmaz bakımından öncelikli alım hakkı sahibi olduğu ancak dava konusu ihaleye bu hakkından bağımsız bir şekilde tek istekli olarak katıldığı, ön alım hakkını kullanabilecek başkaca bir kişi de bulunmadığından, 4706 sayılı Kanun ve 385 sıra numaralı Tebliğ hükümlerine göre ön alım hakkı yönünden tereddüt oluşturabilecek bir durum bulunmadığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka uygunluk, dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararında sonucu itibarıyla hukuka aykırılık bulunmamaktadır.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle; 1. Davalının temyiz isteminin reddine, 2. Dava konusu işlemin iptali yolundaki .... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K... sayılı temyize konu kararında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından anılan Mahkeme kararının yukarıda belirtilen GEREKÇEYLE ONANMASINA, 3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına, 4. Posta giderleri avansından artan tutarın davalıya iadesine, 5. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine, 6. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), █████/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.