antalya bölge adliye mahkemesinin, müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi sebebiyle sözleşmenin geriye etkili feshini ve devredilen tapu hisselerinin arsa sahibine iadesini onaylayan istinaf kararı.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesinin, müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi sebebiyle sözleşmenin geriye etkili feshini ve devredilen tapu hisselerinin arsa sahibine iadesini onaylayan istinaf kararı.

Özet: Davacılar, müteahhidin önceki sözleşmenin feshini engellemek, inşaata başlamamak, ödeme yapmamak ve gerekli muvafakatleri almamak gibi sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmediğini iddia ederek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini ve müteahhide teminat olarak devredilen hisselerin kendi adlarına tescilini talep etmiş; davalı ise inşaat ruhsatı alınmadığı için temerrüde düşmediğini ve kendi edimlerini yerine getirdiğini savunmuştur; ilk derece mahkemesi ise taraflar arasındaki protokoldeki davalı imzasının doğruluğunu ve davacıların yükümlülüklerini yerine getirdiğini tespit ederek, davalının protokoldeki edimleri ifa etmediği sonucuna varmıştır.

T.C.

ANTALYA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İncelenen Kararın

Mahkemesi:Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi

Tarihi:█████/2023

Davanın Türü:Tapu İptali Tescil ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi

Dava Tarihi:█████/2021

Karar Yazım T:█████/2026

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacılar vekili açtığı dava ile, Antalya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parselde yapılacak inşaat için, "... ada ... parsel ... blok inşaat sözleşmesi öncesi protokol" ile %45 müteahhit, %55 arsa sahipleri + 2.250.000,00 TL olacak şekilde █████/2020 tarihinde anlaşma yapıldığını, bu protokol sonrası hemen inşaata başlanacağı taahhüdü ile █████/2021 tarihli protokol ile paylaşımda %50 müteahhit, %50 arsa sahipleri olacak şekilde artış yapılarak %5 karşılığı 1 dairenin satış bedeli 600.000,00 TL olarak anlaşıldığını, akabinde Antalya 3. Noterliği █████/2021 tarih ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, %50 müteahhit, %50 arsa sahipleri olacak şekilde imzalandığını, davalı ile bu anlaşma yapılmadan önce dava dışı 3. kişi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu taşınmaz üzerinde bulunan haciz ve ipoteklerin davalı tarafından bilinerek sözleşme yapıldığını, dava dışı müteahit ile yapılan önceki sözleşmenin feshi için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne █████/2021 tarihinde başvuru yapıldığını, davalının önceki sözleşmenin iptaline engel olduğunu, davacıların sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiklerini, sözleşme hükümlerine göre davacı ...'e ait 220 m2 hissenin davalıya teminat olarak devredildiğini, davalının taşınmazda pay sahibi olması üzerine önceki müteahhit ile yapılan sözleşmenin feshedilmesine feragat dilekçesi ile engel olduğunu, davalının inşaata başlamak için gerekli ortamı hazırlamadığını, davalıya inşaata başlaması için gönderilen ihtarların anlamsız kaldığını belirterek, davacı ile davalı arasında düzenlenen Antalya 3. Noterliği █████/2021 tarih ve ... yevmiye nolu Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye yönelik feshine, davalıya devredilen 5 adet 44 m2 toplam 220 m2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacılar vekili █████/2021 tarihli yazılı beyanı ile, sundukları temliknameye istinaden dava haklarının %42'sini devralan ... Tic. Paz. Ltd. Şti'nin davacı olarak dosyaya eklenmesini talep etmiş, yazılı beyan ekinde dava konusu taşınmazlarla ilgili olarak açılmış bulunan davadaki dava haklarının %42'sinin tüm ferileriyle birlikte, davacılar tarafından temlik alan davacı şirkete 1.500.000,00 TL bedel karşılığında devrine dair, Antalya 16.Noterliğinin █████/2022 tarih ve ... yevmiye sayılı Alacağın Devri (Temlikname) örneği dosyaya sunulmuştur.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevabında, inşaat yapılacak arsa üzerinde hukuki ve fiili birtakım eksikliklerin giderilmesi halinde işlemlere başlanabileceğinin davacılara bildirdiğini, inşaat süresinin inşaat ruhsatı alındıktan sonra başlayacağını, ruhsat alınmadan inşaata başlanamayacağından davalının yükümlülükleri açısından temerrüt oluşmadığını, davacıların kendi edimlerini yerine getirmediğini, davacı tarafın delil olarak sunduğu █████/2020 tarihli protokolün taraflar arasında imza altına alınmadığını, davacı ...'ten █████/2020 tarihli protokolün 3. maddesine istinaden bedel karşılığında 220 m2 hissenin satın alındığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesi, davanın, davacı ve davalılar arasında imzalanan █████/2020 tarihli protokol gereği yapılan Antalya 3. Noterliğinin █████/2021 tarih ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı tarafça protokol hükümleri yerine getirilmediği için geriye etkili feshi ve protokol gereği davacı ... tarafından, davalı ...'a tapuda devredilen ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parseldeki hissenin iptali ile davacı ... adına tapuya tescili davası olduğu, davalı tarafça protokole itiraz edilmiş ise de adli tıp kurumu raporu neticesinde imzaların davalıya ait olduğunun anlaşıldığı, yine dosyada mevcut delillerin incelenmesinde, davacı tarafça protokol gereği yükümlendikleri ihalenin feshi davalarının açıldığı, önceki sözleşmenin feshi için 1.Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas sayılı dosyada dava açıldığı, noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, protokol gereği tapuda hisse devirlerinin yapıldığı, buna rağmen davalı tarafça protokolde üstlenilen edimlerin yerine getirilmediği, protokol gereği yapması gereken ödemenin yapılmadığı, C ve D blok arsa sahiplerinden gerekli muvafakatların alınmadığı, davacı tarafça yükümlülüklerin yerine getirilmesi noter ihtarnamesi ile bildirilip temerrüde düşürüldüğü halde, yükümlülüklerini yerine getirmediği gibi belediyeye önceki sözleşmenin feshi için yapılan müracaat başvurusunu geri çekerek sözleşmenin feshine engel olduğu, bunun üzerine davacı tarafça sözleşmenin feshine ilişkin ihtarnamede gönderildiği anlaşılmakla, davacı taraf üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiği halde, davalıların sözleşme ile üstlendikleri yükümlülükleri yerine getirmedikleri ve ruhsat için gerekli hazırlıkları yapıp başvuruda bulunmadıkları gerekçesiyle, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan Antalya 3. Noterliğinin █████/2021 tarih ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Antalya ili, ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın davalı ... adına olan hisselerinin iptali ile hisselerinin %42'sinin temlik alan davacı ... Tic. Paz. Ltd. Şti.'ne, %58'nin de davacı ... (T.C ...) adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davalılar vekili, sözleşme gereği temerrüt şartının gerçekleşmediği, inşaat süresinin başlangıcının inşaat ruhsatının alınması şartına bağlandığı, davacıların kendi edimlerini yerine getirmediği, arsa sahipleri tarafından sorunlar çözüldükten sonra inşaata başlanacak olmasına rağmen arsa sahiplerinin sorunları çözmediği, davacı ... ile yapılan hisse satışının gerçek bir satış olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil isteminden kaynaklanmakta olup, davacılar arsa sahipleri, davalılar ise yüklenicidir.

2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı

İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.

3. Değerlendirme

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire ve ortaya koyduğu gerekçeye göre, mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

V. KARAR

1)Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

2)Alınması gerekli 428.850,18 TL istinaf karar harcından, peşin alınan 107.212,54 TL harcın mahsubuyla bakiye 321.637,64 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,

3)Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde dairemize ya da dairemize gönderilmek üzere başka bir yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile Yargıtay ilgili hukuk dairesine temyiz yolu açık olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde █████/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

...