izmir bölge adliye mahkemesi 14. hukuk dairesinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gizli ayıp (su sızıntısı ve izolasyon eksikliği) nedeniyle yüklenicinin tazminat sorumluluğuna ilişkin istinaf incelemesi.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gizli ayıp (su sızıntısı ve izolasyon eksikliği) nedeniyle yüklenicinin tazminat sorumluluğuna ilişkin istinaf incelemesi.

Özet: Davacı, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle inşa edilen dükkanların beton teraslarından yağış esnasında su sızması sonucu duvar ve tavanlarda meydana gelen nemlenme, kabarma ve boya dökülmelerinin teslim tarihinde gizli kalmış, müteahhidin sorumluluğunda olan bir ayıp olduğunu ileri sürerek, gönderilen ihtarnamelere rağmen sorunun giderilmemesi ve bilirkişi raporuyla tespit edilen eksik ve hatalı imalatların müteahhit firma sorumluluğunda olduğunun belirlenmesi üzerine, Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep etmektedir.

T.C.

İZMİR

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

14. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO : ████████

KARAR NO : ████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : ████████

KARAR NO : ████████

DAVA TARİHİ : █████/2026

KARAR TARİHİ : █████/2026

DAVA : Tazminat

KARAR TARİHİ : 02.07.2026

KARARIN YAZ. TARİHİ : 02.07.2026

Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 02.04.2026 tarih ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.

İSTEM:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında Karşıyaka 2. Noterliğinin 05.02.2018 tarih ve 3380 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği ... .. Mah.... Cadde... ve ... bağımsız bölüm numaralı iki adet dükkan oturma raporunun alındığını, 27.10.2021 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, ... numaratajlı taşınmaz daha sonra 16.11.2021 tarihinde 3. kişiye satıldığını, ... numaralı taşınmazın kiraya verildiğini, ancak, dükkanların beton teras şeklindeki üst kısmından yağış anında su sızdığını, duvar ve tavanlarda nem, kabarma ve boya dökülmeleri meydana geldiğinin tespit edildiğini, bu durumun teslim tarihinde gizli kaldığını, sonradan ortaya çıkan bir gizli ayıp mahiyetinde olduğunu, izolasyonun sağlıklı şekilde yapılmadığının anlaşıldığını, taşınmazlardan .... numaralı olan 3. kişiye satılmış ise de satıcı olarak yeni malike karşı gizli ayıptan kaynaklanan sorumluluğunun devam ettiğini, " 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 474 ve devamı maddeleri gereği, yüklenici (müteahhit) eserdeki ayıplardan sorumlu olduğunu, ayrıca, TBK m. 478/3 hükmü gereği, gizli ayıplar yönünden yüklenicinin sorumluluğunun teslim tarihinden itibaren beş yıl süreyle devam ettiğini, dolayısıyla, söz konusu ayıbın halen karşı tarafın sorumluluğu kapsamında olduğunu, bu hususta karşı tarafa Karşıyaka 2. Noterliğinin 09.10.2025 tarih ve 15140 yevmiye sayılı ihtarnamesi keşide edilerek problemin giderilmesi için süre verilmiş ise de herhangi bir çözüm üretilmediğini, taraflar arasındaki sözleşmede de kararlaştırıldığı üzere çatılarda izolasyon yapılması gerektiği açık olarak belirtildiğini, ayrıca Borçlar Kanunu’nda da belirtildiği şekilde sözleşmede de; fen kurallarına yahut sözleşmeye ekli teknik şartnameye uygun olmayan hususların müteahhide yazılı olarak bildirildiğinde, müteahhit tarafından eksik ve ayıplı işlerin yapılacağı, yapımdan kaynaklı eksik ve ayıplı imalatlardan müteahhitin sorumlu olduğu açık olarak belirtilmiş bulunduğunu, hal böyle olunca; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağının ihtimal dâhilinde olması ve işbu tazminat davamıza esas olmak üzere dükkanların beton teras şeklindeki üst kısmından kaynaklanan su sızması ve nem hasarının kalıcı olarak komple membran kaplanması vs yöntemlerle çözülmesi ve dükkanlardaki hasarın giderilmesi için gerekli onarım, imalat, işçilik, malzeme, değişim, montaj, temizlik, boya vb. bedellerinin tespiti amacıyla Menemen 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ███████ D. İş. dosyası ile tespit yaptırıldığını, işbu tespit dosyasından alınan bilirkişi raporunda aşağıdaki tespitler yapıldığını ve meydana gelen zararın, işyeri üzerindeki beton çatı döşemesindeki izolasyon eksikleri ve yağmur suyu drenajındaki hatalar nedeni ile yapımdan kaynaklı olarak oluşmuş olduğunu, bu eksik ve hatalı işlerin sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği yapımdan kaynaklı işler olduğundan müteahhit firmanın sorumluluğunda ve gizli ayıp niteliğinde olduğu tespit edildiğini, davalı tarafın Menemen 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ███████ D. İş. dosyası ile yapılan tespite itiraz dilekçesinde, dükkanların üzerine herhangi bir kaplama veya yalıtım yapmadığını kabul ettiğini, ancak bu durumun tespit tutanağında arsa sahibi müvekkilinin talebi neticesinde gerçekleştiğini iddia ettiğini, davalı tarafın tutanaktaki “ çatıda kiremit ile beton üstüne izolasyon yapılmamıştır” şeklindeki ibarenin apartmanın ana çatısını kapsadığını, teknik şartnamenin 1. maddesinde belirtilen “ binaların çatıları ahşap oturtma çatı üzeri izolasyon yapıldıktan sonra Marsilya tip kiremitle kaplanacak ve iki sırada bir çiviyle sabitlenecektir” şeklindeki ibareden binaların üzerine yapılacak kiremit ve izolasyondan bahsedildiği tartışmasız olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000-TL tazminatın faiziyle birlikte davalıdan tahsili ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

YANIT:

Dava dilekçesi davalı yana tebliğ edilmeden karar verildiğinden, davalı tarafından yanıt dilekçesi sunulmadığı dosya ve UYAP kapsamından anlaşılmıştır.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesinin 02.04.2026 tarih ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile özetle; "...Dosyada davacının gerçek kişi olduğu, tacir olmadığı, yıllık gelir gider tablosuna göre esnaf faaliyetini aşan bir ticaretinin bulunmadığı, taraflar arasındaki davanın ticari dava olmadığı anlaşılmakla işbu davaya bakma görev ve yetkisinin mahkememize değil, Karşıyaka Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğu anlaşıldığından TTK'nun 4 ve 5. madde hükümleri çerçevesinde mahkememizin görevsizliğine" dair karar verilmiştir.

İSTİNAF EDEN: Davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı vekili tarafından verilen 22.04.2026 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesi ile özetle; Yerel mahkemece, müvekkili davacının gerçek kişi olduğu, tacir olmadığı, yıllık gelir gider tablosuna göre esnaf faaliyetini aşan bir ticaretinin bulunmadığı, taraflar arasındaki davanın ticari dava olmadığı gerekçeleri ile görevsizlik kararı vererek işbu davaya bakma görev ve yetkisinin Karşıyaka Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğuna hükmettiğini, görevsizlik kararının eksik ve hatalı inceleme sonucu verilmiş olup, müvekkili ....'in uzun yıllardır müteahhitlik faaliyeti kapsamında arsa payı karşılığı inşaat yapımı / bağımsız bölümler inşa ederek satış / birden fazla projede faaliyet vb. yürüttüğünü, bu faaliyetlerinin süreklilik arz ettiğini, gelir elde etme amacına yönelik bulunmakta, organizasyon (işçilik, malzeme temini, proje yönetimi) içerdiğini, bu unsurlar birlikte değerlendirildiğinde, müvekkilinin yürüttüğü faaliyetin açıkça ticari işletme niteliğinde olduğunu, dolayısıyla müvekkilinin tacir sıfatı bulunduğunun tartışmasız olduğunu, uyuşmazlığın, müvekkilinin ticari işletmesiyle doğrudan ilgili olduğunu, kaldı ki yerel mahkeme gerekçesinin aksine müvekkilinin bilanço esasına göre defter tutan tacir sıfatında olduğunu, vergi kayıtlarının açık olduğunu, bugüne kadar belkide yüzlerce binlerce daire inşaa edip sattığını, bu faaliyetleri gösteren birinin yıllık gelir gider tablosuna göre esnaf faaliyetini aşan bir ticaretinin bulunmadığının belirlenmesinin açık bir hata olduğunu, ekte sunulu vergi levhasında beyan olunan matrahın ve tahakkuk eden verginin miktarına dikkat edildiğinde durumun net şekilde anlaşılacağını, yine ekte sunulu ticaret sicil gazetesinde de müvekkilinin ticari ünvanının “.... Danışmanlık” olduğu görüleceğini, bir diğer ekte sunulu mükellefiyet durumunu gösterir belgenin de müvekkilinin faaliyet kollarının esnaf faaliyetiyle hiçbir benzerliğinin olmadığını, yine ekte sunulu Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ E. ████████ K. sayılı ilamında da görüleceği üzere yine müvekkili tarafından aynı konuda başka bir tarafa dava ikame edildiğini, Asliye Hukuk Mahkemesi davanın ticari nitelikte olduğuna hükmederek görev şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verdiğini, akabinde itiraz üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi’nin █████████ E. █████████ K. sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının doğru olduğunun tespit edildiğini ve söz konusu davanın da Karşıyaka Ticaret Mahkemesince sonuçlandırıldığını, dolayısıyla yerel mahkemenin hatalı kararı nedeniyle istinaf talebinde bulunma zarureti hasıl olduğunu,

Arz ve izah edilen ve resen tespit edilecek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep ederek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda,

Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın, görevsizlik nedeniyle dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verildiği, verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edildiği görülmüştür.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 4/1. maddesinde her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işlerinin ticari dava ve ticari nitelikte çekişmesiz yargı işi sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre bir uyuşmazlığın ticari nitelikte olabilmesi için, her iki tarafın da ticari işletmesini ilgilendirmesi yahut aynı maddenin alt bentlerinde düzenlenen istisnalardan birine dahil olması gerekmektedir.

TTK'nın 14. maddesine göre “Bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı Kanunun 17. maddesi hükmünce de;“iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır.

6335 sayılı Kanun'un 2. maddesi ile değişik 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. maddesi uyarınca ticari davalar asliye ticaret mahkemelerince görülerek karara bağlanır. Diğer taraftan aynı düzenleme gereğince, asliye ticaret mahkemeleri ile diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişki, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’ndan ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 6335 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki halinden farklı olarak iş bölümü ilişkisi değil, görev ilişkisidir. Göreve ilişkin düzenlemeler, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 1. maddesi uyarınca kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen incelenir.

Somut olayda, davacı vekili, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı arsa sahibine verilecek iki adet dükkandaki gizli ayıp nedeniyle zarar meydana geldiğini ileri sürerek tazminat istemi ile eldeki davayı açmıştır. Bu kapsamda, Mahkeme tarafından öncelikle gerçek kişi olan tarafların T.T.K.nun 14 ve 5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3. maddesi çerçevesinde tacir olup olmadığı, uyuşmazlık konusu işin davacının ticari işletmesi ile ilgili olup olmadığı araştırılarak, davacının tacir olduğunun ve uyuşmazlık konusu işin ticari işletmesi ile ilgili olduğunun anlaşılması halinde görevli mahkeme "Asliye Ticaret Mahkemesi" olacağından, tacir araştırması yapılmadan görevsizlik kararı verilmesi doğru olmamıştır.

Dosya kapsamı, mahkeme gerekçesi ve yapılan değerlendirmeye göre; mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli olmadığından davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-a-3. maddesi gereğince kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun KABULÜ ile,

2-Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 02.04.2026 tarih ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararının, 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-a-3. maddesi gereğince KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Verilen kararın niteliği gereğince harç alınmasına yer olmadığına,

5-Davacı tarafından yatırılan 732,00 TL istinaf karar harcının istemi halinde ilk derece mahkemesince yatıran davacıya iadesine,

6-Davacı tarafından yatırılan 2.002,00 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yapılan istinaf yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,

7-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/(1)-c maddesi gereğince, kesin olmak üzere, 02.07.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.