Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinde eser sözleşmesinden kaynaklanan, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat ön sözleşmesinin geçersizliği tespitiyle ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre iadesi talep edilen alacak davası.
Özet: Taraflar arasında adi yazılı olarak akdedildiği için şekil noksanlığı nedeniyle geçersiz olduğu iddia edilen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat ön sözleşmesinin feshi ile bu sözleşme kapsamında davalıya ödenen 762.383,29 TLnin denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihindeki güncel değeri üzerinden, davalılar tarafından davacılar adına tapuda devri yapılan taşınmazın denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihindeki güncel değerinin mahsubu sonrası kalan fark bedelin avans faiziyle birlikte tahsilini konu edinen alacak davasında, yargılama sürecinde taşınmaz değerleri ile ödenen paranın güncel karşılığının tespiti amacıyla bilirkişi incelemeleri yapılmıştır.
T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : ████████ KARAR NO : ████████DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2023KARAR TARİHİ : █████/2026KARARIN YAZILDIĞI TARİH : █████/2026 DAVA; Davacılar vekili tarafından davalılar aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: Taraflar arasında ileride kurulacak taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olarak akdedilen █████/2017 tanzim tarihli Ön Sözleşme'nin resmi şekil şartına uyulmadan adi yazılı olarak düzenlendiği için hukuken geçersiz olduğunun tespiti ile 6098 sayılı TBK’nın 125/2.maddesi uyarınca geriye etkili olarak feshine, taraflar arasında akdedilen █████/2017 tanzim tarihli Ön Sözleşme kapsamında davacı müvekkiller tarafından davalı tarafa ödenen toplam 762.383,29-TL paranın denkleştirici adalet ilkesine göre yapılacak hesaplama sonucu bulunacak dava tarihindeki güncel değerinden, bu ödemeye karşılık olmak üzere davalılar tarafından davacı müvekkiller adına tapuda devri yapılan taşınmazın denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihindeki güncel değerinin mahsubu ile aradaki fark bedelin miktarı tam ve kesin olarak belirlenmesinden sonra HMK m. 107/2. maddesi kapsamında artırılmak ve davacı müvekkillerin fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL tutarındaki alacağın dava tarihinden itibaren değişen oranlar uygulanmak suretiyle işletilecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı müvekkillere ödenmesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP; Davalılar vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin de karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;Açılan davanın, sözleşmenin feshi ve sözleşme nedeni ile davalı tarafa ödendiği iddia olunan bedelin iadesi istemine ilişkin olduğu, taraflar arasında ileride kurulacak taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olarak █████/2017 tanzim tarihli Ön Sözleşme imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmadığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olup olmadığı, davacının davalıya bu sözleşme kapsamında ödendiği iddia olunan bedelin iadesini talep edip edemeyeceği, edebilecekse miktarı hususlarında toplandığı anlaşılmıştır.Dosya kapsamı ve toplanan deliller hep birlikte değerlendirilerek,taraflar arasında ileride kurulacak taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olarak █████/2017 tanzim tarihli Ön Sözleşme imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmadığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olup olmadığı, davacının davalıya bu sözleşme kapsamında ödendiği iddia olunan bedelin iadesini talep edip edemeyeceği, edebilecekse miktarı hususlarının tespiti için Tekirdağ Şarköy Mürefte mah. .... ada .... parsel sayılı taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın şubat 2017 sözleşme tarihi olan █████/2017 taşınma satış tarihi olan █████/2020 ve dava tarihi olan █████/2023 tarihi itibariyle değerinin hesaplanması için re'sen 1 Fen Bilirkişisi 1 Gayrimenkul değerlendirme ve İnşaat konusu alanında uzman bir bilirkişi eşliğinde keşif yapılması için Tekirdağ Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasına karar verilmiş olup, Fen Bilirkişisi...... ve İnşaat Mühendisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ......'ın 14.01.2025 tarihli kök raporunda özetle; dava konusu taşınmazın sözleşme tarihi olan 31.01.2017 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 164.926,25-TL, satış tarihi olan 29.07.2020 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 273.203,83-TL, dava tarihi olan 20.09.2023 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 1.984.305,33-TL olabileceğini bildirmişlerdir.Tarafların beyan ve itirazlarının hep birlikte değerlendirilmesi için dosyanın bilirkişi heyetine tevdi ile ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup, Fen Bilirkişisi ......ve İnşaat Mühendisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı .....'ın 24.04.2025 tarihli ek raporunda özetle; Sözleşme tarihi olan 31.01.2017 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 164.926,25-TL, satış tarihi olan 29.07.2020 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 273.203,83-TL, dava tarihi olan 20.09.2023 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 1.984.305,33-TL, ödendiği belirtilen toplam 762.383,29-TL tutarındaki paranın denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihi olan 20.09.2023 tarihi itibarı ile 3.084.448,39-TL olabileceğini bildirmişlerdir.Dosyanın daha önce rapor veren bilirkişiler ..... ve .......'e tevdi edilerek davacı tarafın hukuki nitelikte olmayan beyan ve itirazları nazara alınarak ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup, Fen Bilirkişisi ..... ve İnşaat Mühendisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ......'ın 03.09.2025 tarihli ek raporunda özetle; Sözleşme tarihi olan 31.01.2017 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 164.926,25-TL, satış tarihi olan 29.07.2020 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 273.203,83-TL, dava tarihi olan 20.09.2023 tarihi itibarı ile 1/3 hisse değerinin 1.984.305,33-TL, ödendiği belirtilen toplam (762.383,29-TL sehven yazılmış) 381.240,29-TL tutarındaki paranın denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihi olan 20.09.2023 tarihi itibarı ile 3.123.256,38-TL olabileceğini bildirmişlerdir.Tarafların beyan ve itirazlarının hep birlikte tek tek değerlendirilmesi için dosyanın bilirkişi heyetine tevdi ile ek rapor düzenlenilmesine karar verilmiş olup, Fen Bilirkişisi ..... ve İnşaat Mühendisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı.....'ın 22.12.2025 tarihli ek raporunda özetle; Ödendiği belirlen toplam 381.343,00-TL tutarındaki paranın denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihi olan 20.09.2023 tarihi itibarı ile 3.118.316,71-TL olabileceğini bildirmişlerdir.Davacı vekili █████/2026 tarihli ıslah dilekçesi ile; Dava değerinin 10.000,00-TL'dan 4.257.267,76-TL'ye yükselttiğini beyanla tamamlama harcını da yatırmıştır. Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. TMK'nın 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 sayılı BK’nın 213.m, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nın 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise, Yargıtay'ın 10.07.1940 tarih ve 2/77 Sayılı İBK'na göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Bu sözleşmeler geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür. Bu iade yükümlülüğünde de denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir. Denkleştirici Adalet İlkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Yargıtay HGK ..... E sayılı ..... K sayılı █████/2014 tarihli kararında; hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın taşınmazın iadesinin talep edildiği (ifanın imkansız hale geldiği ya da ferağ ümidinin kaybolduğu) tarih itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurları, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücü, paranın reel değeri tespit edilerek hüküm kurulması gerektiği belirtilmiştir. Taraflar arasında aktedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların mahkememizin ..... esas sayılı dosyası ile tapularının iptali ile dava dışı kooperatif adına tescil edildiği ve sözleşmenin ifa imkanının kalmadığı sabittir. Mahkememizce ödenen bedelin denkleştirici adalet hükümlerine göre ulaştığı miktar bilirkişi raporu ile tespit edilmiş ve ödenen bedel mahsup edilmiş olmakla açılan davanın kabulüne, taraflar arasında tanzim olunan █████/2017 tarihli sözleşmenin feshi ile 4.257.267,76-TL'nin dava tarihi olan █████/2023 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara verilmesine karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:AÇILAN DAVANIN KABULÜNE,1-Taraflar arasında tanzim olunan █████/2017 tarihli sözleşmenin feshi ile 4.257.267,76-TL'nin dava tarihi olan █████/2023 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara VERİLMESİNE,2-Alınması gereken 290.813,97-TL harçtan peşin alınan 269,85-TL peşin harç ile 72.532,72-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 72.802,57-TL harcın mahsubu ile bakiye 218.011,40-TL eksik harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye gelir KAYDINA,3-Davacı tarafından yatırılan dava ilk açılış harç gideri olan 73.072,42-TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE,4-Davacı tarafça sarf edilen bilirkişi, tebligat, posta masrafı ve keşif harcı olan 25.785,05-TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE,5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 582.299,45-TL ücreti vekaletin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE,6-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00-TL arabuluculuk ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye gelir KAYDINA,7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara İADESİNE,Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalıların yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. █████/2026Başkan ..... ¸e-imzalıdırÜye ..... ¸e-imzalıdır Üye .... ¸e-imzalıdırKatip ..... ¸e-imzalıdır