İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, sözleşmeden kaynaklanan tazminat davasında, taşınmaz satış vaadi kapsamında dükkanın bodrum katı olup olmadığına dair anlaşmazlık ve değer farkı talebi.
Özet: Davacı, davalı ile yapılan sözleşme gereği bodrumlu olarak teslim edilmesi gereken dükkanın bodrumsuz teslim edildiği iddiasıyla uğradığı zararın tazminini talep etmiş; davalı ise sözleşmedeki bodrum ibaresinin davacı tarafından fazladan eklendiğini, dükkanın altının sığınak olduğunu ve davacının taşınmazı elden çıkardığını savunarak davanın reddini istemiş; yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda ise sözleşme konusu dükkanın projesine ve fiili durumuna göre tek katlı olup bodrum katla bağlantısı bulunmadığı, bodrum katın ise ortak alan ve depolardan oluştuğu tespit edilmiştir.
T.C.
İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO:████████ EsasKARAR NO :████████DAVA:Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ:█████/2023KARAR TARİHİ:█████/2026Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 17.04.2019 tarihinde sözleşme yapıldığını, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen ve sözleşmenin başarılı şekilde neticelendirilmesiyle mülkiyet hakkını iktisap edeceği İstanbul İli ... İlçesi Safra Kapanarya'da kain ve tapunun 244 DRIIIB pafta, 634 ada ve 4 numarasında kayıtlı bulunan arsa üzerine inşa edilecek zemin katta 4 nolu bağımsız bölüm dükkanı ve bodrumu ile birlikte işbu sözleşme kapsamında 300.000(üç yüz bin Türk Lirası) TL bedelle ve bedeli altı(6) taksit ödenmek suretiyle (günün ekonomik şartlarına göre daha erken ödenebilir.) ...'ye mülkiyetini devir ve tescil edeceğini kabul ve taahhüt eder. İfadesinin bulunduğunu, sözleşmede belirilen bedeli dükkânı usulüne, sözleşmeye, yasalara uygun şekilde mülkiyetini devir herhangi bir başka bedel talep etmeksizin devretmediği veya devredemediği durumlarda sözleşmeye göre mülkiyet hakkı muaccel olmuş ..., günün şartlarına göre mezkur taşınmazın piyasa değeri karşılığında ikamesine veya nakdiye karşılığını talep etmek hak ve yetkisinde olduğu hususunda taraflar mutabıktırlar." denildiğini, davalı tarafın borca aykırılığı halinde müvekkil ...’nin başvurabileceği hukuki yol belirlendiğini, davalıların taahhüt ettiği üzere sözleşme konusu borçlarını ifa etmemeleri veya edememeleri halinde müvekkilin seçimlik olarak mezkur taşınmazın piyasa değeri karşılığında ikamesi veya nakdiye karşılığını talep hakkı bulunduğunu, müvekkilinin uğradığı zararın tazmini için huzurdaki davayı açtığını, sözleşmede depolu dükkan verilmesi gereken taşınmazın deposuz olarak verildiğini, bu sebeple davanın kabulünü, bodrumsuz taşınmaz ile bodrumlu taşınmaz arasındaki değer farkının tahsilini, hesaplanacak tüm zararın tazminini, yapılan yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin ... İnşaat Gıda Tekstil Turizm Ve Otomotiv Sanayi Dış Ticaret Ltd.Şti ile davacı arasında 17.04.2019 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, Bu sözleşmeye göre....Noterliği'nin 03.08.2018 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen ve sözleşmenin başarılı şekilde neticelendirilmesiyle mülkiyet hakkını iktisap edeceği İstanbul ili,... ilçesi Safra Kapanarya 'da kain ve tapunun ...DRIIIB pafta ,634 ada ve 4 numrasında kayıtlı bulunan arsa üzerinde inşa edilecek zemin katta 4 nolu bağımsız bölüm 300.000,00-TL. bedelle ...'ye mülkiyetini devir ve tescil edileceğini, 17.04.2019 tarihli sözleşme davalı ... tarafından hazırlanıp müvekkilime imzaya getirildiğini, sözleşmede ki ''ve bodrumu'' ifadesi davacı tarafından fazladan eklenmiş ve müvekkilinin davacıya güvendiğinden sözleşmeyi okumadan imzaladığını, 4 bağımsız bölüm nolu dükkanın altının bodrum dükkan değil,sığınak olduğunu,İstanbul ili,... ilçesi Safra Kapanarya 'da kain ve tapunun 244 DRIIIB pafta ,634 ada 4 parselde inşa edilen arsanın müteahhitliğini gerçekte sözleşmede ismi geçen ve müvekkilim ...'ın damadı olan ... yaptığını, ...'ın müteahhitlik belgesi bulunmadığından ... İnşaat Gıda Tekstil Turizm Ve Otomotiv Sanayi Dış Ticaret Ltd.Şti.'nin müteaahhitlik belgesini kullandığını, davacının bütün pazarlığını ... ile yaptığını, ödemeyi de bizzat ...'a yamışken şimdi kağıt üzerinde müvekkilinin şirket müteahhit görünüyor diye müvekkilinden haksız menfaat elde etmeye çalıştığını, Davacının dava konusu taşınmazı sattığını, artık davacı sıfatı da bulunmadığını, bu nedenlerle davanın reddine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin de davacıya tahmiline karar verilmesini talep ettiği görüldü.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava dilekçesi, sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir. İddia ve toplanan deliller kapsamında bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş ve bilirkişi sunmuş olduğu █████/2025 tarihli raporunda özetle;"İncelenen 4 no.lu bağımsız bölüm, projede ve fiilen zemin katta yer alan tek katlı dükkan niteliğindedir. Dükkanın bodrum katla bağlantısı bulunmamaktadır. Yerinde yapılan keşif, projedeki düzenlemenin doğru uygulandığını, dükkanın yalnız zemin katta bulunduğunu, bodrum katın ortak alan ve depolardan oluştuğunu göstermektedir. Bodrum katta 4 no.lu bağımsız bölüme (dükkana) ait herhangi bir alan veya eklenti bulunmamaktadır. Yerinde yapılan incelemede, dükkanın mevcut Maliki tarafından iç bölümde çelik profil elemanlar kullanılarak depolama alanı oluşturulduğu ve dükkanı depo olarak kullandığı görülmüştür. Alanın ticari faaliyet amacıyla değil, fiilen depo amaçlı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Dükkan, zemin katta sokak cepheli, net 49,70 m?, brüt 54,66 m? alana sahiptir.Mimari proje 15.10.2018 tarihinde yılında onaylanmıştır. Onaylanan mimari projede ait bodrum katta dükkana ait bir eklenti bulunmamaktadır. Kat irtifakı bağımsız bölüm listesi 24.09.2019 tarihinde ilgili belediyede tescil edilmiştir. Bu tarihte, yapıdaki bağımsız bölüm tanımı kesinleşmiştir. Yani resmi olarak “bodrumu olan bir dükkan” statüsü hiçbir aşamada mimari projesinde bulunmamaktadır. Bodrum katını dükkanla birlikte satmak teknik ve resmi olarak mümkün değildir.Satış vaadi sözleşmesi 17.04.2019 tarihinde yapılmıştır. Sözleşme ekinde satın alınan dükkana ait mimari kat planı dolayısı ile dükkanın kaç m? olduğu ve bodrum katlı olup olmadığı bilgisi bulunmamaktadır. Bu durum, davacının satın aldığı taşınmazın mimari planına ilişkin resmi bir bilgiye sahip olmadığını göstermektedir. Ancak davalı tarafın, 15.10.2018 tarihli onaylı mimari proje ve sonrasında 24.09.2019 tarihinde ilgili belediye tarafından kat irtifakı bağımsız bölüm listesi tescili süreciyle birlikte bu bilgilere sahip olduğu anlaşılmaktadır.Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nde “634 Ada ve 4 Numarasında kayıtlı bulunan arsa üzerine inşa edilecek zemin katta 4 nolu bağımsız bölüm dükkanı ve bodrumu ile birlikte iş bu sözleşme kapsamında...” davacı tarafından dosyaya sunulan noter onaylı satış vaadi sözleşmesinden bulunan madde ile davalı tarafın “17.04.2019 tarihli sözleşme davalı ... tarafından hazırlanıp müvekkilime imzaya getirilmiştir.Bu sözleşmede ki “ve bodrumlu" ifadesi “davacı tarafından fazladan eklenmiş ve müvekkilim davacıya güvendiğinden sözleşmeyi okumadan heyetinin hukuki bir değerlendirme yapması mümkün imzalamıştır.” beyanlarından dolayı değildir. Yukarıda yapılan teknik inceleme ve değerlemeye göre dükkanın:A-bodrum katın tamamı ile: 450.000. TL ve bodrum katsız değeri: 300.000 TL,B-Bodrum katın Mimari Projeye göre tahsis edilebilecek 5,00 m2 kısmı ile 315.000TL ve bodrum katsız değeri: 300.000 TL, dir." şeklinde görüş bildirildiği görüldü.Tarafların rapora karşı beyan ve itirazlarının değerlendirilerek ek rapor tanzimi için dosyanın yeniden bilirkişi heyetine tevdine karar verildiği, bilirkişi heyetince sunulan ek raporda özetle;"Davacı adına 12.03.2021 tarihinde tapu tescil edildiği ve 01.12.2021 tarihinde devren elden çıkarıldığı tarihler arası dönem için bodrumlu dükkanın getirebileceği kira bedeli ve terditli olarak bodrumsuz dükkanın getirebileceği kira bedeli tespiti yapılacaktır. Dava konusu taşınmazda yapılan inceleme'de zemin kat Dükkan bölümü 50 m2 olduğu tespit edilmiştir. Projesine göre; Dükkanın bodrum katta izdüşümüne denk gelen kısımda “Binaya ait ortak alan” olarak belirtilmiş 25,70 m²’lik alan tanımlanmıştır. Geriye kalan bölümde inada yer alan 3 adet daireye ait depo alanları ve elektronik-haberleşme odası bulunmaktadır. Sözleşmede yer alan " bodrumlu Dükkan " ifadesinin projede ortak yer olarak gösterilen 25,70 m2 lik alanı işaret ettiğinin kabulü ile bodrum bölümü 25,70 m2 olarak hesaplara alınacaktır.... İlçesi, Safra Mah., 634 ada, 4 parsel sayılı yerde, kat Mülkiyetli, ana taşınmaz niteliği ‘’5 Katlı Betonarme Mesken Ofis İş yeri ve Arsası’’ arsası olan, ██████ arsa paylı, niteliği dükkan olan, Zemin Kat, 4 Bağımsız Bölüm nolu dava konusu taşınmaz; " ... Mahallesi ... Sokak No:6 .../İstanbul " adresinde yer almaktadır.Bodrum kat planı : 1 nolu daireye ait depo : 6,88 m22 nolu daireye ait depo: 6,61m23 nolu daireye ait depo: 9,81haberleşme-Sistem odası: 6,30 m2 Binaya ait ortak alan : 25,70 m2 dir. 4 nolu Dükkanın kirasının tespiti: Emsal 1 ) ... ... Mah. Dava konusu taşınmaza yaklaşık 135 metre mesafede konumlu 90 m2 alanlı dükkan 21.10.2020 tarihinde 2.200TL bedelle kiralık ilanı verilmiştir. Kaynak: (sahibinden.com ilan no: 872994626) 24 TL/m2 fiyat üfe endeksi ile: 24 TL x ( 614,██████,44)=27,67TL olup % 3 pazarlık payı ve % 2 konum düzeltmesi ile: 27,67 x 0,95=26 TLm2 olmaktadır. Emsal 2 ) ... ... Mah. Dava konusu taşınmaza yaklaşık 113 metre mesafede konumlu 120 m2 alanlı dükkan 29.09.2021 tarihinde 3.750TL bedelle kiralık ilanı verilmiştir. Kaynak: (sahibinden.com ilan no: 949198171) 31 TL/m2 fiyat % 3 pazarlık payı ve % 2 konum düzeltmesi ile: 31 x 0,95=29 TLm2 olmaktadır. Emsal 3 ) ... ... Mah. Dava konusu taşınmaza yaklaşık 147 metre mesafede konumlu 150 m2 alanlı dükkan 01.11.2021 tarihinde 2.000TL bedelle kiralık ilanı verilmiştir. Kaynak: (sahibinden.com ilan no: 960360028) 13 TL/m2 fiyat % 3 pazarlık pay düzeltmesi ile: 13 x 0,97=12,61 TLm2 olmaktadır. İncelenen dava konusu taşınmaza yakın konumlu 3 adet emsalin ortalaması: 12,61+29+26/3=22,54TL/m2 dir. Dava konusu taşınmazın emsal taşınmazlara göre çıkan değeri , konumu, çevre özellikleri, alanı, imar durumu, yapılaşma koşulları, bölgenin gelişme çizgisi, belediye hizmetleri, alt yapılardan yararlanma durumu, alış-veriş, ticaret, eğitim, ve ulaşım ağına yakınlığı, yapılaşma kalitesi serbest piyasa kiralama , arz-talep ilişkisi benzeri üstün ve noksan özellikleri, bulunduğu sokak , mevkii, tarihi geçmişi müstesna konumu ,önünden geçen insan ve trafik yoğunluğu vs. olumlu-olumsuz bilumum faktörler dikkate alınarak, kullanım alanları ve tüm unsurlar dikkate alındığında ;4 nolu Dükkanın davacı adına 12.03.2021 tarihinde tapu tescil edildiği ve 01.12.2021 tarihinde devir edildiği dönem (8,63 ay) için kira bedelinin aylık 22 TL/m2 x 50 m2= 1.100TL/ay kadar olacağı kanaatine varılmıştır.Dava konusu Dükkan'a tahsis edilebilecek 25,70 m2 Bodrum kat alanının kira değerinin Dükkanın değerinin % 40 u kadar olacağı genel kabulünden hareketle,Bodrumlu Dükkan Kira değer: 1.100TL + (25.70 m2 x 22TL/m2 x 0,40)=1326,16TL/ay olupDükkanın davacı adına 12.03.2021 tescil edildiği ve 01.12.2021 tarihinde devir edildiği dönem (8,63 ay) için kira bedeli: 1326,16TL x (8,63 ay)= 11.445TL dir. Aynı dönem için Bodrumsuz Dükkan kira bedeli: 1.100TL x (8,63 ay) =9.493TL olupBodrumlu Dükkanın bodrumsuz olarak teslimi nedeniyle oluşan Kira kaybı toplamı: Bodrumlu Dükkan: (11.445TL) - Bodrumsuz Dükkan:(9.493TL)=1.952TL olarak hesaplanmıştır." şeklinde görüş bildirildiği görüldü.Dava ve cevap dilekçesi, bilirkişi raporu, keşif, tapu kayıtları, cevabi yazılar, ödeme dekontları ve tüm dosya kapsamının yapılan incelemesinde; davanın İstanbul ili, ... ilçesi, 634 ada, 4 nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaa edilecek inşaattan █████/2019 tarihli sözleşme uyarınca Bodrumlu 4 nolu dükkanın satımı hususunda yapılan anlaşmaya rağmen dükkanın bodrumsuz teslimi uyarınca oluşan zararın tazmini talebine ilişkin olduğu, █████/2019 tarihinde davacı ile davalıların gayrimenkul satış vadi sözleşmesi imzaladıkları, bu sözleşme uyarınca 634 ada, 4 nolu parselde inşaa edilecek inşaattan 4 nolu bağımsız bölüm dükkanı ve bodrum katının davacıya bedel karşılığında verileceğinin kararlaştırıldığı, somut uyuşmazlıkta talebin 4 nolu bağımsız bölümün teslimi gerçekleşmesine rağmen bodrumsuz şekilde teslim edilmesi nedeniyle oluşan zararın tespiti ve tazminine yönelik olduğu, mahkememizce 634 ada, 4 nolu parselde yapılan inşaatın davacıya eksik teslim edilip edilmediği ve diğer hususlarda keşif ve bilirkişi incelemesinin yaptırıldığı, yapılan tespitlerde █████/2019 tarihli gayrimenkul satış vadi sözleşmesi uyarınca yapılacak inşaatta 4 nolu bağımsız bölümün bodrumlu şekilde davacıya teslim edileceği kararlaştırılmasına rağmen davacıya teslim edilen bağımsız bölümün bodrumsuz şekilde teslim edildiğinin görüldüğü, dolayısıyla mahkememizce bodrumlu dükkan şeklinde anlaşılmasına rağmen dükkanın bodrumsuz teslimi nedeniyle oluşan zarar farkının tespit edilerek kabul edildiği, ayrıca 4 nolu bağımsız bölümün davacı adına tapuda tescil edildiği █████/2021 tarihi ve davacı tarafça başkasına devredildiği █████/2021 tarihleri arasındaki döneme ilişkin yoksun kalınan bodrumlu dükkan emsal kira kaybı zararının da hesaplatıldığı ve hüküm altına alındığı, her ne kadar davalı taraf bedelin kendilerine ödenmediğini, başkasına ödendiğini bu nedenle taşınmaz bedelinin kendisine verilmediği iddiasını ileri sürmüş ise de █████/2019 tarihli sözleşme uyarınca tarafların karşılıklı anlaştıkları, sözleşmenin 2. Maddesinde taşınmazın bedelinin belirlendiği ve bedelin davacı tarafça ödendiği, bu bedelin davalılar dışında bir hesaba yapıldığı dekontlardan anlaşılmış ise de sözleşme uyarınca davalının eksik de olsa edimini yerine getirmesi nedeniyle bedelin kendisine ödenmediği iddiasını ileri sürmesinin yerinde olmadığı, kaldı ki sözleşmede bedelin ... (paraların gönderildiği kişi)'a gönderilebileceğinin kararlaştırıldığı anlaşıldığından davalının itirazının yerinde görülmediği anlaşılmakla aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı olarak izah edildiği üzere; 1-Davacının davasının kabulü ile 151.952,00TL tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Alınması gerekli 10.379,84-TL karar ve ilam harcından 187,86-TL peşin ile 2.408,00-TL tamamlama harcın mahsubu ile geriye kalan 7.783,98-TL eksik harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye irat kaydına,3-Davacı tarafça başlangıçta yapılan 393,36-TL yargılama gideri ile yargılama aşamasında yapılan 18.348,00-TL masraf olmak üzere toplam 18.741,36-TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınıp davacıya verilmesine,4-Gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,5-Davacı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 45.000,00-TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınıp davacıya verilmesine,Dair, HMK 345 maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten başlayarak iki hafta içinde HMK 342 maddesi gereğince düzenlenmiş dilekçe ile HMK 343 maddesi uyarınca mahkememize veya başka bir mahkemeye yapılacak başvuru ile HMK 341/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olarak davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup anlatıldı. █████/2026Katip ... Hakim ...