bakırköy 7. asliye ticaret mahkemesinde görülen, müteahhidin ayıplı ve eksik hamam, sauna, havuz inşaatı sebebiyle oluşan mülk hasarları için açılan tazminat davası.

Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, müteahhidin ayıplı ve eksik hamam, sauna, havuz inşaatı sebebiyle oluşan mülk hasarları için açılan tazminat davası.

Özet: Bir şirket, hamam, sauna ve havuz yapım işini eksik ve ayıplı tamamladığı gerekçesiyle müteahhitlere dava açmış, hatalı sauna malzemesinden böceklenmeler ve zayıf izolasyondan kaynaklı su sızıntılarının binanın temeline zarar verdiğini, önceden yapılan tespitlere rağmen sorunların giderilmediğini ileri sürerek oluşan zararın tazminini talep ederken; davalılar ise sözleşmeden doğan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiklerini, sadece ince işleri yaptıklarını ve iddia edilen zararların binanın arazi kot farkından kaynaklanan dış etkenlerle ilgili olduğunu, kendi kusurları olmadığını ve bilirkişi raporunun objektif olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : ████████ Esas

KARAR NO : ████████

DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : █████/2024

KARAR TARİHİ : █████/2026

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : █████/2026

Mahkememizde görülmekte olan davanın yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili ... ilçesi Kısırmandıra köyü 64 parselde kain ve ... ili ... ilçesi ... ... cad. No:... adresinde bulunan taşınmazın müvekkili şirkete ait olduğunu, müvekkilinin kendisine ait olan taşınmazda hamam, sauna ve havuz yapılması konularında anahtar teslimi olacak şekilde davalılardan fiyat teklifi talep ettiği, davalılar tarafından fiyat teklif formu gönderildiğini, sonrasında müvekkili ile davalıların anahtar teslimi olacak şekilde hamam, sauna ve havuz yapılması konularında anlaştıklarını, davalı tarafından, taahhüt edilen işe başlanmasına karşın ekli protokolde ayrıntıları belirlenen işlemlerin eksik ve ayıplı şekilde yapılmış olduğunu, buna ilişkin olarak davalı taraf ile defalarca iletişime geçildiği ve davalı tarafın söz konusu işlemleri tamamlayacağını, ayıplı olan ürünlerin değiştirileceğini söylediğini, müvekkili tarafından temerrüt sağlanmış olmasına karşın mevcut durumda herhangi bir düzelme olmadığını, hatta davalı tarafın müvekkiline cevap olarak bildirdiği beyanlarda ayıp ve eksiklikleri kabul ettiğini, müvekkilinin sahip olduğu taşınmazın milyonlarca lira değerinde olduğundan bahisle, havuz, sauna ve hamamın ayıplı malzeme kullanılarak eksik bir şekilde yapılmış olmasının müvekkilinin taşınmazına büyük ölçüde zarar vermekte olduğunu, sauna da kullanılan malzemenin ayıplı olmasından dolayı müvekkilinin evinde böcekler türediğini, ayrıca havuz ve hamamın izolasyonunun da eksik ve ayıplı malzemeden yapılmış olmasından kaynaklı olarak ana taşınmaza su sızıntısı gerçekleşmekte olduğunu, binanın temeline zarar vermekte olduğunu, müvekkilinin ilgili havuz, sauna ve hamamın eksik yerlerini tamamlatmak, ayıplı kullanılan malzemeleri yeniden yaptırmak üzere değeri yüksek olan taşınmazın daha fazla zarar görmemesi için acil olarak müdahale edilmesi gerektiğini, bu gereklilik nedeniyle İstanbul .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... Değişik iş sayılı dosyası kapsamında ayıplı ve eksik işler hususunda delil tespiti yapıldığını, değişik iş dosyasına bilirkişi raporu sunulduğu ve taraflara tebliğ edildiğini, tebliğ edilen rapora davalılar tarafından itiraz edilmediğini, açıklanan nedenlerden dolayı fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkiline ait taşınmazda hamam, sauna ve havuza ilişkin alanlarda eksik ve gizli ayıplı işler yapıldığından dolayı oluşan zararın şimdilik 1.000 TL'sinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmaz kaba işleri dava dışı üçüncü kişi tarafından yapılmış olup müvekkili taşınmazın yalnızca ince işlerini yaptığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini layığıyla yerine getirdiğini, müvekkilinin, dava konusu edilen işler için 2021 yılının 3. ayında teklif verdiğini, teklifin kabul edildiğini, müvekkilinin 2021 yılının 6. ayında ise işi, anlaşmaya uygun olarak eksiksiz teslim ettiğini, iddia edilen zararların müvekkilinden kaynaklanmadığını, iddia edilen zararın, dava konusu taşınmazın arazideki kot farkı nedeniyle toprağa gömülü olan kısmından aldığı suyun binanın bodrum katına yayılmasından kaynaklanmakta olduğunu, keşif ve bilirkişi incelemesi aşamasında bu husus ortaya çıkacağını, taraflar arasındaki sözleşme ile müvekkili tarafından yapılan işlerin 3 yıl garanti kapsamında olduğunu, kullanım hatası, doğal afetler, voltaj düşüklüğünde ve yüksekliğinde doğabilecek zararların ise garanti kapsamı dışında olduğunun belirtildiğini, müvekkilinin, binanın zemin katından su alıp almayacağını bilebilecek durumda olmadığını, iddia edilen zararın, binanın toprak seviyesi altında kalan zemin kattan binaya giren suyun sosyal alanlara ulaşmasından kaynaklanmakta olduğunu, müvekkilinin bu meyanda herhangi yükümlülüğü olmadığı için bu husus garanti kapsamında değerlendirilemeyeceğini, dış etkenlerden kaynaklı olumsuzluklara karşı gerekli önlemleri almanın davacının sorumluluğunda olduğunu, iddia edilen zararın gelmesinde müvekkilinin kusuru bulunmadığını, İstanbul .... Sulh Hukuk Mahkemesi ... Değişik İş sayılı dosyası kapsamında alınan bilirkişi raporunun objektif değerlerden uzak, eksik inceleme ürünü olduğunu, müvekkilinin, sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve layığıyla yerine getirdiğini, müvekkilinin işi teslim ettiği halini onaylayan davacının daha sonradan mesnetsiz ve dürüstlük kuralına aykırı iddia ve taleplerle huzurdaki davayı ikame ettiğini, açıklanan nedenlerden ötürü huzurdaki haksız davanın reddini istemiştir.

DELİLLER : Eyüpsultan tapu müdürlüğü ve İstanbul .... Sulh Hukuk Mahkemesi yazı cevapları, faturalar, ticari defterler ve belgeler, muavin defter kayıtları, bilirkişi incelemesi, tüm dosya kapsamında toplanan deliller.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :

Dava, Davacıya ait dava konusu adreste bulunan taşınmazda gizli ayıplı ve eksik işlerden kaynaklı olduğu iddiasıyla oluştuğu beyan edilen zararın tazmini istemine ilişkindir.

Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.

Bilirkişi .... tarihli raporunda; .... tarihinde ... Mahallesi ... Cad.No:... adresinde kain yere heyet olarak gidildiğini, davacı yetkilisi ... tarafından keşif mahalline götürüldüğünü ve keşif yapılmasında yardımcı olduğunu, keşfe konu alanların tespitinde faydalı olduğunu, davaya konu işlerin bulunduğu yapının Villa tasarımlı davaya konu tesisler mahalli zemin katında bulunduğunu, davaya konu yapılan işler ile ilgili dosyasında mimari projesi bulunmadığını, rapor içinde mahal mahal anlatımlarının fotoğraflarının da rapor içeriğinde bulunmakta olduğunu, Yetişkin Havuzu: 7m x 14m x (h= 1.5-1.8 m) Ebatlarında olup, taşmalı havuzun taban ve duvar kaplamaları 12.5x25 porselen havuz kalebodur kaplamalı, küpeşteleri serbest siyah bazalt, paslanmaz çelik havuz merdiveni, ABS esaslı savak ızgaraları, ızgara destek profili, ızgara köşe parçaları, ve havuz içi aydınlatmaların yapılmış olduğunun görüldüğünü, havuz içerisinde su bulunmakta olup filitrasyon ve üzgara taşırma sisteminin faal olduğunun tespit edilmiş olduğunu, Türk Hamamı: Rapor içeriğindeki fotoğraflardan da görüleceği üzere, zemin, duvar, oturma setleri, göbek taşının marmara mermerinden yapılmış olduğunu, 4 adet masif mermer kurna ve Osmanlı tarz bataryaların takılmış olduğunu, mermer kaplama göbek taşının yapıldığı, kubbe asma tavan aydınlatması yapılmış, duvarlarda çini panolar ve söveleri yapılmış, hamamın kullanılır konumda olduğunun görüldüğünü, Sauna: Rapor içeriğindeki fotoğraflardan da görüleceği üzere zemin ızgara çam kaplama, yan duvarlar ahşap lambri kaplama, ısıtıcı arkası taş kaplama, iki sıra kademeli oturma düzeneği, ahşap kasalı cam kapı, ısıtıcı, aydınlatma spotları, kontrol paneli ile sauna, keşif aşamasında çalışır konumda bulunmakta olduğunu, Denge Su Deposu: Rapor içeriğindeki fotoğraflardan da görüleceği üzere denge su deposu içerisi seramik kaplama ve keşif tarihinde içi istenilen su kesimine kadar su doldurulmuş konumda bulunmakta olduğunu, etrafta söz konusu su deposundan sahaya su sızıntısı olmadığının gözlemlendiğini, rapor içindeki fotoğraflar da havuz kenarları, savaklar, savak kanalları, köşe elemenleri, havuz küpeşteleri, havuz merdiveni ve maik kaplamalarının görünmekte olduğunu, Mak.Müh. Bilirkişi Tespitleri. yüzme havuzlarında yapılan tespitlerde, tespit edilen yüzme havuzlarında şebeke suyu bağlantı borularının vana sistemleri ile tam olduklarının görüldüğünü, havuz sistemlerinin taşmalı havuz sistemli olduklarının tespit edildiğini, denge tankı ve dezenfektan ve pH ayar dozaj pompalarının olduklarının tespit edildiğini, yüzme havuzunun makine dairesinde yapılan incelemede havuz pompa sistemi olduğunun görüldüğünü, pompaların aktif olduklarının tespit edildiğini, Elektrik panosunun çalışır ve eksiksiz fonksiyonda olduğunun görüldüğünü, havuzların aydınlatma sistemlerinin tamamlandıklarının tespit edildiğini, her iki havuzun havuz transformer'ları montajılarının yapıldığının tespit edildiğini, Heat –FLOW sıcak su akış sistem bağlantısının monte edildiğinin tespit edildiğini, paslanmaz çelik havuz merdiven montajının yapıldığının görüldüğünü, Sauna Ve Türk Hamamında Yapılan Tespitler: Saunada ıstıcı ve dış kumanda ünitesinin aktif olduğunun tespit edildiğini, Türk hamamında iç tesisat sistemi ve Osmanlı tip armatürlerin ve drenajlarının tam ve eksiksiz olduklarının tespit edildiğini, Değerlendirme: Mahallerinde yapılan havuz, sauna, tesisleri keşif tarihindeki tamam eksiksiz ve kullanılır durumda olduklarını, raporda davaya konu imalatların tespitlerinin belirtilmiş olduğunu, davaya konu yüzme havuzunun, sözleşme esaslarına, sözleşmede yazılan teslim tarihine göre uygun yapıldığı kanaatinde olunduğunu, havuz içinde su olduğu aktif kullanımda olduğunun tespit edildiğini, Türk hamamının sözleşme esasına uygun olarak yapıldığını ve kullanıma hazır olduğu kanaatinde olduklarını, saunanın sözleşme esasına uygun olarak yapıldığını ve keşif aşamasında ısıtıcı sistemin ve aydınlatmasının çalıştığının gözlemlenmiş olduğunu, saunanın kullanıma hazır olduğunu, denge su deposunun sözleşme esasına uygun olarak yapıldığının keşif aşamasında kullanıma hazır olduğunu içerisinin su ile dolu bulunduğunun gözlemlendiğini, bir evvelki bilirkişi tespit tarihine göre eksik ve kusurlu inşaat işleri imalatlarına yönelik yapılacak iyileştirilmelerin parasal karşılıklarının malzeme+ işçilik+ nakliye dahil ve KDV hariç olarak 159.000.-TL olduğunu, %18 KDV nin 28.620.-TL olduğunu, Cem”an yekün toplamının, 187.620.-TL olduğunu, bir evvelki bilirkişi tespit tarihinde göre eksik ve kusurlu mekanik tesisat işleri imalatlarına yönelik yapılacak iyileştirilmelerin parasal karşılıklarının malzeme+ işçilik+ nakliye dahil KDV hariç Olarak 98.000.-TL olduğu, %18 KDV sinin 17.640.-TL olduğu, Cem”an Yekün toplamının 115.640.-TL olduğu, GENEL TOPLAMın 303.620.-TL ve güncel olarak Şubat 2023-Ekim 2024 Enflasyon farkı ile 516.514.-TL olduğunu bildirmiştir.

Bilirkişi █████/2025 tarihli raporunda; Davacının, Davalı firmadan aldığı teklife istinaden taraflar arasında yapılan sözleşme şartlarına ve taahütlerine göre yaptırdığı işlerin; Yüklenici firma olan davalı ... (....) nin sözleşme şartlarına uymadığı, geçen sürede eksiklikleri gidermediği, davacının evde ailesiyle problemsiz yaşayarak bulunan tesislerden faydalanmak için masraflarını tekrar ödeyerek ayıplı ve hatalı kısımları düzelttirdiğinin tespit edildiğini, Meydana Gelen Zararın Hesaplanması: Değişik iş tespitini yapan bilirkişinin gerçek durumu gördüğü ve hesaplamalarını yaptığı dikkate alınarak; 2021 yılındaki inşaat için tespitleri ve hesaplamalarının bilirkişi heyetince de kabul görmüş olduğunu, İnşaat İşleri; 2021 yılında Eksik ve kusurlu inşaat işleri imalatlarına yönelik yapılacak iyileştirilmeler malzeme+ işçilik+ nakliye dahil olmak üzere %18 KDV dahil toplam 44.285,40-TL hesaplandığını, Mekanik- Elktrik Tesisat İşleri; 2021 yılında Mekanik tesisat işleri imalatlarına yönelik yapılacak iyileştirilmelerin malzeme+ işçilik+ nakliye dahil olmak üzere %18 KDV dahil toplam 68.440-TL hesaplandığını, genel toplamın kdv dahil davacı zararının 2021 yılındaki inşaat sırasında 112.725,40-TL olduğu, Bilirkişi Tespit raporunda 2023 yılında KDV dahil toplam: 290.042,82 TL olduğunu, Bilirkişi Heyet raporunda Ekim 2024 de Enflasyon farkı ile 516.514.-TL hesaplandığını, 2025 Mayıs Güncel Zararın Hesaplanması: Havuzda yapılan kusurlu imalatların sökülüp, tekniğine uygun yeniden yapılması için havuzda bulunan kot farkının gidermesi için uygun kotta yeniden kalıp, demir ve beton imalatlarının uygun kotta yapılması, havuz küpeşteleri ve havuz yan kaplamaların kaldırıldığı, su yalıtımı yapıldıktan sonra yeniden duvar yüzü fayans kaplamalarının ve havuz küpeştelerinin andezit kaplama ile kaplanması, derzlerinin sürme izolasyon ile yüzeylerinin kaplama yapıldığının görülmüş olduğunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2025 yılı birim fiyatlarından faydalanılarak, havuz ve çevresi için yaklaşık toplam maliyetin 108.853,49 TL hesaplandığını, hamamda yapılan kusurlu imalatların sökülüp, tekniğine uygun yeniden yapılması için; hamamda bulunan su yalıtımı sorunun giderilmesi için, zemin ve duvar kaplamalarının sökülerek çift kat sürme izalasyon yapıldıktan sonra tesviyesinin yapılıp, yüzey kaplamalarının yapıldığının görüldüğünü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ nın 2025 yılı birim fiyatlarından faydalanılarak, hamam su yalıtımı için yaklaşık toplam 36.219,56 TL maliyet gibi hazırlanmış olduğunu, saunada yapılan kusurlu imalatların sökülüp, tekniğine uygun yeniden yapılması için, saunada bulunan ısı yalıtımı sorunun giderilmesi için, zemin ve duvar kaplamalarının sökülerek ısı izolasyon yapıldıktan sonra yüzey kaplamalarının yeniden yapılması ve sorunlu ahşap kaplamaların sökülerek yeniden ahşap kaplaması yapılması ve eksik ekipmanların teminini içeren fiyat tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2025 yılı birim fiyatları ve serbest piyasa rayiçlerine göre hazırlanmış olduğunu, Rapor tarihi itibarıyla; eksik ve kusurlu mekanik tesisat işleri imalatına yönelik yapılacak iyileşirmelerin parasal karşılıkları 317.400 TL olarak hesaplandığını, yapılan toplam imalat tutarının; 596.373,05 TL olduğunu, KDV %20 sinin 715.647,66 TL olduğunu, Sonuç: Davalı tarafın taahhüt ettiği ve sözleşmeye istinaden yüklenicisi olduğu konut inşaatının Havuz-Hamam-Sauna mahallerinde yapılması ön görülen, sözleşme gereğince yaptığı inşaat işlerinde, işçilik, malzeme kalitesi, eksik işler nedeniyle, yüklenici olarak yapım işinde yeterli özeni göstermediği ve ayıplı olanları yerine getirmeyerek düzeltmediği, ayıplı ve eksik inşaat imalatlarının, işin sahibi tarafından üçüncü kişilere şartnamesine uygun üçüncü kişiler tarafından yeniden yaptırıldığının tespiti ile davacının Havuz-Hamam-Sauna mahallerinde tekniğine ve şartnamesine uygun yaptırdığı işler dolayı uğradığı zararın, bilirkişi heyeti tarafından KDV dahil 715.647,66 TL olarak hesaplandığını, eksiklik ve ayıplı imalatlar, yapım aşamasında ortaya çıktığı için hesaplamalarda kullanım ve yıpranma payının düşülmemiş olduğunu, bildirmiştir.

Bilirkişi █████/2026 tarihli raporunda; Dava dosyası ve rapora yapılan itirazlar yeniden değerlendirildiğinde; meydana gelen zararın hesaplanmasında, kök raporda 2025 mayıs güncel zararın hesaplanması: Havuzda yapılan kusurlu imalatların sökülüp, tekniğine uygun yeniden yapılması için; havuzda bulunan kot farkının gidermesi için uygun kotta yeniden kalıp, demir ve beton imalatlarının uygun kotta yapılması, havuz küpeşteleri ve havuz yan kaplamaların kaldırıldığı, su yalıtımı yapıldıktan sonra yeniden duvar yüzü fayans kaplamalarının ve havuz küpeştelerinin andezit kaplama ile kaplanması, derzlerinin sürme izolasyon ile yüzeylerinin kaplama yapıldığının görüldüğünü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2025 yılı birim fiyatlarından faydalanılarak, havuz ve çevresi için yaklaşık maliyeti toplam tutarının 108.853,49 TL olarak hesaplandığını, hamamda yapılan kusurlu imalatların sökülüp, tekniğine uygun yeniden yapılması için; hamamda bulunan su yalıtımı sorunun giderilmesi için, zemin ve duvar kaplamalarının sökülerek çift kat sürme izalasyon yapıldıktan sonra tesviyesinin yapılıp, yüzey kaplamalarının yapıldığının görüldüğünü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2025 yılı birim fiyatlarından faydalanılarak, hamam su yalıtımı için yaklaşık toplam maliyetinin 36.219,56 TL hesaplandığını, saunada yapılan kusurlu imalatların sökülüp, tekniğine uygun yeniden yapılması için; saunada bulunan ısı yalıtımı sorunun giderilmesi için, zemin ve duvar kaplamalarının sökülerek ısı izolasyon yapıldıktan sonra yüzey kaplamalarının yeniden yapılması ve sorunlu ahşap kaplamaların sökülerek yeniden ahşap kaplaması yapılması ve eksik ekipmanların teminini içeren fiyat tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2025 yılı birim fiyatları ve serbest piyasa rayiçlerine göre toplam 133.900,00 TL olarak hazırlandığını, dava tarihi itibari ile █████/2024 yılı toplam imalat tutarı hesabının, İnşaat Maliyet Endeksi Şubat 2024 için 1439,85 TL, İnşaat Maliyet Endeksi Haziran 2025 (rapor yazım tarihi) için 1883,65 TL, (596.373,05 TL x 1439,85)/1883,65=455.863,74 TL olarak hesaplandığını, Sonuç: Dava konusu inşaatın temelinde bulunan izolasyon sorunu nedeniyle; yapılan havuz, sauna ve hamam inşaat imalatlarının bozulmasına sebep olduğu iddiasının, teknik olarak mümkün olmadığını, temel izolasyon sorunu olan bir yapıda, sonradan tekniğine uygun yapılan inşaat imalatlarının yeniden sorun çıkaracağı kanaatine varıldığını, davalı tarafın taahhüt ettiği ve sözleşmeye istinaden yüklenicisi olduğu konut inşaatının Havuz-Hamam-Sauna kısımlarında inşaat işçilik ve malzemelerinde yeterli özeni göstermediği ve ayıplı olanları düzeltmediğinin tespiti ile, davacı tarafın bundan dolayı uğradığı zararın, dava tarihi olan █████/ 2024 yılı rayiçlerine göre, bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplama ve takdir ile toplam KDV dahil 547.036,49 TL olduğunun tespit edildiğini, eksiklik ve ayıpların yapım aşamasında olduğundan hesaplamalarda kullanım ve eskime payının düşülmediğini, bildirmiştir.

Davacı vekili █████/2026 tarihli ıslah dilekçesinde; Bilirkişi raporu doğrultusunda, müvekkilin zararının giderilmesi amacıyla zarar tazmin alacağının 546.036,49-TL'sine ilişkin ıslah talebinin kabulüne karar verilmesini dava dilekçesinde fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı tutulmak kaydıyla dava dilekçesinde talep edilen 1.000,00-TL zarar tazmin alacağının ıslah yoluyla 546.036,49-TL artırılarak toplamda 547.036,49-TL'nin (dava tarihi olan █████/2024 tarihinden itibaren bankalara uygulanacak en yüksek avans faizi oranında faiz işletilerek) davalılardan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Eser sözleşmesi iş sahibinin ödemeyi taahhüt ettiği iş bedeli karşılığında yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi ve teslim etmeyi üstlendiği tam iki taraf için hak doğuran ve borç yükleyen bir sözleşmedir. Eser sözleşmesinde iş sahibinin asli borcu TBK 470. maddesi çerçevesinde meydana getirilen eser karşılığında bir miktar paranın ödenmesi, yüklenicinin borcu ise eseri zamanında ve ayıpsız olarak imal ve teslim etmektir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 472/3 ve 476/3 maddeleri uyarınca; yüklenici işin ehli olup bedele hak kazanabilmesi için, eseri fen ve sanat kuralları ile tekniğine ve iş sahibinin ondan beklediği amaca uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi zorunludur.

Kural olarak götürü bedelle yapımı üstlenilen işlerde yüklenicinin hakettiği iş bedeli, gerçekleşen imalâtın, yapılması gereken tüm imalâta göre fiziki oranının bulunması ve bu oranın götürü bedele uygulanması suretiyle hesaplanması gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere iş sahibinin bedelini ödemesine rağmen yapılmayan, eksik veya kusurlu yapılan bir iş varsa bedelini istemesi mümkündür.

Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı eser, sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile var olan bozukluk görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (TBK m.474); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır.

Eser yüklenicinin sanat ve becerisini gerektiren bir emek sarfı ile gerçekleşen sonuç olup, yüklenici eseri iş sahibinin yararına olacak şekilde ve ona hiçbir zarar vermeden meydana getirmek yükümlülüğü altındadır. Diğer yandan yüklenicinin borçları TBK'nın 471. maddesinde düzenlenmiş olup, “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır” şeklindedir. Burada belli bir sonucun ortaya çıkması amaçlanır. Meydana getirilen eserin iş sahibinin beklentisini karşılamaması halinde ise, sözleşmedeki yarar dengesi iş sahibi aleyhine bozulmuş olur. Bu bakımdan eserin fen ve sanat kurallarına uygun, iş sahibinin beklentilerini karşılar özellikleri taşıması aranır. Aksi halde eserin ayıplı olduğu kabul edilir. Ayıplı eseri meydana getiren yüklenici ise, ortaya çıkan ayıp ve eksiklerden sadakat ve özen borcu nedeniyle sorumludur. Yüklenici, hangi yöntemi kullanırsa kullansın eserin ayıpsız olarak ortaya çıkması gerekmekte olup, diğer bir deyişle eser sözleşmesinin niteliği gereği yüklenici sonucu garanti etmektedir.

Öte taraftan ayıbın varlığını ise iş sahibi kanıtlamalıdır. Kural olarak, eser sözleşmelerinde işin yapıldığını ve teslim edildiğini kanıtlama külfeti yükleniciye, eserin ayıplı olduğunu kanıtlama külfeti ise iş sahibine aittir. Ayıbın varlığı her türlü delille bu arada tanık delili ile de kanıtlanabilir ise de ayıbın varlığı ve niteliği aynı zamanda teknik bir incelemeyi gerektirdiği, bu bakımdan objektif bir bakış açısı gerektiğinden tanık beyanı ile ayıbın varlığını ispatlamak güçtür. (Yargıtay HGK., ... E., .... K.; Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi, ......) Ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü davacı iş sahibine aittir. Ayıp ihbarı niteliği itibariyle def’i olduğundan, yüklenici tarafından süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı savunması ileri sürülmedikçe, mahkemece re’sen dikkate alınıp değerlendirilemez. (Yargıtay ... HD., .... E., .... K.; Yargıtay ... HD., .... E., .... K.- Yargıtay .... HD. ....E, ...K- ...E, ....K)

Ayıp, malın sözleşmeye göre taşıması gereken nitelikleri taşımaması hâli veya bu hususta özel bir hüküm olmasa da sözleşmenin niteliği ve içeriği dikkate alındığında malda mevcut olması gereken vasıfların eksikliği şeklinde ortaya çıkacaktır. Bu çerçevede ayıp kavramının içeriği belirlenirken öncelikle sözleşme hükümlerine bakılmalıdır. Sözleşme ele alınırken bakılacak ilk husus, taraflar arasında eserdeki vasıfların neleri içermesi konusunda açık bir anlaşmanın olup olmadığıdır. Üzerinde anlaşma olmayan durumda ise sözleşmenin yorumundan hareketle tarafların zımnen bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılacaktır. Zımni anlaşmanın dahi olmadığı durumlarda, sözleşmenin tümü dikkate alınacak ve dürüstlük kuralına göre eserin taşıması gereken vasıflar belirlenecektir. Bu anlamda ayıp, eserin sözleşmeye göre taşıması gereken nitelikleri taşımaması hâli veya bu hususta özel bir hüküm olmasa da, sözleşmenin niteliği ve içeriği dikkate alındığında TMK’nın 2. maddesi gereği eserde mevcut olması gereken vasıfların eksikliği şeklinde ortaya çıkacaktır (Seliçi, Ö.: İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, 1978, s. 135). Dolayısıyla ayıp, iki ayrı anlam içermektedir. Bunlardan ilki, yüklenicinin eserde gerçekleşeceğini taahhüt ettiği niteliklerin mevcut olmaması hâlidir. Sözleşmede üzerinde anlaşılan vasıf eksik olmasına rağmen eser teknik açıdan kusursuz da olsa, yine de ayıplıdır. Hatta eser, sözleşmede kararlaştırılan vasfı taşımadığından dolayı daha değerli veya sağlam dahi olsa yine de ayıplıdır. Zira yüklenici, herhangi bir şekilde kullanıma uygun olanı değil sözleşmede kararlaştırılan koşullara göre eseri yapmakla yükümlüdür ( Kostakoğlu, C.: İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 2011, s. 547). İkinci anlamda ayıp ise, eserin vasıflarının önceden kararlaştırılmamış olmasına rağmen dürüstlük kuralı gereği eserin kendisinden beklenen yararı gerçekleştirmeye elverişsiz olmasıdır. Başka türlü kararlaştırılmış olmadıkça, yüklenici kullanılmaya elverişli normal bir eserin kalitesinde bir eser teslim etmekle yükümlüdür. Eserin normal yapısı, onun çeşidi ve kullanım amacına göre belirlenecektir. Yüklenici, herhangi bir şekilde kullanmaya elverişli bir eser değil, somut sözleşmedeki kullanım amacına elverişli bir eser teslim etmekle yükümlüdür. Son olarak, ayıp kavramı nispi bir kavramdır. Zira, eserin ayıplı olması somut sözleşmenin içeriğine bakılarak anlaşılacaktır. Bunun tespiti için de yukarıda açıklandığı üzere sözleşmede aranan özelliklerle eserin fiilen taşıdığı özellikler karşılaştırılacak veya sözleşmede kararlaştırılmamış dahi olsa lüzumlu vasıfların mevcut olup olmadığına bakılacaktır. Dolayısıyla, eserdeki ayıp her sözleşme ilişkisine göre farklılık gösterebilecektir.

Eser sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, eserin yapılıp teslim edildiğini ispat yükü yüklenicide, iş bedelinin ödendiğini ispat yükü iş sahibindedir. (Yargıtay ... HD., ... E., ... K.; Yargıtay .... HD., ... E., ...K.) Yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi için eseri teslim ettiğini kanıtlaması gerekir. Kural olarak sözleşmenin feshedilmediği veya işten el çektiği kanıtlanmadığı sürece imalatın yüklenici tarafından yapıldığı kabul edilmelidir. Bu kabul, fiili karine niteliğinde olup, iş sahibi bunun aksini ispat edebilir. Bir başka anlatımla iş sahibi, eseri kendisinin tamamladığını, yüklenicinin işi terk ettiğini, yani sözleşmenin sona erdiğini kanıtlamakla yükümlüdür. (Yargıtay .... HD., ... E., ... K.)

Sözleşmenin fesihle sonuçlanması halinde istenebilecek zarar, müspet zarar değil menfi zarardır. Menfi zarar, sözleşmenin karşı tarafınca yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamının, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme sebebiyle cepten çıkan paradır.

Müsbet (olumlu) zarar; sözleşmenin hiç veya gereği gibi yahut vadesinde yerine getirilmemesinden kaynaklanan zarar olarak tanımlanabilir. Olumlu zarar, alacaklının, ifaya olan çıkarının beklentisinin gerçekleşmemesi nedeniyle uğradığı zarar olarak da tanımlanabilir. Başka bir anlatımla, alacaklının malvarlığının mevcut durumu ile sözleşmenin tam ve gereği gibi yerine getirilmiş olsaydı ulaşacağı durum arasındaki farktır. Kural olarak cebe girmesi beklenen paradır. Borçlunun direnimi üzerine alacaklının, borcun ifası ile birlikte isteyebileceği gecikme nedeniyle tazminat ile gecikme cezası, eksik-ayıplı işler zararı (TBK'nın 125/I- mülga 818 sayılı BK'nın 106/II, ilk cümle) ve ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararı (TBK'nın 125/II, ilk- 818 sayılı BK'nın 106/ikinci cümle) olumlu zarar kapsamında olup, olumlu zararların istenebilmesi için sözleşmenin saklı tutulması, yani sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir. Olumlu zarar, kusursuz olan tarafın, sözleşmeden haksız olarak dönen taraftan isteyebileceği tazminatın konusu olan zarardır. Borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini kanıtlamadıkça, alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür (TBK'nın 112- 818 sayılı BK'nın 96.md). Bu maddeye göre borçlu, zararı gidermek istemiyorsa, kusursuzluğunu kanıtlamak zorundadır. Oysa alacaklı, sadece zararını ve miktarını kanıtlamakta ve kusur yönünden de lehine olan yasal karineden yararlanmaktadır. Bu arada her iki taraf kusurlu ise (ortak kusur) birbirlerinden tazminat talebinde bulunamazlar ve sadece birbirlerine kazandırdıklarını, yasanın geri verme hükmüne göre isteyebilirler. Geri vermenin kapsamının tayininde de kıyasen, sebepsiz zenginleşme kuralları uygulanır ( ...., Eser sözleşmesi, 2. baskı, sh.339,....i ). Müspet zarar, kısaca akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır. Örneğin; kira geliri kaybı, geciken ifa sebebiyle ifaya bağlı ceza, seçimlik ceza, eksik işler bedeli ve kâr kaybı müspet zarar kapsamındaki alacakları oluşturmaktadır (Yargıtay .... HD., .... E., ... K sayılı kararı).

Eksik işler bedeli müspet zarar kapsamındaki alacaklardan olup, sözleşmenin feshi halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin talep edilmesine imkan bulunmamaktadır. (Yargıtay .... HD., ... E., .... K.; Yargıtay ... HD., .... E., .... K.) Ancak, iş bedelinin tamamının ödenmesine rağmen işin eksik yapılması halinde eksik iş bedeli talep edilebilir. (Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi, ..., ...., ...., 2....) Bir diğer ifadeyle, sözleşmenin feshi halinde, bedeli ödenmemiş eksik bir işin giderim bedelinin talep edilmesi mümkün değildir (Yargıtay ... HD., ....E., ... K). Böyle bir durumda menfi zarar kapsamında, kaçırılan fırsat olarak adlandırılan yükleniciye ödenecek bedel ile işin başka bir yükleniciye yaptırılmış olması halinde ödenecek bedel arasındaki fark talep edilebilir. (Yargıtay .... HD., ... E., .... K.)

Değişik iş dosyasıyla eksik ve kusurlu işlerin tesbiti isteminde bulunulmuş ve bu dosyada alınan bilirkişi raporu davalı yüklenicilere tebliğ edilmiş ise tespit dosyasındaki eksik ve kusurlu işleri bildirir bilirkişi raporunun yüklenicilere tebliğ edilmesi ayıp ihbarı olarak kabul edilir.(Yargıtay (kapatılan) .... Hukuk Dairesinin .... tarih, .... Esas, .... Karar sayılı kararı)

Tüm dosya kapsamı, dosyadaki tüm bilgi, belgeler, bilirkişi raporları, tarafların iddia savunmaları, yukarıda yapılan açıklamalar bir bütün halinde değerlendirildiğinde,; Taraflar arasında eser sözleşmesi akdedildiği, bu kapsamda davacı şirkete ait ... ili ... ilçesi ... ... cad. No:... adresinde bulunan taşınmazda hamam, sauna ve havuz yapılması konularında anahtar teslimi olacak şekilde antlaşma yaptıkları, davalı yüklenicinin 2021 yılı 6.ayında üstlendiği işi teslim ettiği anlaşılmakta olup davacı iş sahibi tarafından yapılan işin ayıplı olduğu ve ayıpların İstanbul .... Sulh Hukuk Mahkemesi ... Değişik İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, ayıplı işlerin bir kısmının delil tespitinden sonra dava dışı üçüncü kişilere yaptırıldığını belirterek ayıplı işler giderim bedelinin tahsili talep edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme konusu işin teslim edilerek sözleşmenin ifa edildiği, işin teslim edilmesi nedeniyle davacının TBK'nın 475. maddesindeki ayıplı işler giderim bedeli talebinde bulunduğu kabul edilmelidir. Dava konusu işteki ayıpların iş sahibi tarafından yaptırılan delil tespiti ile ayıpların belirlendiği, delil tespiti dosyasının davalı yükleniciye tebliği ile davalının ayıplardan haberdar edildiği anlaşılmaktadır.

Eser sözleşmelerinde teslim edilen işin karine olarak sözleşmenin tarafı olan yüklenicinin yaptığı kabul edilmekle birlikte eserdeki eksik ve ayıplı işlerin başka bir yükleniciye yaptırıldığını iş sahibinin ispat etmesi gerekir. Bununla birlikte iş sahibi tarafından yaptırılan delil tespitinde eserde bir kısım eksik ve ayıplı işlerin varlığı belirlenmiş ise bu eksik ve işleri tamamladığını davalı yüklenici ispat etmelidir. Eldeki davada mahallinde yapılan tespitte dava konusu eserdeki ayıplı işlerin belirlendiği, mahkememizce benimsenen hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu sonuç ve kanaatine varılarak, davalı tarafın taahhüt ettiği ve sözleşmeye istinaden yüklenicisi olduğu konut inşaatının havuz-hamam-sauna kısımlarında inşaat işçilik ve malzemelerinde yeterli özeni göstermediği ve ayıplı olanları düzeltmediği, davacı tarafın bundan dolayı uğradığı zararın, dava tarihi olan █████/ 2024 yılı rayiçlerine göre 547.036,49 TL olduğunun kabulü ile, davacının, davalı aleyhine açtığı davanın kabulü ile; 547.036,49 TL'nin tarafların tacir olması nedeniyle dava konusu iş ticari iş sayılacağından ticari faize hükmedilmesi gerektiği, dava dilekçesinde faiz talebinde bulunulmadığı ve ıslah dilekçesi ile faiz talebinde bulunulduğu dikkate alınarak, bu miktarın ıslah tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davacıya ödenmesine, öte yandan sözleşmede ....'nin tarafı olmadığından, şirketin kuruluş tarihi ve yetkilisi dikkate alınarak bu davalı yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın kısmen kabulü ile;

547.036,49-TL'nin ıslah tarihi olan █████/2026 tarihinden itibaren işleyecek olan ticari avans faizi ile birlikte davalı ...'den alınarak davacıya ödenmesine

2-Davanın .... Bakımından pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine,

3-Alınması gerekli 37.368,06 TL harçtan davacı tarafça yatırılan 427,60 TL peşin harç ile 9.324,94 TL ıslah harcın mahsubuyla bakiye 27.615,52 TL harcın davalı ... ...'dan alınarak hazineye irat kaydına,

4-Davacı tarafından yapılan 427,60 TL başvurma harcı, 427,60 TL peşin harç ve 9.324,94 TL ıslah harç olmak üzere toplam 10.180,14 TL'nin davalı ... ...'dan alınarak davacıya verilmesine,

5-Davacı tarafça posta / tebligat / bilirkişi gideri olarak yapılan (ayrıntısı uyapta kayıtlı) 30.561,00 TL yargılama giderinin davalı ... ...'dan alınarak davacıya verilmesine,

6-AAÜT gereğince hesap edilen 87.525,84 TL ücreti vekaletin davalı ... ...'dan alınarak davacıya verilmesine,

7-Reddedilen kısım üzerinden hesap edilen 45.000,00 TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalı ....'ye verilmesine,

8-Arabuluculuk ücreti olan 3.800,00 TL'nin davalı ... ...'dan alınarak hazineye irat kaydına,

9-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

Dair, 6100 sayılı HMK'nun 342 ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren 2 haftalık süre içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile ilgili İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okunup, usulen anlatıldı. █████/2026

Katip ...

¸e-imzalıdır

Hakim ....

¸e-imzalıdır