4. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, ticari nitelikteki emlak komisyonculuk sözleşmesinden kaynaklanan bakiye alacak itirazın iptali davası gerekçeli kararı.
Özet: Davacı emlak komisyoncusu şirket, davalının 44 adet taşınmazının satışı için yapılan komisyonculuk sözleşmesi kapsamında kararlaştırılan 650.000 TL hizmet bedelinden kalan 500.000 TLlik alacağın tahsili amacıyla başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini ve takibin devamını talep etmektedir. Davalı ise sözleşmenin geçerli olmadığını, kendisinin iradesinin sakatlandığını ve davacı tarafından herhangi bir hizmet verilmediğini belirterek davanın reddini istemektedir. Mahkeme, taraflar arasındaki ticari nitelikteki komisyonculuk sözleşmesinden kaynaklanan bakiye alacağın tahsili talebine ilişkin dosya ve delilleri incelemiş olup, uyuşmazlığın çözümüne yönelik olarak dosyayı bilirkişi heyetine sevk etmiştir.
T.C. ... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ T.C. ... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARARESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████BAŞKAN : ... ...ÜYE : ... ...ÜYE : ... ...KATİP : ... ...DAVACI : ... - ... VEKİLLERİ : Av. ... - [16706-07284-55047] UETS Av. ... - [15932-39566-98620] UETSDAVALI : ... - (T.C....) ...VEKİLİ : Av. ... - [16181-81679-77194] UETSDAVA : İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2023KARAR TARİHİ : █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH : █████/2025Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonucunda;Dosya incelendi.GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :İDDİA VE İSTEK :Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı borçlu arasında davalı borçluya ait 44 adet taşınmazın müvekkil şirket aracılığıyla satılması hususunda emlak simsarlığı ve aracılık sözleşmesi imzalandığını, imzalanan 15.12.2021 tarihli sözleşme kapsamında müvekkilinin sözleşme konusu edimini ifa ettiği halde davalının sözleşme gereği ödemeyi taahhüt ettiği 650.000,00-TL bedelin 500.000,00-TL'lik kısmını müvekkiline ödemediği, anılan bakiye alacaklarının tahsiline yönelik olarak başlattıkları icra takibine de haksız yere itiraz ettiğini beyanla davalının dava konusu ... 19. İcra Dairesi'nin ██████████ Esas sayılı takip dosyasına vâki haksız itirazının iptali ile takibin devamına, alacağın % 20'sinden aşağı olmamak üzere icra-inkâr tazminatı ile yargılama giderlerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP VE SAVUNMA :Davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının iddiasının aksine taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesinin mevcut olmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin emlakçılık mecburi standartlarındaki düzenlemeye uygun içerikte olmadığını, prosedür gereği imzalandığının müvekkiline belirtildiğini, müvekkilinin de alıcı ile vardıkları anlaşmaya güvenerek kendisine verilen belgeleri imzaladığını, ancak davacının iddiasının aksine davalı şirket tarafından müvekkiline taşınmaz simsarlığı hizmeti verilmesinin söz konusu olmadığını, müvekkilinin iradesi davacı ve alıcı tarafından sakatlanarak kendisine 15.12.2021 tarihli Emlak Alım Satım Sözleşmesi ve Kapora alındı belgesinin imzalatıldığını beyanla davanın reddi ile Kötü niyetli olarak icra takibi başlatan davacının icra dosyasındaki asıl alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLER :- ... 19. İcra Dairesi'nin ██████████ Esas sayılı takip dosyası örneği -Tapu kayıtları ve resmi akit tabloları-Taraflar arasında imzalanan █████/2021 tarihli Emlak Alım-Satım sözleşmesi- Bilirkişi heyeti raporuDELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :Dava, 6098 sayılı TBK'nın 520 v.d.m. gereğince simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan bakiye alacağın tahsiline yönelik olarak başlatılan ilamsız takibe vâki itirazın iptali ve icra-inkar tazminatı istemine ilişkindir. Dava konusu emlak alım-satım sözleşmesi kapsamında satımı gerçekleştirilen taşınmazlar konusunda davacı vekili açıklama dilekçesini dosyamıza sunmuştur. Dosyamız arasına celp edilen ... 19. İcra Dairesi'nin ██████████ Esas sayılı takip dosyası örneğinin incelenmesinde; dosyamız davacısı şirket tarafından dosyamız davalısı borçlu aleyhine dava konusu emlak alım sözleşmesinden kaynaklanan bakiye 500.000,00-TL Komisyon bedeli alacağı ile birlikte 15.12.2021-02.09.2022 tarihleri arasında işlemiş faizi olan 32.178,08-TL ile birlikte toplam 532.178,08-TL alacağın tahsiline yönelik olarak başlatılan ilamsız takip olduğu, takibe konu borca vaki davalının itirazı üzerine takibin durdurulmasına karar verildiği, itiraz dilekçesinin davacı alacaklıya tebliğ edilmediği ve işbu itirazın iptali davasının ise; 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı anlaşılmıştır.Taraflar arasında imzalanan █████/2021 tarihli Emlak Alım-Satım sözleşmesinin incelenmesinde ise; dava dosyası içerisinde yer alan Emlak Alım satım sözleşmesinde satıcı ...'ın; ... ili, Gölbaşı ilçesi, ... numaralı ofislerin 27.000.000-TL bedel ile alıcı ...'a satmayı kabul ettiği, Aynı tarihli kaparo alındı belgesinin ise; taraflar arasında imzalandığı, belge metninde; “Aşağı listede bulunan gayrimenkulleri satmamda bana aracılık eden .... A.Ş. Ofisine hizmet bedeli olarak 700.000,00-TL yalnız (YEDİ YÜZ BİN TÜRK LİRASI)tapu günü peşin, nakden ve defaten ödeyecegimi gayrikabili rucu kabul ve taahhut ediyorum.” ibaresine yer verildiği ancak 700.000,00-TL’nin 650.000,00-TL olarak değiştirildiği ve paraflandığı, aynı belge satıma aracılık hizmeti verilecek ve sözleşmede belirtilen taşınmazların ada ve parsel bilgilerinin yazılı olduğu anlaşılmıştır. Dosyamız konusunda uzman bilirkişi heyetine tevdi edilerek mevbcut ise; dava konusu emlak alım-satım (simsarlık) sözleşmesi kapsamında davacının davalıdan takip tarihi itibariyle talep edebileceği alacak miktarı konusunda bilirkişi heyeti raporu alınmıştır.Dosyamıza sunulan bilirkişi heyeti raporunda özetle; dosyaya celp edilen satıma konu taşınmazların tapu kayıtları ve resmi akit tablolarının incelenmesi sonucunda davaya konu 44 taşınmazın resmi senetlerde belirtilen toplam satış bedelinin 48.824.000-TL olduğu, yine resmi senetler üzerinde yapılan incelemede dava dışı .... İnş..A.Ş. adına kayıtlı iken, ... İnş…A.Ş.’ne satış işleminin gerçekleştirildiği tespit edilen 23 adet taşınmazın toplam bedelinin 10.914.000-TL olduğu, bilirkişi raporunda tespit edilen rayiç bedellerinin oranlanması ile resmi senette görünen bedellerin oranlanması neticesinin örtüşeceği kanaatine varıldığı, dava dışı satıcı... endeksleri kullanılmak suretiyle 25.11.2021 tarihine taşındığı, söz konusu 23 adet taşınmazın 25.11.2021 tarihindeki satış bedelleri ile diğer taşınmazların aynı tarih itibariyle güncellenen bedelleri üzerinden oranlama yapılarak davacı simsarın hak kazandığı ücretin hesaplandığı, buna göre 650.000TL X 10.914.000TL: 7.094.100.000.000-TL, davacının davalıdan talep edebileceği bakiye asıl alacağın 7.094.100.000.000TL/ 28.753.367= 246.722,41TL olup .... İnş…A.Ş.’ne satış işleminin gerçekleştirildiği tespit edilen 23 adet taşınmazın devir tarihinin 25.11.2021 olduğu takip talebinde ise faiz başlangıç tarihinin sözleşme tarihi olan 15.12.2021 olduğu görülmekle; davalının simsarlık ücretine hak kazandığının kabulü halinde 15.12.2021 tarihi ile 02.09.2022 tarihi arasındaki işlemiş adi kanuni faiz miktarının ise; 8 ay 18 günlük süre yönünden 15.878,11-TL olduğu mütalaa edilmiştir. Bilirkişi heyeti raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiş, sunulan rapor dosya kapsamındaki veriler ile uyumlu ve denetime elverişli görülmekle ek rapor alınmasına gerek görülmemiştir. Dosyamızda davacı yan bakiye alacak iddiasını taraflar arasında imzalanan █████/2021 tarihli Emlak Alım-Satım sözleşmesine dayandırmakta olup anılan sözleşmenin hukuken simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğu tartışmasızdır. Bilindiği üzere; dava konusu sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle yürürlükteki ... sayılı TBK'nın 520/1. Maddesi gereğince simsarlık (tellallık) ;"Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. 520/3. madde taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için geçerlilik şekli düzenlemiştir. Buna göre; "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Bu itibarla, dava konusu sözleşme (adi) yazılı olarak tanzim edilmekle; davalının sözleşmenin şekil koşuluna aykırılık iddiaları Mahkememiz'ce benimsenmemiştir. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (TBK 521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa,simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.6098 sayılı TBK. 521.m. vd. uyarınca simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.b)Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd). (... Bölge Adliye Mahkemesi 22.H.D. Başkanlığı'nın █████/2024 tarih, █████████E., █████████K. sayılı ilamı) Bu bağlamda yapılan yargılama ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında 15.12.2021 tarihli "Emlak Alım ve Satım Sözleşmesi" ve aynı tarihli "Kapora Belgesinin" imzalandığı, dosyaya celp edilen tapu kayıtlarının ve resmi akit tablolarının incelenmesinde görüldüğü ve bilirkişi heyeti raporunda da tespit edildiği üzere; davalının yetkili temsilcisi olduğu dava dışı şirket adına tapuda kayıtlı tapuda kayıtlı 23 adet taşınnmazın dava dışı alıcı şirkete satım ve devrinin farklı tarihlerde gerçekleştirildiği, davacı simsarın dava konusu simsarlık sözleşmesinde satımına aracılık yapmayı üstlendiği 44 adet taşınmazın 23 adedinin satımında aracılık edimini ifa ettiğinin tartışmasız olduğu, buna göre Mahkememiz'ce de benimsenen bilirkişi raporunda davacının toplam 44 adet taşınmazın satımında aracılık bedeli olarak tespit edilen bedel ile satışı yapılan 23 adet taşınmaz sayısına nazaran yukarıda değinilen şekilde yapılan oranlama sonucunda davacının davalıdan dava konusu icra takip tarihi itibariyle simsarlık sözleşmesinden kaynaklı olarak bakiye 246.722,41-TL asıl alacağının mevcut olduğu, davalının söz konusu asıl alacağı davacıya ödediğine yönelik ödeme belgesi veya başkaca delil sunamadığı gibi dava konusu takipten önce dosya kapsamında TBK 117.m. gereğince temerrüt olgusunun da gerçekleşmediğinden, takibe konu işlemiş faiz alacağının davalıdan talep edilemeyeceği kanaatine varılmakla; açıklanan gerekçelerle davanın kısmen kabulü ile; dava konusu ... 19. İcra Dairesi ██████████ Esas Sayılı (Yeni Esas: ... 4. Genel İcra Dairesi ███████████ E.) takip dosyasına vâki davalının haksız itirazının 246.722,41-TL asıl alacak ile sınırlı olarak kısmen iptaline, takibin anılan asıl alacak ile asıl alacağa takip tarihinden itibaren takip talebindeki koşullarda işleyecek faizi ile birlikte devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, davacının icra-inkâr tazminatı ile davalının kötüniyet tazminatı taleplerinin yasal koşulları oluşmadığından ayrı ayrı reddine, dair aşağıdaki şekilde karar vermek ve hüküm oluşturmak gerekmiştir.HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Davanın KISMEN KABULÜ İLE; dava konusu ... 19. İcra Dairesi ██████████ Esas Sayılı (Yeni Esas: ... 4. Genel İcra Dairesi ███████████ E.) takip dosyasına vâki davalının haksız itirazının 246.722,41-TL asıl alacak ile sınırlı olarak KISMEN İPTALİNE, takibin anılan asıl alacak ile asıl alacağa takip tarihinden itibaren takip talebindeki koşullarda işleyecek faizi ile birlikte DEVAMINA, fazlaya ilişkin istemin reddine,2-Davacının icra-inkâr tazminatı ile davalının kötüniyet tazminatı taleplerinin yasal koşulları oluşmadığından ayrı ayrı reddine, 3-Alınması gerekli karar ve ilam harcı nispi 16.853,60-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 9.088,28 TL harcın mahsubu ile bakiye 7.765,32-TL harcın davalıdan alınarak Maliye Hazinesine gelir kaydına, 4-Davacı tarafından peşin yatırılan 9.088,28 TL harç ile 179,90 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 9.268,18-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT gereğince nispi 39.475,59-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,6-(Reddine karar verilen alacak miktarı üzerinden) Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT gereğince nispi 45.672,91-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,7-Bu dava kapsamında davacı tarafından yatırılan gider avansından karşılanan ve aşağıda dökümü gösterilen toplam 11.237,75-TL yargılama giderinin HMK 326/2.m. gereğince red-k abul oranı (0,46) gözetilerek 55.169,36-TL'lik kısmının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye giderin davacı üzerinde bırakılmasına, 8-HMK 333.m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde İADESİNE, 9-6325 sayılı yasanın 11 ve 13 m.delaletiyle 18/a maddeleri gereğince maktu 3.120,00-TL arabuluculuk ücretinin davanın red-kabul oranı gözetilerek 1.435,20-TL'lik kısmının davacıdan, bakiyesinin ise; davalıdan alınarak Maliye Hazinesine gelir kaydına, Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde verilecek dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yasa yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2025 Başkan ... e-imzaÜye ... e-imzaÜye ... e-imzaKatip ... e-imza YARGILAMA GİDERİ DÖKÜMÜ: 1-Posta ve davetiye gideri : 237,75-TL 2-Bilirkişi ücreti :+ 11.000,00-TL TOPLAM : 11.237,75-TL