İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı ayıplı teslim nedeniyle bedel indirimi veya tazminat talepli ticari alacak davası.
Özet: Bu dava, davacının, davalıdan satın almayı vaat ettiği taşınmazın, sözleşmede taahhüt edilen brüt 157 m² ve net 111 m² yerine, fiilen brüt 121 m² ve net 91,14 m² olarak teslim edilmesi nedeniyle ortaya çıkan ayıp iddiasına dayanmaktadır; davacı, davalının projeyi kötü niyetle revize ederek metrekare düşüklüğüne yol açtığını ve bu durumun taşınmazın değerini düşürdüğünü ileri sürerek, ayıp oranında bedel indirimi veya metrekare düşüklüğünden kaynaklanan zararının tazminini talep ederken, davalı ise davacının taşınmazı ayıpsız olarak teslim aldığını, açık ayıplar için süresinde ihbarda bulunmadığını ve sözleşmede belirtilen %±3 metrekare toleransı ile ortak alan payları eklendiğinde metrekare eksikliği bulunmadığını savunarak davanın reddini istemektedir.
T.C. İSTANBUL 20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : ███████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2026KARAR TARİHİ : █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TALEP: Davacı vekilinin mahkememize verdiği dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1541 ada 7 parselde kayıtlı proje kapsamındaki bağımsız bölümün brüt 157 m², net 111 m² yüzölçümlü olarak tesliminin taahhüt edildiğini, ancak davalının sözleşme taraflarının rızasını almaksızın, kötü niyetli ve ağır kusurlu olarak projeyi kendi lehine revize ettiğini, ortak alanları bağımsız bölüme çevirip diğer bağımsız bölümlerin m²'lerini düşürerek hukuka aykırı menfaat sağladığını, bu tadilat neticesinde dava konusu taşınmazın tapuda ve projede brüt 121 m², net 91,14 m² olarak tescil edildiğini, fiili m²'nin de taahhüt olunanın çok altında kalarak arsa payının düşürüldüğünü ve bu ayıp nedeniyle taşınmazın kredi ve piyasa değerinin azaldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, belirsiz alacak davası olarak, taşınmazın ayıplı teslimi sebebiyle Türk Borçlar Kanunu'nun 227/1-2 maddesi uyarınca ayıp oranında bedel indirimine gidilmesini veya TBK'nın 244. maddesi gereğince m² düşüklüğünden kaynaklanan zararının tazminini, bu kapsamda şimdilik 3.000-USD'nin fiili ödeme günündeki satış kuru üzerinden hesaplanacak Türk Lirası karşılığının tescil tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.CEVAP: Davalı vekilinin mahkememize verdiği cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu bağımsız bölümün 30.05.2023 tarihli teslim tutanağı ile davacı tarafından "görünen hiçbir kusuru bulunmayan haliyle, sözleşme ve projesine uygun, tam ve eksiksiz olarak" fiilen teslim alındığını, Yargıtay içtihatları uyarınca eksik metrekare iddialarının açık ayıp mahiyetinde olduğunu, davacının teslim anında herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmediği gibi TTK’nın 23/1-c maddesi ile sözleşmenin 7.7. maddesinde öngörülen yasal ve sözleşmesel süreler içinde usulüne uygun bir ayıp ihbarında da bulunmadığını, bu doğrultuda taşınmazı mevcut haliyle kabul etmiş sayıldığından davalının sorumluluğunun ortadan kalktığını, sözleşmenin 5.12. maddesine göre metrekare değerlerinde %±3 oranında farklılıkların harcırah dahilinde olduğunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ve sözleşmedeki "bağımsız bölüm genel brüt alanı" tanımı uyarınca ortak alan payları eklendiğinde taşınmazın yüzölçümünde herhangi bir eksikliğin bulunmadığını, nitekim aynı sitedeki emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarının da bu hususu doğruladığını, davacının soyut varsayımlara dayalı proje değişikliği ve haksız kazanç iddialarının gerçeği yansıtmadığını ve tazminat koşullarının oluşmadığını savunarak haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLER: Arabuluculuk son tutanağı, satış vaadi sözleşmesi, ... ... Mah. 541 Ada, 7 Parsel, 107 No'lu ve 103 No'lu bağımsız bölümlerine ilişkin tapu kayıtları, imar işlem dosyası, mimari proje, teslim ve kabul tutanağı, ve tüm dosya kapsamı.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Mahkememizce yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamına göre; davanın taraflar arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazdan kaynaklı olarak TBK 227 maddesi gereği ayıp oranında bedelden indirim, kabul görülmezse TBK 244 maddesi gereğince tazminatın ödenmesi istemine ilişkin tazminat davasından ibaret olduğu anlaşılmaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1541 Ada, 7 Parsel'de kayıtlı 107 numaralı taşınmazın satışını içeren taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiğini, taşınmaz satış sözleşmesinde taşınmazın brüt 157 m2 net 111 m2 olacağı taahhüt edilmesine rağmen söz konusu taşınmazın tapu kayıtlarında ve projesinde brüt 121 ve net 91,14 m2 olduğu, taahhüt edilenden daha düşük olduğunun öğrenildiğini, bu nedenle davacının zarara uğradığını, bu nedenle TBK 227 maddesi gereği ayıp oranında bedelden indirim, kabul görülmezse TBK 244 maddesi gereğince tazminatın ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın taşınmazı inceleyip mevcut haliyle kabul ettiğini, davacının kabulünden sonra ayıp iddiasıyla ilgili ayıp ihbarında bulunmadığını bu nedenle taşınmazı mevcut haliyle kabul etmiş sayılacağını, yasal düzenlemeler gereği ticari işlerde ayıp ihbarının ispatının TTK m.18/3 ve TTK m.23/1-c maddesine göre yapılmasının zorunlu olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Dava zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olup davacı tarafça dosyaya sunulan █████/2025 tarihli arabuluculuk son anlaşmazlık tutanağı ile davacı tarafça zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirildiği ve tarafların anlaşamadığı anlaşılmıştır.6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK)'nun 23/1-c maddesi; "Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır." şeklinde düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 223/2. Maddesine göre ise, alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.Öğretide ayıp satılanda, vaat edilen niteliklerin bir diğer ifade ile bulunması gereken bir özelliğin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bir kusurun ya da eksikliğin bulunması ya da dürüstlük kuralı gereğince ondan beklenen lüzumlu vasıfları taşımaması hali olarak tanımlanmakta ve maddi, hukuki ya da ekonomik ayıp şeklinde sınıflandırılmaktadır. Maddi ayıp bir malda madden hata bulunmasıdır (örneğin malın yırtık, kırık, bozuk, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp malın kullanımının hukuken sınırlandırılmış olmasıdır (malın üzerinde rehin, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır (Yargıtay HGK'nın 24.05.2017 tarih, ███████-1633 E.- █████████ K. Sayılı kararı).Satıcının ayıba karşı tekeffül borcunun doğabilmesi için ayıbın sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olması, ayıbın önemli olması, alıcının sözleşmenin kurulduğu anda ayıbın varlığından haberdar olmaması ve en nihayetinden alıcının kendisine düşen muayene ve ihbar yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir. Aksi halde satılan, alıcı tarafından mevcut haliyle kabul edilmiş sayılır.TTK'nın 18/3. maddesine göre, tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılmalıdır. Elbetteki bu düzenleme bir geçerlilik şartı getirmemekle birlikte bir ispat kuralı getirmektedir. Buna göre ayıp ihbarının yapıldığı hususunun tanıkla ispatı mümkün değildir.Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava dışı ... ve davalı ... ... Şirketi arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1541 Ada, 7 Parsel'de kayıtlı 103 numaralı taşınmazın KDV hariç 307.775 USD tutarında satış bedeli karşılığında satışını içeren taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın alanının brüt 157 m2 net 111 m2 olacağının düzenlendiği, dava dışı ... ile davacı ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1541 Ada, 7 Parsel'de kayıtlı 103 numaralı taşınmazdan ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı olarak her türlü hak, alacak, dava ve talep hakkının devrine yönelik protokol düzenlendiği, dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirtilen 103 numaralı bağımsız bölüm yerine 107 numaralı bağımsız bölümün tescil edilmesine yönelik proje değişikliği yapıldığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, davacı tarafça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın brüt 157 m2 net 111 m2 olacağı taahhüt edilmesine rağmen söz konusu taşınmazın tapu kayıtlarında ve projesinde brüt 121 ve net 91,14 m2 olduğu ve fiilen taahhüt edilenden daha düşük olmasından kaynaklı olarak tazminat davasının açıldığı, cevap dilekçesi ekinde sunulan █████/2023 tarihli teslim tutanağında dava konusu taşınmazın düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve eklerinde belirlenmiş olan esaslar dahilinde projesine, sözleşme ve mahal listesine uygun, ana taşınmazı kapalı alan haline getirilmiş, cephesi bitirilmiş düşey ve yatay sirkülasyonu tamamlanmış teknik altyapısı şartnamede belirtildiği nitelikte ve "shell and core olarak görünen hiçbir kusuru bulunmayan haliyle tam ve eksiksiz şekilde teslim aldığını davacı tarafın kabul ettiğinin anlaşıldığı, dosya içerisinde alınan tapu kayıtlarının incelemesinde dava konusu 107 numaralı taşınmazın █████/2024 tarihinde devrinin yapıldığı, taşınmazdaki eksik metrekare iddiasının açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının TTK 18/3 maddesi ve TTK 23/1-c maddesi gereğince ayıp ihbarında bulunması gerektiği, ayıp ihbarının tanık delili ile ispatlanmasının mümkün olmadığı, davacı tarafından ayıp ihbarında bulunduğunun yazılı deliller ile ispatlanamaması ve ayıp ihbarında bulunulmaması nedeniyle, davacının satışa konu taşınmazı mevcut haliyle kabul ettiğinin kabulü gerektiğinden davacı tarafça davalı aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.KARAR: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacı tarafça davalı aleyhine açılan davanın REDDİNE,2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesine göre alınması gereken 732,00-TL harcın peşin alınan 2.231,71-TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılan 1.499,71-TL'nin davacıya iadesine, 3-Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları nedeniyle 6325 Sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 4.600,00-TL'nin davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,4-Davalı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 45.000,00 - TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına, 6-Taraflarca yatırılan ve bakiye kalan gider avansının kararın kesinleşmesi halinde yatıran tarafa iadesine,Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı HMK'nın 345. maddesi gereğince gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. █████/2026Katip ... e-imzalı* Hakim .... e-imzalı*