Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan geç teslim ve eksik iş bedeli alacağında, parsel tevhidi sonrası ruhsat geçerliliği ve kira tazminatı hesabının yeniden değerlendirilmesi.
Özet: Bu hukuki evrak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler, geç teslimat nedeniyle kira kaybı ile sözleşme dışı hisse tescili taleplerine ilişkin bir temyiz incelemesidir; davacı arsa sahibinin taleplerinin yerel mahkemece kısmen kabul edilmesi sonrası, bir önceki yüksek mahkemenin ruhsat geçerliliği ve parsel tevhitlerinin geç teslimata etkisi konularındaki belirsizlikler nedeniyle bozma kararı vermiş olmasına rağmen, bozma sonrası yerel mahkemece verilen kararın, sözleşmedeki teslim süresinin 18. madde uygulaması ve parsel tevhitlerine bağlanmış olması karşısında, bilirkişi raporundaki çelişkili tespitler nedeniyle kira tazminatı hesaplamasının doğru temellere oturtulamadığı ve bu hususların açıklığa kavuşturulması gerektiği belirtilmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/9 E., ███████ K.Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici arasında 28.05.2002 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, teslim ettiği dairelerde eksik ve hatalı imalâtlar bulunduğundan bahisle 60,48 m²’lik eksiklikten dolayı 37.000,00 TL dairelerin geç teslimi nedeniyle 18 aylık kira kaybından kaynaklanan 22.236,00 TL eksik ve hatalı imalâtlardan kaynaklanan 5.000,00 TL maddi tazminatın tahsili ile sözleşme kapsamı dışında kalan █████████ hisse oranındaki tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.II. CEVAPDavalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.III. MAHKEME KARARIMahkemenin 10.02.2015 tarih ve ████████ E., ███████ K. sayılı kararı ile davanın kısmen kabulü ile davacıya eksik verilen 60.48 m²’lik daire hissesinden dolayı 31.273,40 TL dairelerin teslim edilmesi gereken 08.04.2006 tarihinde 08.10.2007 tarihine kadar geçen 18 ay için 22.236,00 TL kira tazminatı; eksik, hatalı imalatlardan dolayı 2.600,00 TL maddi tazminatın tahsili ile kooperatif tarafından davacıya iade edilmeyen .... ilçesi ... Mah. 1072 ada, 1 parselde davalı adına kayıt █████████ hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİMahkeme kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 28.11.2017 tarih, █████████ E., █████████ K. sayılı kararı ile dava konusu taşınmazın 10 60... no'lu parsel sayılı iken alınan 08.04.2003 tarihli yapı ruhsatının 6 no'lu parselin bu taşınmaza tevhidi ile 10 60... no'lu parsel haline gelmesinden sonra halen geçerli olup olmadığı hususları üzerinde durularak geç teslim olup olmadığı ve dava tarihinde teslimin gerekip gerekmediğinin araştırılması amacıyla hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 08.06.2005 tarihinde verilen inşaat ruhsatının, 08.04.2003 tarihinde verilen inşaat ruhsatının devamı niteliğinde olduğu, 08.04.2003 tarihli inşaat ruhsatı ile kazanılmış hakların devam edeceği, eserin teslim süresinin 3 yıl olduğu, arsa sahibinin hak ettiği dairelerinin geç teslim edildiği gerekçeleriyle davanın kısmen kabulü ile davacıya eksik olarak verilen 60,448m²’lik hisse yönünden tapu iptali ve tesil, kira tazminatı, eksik ayıplı iş bedeli ve inşaat sözleşmesi kapsamı dışında kalan ancak davalı kooperatif tarafından davacıya iade edilmeyen hisse yönünden tapu iptali ve tescil kararı verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde; ruhsatın yenilenmesiyle yeni bir inşaat süresi başladığını, davacı arsa sahibinin mirasçılarına ayrı ayrı vekalet ücreti verilemeyeceğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.1. Taraflar arasında imzalanan 28.05.20 02... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi uyarınca “Üye tam sayısı dolduktan ve 18 uygulaması bittikten sonra herhangi bir bürokratik engel olmadıkça kooperatif daireleri en geç üç yılda bitirilecektir.” Sözleşmeye göre inşaatın bitiş tarihinin İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulamasının bitişine bağlandığı anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise davaya konu 1060 ada, 13 no'lu parselin 6, 12 no'lu parsellerin tevhidi; 12 no'lu parselin ise 7,8,9 no'lu parsellerin tevhidi sonucu meydana geldiği ve sözleşmenin imzasından sonra meydana gelen tevhit işlemlerinin yasal zorunluluklardan olduğu belirtilmiştir. Ancak raporun sonuç bölümünde eserin teslim süresinin tevhitten önce alınan ilk inşaat ruhsatı tarihinin esas alınarak belirlenmesi gerektiğinden bahsedilerek çelişkiye düşülmüştür.Bu durumda mahkemece yapılacak iş; arsa sahiplerine ait parsel üzerinde tevhit yapılmaksızın sözleşmede kararlaştırılan inşaatın yapılıp yapılamayacağı, yapılabilecekse kira tazminatının buna göre belirlenmesi; davacılara ait parselle tevhit edilen tüm parsellerin yasal zorunluluk nedeniyle tevhit edilip edilmediğinin tereddüde yer bırakmayacak şekilde tespit edildikten sonra tevhit işlemlerinin tamamlanma tarihine göre davacıların kira tazminatına hak kazanıp kazanmadığının tartışılmasından ibarettir. Bu hususlar gözardı edilerek verilen karar usul ve yasaya uygun bulunmadığından bozulması gerekmiştir.2. Bozma nedenine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Mahkeme kararının davalı yararına BOZULMASINA,Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,09.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.