Satın Almaya Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Konut Teslim Gecikmesi, Haciz Engeli, Adi Sözleşmenin Geçerliliği ve İyi Niyetli Üçüncü Kişi İddiaları Hakkında Hukuki Süreç.
Özet: Bu hukuki evrakta, sözleşmeye dayalı olarak konut bedelini ödemesine rağmen tapusu devredilmeyen davacı, haciz nedeniyle tescil edilemeyen bağımsız bölümün tapusunun iptali ve kendi adına tescilini, mümkün olmaması halinde ödediği bedelin ticari faiziyle iadesi ve cezai şartın tahsilini talep etmekte; davalı yüklenici gecikmeyi ve taleplerin çeliştiğini savunurken, taşınmazı ihale yoluyla edinen iyiniyetli üçüncü kişi davalı ise davacının adi yazılı sözleşmesinin şekil şartlarına uymadığı için geçersiz olduğunu ve bu sözleşmeye dayalı tapu iptali talebinin hukuka aykırı olduğunu iddia etmektedir.
T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : ███████ KARAR NO : ████████DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)DAVA TARİHİ : █████/2018KARAR TARİHİ : █████/2026Mahkememizde görülmekte olan tapu iptali ve tescil (satın almaya dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:DAVA: Davacı vekilince verilen dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında ---- İli, ---- İlçesi, ----- Mahallesinde bulunan 3992 Ada, 4/5 numaralı Parselde inşa edilecek taşınmazın ----- numaralı bağımsız bölümün inşaatının teknik şartnameye uygun olarak yapılmasını, işin bedeli, ödeme şekli, teslim koşulları ile taraflarca uyulması gereken kurallar hususunda tarafların mutabık kalındığını ve sözleşme imzalandığını, müvekkilince sözleşmede belirtilen tarih ve miktarda müvekkili tarafından ödeme yapıldığını, sözleşmede inşaatın teslim tarihi olarak 24 aylık sürenin belirlendiğini ve bu sürenin 16.04.2017 tarihinde dolmasına rağmen söz konusu konutun halen müvekkiline teslim edilmediğini, müvekkili tarafından konutun tapu tescil işleminin yapılmasının talep edildiğinde, tapu üzerinde muhatap firmanın borcundan dolayı haciz olduğu ve bu sebeple tapu tescil işleminin yapılmayacağının telefonda sözlü olarak belirtildiğini, müvekkilinin sözleşmenin 3.maddesi gereği işin tutarını muaccel hale gelen taksitlerinin tümünü eksiksiz olarak ödediğini,----Noterliği nezdinde 27.02.2018 tarih, ---- yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmek suretiyle takyidattan ari olarak tapu tescilinin yapılmasını ve cezai şartın ödenmesinin talep edildiğini ancak hiçbir işlem yapılmadığı gibi ihtarnameye de bugüne kadar cevap verilmediğini, ihtiyati tedbir taleplerinin kabulüyle davaya konu taşınmazın 3.kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını, müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, tapu iptali ve tescil talepleri uygun görülmezse müvekkili tarafından ödenen bedelin ticari faizi ile birlikte günümüz değerlerine güncellenerek ve değiştirilerek davalıdan tahsilini, cezai şartın davalıdan tahsilini, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP: Davalı vekilince verilen davaya cevap dilekçesinde özetle; dava açılırken dava değeri olarak 15.000,00 TL gösterildiğini ve eksik harç yatırıldığını, dava değerinin 212.000,00 TL olduğunu, eksik harcın tamamlatılmasını aksi halde davanın esasa girilmeden usulden reddinin gerektiğini, taşınmaz üzerine konulan davalıdır şerhinin hukuka aykırı olduğunu, davalıdır şerhinin kaldırılmasını talep ettiklerini, müvekkili şirketin teslimde gecikmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, sözleşmeden dönülerek ödenen bedelin iadesi talebi ile cezai şart talebi birbiri ile çeliştiğini, bu iki hususun hukuken bir arada talep edilemeyeceğini, usul ve yasaya aykırı olan davalıdır şerhinin kaldırılmasını, haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.Davalı ----- vekilince verilen █████/2025 tarihli davaya cevap dilekçesinde özetle; davacının talepleri, söz konusu iddiaların muhatabının müvekkili olmayıp ihale sonucu almış olan iyiniyetli 3.kişi olduğunu, davacının esaslı unsurunda kendi kusur, dikkatsiz ve özensiz yapması sonucu geçersiz işleme dayanarak taraflarına yöneltilen yolsuz tescilin düzeltilmesi davasının haksız ve hukuki mesnetten yoksun olduğunu, davacı tarafın beyan ettiği gibi ihale kesinleşince değil ihale ile mülkiyetin davalıya geçtiğini, cebri satışlara engel bir durumda bulunmadığından davalının ihale sonucu taşınmazı aldığı, bu nedenle iyiniyetli 3.kişi olduğunun açık olduğunu, davacı adi yazılı sözleşme ile taşınmazı satın aldığını, bu işlemin hukuki mahiyeti itibari ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olup esaslı unsurların olması halinde kanunun geçerli sayıldığını, haricen ve adiyen düzenlenmiş olup, noter tarafından yalnız tarafların imzası onanmış olan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının bu sözleşme hükmüne istinaden söz konusu şekil şartını yerine getirmemiş olması kendi hatalı işleminden yararlanmasını kanunun korumadığını, söz konusu bildiği halde bu sözleşmeyi yaparak söz konusu geçersizliği bilerek imzaladığını, bu nedenle davalıya iyiniyetli olmadığı iddiasında da bulunamayacağını, davalının söz konusu tarafları tanımadığını, ihaleden yatırım amaçlı taşınmaz almayı düşündüğünü, bu noktada bahis konusu sözleşmenin kanunun aradığı geçerlilik şartını haiz olmamasından dolayı bu sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunulmasının hukuka aykırı olduğunu, bu nedenlerle haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibariyle; konut satışına dayalı, HMK m.111 hükmü kapsamında terditli olarak açılan TMK m.716 hükmüne dayalı tüm takyidatlardan ---- ile tescil, olmadığı takdirde ödenen bedelin güncellenerek tahsili istemi ile bu istemler yanında HMK m.110 hükmü kapsamında TBK m.179/II hükmü gereğince ceza koşulunun tazmini istemlerine ilişkindir.Davanın safahatı incelendiğinde, davanın basit yargılama usulüne tabi olduğu tespiti ile bu usule göre oluşturulan tensip ile birlikte davacının ihtiyati tedbir isteminin reddine ancak taşınmaz üzerine davalıdır şerhi konulmasına yargılamanın ilk celsesinde ise tedbir isteminin kabulü ile tapu kaydına satılamaz şerhi konulmasına karar verildiği, akabinde tahkikat ile birlikte tapu kaydının celp edilerek taraflarca dosyaya sunulan █████/2012 tarihli konut satış sözleşmesi ve davacı tarafından davalı aleyhine keşide edilen ----.Noterliği'nin --- yevmiye numaralı █████/2018 tarihli ihtarname sureti, ödeme dekontları ve diğer deliller ile birlikte incelenerek dosyanın bilirkişi heyetine tevdi edilmek suretiyle alınan rapor HMK m.282 hükmü kapsamında denetime elverişli görülmek suretiyle davacının terditli taleplerinden ikinci talebinin kabulüne karar verildiği, mahkememizin ---sayılı kararının harç eksikliği sebebiyle ---- BAM ---. HD'nin --- D.N; ----- sayılı ilamı ile kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verildiği görülmüştür.İstinaf Mahkemesi ilamı ile mahkememizce verilen hükmün kaldırıldığı gözetilerek yargılamaya devam edilmiş, öncelikle davacının terditli davasında feri talebi ile ile yığılma şeklinde istemine konu ettiği ceza koşulunun tazmini istemine dair taleplerini bedel yönünden ayrıştırması ve somutlaştırması için davacı vekiline süre verilmiş, davacı taleplerini ayrıştırarak 212.000,00 TL üzerinden açtığı davasını 211.900,00 TL'sinin sözleşme kapsamında ödenen bedelin iadesi; 100,00 TL'si yönünden ise ceza koşuluna ilişkin talebine dair olduğunu beyan etmiş ve yargılamaya bu kapsamda devam edilmiştir. Bu eksiklik giderildikten sonra mahkememizce resen oluşturulan 3 kişilik bilirkişi heyetinden öncelikle harç eksikliğinin giderilmesi yönünden dava tarihi itibariyle dava konusu g.menkulün değerinin keşfen tespiti ile birlikte, davalının işi sözleşmede belirlenen süre içerisinde teslim edip etmediği, eksik iş veya ayıplı iş bulunmadığı, davacının taşınmazın satışı için davalıya yaptığı ödemenin (ödeme tarihleri tek tek dikkate alınarak, enflasyon tüfe, üfe, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihi itibari ile ulaşacağı bedelin ne olduğu hususlarında rapor alınmasına karar verilmiş; İnşaat Yüksek Mühendisi ----, gayrimenkul değerleme uzmanı --- ve yeminli mali müşavir---- oluşan bilirkişi heyeti tarafından sunulan heyet raporunda özetle; taraflar arasında akdedilen sözleşmede --- ili, ---- İlçesi, ---- Mahallesi, 3992 Ada, 4/5 Parsel, tapu kaydında ise 17 Parsel belirtilmiş olup; ----- web sitesinden yapılan sorgulamada 4 ve 5 sayılı parsellerin 10.8.2011 tarihli tevhid işlemi ile pasife alındığı ve 17 sayılı parselin oluştuğu, dosya muhtevasından ve mahallinde yapılan keşiften dava konusu gayrimenkul sözleşmede belirtilen sürede tamamlanarak davacıya teslim edilmediği ve davacı adına tapu devrinin yapılmadığı, mahallinde yapılan incelemede dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmazın inşaat, dekorasyon, altyapı, çevre düzenleme ve peyzaj işl tamamlanmış olduğu ve içinde ikamet edildiği, ancak keşif tarihinde dava konusu bağımsız bölüm kapalı olduğundan içinde herhangi bir eksik veya ayıp bulunup bulunmadığının anlaşılamadığı, dava konusu taşınmazın davacı adına tescili konusunda takdirin Sayın Mahkeme'ye ait olduğu, sözleşmenin 4.6.Maddesi uyarınca toplam cezai şart bedelinin; 25.068.-TL olduğu, sözleşmede belirtilen süre içinde meteorolojik açıdan inşaat işlerini aksatabilecek/engelleyebilecek nitelikte görülen söz konusu toplam 6 günün iş süresine eklenmesi gereken mücbir sebep olarak kabul edilebileceği buna göre hesaplanan toplam cezai şart bedelinin ise; 24.961.-TL olduğu, yıllık takvimlerde tatil ve bayram günleri açıkça belirtilmiş olduğundan ve işin sözleşme aşamasında bu günler de açıkça bilindiğinden işin sonunda tatil ve bayram günlerinin ayrıca iş süresine ilave edilmesi gerek sözleşme, gerekse inşaat işlerindeki genel uygulama ile uyuşmamakla birlikte takdirinin Sayın Mahkeme'ye ait olduğu, Sayın Mahkeme'ce bayram ve hafta sonu tatil günlerinin ayrıca iş süresine ilave edilmesi gerektiği yönünde bir karar verilmesi durumunda ise ödenmesi gereken toplam cezai şart bedelinin; 22.552.-TL olacağı, davalının geç teslime sebep olarak belirttiği “şantiyede meydana gelen gecikmeler ile tapudaki gecikmeleri” hususlarında dosyaya sunulmuş teknik nitelikte bir bilgi veya belge bulunmadığından heyetimizce değerlendirilemediği, dava konusu taşınmazın 13.3.2018 dava tarihi itibarıyla rayiç değerinin 230.000 TL olduğu, değerleme endeksi üzerinden yapılan hesaplamaların sonuçları üzerinden aritmetik ortalama ile bulunan güncellenmiş ödemeler toplamının (denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde ödenen bedelin dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması ile) 391.020,38.-TL olduğu yönünde kanaatin bildirildiği raporun ilgili kısımları denetime elverişli görülmüş ve kısmen hükme esas alınmıştır. Davacı vekili, sunmuş olduğu █████/2023 tarihli ıslah dilekçesi ile feri talebi olan sözleşme kapsamında ödenen bedelin bilirkişi raporu ile tespit edilen denkleştirme yöntemine uygun güncel bedeli olan 391.020,38 TL'ye yükselttiğini, g.menkulün takyidattan - tesciline ilişkin talebin kabul edilmemesi halinde fer i talebi yönünden 229.900,00 TL'ye ihtarnamenin tebliğ tarihinden bakiye 161.120,38 TL yönünden ise ıslah tarihinden avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve ayrıca ceza koşuluna ilişkin talebi yönünden ise 100 TL yönünden yine ihtarnamenin tebliğ tarihinden bakiye 22.452 TL yönünden ise ıslah tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tazminine karar verilmesini talep etmiş ve aynı tarihte harç eksiliğini tamamladığı görülmüştür.Davacı tarafından sunulan ıslah dilekçesi davalı vekiline tebliğ edilmiş davalı vekili tarafından ıslah ile artırılan bedeller yönünden zamanaşımı defiinde bulunulduğu görülmüştür. Mahkememizin----esas ---- karar sayılı █████/2023 tarihli gerekçeli kararının istinaf edilmesi üzerine ---- Bölge Adliye Mahkemesi ----.Hukuk Dairesi'nin ---- esas ----- karar sayılı █████/2024 tarihli kararı ile dava ehliyeti ve HMK 125 madde hükümleri kamu düzenine ilişkin olduğundan istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine aykırılık yönünden davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkememiz gerekçeli kararının kaldırılmasına karar verilmiş olup Mahkememizde --- esasına kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur. Mahkememizin ----- esas █████/2025 ile █████/2025 tarihli ara kararları ile davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verildiği görülmüştür.Mahkememizin █████/2025 tarihli duruşma tutanağında davacı vekili "dava konusunu devralan tarafa karşı kötüniyetli olunduğu iddiası ile davamızı HMK m.125/1.a hükmü gereğince yönlendiriyoruz, bu kapsamda iptal hükmü kurulsun" şeklinde beyanda bulunulmuş olup, Mahkememizce feri müdahil ----- davalı sıfatı ile dosyaya beyanlarını sunmasına karar verildiği görülmüştür.Tüm dosya kapsamında toplanan deliller, --- Bölge Adliye Mahkemesi ----Hukuk Dairesi'nin ---- esas ----- karar sayılı █████/2024 tarihli kararı, davacı vekilinin █████/2025 tarihli duruşmada mahkeme huzurunda alınan beyanları birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında kurulan █████/2012 tarihli konut satış sözleşmesinin geçerli olarak kurulup kurulmadığı, davalının sözleşmenin 4.1 maddesi kapsamında belirlenen sözleşmenin kurulmasından itibaren 24 aylık süre içerisinde tamamlayıp tamamlamadığı, davacının sözleşmenin 3. Maddesi kapsamında bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği, davacının terditli istemlerinden ilk istemine ilişkin olarak dava konusu edilen ---- İli ---- İlçesi ----- Mahallesi 3992 ada 4/5 parsel ------ nolu bağımsız bölümün takyidatsız şekilde davacı adına tescilinin koşullarının bulunup bulunmadığı, feri talep yönünden ise davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet sistemi ile güncel değerinin miktarı ve davacının ödediği bedeli ve tespit edilen bu bedeli davalıdan talep edip edemeyeceği, istemin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, yine sözleşmenin 4.6 maddesi uyarınca kararlaştırılan sözleşme bedelinin %0,25 oranındaki ceza koşulunun nevi ve miktarı ile bu bedeli davalıdan talep edip edemeyeceği, davalının zamanaşımı defi sebebiyle bu alacağın da zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, faiz isteminin yerinde olup olmadığı hususlarında toplandığı, davacının, taleplerini HMK. 125 maddesi uyarınca güncel tapu kayıt maliki olan davalıya yönelttiğini beyan ettiği, davacının davalı şirketten talebinin bulunmadığı, tapu iptal tescil ve tazminat istemine ilişkin terditli taleplerinin tamamını tapu kayıt maliki ---- yönelttiği, davacının sözleşmeden kaynaklanan taleplerini sözleşmenin tarafı olmayan davalıdan talep edemeyeceği, davacının davalıya yaptığı ödeme bulunmadığı, davalının dava konusu taşınmazı cebri icra yoluyla satışa çıkarılması sonucu icra müdürlüğü tarafından yapılan ihaleye katılarak satın aldığı, davalının davacıyı zarara uğratmak kastı ile hareket ederek dava konusu taşınmazı kötü niyetli olarak edindiği hususunda ispata elverişli delil sunulmadığı, anlaşılarak davacının tüm talepleri açısından davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Her ne kadar davalı şirket açısından açılan dava HMK. 125 maddesi uyarınca konusuz kalmış ise de davanın açıldığı tarih itibariyle davacının davalı şirkete husumet yönelmekte ve dava açmakta haklı olduğu, daha sonra seçimlik hakkını kullandığı ve bu davalı açısından davanın konusuz kaldığı anlaşılarak davacı yararına vekalet ücretine hükmolunmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının tüm talepleri açısından davanın reddine, 2----- yönünden açılan davanın konusuz kalmış olması nedeniyle esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 3-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 732,00-TL harcın mahsubu ile fazladan alınan 6.329,43-TL'nin yatıran tarafa iadesine,4-Davalı ------ kendisini vekil ile temsil ettirdiginden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 66.172,00-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ----- verilmesine,5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,6-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalı -/--- Şirketinden alınarak davacıya verilmesine,7-Davalı -----Şirketi tarafından yapılan 150,00 TL posta masrafının davacıdan alınarak anılan davalıya verilmesine, 8-Kullanılmayan gider avansının bulunması halinde kararın kesinleşmesinden sonra HMK’nun 333. maddesi uyarınca talep halinde yatırana İADESİNE,İlişkin olarak taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde İSTİNAF yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.