Danıştay, otopark ve oto yıkama işyeri ruhsatı reddinde Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planı kapsamında ortak alan kullanımına dair kat malikleri oybirliği şartını değerlendirdi.
Özet: Davacı şirketin ticari bir bağımsız bölümde "otopark" ve "oto yıkama" faaliyetleri için işyeri ruhsatı başvurusu, Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince anagayrimenkulün ortak alanlarının kullanımını içermesi ve bu durum için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararın bulunmaması sebebiyle idarece reddedilmiş; ilk derece ve istinaf mahkemeleri de davacının yönetim planına dayalı itirazlarını yerinde görmeyerek bu ret işlemini hukuka uygun bulmuştur.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ... Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, No:... sayılı adreste bulunan işyeri için, "Ana faaliyet: Otopark, Tali faaliyet: Oto yıkama" faaliyet konulu işyeri için işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi talebiyle yapılan █████/2023 ve █████/2023 tarihli başvurularının reddine ilişkin ... tarih ve ... sayılı işlemin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi ile düzenlenen faaliyetlerin, ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar ile anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması "gibi" önemli yönetim işlerini kapsadığı, bu nedenle söz konusu işlerin, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği, kanun koyucunun, anayapının ortak yerleri kapsamında bulunan dış duvarların, çatının veya damın reklam maksadıyla kiralanması faaliyetini "önemli yönetim işleri" kapsamında değerlendirdiği ve kanunda geçen "gibi" kavramının "bu ve benzeri" anlamında kullanıldığı dikkate alındığında, tüm kat maliklerinin arsa payları oranında mülkiyetinde bulunan "ortak yerlerin" üçüncü kişilere kiralanması işinin "önemli yönetim işleri" niteliğinde olduğu ve bu işlerin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar alınmak suretiyle yapılabileceği belirtilerek uyuşmazlıkta, davacı tarafından "Ana Faaliyet:Otopark, Tali Faaliyet:Oto Yıkama" olarak faaliyette bulunmak üzere ticari alan vasfında kiralanan ve ruhsat talep edilen 1 nolu bağımsız bölümün tapu kayıtlarına göre net 16,71 m2 (brüt 21,74 m2) yüzölçümünde olduğu, ruhsat başvurusunda bir açıklık bulunmamakla birlikte davacı tarafından dilekçede ileri sürülen "1 nolu bağımsız bölümün kiracısı olması dolayısıyla otopark alanı olan -1 ve -2 katlardaki tahsisli alanı otopark alanı olarak kullanabileceği ve müşterilerine kullandırabileceği" şeklindeki beyanlar dikkate alındığında, davacı tarafından yapılan ruhsat başvurusunun 1 nolu bağımsız bölüme tahsisli otopark alanını da içerdiğinin anlaşıldığı, bu kapsamda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca yapılan değerlendirmede, yapıya ait ortak yer konumunda bulunan "otopark" alanının mimari projede usulüne uygun değişiklik yapılmaksızın bir şahsın kullanım ve tasarrufuna bırakılmasının mümkün olamayacağı, bununla birlikte anayapıya ait ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin de ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği, dosya içeriği itibariyle gerekli karar yetersayının sağlandığına ilişkin kat malikleri kurulu kararının bulunmadığı anlaşılmakla, tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca öncelikli uygulanması gerekenin yönetim planı olduğu, yönetim planında hüküm bulunmaması halinde diğer mevzuatın uygulanabileceği, Yönetim planının "Ortak alanların Kullanım Esasları" başlıklı 8. maddesinin son cümlesinde "Kat Malikleri'nin müşterek mutabakatiyla işbu Yönetim Plani ile münhasiran bağimsiz bölümlerin kullanimına bırakılmış alanların ortak yer olarak sayılmayacağını tüm Kat Malikleri ile Diğer Hak Sahipleri peşinen ve geri dönülmez bir biçimde kabul etmişlerdir...", 4. maddesinde ise"...işi bakımından: karat ofis bakırköy projesi yönetim planı anagayrimenkulde yer alan bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını, kiracılarını, intifa, sükna hakkı sahiplerini ve onlardan satış, bağışlama, cebri icra ve sair rızai ya da cebri ve benzeri tüm yollar ile iktisap eden, herhangibir nedenle dahi olsa kullanan, getiri ve tüm alan, obje ve eklentilerinden her ne surette olursa olsun faydalanan, misafir bulunan bütün üçüncü gerçek ve tüzel kişileri ile bunların külli ve cüz i haleflerini,yöneticileri ve denetçileri bağlar..." şeklinde olduğu, dava konusu ruhsat başvurusuna konu yerin yönetim planı uyarınca taraflarının kiracısı olduğu bağımsız bölüme tahsis edildiği, ortak alandan sayılmadığı hususlarına değinilerek usul ve hukuka uygun olmadığından bahisle temyize konu İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE :Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin reddine,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının ONANMASINA, 3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına,4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.