feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin edimini yerine getirmemesi sonrası cebri icra ile edinen bankanın tapu iptal ve tescil davasında iyiniyet durumu.

Feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin edimini yerine getirmemesi sonrası cebri icra ile edinen bankanın tapu iptal ve tescil davasında iyiniyet durumu.

Özet: Bu hukuki metin, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle geçmişe etkili feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide avans olarak devredilen bir taşınmazın, yükleniciden icra yoluyla edinen davalı banka adına olan tapu kaydının iptali ve davacı kooperatif adına tescili talepli davayı incelemektedir; ilk derece ve istinaf mahkemeleri davayı kabul ederek yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde iyiniyet korumasından yararlanamayacağına hükmetmişken, Yargıtay ise kararı bozarak üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili, ... ilçesi ... Mah. 10 07... parselde yapı inşa edilmesi için müvekkilinin selefi olan eski toprak sahipleri ile ... . Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında .... Noterliğinin 20.03.2006 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapıldığını, akabinde eski arsa sahiplerinin taşınmazı müvekkiline devrettiğini, bu durumda müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğunu, ... .. San. Ltd. Şti. isimli müteahhit firmanın taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile geçmişe etkili bir biçimde sözleşmenin feshine karar verildiğini, projenin tamamlanması için başka bir firma ile anlaşıldığını ve inşaatların devam ettiğini, bu nedenlerle dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi ... Mah. 10 07... parsel 1. Blok A giriş no:14 no.lu davalı adına kayıtlı mevcut yolsuz tescilin iptali ile müvekkili kooperatif adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının müvekkilinin kötü niyetine dair somutlaştırma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, müvekkili bankanın iyiniyetli 3. kişi sıfatına sahip olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazı dava dışı müvekkili bankaya borçlu şirketten Büyükçekmece 3. İcra Dairesinin █████████ Esas sayılı dosyasından yapılan açık artırma neticesinde kazandığını, tapuya güven ilkesi gereği müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu, aksinin iddia edilmesi halinde iddia edenin bunu ispatlaması gerektiğini, davaya konu taşınmazın dava dışı şiket ... Turizm'den müvekkili bankanın borçlusu ...'a intikalinin ne şekilde olduğunun belirsiz olduğunu, taşınmazın açık artırma ilanında ve tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesine dair şerh bulunmadığını, tapuya güven ve iyi niyet ilkesi gereğince müvekkili bankaya husumet yöneltilemeyeceğinden davanın husumetten ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 26.04.2021 tarihli kararı ile dava konusu taşınmazın bulunduğu yapı için davacı ile dava dışı ... . Yatırım Tic. San. Ltd. Şti. arasında düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi akdedildiği ve bu sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın müteahhide bırakıldığı ve arsa sahibi sıfatı ile davacının sözleşmenin tarafı haline geldiği, inşaatın sözleşmeye uygun bitirilip teslim edilmediğinden düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin kesinleşen Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile geçmişe etkili bir biçimde feshine karar verildiği, arsa sahipleri tarafından yapılan devrin avans niteliğinde olup, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip inşaatı sözleşme koşullarına uygun teslim etmesi gerektiği, aksi halde somut olayda olduğu gibi yüklenici yükümlüklerini yerine getirmediğinden sözleşmenin geriye doğru feshine karar verileceği, bu halde Yargıtay Yerleşik İçtihatlarında belirtildiği üzere yüklenici müteahhitten pay satın alan üçüncü kişilerin Medeni Kanunun 1023. maddesinden yararlanamayacağı ve avans olarak devredilen taşınmazların mülkiyetine hak kazanamayacağı, cebri icra yolu ile satışla dahi avans olarak devrolunan kaydın ayni hak niteliği kazanamayacağı, yani kimsenin sahip olduğundan fazlasını devredemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 26.04.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nce, davalı vekilinin sair temyiz itirazları reddedilerek "...Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Üçüncü kişinin de mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Üçüncü kişinin iyiniyet iddialarının da her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirmek gerekir. Somut olayda, davalı banka dava konusu taşınmazı cebri icradan açık artırma suretiyle satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu yargılamanın tüm aşamalarında beyan etmiş, yüklenicinin dava konusu taşınmazı devrettiği ..., sonrasında devralan ... ve... adına kayıtlı iken ihale suretiyle satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, iddia etmiş, davacı taraf ise iyiniyet iddiasının aksini ispat edememiştir. Tapu devrinin cebri icraya dayanması halinde iyiniyet iddiasının da cebri icra koşullarına göre değerlendirmek gerekir. Davalının taşınmazı cebri icra yoluyla satın alması halinde TMK madde 1023 gereği davalı bankanın iyiniyeti korunmaktadır. Bu nedenle, davalı beyanında geçen cebri satış dosyasına dair kayıtlar dosyaya celp edilerek, taşınmazın davalı tarafından cebri icra yoluyla satın alması halinde TMK'nın 1023'ncü maddesi gereği davalı bankanın iyiniyetinin korunacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekmesine rağmen yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır" gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Büyükçekmece 3. İcra Dairesinin █████████ Esas sayılı dosyasının incelenmesinde, davalının taşınmazı cebri icra yolu ile satıştan edindiği, bankanın iyiniyetinin uyulmasına karar verilen bozma ilamına göre korunması gerektiği gerekçesi ile açılan davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı tarafın, dava konusu gayrimenkulü icra ihalesiyle iktisap etmesinin somut olay açısından hukuki bir önem arz etmediğini,

b.Dava konusu gayrimenkulü barındıran arsa üzerinde bir inşai faaliyetin bulunması nedeniyle, sözleşmenin ifası yönündeki faaliyetin herkes tarafından görülmesinin, taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerin devralınması sırasında basit bir gözlem ve araştırmayla buna vakıf olunmasının mümkün olduğunu,

c.Rızai satışla cebri icra satışı arasında iyiniyet yönünden farklılık gözetilmesinin, işin doğasına aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,09.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.