kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme nedeniyle arsa sahiplerinin cezai şart talepleri ile ek protokolle süre uzatımı ve yüklenicinin bağımsız bölüm tescilini konu alan dava.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme nedeniyle arsa sahiplerinin cezai şart talepleri ile ek protokolle süre uzatımı ve yüklenicinin bağımsız bölüm tescilini konu alan dava.

Özet: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın süresinde tamamlanmaması nedeniyle arsa sahiplerinin gecikme cezai şartı talebi ile yüklenicinin ek protokolle süre uzatıldığı ve kira bedelleri yerine mutfak eşyası konulduğu savunması ile bakiye bağımsız bölümün tescili talepli karşı davasının bulunduğu uyuşmazlıkta; ilk derece mahkemesi, ek protokolün geçerliliğini kabul ederek protokolle belirlenen teslim tarihi ile iskan ruhsatı alım tarihi arasındaki gecikme için kira tazminatı hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen .... Noterliğinin 19.07.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, ... Mahallesi, 60680 ada, 4 parselde bina yapılmasının, sözleşmenin 7. maddesi uyarınca, projelerin tanzimi sonrasında ilgili belediyenin tasdiki ile alınacak inşaat ruhsatından itibaren 27 ayda inşaatın bitirilmesinin, gerektiği takdirde arsa sahibinin muvafakati ile en fazla 3 ay ek süre verilmesinin, 10. maddede inşaatın mezkur süre sonunda sözleşmeye, sözleşmenin eki olan teknik şartname şartlarına uygun olarak arsa sahibine teslim edilmemesi, eksik ve bozuk yapılması halinde yüklenicinin geciken her ay için daire başına 1.250,00 TL cezai şart ödemesinin kararlaştırıldığını, sürenin sözleşme ve inşaata başlama tarihi olan 19.07.2012 tarihinden itibaren 27 ay geçmekle 19.10.2014 tarihinde sona erdiğini, binanın halen tamamlanarak teslim edilmediğini, davacıların tüm yükümlülüklerini yerine getirdiklerini, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin A Blok 1 numaralı bağımsız bölüm hariç devredildiğini, bu bağımsız bölümün ise 1/2 payının yüklenici adına kayıtlı olduğunu, iskân ruhsatının alınmaması, dairelerdeki eksik işler, müvekkillerinin cezai şart vb alacakları nedeniyle 1/2 payın devredilmediğini belirterek, davacılardan her bir için 1.000,00'er TL cezai şart alacağının davalının temerrüt tarihi ve işi bitirmesi gereken tarih olan 19.10.2014 tarihinden itibaren işleyecek mevduat faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; inşaat süresinin inşaat ruhsatı alınmasıyla başladığını, inşaat ruhsatının ... Belediyesinin 28.11.2013 tarihli belgesiyle alındığını, 27 aylık sürenin 29.02.2016 tarihinde sona erdiğini, davacıların ...'ı vekil tayin ettiklerini, ... ile yapılan 09.02.2018 tarihli ek protokol ile inşaatın teslim tarihinin 30.06.2018 olarak kararlaştırıldığını, süre uzatımı nedeniyle müvekkilinin kira bedelleri karşılığı olarak davacılara teslim edilecek bağımsız bölümlere ankastre fırın, ocak, davlumbaz ve büyük boy buzdolabının ücretsiz olarak eklendiğini, inşaat ruhsatının alındığı 28.11.2013 tarihinden sonra ülkede yaşanan siyasi ve ekonomik sorunların sözleşmeyi de olumsuz etkilediğini, davacılara ait bağımsız bölümlerinin 30.06.2018 tarihinden önce teslim edildiğini, yapı kullanma izin belgesi alınmamış olmasının bağımsız bölümlerin kullanılmasına engel teşkil etmediğini, yapı kullanma izin belgesinin ise, Yenimahalle Belediyesinin 08.11.2018 tarihli belgesi ile alındığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, karşı davasında ise yapı kullanma izin belgesi alındığının arsa sahiplerine .... Noterliğinin 08.11.2018 tarihli ihtarnamesiyle bildirildiğini, müvekkilinin edimini ifa ettiğini, son bağımsız bölüme hak kazandığını, tescil için davalıların Çankaya Tapu Müdürlüğü'ne davet edildiğini, ancak hiçbir davalının bu davete icabet etmediğini öne sürerek, 606 80... parselde bulunan A Blok 1 numaralı bağımsız bölümde davalılar adına kayıtlı 32.█████████ hissenin tapu kaydının iptaliyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile teslim tarihinin 28.12.2016 tarihi olduğu, arsa sahibi olarak vekaleten ... ile yüklenici şirket temsilcisi ... arasında 09.02.2018 tarihli olarak imzalanan ek protokole göre önceki sözleşmeye ek olarak taraflar arasında kararlaştırılan hususlar dışında farklı iki maddenin eklendiği, arsa sahipleri için 30.06.2018 tarihine kadar süre uzatımı karşılığında kira bedelleri yerine Ankastre fırın, ocak, davlumbaz, ve büyük buzdolabının yerine takılması karşılığında anlaşma yapıldığı, A ve B bloğun yapı kullanma izin belgesinin 08.11.2018 tarihinde alındığı, 09.02.2018 tarihli ek protokolle getirilen hükümle ek protokolde belirlenen teslim süresine kadar olan gecikme karşılığı cezai şartın kira bedelleri yerine az yukarıda belirtilen mutfak eşyalarının yerine takılması şeklinde düzenlendiği, bu nedenle ek protokolde teslim tarihi olarak belirlenen 30.06.2018 tarihinden yapı kullanma izin belgesinin alındığı 08.11.2018 tarihine kadar olan gecikme için kira tazminatı hesaplamasının uygun olacağı, karşı davada da sözleşmenin paylaşım başlıklı 4.maddesi ile sözleşme eki paylaşım krokisi gereği eksiksiz, kusursuz tam olarak inşaatın tamamlanmasının, iskân ruhsatı alındıktan sonra kalan bir adet dairenin yükleniciye verilmesinin hükme bağlandığı, binada tespit edilen inşaat ve elektirik imalatlarındaki yine peyzaj yönü ile eksik ve ayıplı imalatlar nedeni ile bu eksik ve ayıplı imalatlar tamamlanmadan ya da arsa sahiplerine bedelleri ödenmeden A blok 1.kat 1 no.lu bağımsız bölümün karşı davacı şirket adına birlikte ifa kuralı gereği tescilinin mümkün olamayacağı, davacı arsa maliki ... ek protokolü imzalayan ... vekâlet vermediğinden ana sözleşmenin 10. maddesi gereğince 29.02.2016 tarihinden 08.11.2018 tarihleri arasındaki süre için kira tazminatı hesaplamasının, hesaplanan kira tazminatından beş nolu bağımsız bölüme takılan Ankastre fırın, ocak ve büyük buzdolabı bedelinin indirilmesi gerektiğinin değerlendirildiği, buna göre 5 nolu bağımsız bölüm dairenin mutfak bölümünde tesis edilen mutfak eşyalarının özellikleri ve parasal değerlerinin tespit edildiği, peyzaj konusunda da gerekli inceleme ve tespitlerin yaptırıldığı, gerekçesiyle, "asıl dava yönünden gecikme tazminatı talepli davanın kısmen kabulüne, davacı ... için 23.217,00 TL gecikme tazminatının, diğer davacılar yönünden 5.375,00'er TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacı yüklenici şirketten tahsiline, karşı dava konusu yapılan 606 80... parsel A blok 1. kat 1 no.lu bağımsız bölüm taşınmazdaki davacılara ait hisse tapusunun iptali ile bu hisselerin karşı dava davacısı yüklenici adına tapudaki takyidatların (karar tarihindekilerin) korunmak sureti ile tesciline, birlikte ifa kuralı gereği yüklenici şirket adına tesciline karar verilen taşınmaz için depo ettirilen eksik ve ayıplı işler ve ısı otomasyon bedelinden kaynaklı 104.590,02 TL'nin karar kesinleştiğinde ayrıca nemaları ile birlikte davacılara eşit hisse olarak ödenmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a....'ın, tıpkı taraflar arasında akdedilen .... Noterliği'nin 19.07.2012 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde olduğu gibi ek protokolde de tarafları vekaletname doğrultusunda temsil ettiğini, vekaletnamede ise açıkça "... dilerse satış vaadi taahhüdünde bulunmaya, mukavelelerini akt ve imzaya, bedellerini kısmen veya tamamen ahzu kabza, feshe, tadile, fesih ve tadil mukavelelerini, imzaya.." yetkili kılındığının belirtildiğini, ilgili ek protokol, ... tarafından bu vekaletnameye dayalı yetki ile imzalanmış olduğundan protokolde davacı/ karşı davalı ...'ın imzasının olmadığından bahisle ilgili protokolün bağlayıcı olmadığı gibi bir çıkarım yapmanın hukuken mümkün olmadığını,

b.Bilirkişi tarafından eksik ve ayıplı ifa olarak nitelendirilen tüm hususların, bağımsız bölümlerin, davacı şirket tarafından davalılara teslimi ile birlikte kullanılmaya hazır halde olmaları ve kullanılmaları sebebi ile aradan geçen zaman zarfında olması muhtemel yıpranmalar ve bozulmalar olduğunu,

c.Davalının işi eksiksiz, tam ve zamanında teslim etmiş olduğunu, tescil işlemlerini isteyerek ve kötü niyetli bir biçimde geciktiren davacı- karşı davalıların tapu iptali ve tescil talepli karşı dava açılmasında son derece kusurlu olduklarını, bu nedenle davalı lehine yargılama giderlerine ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Mahkemece ek protokol geçerli kabul edilmeden hesap yapılması ve bu hesaba göre karar verilmesi gerekirken, protokolün geçerli kabul edilerek hesaplama yapılmasının ve karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu,

b.Bilirkişinin statüsünü aşarak, hukuki değerlendirme yapmasının ve hesaplama yapmamasının kabul edilemeyeceğini, bilirkişinin görevinin hesaplama yapmak olduğunu,

c.Davaya konu inşaatta, yüklenicinin akdi yükümlülüğünü eksik ve ayıplı bir şekilde yerine getirdiğini, eksik ve ayıplı bir şekilde edimini ifa eden davalının bu sebeple eksik işlerini tamamladıktan sonra son kalan davaya konu bağımsız bölümün kendisine devrini talep edebileceğini, davalı-karşı davacının davasının reddedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup,asıl dava cezai şart, karşı dava ise tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunun olaya uygun ve içerik itibariyle yeterli ve inandırıcı olduğu anlaşılmakla, taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harçlarının taraflardan ayrı ayrı alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.