kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından haksız feshi ve engellenmesi nedeniyle yüklenicinin cezai şart ile sebepsiz zenginleşme talepli itirazın iptali davalarının temyiz incelemesi.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından haksız feshi ve engellenmesi nedeniyle yüklenicinin cezai şart ile sebepsiz zenginleşme talepli itirazın iptali davalarının temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki evrak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkları ele almakta olup, asıl davada yüklenici, arsa sahiplerinden birinin haksız azli ve inşaatı engellemesi nedeniyle sözleşmenin ihlal edildiğini iddia ederek cezai şart talep ederken, birleşen davada alacağını devralan taraf, feshedilen sözleşme kapsamında arsa sahibine gönderilen paraların sebepsiz zenginleşme yarattığını ileri sürerek icra itirazının iptali ve inkar tazminatı istemiş; davalılar ise yüklenicinin sözleşmeyi usulüne uygun feshetmediğini, yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve kötü niyetli davrandığını savunarak davanın reddini talep etmişlerdir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile birleşen davada davacı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın miktar itibariyle duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369'uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca duruşma isteğinin miktardan reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; yüklenici olan müvekkili ile arsa sahibi olan davalılar arasında 18.06.2015, 05.08.20 15... .12.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedildiğini, sözleşme uyarınca 42 daire ve bir dükkan yapılmasının kararlaştırıldığını, bir kısım davacıların muvafakatiyle ortaklığın giderilmesi davası için masraf yapıldığını, emlakçı komisyon bedeli ödendiğini, mimari proje çizildiğini, yol kotu ve aplikasyon işlemleri yapıldığını, inşaat ruhsatı için başvurulduğunu, ancak davalılardan ...'in hiçbir neden yokken 07.06.2018 tarihli azilname ile müvekkilini azlettiğini, davalı ...'e 03.09.2018 tarihli ihtarnameyle işlemlerin devamı için bizzat hazır bulunması hususunun bildirildiğini, cevap vermediğini, ayrıca yüklenici adına ruhsat çıkarılmaması için belediyeye dilekçe verdiğini, müvekkilinin, arsa sahiplerine, davalı ...'in engellemesinin durdurulması, ortaklığın giderilmesi davası açılması, sözleşme şartlarının yerine getirilmesi hususunda ihtarname keşide ettiğini, herhangi bir gelişme olmadığını, sözleşme gereğince sözleşmenin uygulanmasına engel olan tarafın arsa emlak beyan değeri tutarında cezai şart ödemekle yükümlü olduğunu, davalıların müvekkilini zarara uğrattıklarını öne sürerek, cezai şart olarak şimdilik 1.000,00 TL'nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 20.02.2019 tarihli alacağın devri sözleşmesiyle █████████ Esas sayılı icra takibine konu alacağı devraldığını, borçlunun haksız olarak takibe itiraz ettiğini, takip dosyasının dayanağının, temlik eden tarafından davalıya banka havalesi ile gönderilen paraların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenmesi olduğunu, temlik edenin şirketi tarafından davalı ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı tarafın kötü niyetli davranışları nedeni ile ihlal edildiğini ve bu sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmenin feshedilmesi üzerine temlik edenin şirketi olan ... San.ve Tic. Ltd. Şti tarafından Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi nedeni ile tazminat davası açıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeni ile bu sözleşme uyarınca davalı tarafa gönderilen paraların davalının haksız ve sebepsiz olarak zenginleşmesine sebep olduğunu belirterek, davalının itirazının iptali ile %20'den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalılar cevap dilekçelerinde; davacının sözleşmeden döndüğüne ilişkin irade beyanını yazılı olarak sözleşmenin taraflarına göndermediğini, davalılara ait arsanın sözleşmeden kaynaklanan ödenmesi gereken borçlarının bu güne kadar ödenmediğini, davacının sözleşme imzalamayan diğer arsa ortakları ile anlaşma yoluna gitmeyip, iddiasının aksine izale-i şüyu davası açılmasını bizzat kendisinin istediğini, anlaşma sağladıktan sonra ekonomik gücünün olmadığını beyan ederek sözleşmeyi yüksek meblağlarla üçüncü şahıslara devretme çabası içerisine girdiğini, davacının sözleşmeden döndüğünü beyan ettiğini, ancak söz konusu irade beyanını sözleşmeye taraf olan hiç kimseye göndermemesinin hukuki olarak sözleşmenin fesih olmadığını, sözleşmenin devam ettiğini gösterdiğini, sözleşme devam ederken davalı ... veya farklı bir arsa ortağının davacıya sözleşme süresini ihtarname ile bildirmesinin kötü niyet ile ilişkilendirilmesinin hukuka aykırı olduğunu, TMK'nın 2. maddesinde “herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır” hükmü bulunduğunu, davacının, anılan kanun gereğince yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Birleşen davada davalı ... cevap dilekçesinde; taşınmazın üç hissedarının yüklenici ile sözleşme yapmadığını, sözleşme yapan hissedarlar tarafından ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, kararın 23.01.2017 tarihinde kesinleştiğini, karara istinaden icra dairesinin ███████ sayılı dosyasında işleme başlandığını, yüklenicinin parası olmadığı için ortak bulmaya çalıştığını, bilahare sözleşme yapmaya yanaşmayan hissedarlarla 26.12.2017 tarihinde sözleşme yaptığını, ancak bu hissedarlar lehine düzenlemelerle eşitlik ilkesine aykırı davrandığını, dört bağımsız bölümü mükerrer olarak birden fazla hissedara paylaştırdığını, ilk sözleşmeye imza atan hissedarların hisselerini kendi üzerine geçirdiğini, durumu öğrenen...'in yükleniciyi azlettiğini, yüklenicinin geçersiz olan vekaletnameye istinaden ruhsat çıkarmaya çalıştığını, ancak bu işlemin durdurulduğunu, birleşen davaya konu banka ödemelerinin kendisine olan borcun ödenmesi nedeniyle yapıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine para ödeneceğine dair bir hüküm bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacı ile davalı arsa malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığı, davacı tarafın bu kapsamda mimari proje hazırlayıp belediyeye sunduğu, diğer resmi işlemleri yaptığı, ancak davalı ...'nın davacıyı vekaletten azlettiği, azil sebebi olarak mükerrer dağılım ve eşit davranılmadığı ididasında bulunduğu fakat arsa malikleri ile yapılan üç ayrı sözleşmede dağılımın nasıl yapılacağının kararlaştırıldığı, her ne kadar tüm maliklerin aynı anda aynı sözleşmeye taraf olmaları zorunlu değil ise de, bunu sözleşme düzenlemeden önce aralarında kararlaştırmaları gerektiği, 2015 yılında maliklerin ayrı ayrı gruplar halinde üç ayrı noter sözleşmesi yapıp üç yıl sonra dağılımı beğenmediklerinden bahisle müteahhide zorluk çıkarmalarının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, davalı ...'in azlinden sonra müteahhidin diğer arsa maliklerine ihtar çekerek durumu bildirip ortaklığın giderilmesi davası açmalarını istediği, ...'e ise istendiği zaman resmi kurumlarda hazır olması gerektiğinin ihtar edildiği, arsa maliklerinin bu işlemlerden hiçbirine yanaşmadığı, bu halde davalı arsa maliklerinden kaynaklanan sebepler ile sözleşmeden ... borcun ifa edilemediği, davacının sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunu talep etmekte haklı olduğu gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili ve asıl ve birleşen davada davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,"Taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin yürürlüğe girmesinden sonra taraflardan birinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmekten imtina etmesi, yerine getirmekte acze düşmesi, tutum ve davranışlarıyla sözleşmenin uygulanmasına engel olması halinde diğer tarafın 15 gün süreli ihbardan sonra sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih hakkına sahip olacağı, sözleşmenin imzalanmasından sonra, yükleniciye arsa hissesi devrinden önce sözleşmeye uymayan tarafın karşı tarafa arsa emlak beyan değeri tutarında cezai şart ödemekle yükümlü olduğu kararlaştırılmıştır. Somut olayda yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ödediği bedelin tahsili istemiyle icra takibi başlatılmış, birleşen davada bu icra takibine yönelik itirazın iptali dava edilmiş ise de; taraf iradelerinin asıl ve birleşen davada sözleşmenin feshinde birleşmediği, feshe dair kesinleşmiş bir mahkeme kararı da bulunmadığı anlaşılmış olmakla, akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yürürlüktedir. Tüm bu açıklamalar kapsamında sözleşme ayakta olmakla, sözleşme kapsamında ödendiği iddia edilen bedelin tahsili talep edilemeyeceğinden tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali talepli davanın reddine karar vermek gerekir.

Asıl dava yönünden, davacı yüklenici, arsa sahiplerinden ... tarafından yapılan azle dayalı olarak sözleşmenin ifâsına başlanmadığı iddiasıyla cezai şart talep edilmiş ise de, davalı ... dışındaki diğer arsa sahiplerinin sorumluluğunun kabulü doğru olmadığı gibi, ... yönünden de 07.06.2018 tarihli azil ile yüklenici tarafından sözleşmenin ifâsına yönelik işlemlerde kendisine bildirim yapılması halinde bizzat hazır bulunacağını belirttiği, davacı yüklenici tarafından gönderilen 03.09.2018 tarihli ihtarnamede azil sebeplerine karşı çıkılmakla birlikte sözleşmenin ifasına yönelik işlemler için yetki verilmesi veya bildirildiğinde katılım sağlanması ihtar edilmekle birlikte, davalı ...'e bu yönde bildirimde bulunulduğu ancak katılmadığı hususunda bir delil sunulmadığı gibi, yine yüklenicinin azilden haberdar olduğu tarihten sonra vekaletnameden azle rağmen ...'e bildirilmeksizin belediyede proje onayına yönelik işlemlerin yaptırıldığı anlaşılmakla, sözleşmenin ihlali noktasında yüklenicinin kusuru bulunduğu; davalı ...'in azle ilişkin gönderdiği ihtarnamedeki azil nedenleri incelendiğinde, tüm arsa sahipleri ile sözleşme akdedilmesi ve belediye hissesinin alınmasından sonra inşaat ruhsatı alım süresinin başlayacağının kararlaştırıldığı, 26.12.2017 tarihli sözleşme gereğince arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşme imzalandığı ve belediye hissesinin davalı arsa sahibi ... tarafından 21.06.2018 tarihinde satın alındığı gözetildiğinde, yüklenicinin azil tarihi itibariyle temerrüde düşmediği, yüklenicinin sözleşmeyi devretmeye çalıştığına dair iddianın kanıtlanamadığı, bağımsız bölümün mükerrer paylaşıldığı hususunda da yükleniciye atfı kabil kusur bulunmadığı, iddianın ispatlanamadığı, davalı ...'in de akdin ifasında kusurlu olduğu, sözleşmelerde yazılı cezai şartın seçimlik cezai şart olduğu ve ortak kusur halinde talep edilemeyeceği" gerekçesiyle, asıl davada davacı vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun esastan reddine,asıl davada davalılar ile birleşen davada davalı vekilinin istinaf başvurularının kabulüne, Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin kararının kaldırılmasına, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen dava davacıları vekili temyiz dilekçesinde;

a.Tüm arsa sahiplerinin inşaatın durdurulması, ruhsatın iptali ve davacının ifâ imkânsızlığına düşmesi eylemine ortak olduklarını, bu şekilde sözleşmenin devamı noktasında tarafların bir irade ortaya koymadıklarını ve sözleşmenin hükmen feshedildiğini,

b.Tarafların iradesinin sözleşmenin devamı değil sonlandırılması olduğunu, arsa sahibi davalıların tamamının ortak iradesi olmadan inşaata devam edilmesinin hukuken imkansız olduğunu, bunun aksine kurulan istinaf gerekçesinin hatalı olduğunu,

c.Tek taraflı fesih yetkisi olan müvekkilinin fesih konusunda davalı arsa sahipleri ile iradesinin birleşmesinin gerekmediğini, tek taraflı fesih yetkisinin davacıya noterde yapılan sözleşme ile verildiğini, bu durumun Bölge Adliye Mahkemesince de tespit edildiğini, bu tespitten sonra istinaf mahkemesinin fesih iradesinde tarafların ortaklığını aramasının açık çelişki ve hata olduğunu,

d.Davalı ...'nın defalarca davet edilmesine rağmen belediyede ruhsat işlemelerini yapmaya gitmediğini, ruhsat başvurusunun iptali ile ilgili resmi kuruma yazı verdiğini, bu yazıya rağmen Bölge Adliye Mahkemesinin davalı lehine yorum yaparak resmi, kuruma verilen dilekçeyi görmezden geldiğini,

e.Birleşen dosya kapsamında sözleşmenin taraflarca sona erdirilmesi sebebi ile, sözleşme nedeni ile ödenen ücretin geri ödenmesi gerekirken, sözleşme sona erdirilmesi iradesinin olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava cezai şartın tahsili istemine, birleşen dava ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ödendiği iddia edilen bedelin davalıdan tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl ve birleşen dava davacıları vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davacılardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.