dolandırıcılar tarafından korkutulan yaşlının taşınmaz satışında tapu iptali ve tescil talebi: iyi niyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu ve sorumluluğu.

Dolandırıcılar tarafından korkutulan yaşlının taşınmaz satışında tapu iptali ve tescil talebi: İyi niyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu ve sorumluluğu.

Özet: Bu dava, savcı kılığındaki dolandırıcılar tarafından korkutularak çok altında bir bedelle taşınmazını satmak zorunda kalan yaşlı bir kişinin mirasçılarının, tapu iptali ve tescil talebiyle açtığı bir davadır; ancak yerel mahkeme ve istinaf, ceza davasında dolandırıcılık tespiti yapılsa da, bu eylemi gerçekleştirenlerin tapu devri yapılan davalılar olmadığını ve davalıların iyi niyetli üçüncü kişiler sıfatıyla satın aldıklarını vurgulayarak tapu iptali talebini reddetmiştir.

1. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.02.2026 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacılar vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Yokluğunda duruşmaya başlandı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

-K A R A R-

Dava, korkutma (ikrah) hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili; 68 yaşında olan davacı ...'un 24.06.2015 tarihinde kendisini savcı olarak tanıtan kimliği belirsiz kişilerce birden çok kez arandığını, hem kendisinin hem de doktor olan oğlu ...'un bilgilerinin terör örgütünün eline geçtiği ve bu yolla çeşitli suçlara bulaştırıldıkları, hatta oğlunun terörle mücadelede ifadede olduğu, suçlardan aklanabilmeleri için hiç kimseyle irtibata geçmemesinin söylendiğini, davacının etki altına alınarak birden çok kez dolandırıldığını, dolandırıcıların önce çeşitli miktarda parasını ve ziynet eşyalarını aldıklarını, daha sonra da kendi ayarladıkları bir emlakçı vasıtasıyla 28 79... parseldeki 6 numaralı bağımsız bölümünün 25.06.2015 tarihinde değerinin çok altında bir bedelle sattırılarak satış neticesinde elde edilen paranın tamamının davacıdan alındığını, satış işleminin korkutma suretiyle gerçekleştiğini, davacının halen dava konusu taşınmazda ikamet ettiğini, taşınmazın davalılara devrinde hayatın olağan akışına uymayan hususlar bulunduğunu ileri sürerek tapu iptali-tescile karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında davacının ölümü üzerine mirasçıları davaya devam etmişlerdir.

Davalı ... vekili; davalının ... Emlak isimli işletmenin sahibi olduğunu, emlakçılık, tadilat ve dekorasyon işi ile iştigal ettiğini, Kadıköy ve Bostancı civarında bulunan ve tadilat, dekorasyon işi yapılıp kâr elde edilerek satılabilecek taşınmazları alıp tadilat yaparak sattığını, bölgedeki emlakçılar tarafından al-satçı olarak bilindiğini ve bu tarz dairelerin emlakçılar tarafından davalıya haber verildiğini, bütçesi yetmediğinde kendisi gibi çalışanlarla ortak olarak tadilattan sonra satıştan elde edilen karın paylaşıldığını, emlakçı tarafından satılık olduğu söylenen dava konusu taşınmazın da diğer davalılarla anlaşılarak 530.000,00 TL bedeli karşılığında satın alındığını, davalının davacı ile tanıştığını, davacı tarafından bedelin alındığına ilişkin makbuz ve tahliye taahhüdü imzalandığını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar, aşamada ayrı ayrı davanın reddini savunmuşlardır.

İlk Derece Mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; İstanbul Anadolu 1. Ağır Ceza Mahkemesinin ███████ Esas sayılı dava dosyasının sonucunun beklenmesi, o davada verilecek karar ile dosya içeriğinin, toplanan ve toplanacak delillerle birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 353/1/a-6 maddesi gereğince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bu karar üzerine İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İstanbul Anadolu 1. Ağır Ceza Mahkemesinin ███████ Esas sayılı dava dosyasında sanık ... hakkında nitelikli dolandırıcılık suçundan yargılama yapıldığı, davacının katılan sıfatının bulunduğu, para, altın ve dava konusu evin satış bedelinin dolandırıcılık eylemi ile katılandan alındığı tespitine yer verildiği, sanık hakkında mahkumiyet hükmü kurulduğu, sanığın davalılardan birisi olmadığı, davalıların iyi niyetli 3. kişiler olduğu, satışın davalıların davacıyı korkutmak suretiyle yapıldığına ilişkin davacı tarafın soyut iddiası dışında herhangi bir delilin dosyada bulunmadığı, korkutma eylemini gerçekleştirenin davalılardan birisi olmaması nedeniyle Ağır Ceza Mahkemesinin dosyasının kesinleşmesinin beklenmesinin yargılamaya bir yenilik katmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın davacılar vekili tarafından istinafı üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ceza dosyasındaki sanık ...'in eldeki davada davalı olmadığı, sanık ile davalılar arasında bir bağlantı olduğunun kanıtlanmadığı, iradenin davalılar tarafından sakatlandığının davacı tarafça kanıtlanmadığı, ceza dosyasındaki sanık hakkındaki kabulün davalıları bağlamayacağı, bu nedenle ceza dosyasının kesinleşmesinin beklenmemesinin usule aykırı olmadığı, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca, davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1947 doğumlu davacı ...'un 28 79... parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu 6 numaralı bağımsız bölümünü 25.06.2015 tarihli resmi akitte 100.000,00'er TL bedellerle ve 1/3'er paylarla davalılar ..., ... ve ...'a satış suretiyle devrettiği anlaşılmaktadır. Öte yandan, davacı tarafından 26.06.2015 tarihinde ... Polis Merkezlerinde şikayette bulunulmuş, İstanbul Anadolu 1. Ağır Ceza Mahkemesinin ███████ Esas, ███████ Karar sayılı kararı ile Kamu Kurum ve Kuruluşları vb. tüzel kişiliklerin araç olarak kullanılması suretiyle dolandırıcılık suçundan yapılan yargılama sonunda, sanık ... hakkında verilen mahkumiyet kararının istinafı üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Ceza Dairesi tarafından karar bozularak yeniden incelenmek ve karar verilmek üzere dosya Mahkemesine gönderilmiş, bu karar üzerine İstanbul Anadolu 1. Ağır Ceza Mahkemesinin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile sanık ... hakkında verilen dolandırıcılık suçuna ilişkin mahkumiyet kararı ise İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Ceza Dairesi tarafından bozularak dosya mahkemesine gönderilmiş, bu kez İstanbul Anadolu 1. Ağır Ceza Mahkemesinin ████████ Esas, ███████ Karar sayılı kararı ile verilen dolandırıcılık hakkında mahkumiyet kararına ilişkin istinaf başvurusu ise İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Ceza Dairesi tarafından esastan reddedilmiş, bu suretle dava dışı ... hakkında verilen karar kesinleşmiştir.

Bilindiği üzere; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 37. (818 sayılı Borçlar Kanunu 29.) maddesine göre, bir kimse, karşı tarafın veya üçüncü bir kişinin kendisi veya yakınlarının maddi veya manevi varlığına yönelik hukuka aykırı ve esaslı korkutması sonucu yaptığı sözleşme ile bağlı sayılamaz. TBK'nın 38. (BK'nın 30.) maddesinde belirtildiği üzere korkutmadan (ikrahtan) söz edilebilmesi için, tehdidin sözleşmeyi yapan kimsenin veya yakınlarının kişilik haklarına veya malvarlıklarına yönelik olması, korkutmaya maruz kalanın sübjektif durumuna göre ağır ve derhal meydana gelebilecek nitelik taşıması, haksız (hukuka aykırı) sayılması, illiyet bağının bulunması, yani sözleşmenin tehdidin yarattığı korku sonucu yapılması zorunludur. Bu koşulların varlığı halinde iradesi sakatlanan taraf, isterse iptal hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırılabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Korkunun kalktığı tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme karşı tarafa yöneltilecek tek taraflı sarih ve zımni bir irade açıklaması ile feshedilebileceği gibi def'i veya dava yoluyla da kullanılabilir (TBK madde 39). Sözleşme iptal edilmekle yapıldığı andan itibaren ortadan kalkacağı için, yerine getirilen edim istihkak davası (tapulu taşınmazlarda iptal ve tescil davası), bunun mümkün olmadığı hallerde sebepsiz zenginleşme davası ile geri istenebilir.

Somut olaya gelince; davacı ... 25.06.2015 tarihinde dava konusu taşınmazını devretmiş, 26.06.2015 tarihinde 3 ayrı polis merkezinde şikayette bulunmuş, söz konusu şikayetlerinde, 24.06.2015 tarihinde savcı olduğunu söyleyen şahıs/lar tarafından telefonla arandığı, bilgilerinin terör örgütünce kullanıldığı ve operasyon yapılacağının söylendiği, evde bulunan altınları ve bir miktar parası ile bankada bulunan paralarını çekip verdiği; yine kendisini komiser olarak tanıtan şahıs tarafından arandığı, operasyon yapıldığı ve evini satmasını istedikleri, evine gelen emlakçıya evini gezdirdiği, sattığı ve satıştan aldığı parayı da telefonda arayanın belirttiği kişilere verdiği, iki gün boyunca telefonda sürekli kendisiyle konuşulduğu, kimseyle görüşmemesinin söylendiğine dair ifade vermiş; ifadesinde evin satışına ilişkin olarak kendisini arayan şahsın emlakçıya yönlendirildiği ve emlakçıya evini satması gerektiği, oğlu olan ... ile konuşur gibi emlakçıya davranmasının söylendiği, 25.06.2015 tarihinde emlakçının geldiği ve tapuya gittiklerini beyan etmiştir. ... isimli emlakçının ise ... Polis Merkez Amirliğinde bilgisi alınmış olup ifadesinde, dükkanında ... olarak kendisini tanıtan şahıs tarafından arandığı, evlerinin acil satılık olduğu, söz konusu evde annesinin bulunduğunun söylendiği, evin bilgilerini aldığı, eve giderek annesi olduğu söylenen ... ile görüştüğü, eve müşteri bulduğu, devamla ertesi gün satışın yapıldığına dair beyanda bulunmuş, eldeki davada da davalı tanığı olarak dinlenen ..., gayrimenkul danışmanlık işiyle uğraştığı, davalı ...'yı daha önceden tanıdığı, telefonda ... isimli kişi tarafından aranarak taşınmaz satışı yapılmasının istendiği, eve giderek davacı ... ile konuştuğu, evin satışı için davalı ...'yı aradığı, 1 gün içinde işlemlerin yapıldığı, acil olduğunun söylenmesi üzerine başka kimseyi aramadığını beyan etmiş; davalı ...'nın eşi olan diğer davalı tanığı ... ise emlakçı ... tarafından arandıkları, aynı gün daireyi gezmeye gittikleri, taşınmazı yatırım amaçlı aldıkları, yıllardır bu işi yaptıkları ve emlakçı ... tarafından bu şekilde tanındıkları, parayı tamamlamak için eşinin diğer arkadaşlarını aradığı, onların da aynı işi yaptığını beyan etmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle değeri 550.000,00 TL olarak tespit edilmiş olup söz konusu taşınmazın davacının ikamet ettiği taşınmaz olduğu da anlaşılmaktadır. İstanbul Anadolu 1. Ağır Ceza Mahkemesinde yapılan ceza yargılaması neticesinde verilen karar ile davacının kendisini polis olarak tanıtan kişiler tarafından 24.06.2015 tarihinde aranmak suretiyle dolandırıldığı sabittir.

Yukarıda değinilen ilke ve olgular birlikte değerlendirildiğinde; 1947 doğumlu olan davacının aynı zamanda ikamet ettiği dava konusu taşınmazının satışı sürecinde telefonla aranmak suretiyle yönlendirildiği, sağlıklı düşünebilmesinin engellendiği ve iradesi etkilenmek suretiyle taşınmazın devrinin sağlandığı, bu süreçte taşınmaz satışına aracılık eden ... isimli emlakçının kendisinin de telefonla aranarak taşınmaz satışı yapılması istendiğini beyan ettiği, davalıların da emlakçılık yaptığı ve taşınmaz alım-satım işi ile uğraştığı, yatırım amaçlı taşınmaz satın alındığının savunulduğu, emlakçı ... ile aralarında tanışıklık bulunan davalıların, rayiç bedeli 550.000,00 TL olarak belirlenen taşınmazı yatırım amaçlı olarak 530.000,00 TL'ye 1/3'er paylarla satın aldıklarının bildirildiği, söz konusu satış işleminin 1 gün içinde tamamlanmış olması da dikkate alındığında, davacının kendi ikamet ettiği taşınmazını 1 gün içerisinde satmasını gerektirir bir nedeni bulunmadığı gibi bu süreçte iradesinin sakatlandığı açık olup emlakçı olan, işleri gereği taşınmaz alım-satımı ile uğraşan davalılar ile yapılan dava konusu temlikin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 37. maddesinde düzenlendiği üzere taraflardan biri, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu bir sözleşme yapmışsa, sözleşmeyle bağlı olmayacağı gibi, somut olayda davalıların da durumu bilen veya bilebilecek durumda olduğu sonucuna varılmaktadır.

Hâl böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

Açıklanan nedenden ötürü davacılar vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacılara iadesine, 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacılar vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.