Kooperatifin, ortak sayısı azlığı ve ifraz olunamayan arsa eklentisi nedeniyle ortaya çıkan haksız mülkiyetin giderilmesi amacıyla tapu iptali ve tescil veya tazminat istemi.
Özet: Bir kooperatif, üye sayısındaki düşüş nedeniyle planladığı dört blok yerine tek blok inşa etmesi sonucu elinde kalan ve belediye tarafından ifrazına izin verilmeyen arsa fazlasını, bazı üyelerin haksız yere edindiği gerekçesiyle tapu iptali veya tazminat talebiyle dava açmıştır; davalılardan bir kısmı zamanaşımı, iyiniyetli üçüncü kişi sıfatı veya denkleştirme iddialarıyla davayı reddederken, diğer bir kısmı ise kooperatifin talebini haklı bularak arsa fazlasının kooperatife tescilini kabul etmişlerdir.
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Turhal 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVA Davacı vekili; müvekkili kooperatifin genel kurul kararı üzerine arsa satın aldığını, satın aldığı 4963 m²'lik arsa üzerine, 51 ortak sayısının 80'e yükseltileceği hedefiyle, 4 adet bina yapmayı amaçladığını, ilerleyen süreçte yeni ortak kaydıyla 80'e yükseltmek üzere konulan hedefe ulaşılamadığı gibi, 31 ortağın da ortaklıktan çıkması neticesinde ortak sayısının 20'ye düştüğünü, bunun üzerine 1 blok şeklinde bina yapılması için gerekli işlemlere başladığını, dava konusu arsa üzerinde 3 blokluk kısmın ifrazı için belediyeye başvurulduğunu, belediyenin salt kamu yararı bulunmadığından bahisle başvurunun reddine karar verdiğini, bunun üzerine 02.03.2010 tarihinde ise mülkiyet tapularının arsa ifrazı yapılamayarak verilmek zorunda kalındığını, bir ortağın daire sahibi olmak için ödediği maliyetin her bir ortak için eşit iken bir kısım davalıların aynı ödemeyi gerçekleştirmesine rağmen, işbu dava ile ifrazı talep edilen arsa eklentisi nedeniyle fazladan hak sahibi olmasının 1163 sayılı Yasa'nın 23'ncü maddesine açıkça aykırılık teşkil ettiğnii gileri sürerek davalılar adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının dilekçe ekinde sunulan parselasyon plan raporu dikkate alınarak kısmen iptaline, aksi halde kısmen iptali istenilen davaya konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin yasal faizi ile tazmini ve tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1.Davalı ...; zamanaşımı ve hak düşürücü süre yönünden itirazlarının bulunduğunu,aleyhine dava açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama giderlerinden sorumlu olamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir. 2. Davalılar ..., ... ve ... vekili; davacının hangi hukuki nedene dayandığını ortaya koymadığını, dava konusu taşınmaza sahip müvekkilleri ile diğer tüm ortaklar arasında zamanında şerefiye bedeli adı altında denkleştirmeler yapılmış olup bu bağlamda da ortaklar arasında herhangi bir eşitsizliğin söz konusu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. 3. Davalılar ... ve ... vekili; müvekkillerinin tamamen tapu senedine güvenerek söz konusu taşınmazı 13.06.2012 tarihinde satın alan 3. kişiler olduklarını, müvekkillerinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, bu sebeple kooperatifin iç işleyişi ya da başkaca aksaklıklarından kaynaklı iddialarının müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini, ve davacı tarafın tacir olduğunu, basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğünün bulunduğunu, söz konusu taşınmazın satışlarında müvekkillerine yüklenecek kusur bulunmadığından dolayı, ortada kabul etmemekle beraber bir ihmal varsa dahil bu hususun davacının kendi kusurundan olduğundan kendi kusurundan yararlanmasının gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.4. Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davayı tam ve kesin olarak kabul ettiklerini, davacı Kooperatifin talebinin haklı ve makul olduğunu, tapuda görünen arsa eklentisinin davacı kooperatife ait olduğunu, tapu kaydından farklı bir gerçek olduğunu bilerek ve kabul ederek satım işlemlerini tamamladıklarını, belirtilen nedenlerle ve re'sen nazara alınacak nedenlerle müvekkilleri adına kayıtlı dava konusu taşınmazın tapu kaydının kısmen iptal edilerek, iptal edilen 3663 m²'nin davacı adına tesciline, eldeki davanın açılmasına sebebiyet vermemiş olduklarından müvekkilleri aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmemesine karar verilmesini talep etmiştir. 5. Dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davayı tam ve kesin olarak kabul ettiklerini, davacı Kooperatifin talebinin haklı ve makul olduğunu, tapuda görünen arsa eklentisinin davacı kooperatife ait olduğunu, tapu kaydından farklı bir gerçek olduğunu bilerek ve kabul ederek satım işlemlerini tamamladıklarını, belirtilen nedenlerle ve re'sen nazara alınacak nedenlerle müvekkilleri adına kayıtlı dava konusu taşınmazın tapu kaydının kısmen iptal edilerek, iptal edilen 3663 m²'nin davacı adına tesciline, eldeki davanın açılmasına sebebiyet vermemiş olduklarından müvekkilleri aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmemesine karar verilmesini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yapılan keşif esnasında taşınmaz üzerine yapılan bloğun bahçe duvarlarının düzgün bir şekilde örülerek boş kalan kısım ile aralarında sınır oluşturulduğu ve bu şekilde fiili kullanımın devam ettiği, fiilen kullanımda da olduğu gibi söz konusu bağımsız bölüm malikleri adına oluşturulan tapu kayıtlarının fen bilirkişi raporunda A harfi ile gösterilen 1.300,00 m² alanda inşaa edilen apartman ve bahçesi için olduğu, B harfi ile gösterilen 3.663,00 m²'lik alanın da tapu kayıtlarına dahil edilmesinin yolsuz tescil niteliğinde olduğu ve dinlenen tanık beyanlarında sonradan daire satışı yapılan kişilere de bu durumun söylenildiği karşısında iyiniyet savunmasına itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin tamamen tapu senedine güvenerek söz konusu taşınmazı 13.06.2012 tarihinde satın alan 3. kişiler olduklarını, müvekkillerinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, bu sebeple kooperatifin iç işleyişi ya da başkaca aksaklıklarından kaynaklı iddialarının müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini, davacı tarafın tacir olduğunu, basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğünün bulunduğunu, söz konusu taşınmazın satışlarında müvekkillerine yüklenecek kusur bulunmadığından dolayı, ortada kabul etmemekle beraber bir ihmal varsa dahil bu hususun davacının kendi kusurundan olduğundan kendi kusurundan yararlanmasının gerektiğini beyan etmektedir.2. Davacı ..., , ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı yanın söz konusu iddia ve talepleri TMK'nın 2. maddesi gereğince dürüstlük kurallarına aykırı olmakla birlikte hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, dava dilekçesinde iddia olunduğu üzere dava konusu taşınmazlarda davacı Kooperatif tüzel kişiliğinin şayet bir hakkı söz konusu ise neden sulh ile daha evvel bu taşınmazları müvekkillere devredeceğini, dava konusu taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde taşınmaz cins türünün "bodrum üzeri beş katlı betonarme karkas apartman ve arsası" şeklinde olduğu görüldüğünü, müvekkillerinden ... ve Zinnet dava konusu bağımsız bölümü davacı Kooperatifin almış olduğu ferdileşme yazısına istinaden adlarına tescil ettirmiş, başka bir anlatım ile iyiniyetli kişiler olduğunu, öte yandan diğer müvekkil ... ise yine dava konusu taşınmazı 29.05.2015 tarihinde tapudaki söz konusu kayda güvenerek satın almış ve adına tescil işlemini gerçekleştirdiğini, TMK'nın 1023. maddesine göre tescil herhangi bir nedenle yolsuz da olsa, yani hak sahibi ya da hakkın konu ve kapsamı bakımından gerçeği yansıtmasa bile, mülkiyet veya başka bir aynı hak iktisap eden üçüncü şahsın, iyiniyetli olması şartıyla bu iktisabı geçerli olduğunu, tescilin yolsuz olmasına karşın, iyiniyetli üçüncü kişinin korunması, tapu siciline güvenilerek yapılan işlemlerde zarara uğranmasını önlemek düşüncesine dayanır ki bu da, doğal olarak gerçek hak sahibinin hakkından yoksun bırakılmasına neden olacağını, müvekkillerinin anılan kanun maddesi gereğince tapu kayıtlarındaki tescile güvenip dava konusu taşınmazları iktisap ettiklerini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Kooperatife ait olan dava konusu Tokat İli, ... İlçesi, ... Mevkii 116 ada, 1 parsel 4963 m²'lik arsa üzerinde, 20 adet bağımsız bölüm için kat irtifak tapusu parselin tamamı üzerine kurulmuştur. Kooperatif üyeleri ve bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi olan davalılar, parselin tamamı üzerindeki arsa payı oranında tapuda malik olmuşlardır. Bu durumda kazanımları kat irtifakına dayalı olduğundan, kat irtifakı kurulan parselin tamamı üzerinde arsa payları oranında taşınmazda hak sahibi olduklarından yolsuz tescilden söz edilemez. Mahkemece üzerinde bina yapılan hisseli taşınmaz hakkında TMK'nun 6 96... vd. maddeler gereğince yasal düzenlemelere uygun olarak paydaşlıktan çıkarma veya paylaşım haklarının kullanılmasına ilişkin işlemler yapılmaksızın 4721 sayılı Medeni Kanun'un 688. maddesi gereğince ifraz krokisi düzenlenerek hak sahibi davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmiş ise de 4721 sayılı Medeni Kanunu'nun 688. maddesi gereğince müşterek (hisseli) taşınmazda açıklandığı üzere tüm malikler taşınmazın tamamı üzerinde bağımsız bölüme denk gelen arsa payı oranında mülkiyet hakkı sahibi oldukları, müşterek mülkiyet esaslarına aykırı olacak şekilde ve mülkiyet hakkını haklı ve yasal bir nedene dayanmaksızın ortadan kaldıracak şekilde yazılı olduğu üzere ifraz krokisi düzenlenmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,08.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.