arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı vekalet azli, alacaklı temerrüdü ve nama ifa taleplerini içeren, mahkemenin ifaya izin kararının temyiz edildiği karmaşık hukuki uyuşmazlık.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı vekalet azli, alacaklı temerrüdü ve nama ifa taleplerini içeren, mahkemenin ifaya izin kararının temyiz edildiği karmaşık hukuki uyuşmazlık.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta, yüklenici arsa sahibinin vekaleti haksız azletmesi ve vergi borcunu ödememesi nedeniyle edimini yerine getiremediğini ileri sürerken, arsa sahibi ise yüklenicinin inşaata başlamadığı ve sahte satışlar yaptığı gerekçesiyle sözleşmenin feshini talep etmiştir; mahkeme, arsa sahibinin yüklenicinin sözleşmeyi ifa etmesi için gerekli temsil yetkisini vermeyerek alacaklı temerrüdüne düştüğünü, bu nedenle sözleşmeyi feshedemeyeceğini ve borçlu temerrüdü şartları oluşmadığından yükleniciye nama ifa için izin verilmesi gerektiğini hükmetmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ███████ E., ████████ K.

Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen karar, asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar ... ve ... vekilince duruşmasız, asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... İnş. Tah. .... vekilince duruşmalı, asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davacı-birleşen davada davalı ..... San. Tic. Ltd. Şti vekili Avukat ... ile asıl davada davalı-birleşen davada davacılar ... ve ... vekili Avukat ... ile müdahiller ... vd. vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında 27.01.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre davalının arsaların emlâk vergisi vs. borçlarını en geç bir ay içinde ödeyerek arsayı inşaata hazır hale getirmesi ve yükleniciye teslim etmesinin şart olarak belirlendiğini, ancak davalının arsaların emlâk vergisini ödemediğini, sözleşmeyi feshetmeye çalıştığını ve bu nedenle edimlerini yerine getirmediğini, .... Noterliğinin 24.01.2011 tarihli azilname ile tüm yetki ve takip işlerinin müvekkilinin elinden alındığını ileri sürerek; sözleşmenin ifası için vekaletteki tüm yetkilerin verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında .... Noterliğinin 27.01.2010 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı inşaat sözleşmesi yapıldığını, aradan 3 yıl geçmesine rağmen davalı yüklenicinin inşaata başlamadığını, aynı taşınmazlar ile ilgili başka bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, sahte işler yaptığını, inşaata başlamadığı halde bazı vatandaşlara senet ile daire satışı yaptığını, maddi gücünün bulunmadığının çok açık olduğunu ve bu nedenle inşaatı yapamayacağını ileri sürerek; sözleşmenin feshini, uğranılan zarar açısından şimdilik 15.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

3.Asli müdahale talep eden vekili 11.11.2016 havale tarihli dilekçesinde; dava konusu 10 10... parsellerde kayıtlı taşınmazların yarı hissesinin iptali ve adlarına tescili için dava açıldığından bahisle müdahale talep ettiklerini belirtip Gebze 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında açılan davanın bekletici mesele yapılmasını istemiş, bilahare verdiği talep açıklama dilekçesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; asıl davacı ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacının sözleşmenin 20. maddesini hiçe sayarak vatandaşları kandırıp yüzlerce kişiye daire satışı yaptığını, bu nedenle 24.01.2011 tarihinde ...'ı vekaletten azlettiğini, Gebze 1. Sulh Hukuk Mahkemesi dosyası ile tespit yapıldığını, tespit neticesinde taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığının bildirildiğini, parsellerin boş arsa vasfında bulunduğunu, emlâk vergisinin ödenmemesinin inşaat ruhsatı almaya engel olmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşmenin eki özel şartların 5. maddesinde belirtilen emlak vergisi olan 87.000,00 TL'yi ödemediğini, müvekkilinin emlâk vergisi ödenmemesine rağmen davacıya inanarak alınan yetki ile dava konusu inşaatlar için tüm projelerini, hazırlıklarını tamamlamış ve işin ifasına başlamış olduğunu, davacının .... Noterliği'nin 24.01.2011 tarihli azilnamesi ile davalı yükleniciyi vekaletteki yetkilerinden azlettiğini, bu azilname ile müvekkilinin tüm işlemlerinin durdurulmuş olduğunu, bu nedenle davalının inşaat için bir çivi çakmasının dahi düşünülemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 26.01.2022 tarihli ve 2016/8 Esas, ███████ Karar sayılı kararı ile, birleşen davada iş sahibi alacaklı temerrüdüne düşmüş olduğundan ve borçlu temerrüdünün şartları oluşmadığından sözleşmeden dönemeyeceği, taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde karalaştırılan hüküm gereğince yüklenicinin sözleşmeyi ifa edebilmesi için temsil yetkisi verme borcunu yerine getirmediği anlaşılmakla, temsil yetkisi verilmesi yapma borçlarından olup kanun gereği yerine getirilmesi için izin istenebileceğinden asıl dava yönünden nama ifa isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek; davacı tarafa ifaya izin verilmesine, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsam ve amacını aşan, genel ve soyut nitelikte yetkilerin verilmesi talebinin reddine, birleşen Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas no.lu dosyası yönünden; sözleşmenin feshine ilişkin davanın reddine, tazminat istemine ilişkin davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 26.01.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar ... ve ... vekilleri ile asli müdahil vekilinin temyiz başvurusunda bulunması üzerine, Dairemizin 06.11.2023 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile, asli müdahale talebinde bulunup hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmeyen kişi ile ilgili noksan harç tamamlattırılıp talebi konusunda bir karar verilmesi ile Gebze 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması gerektiği belirtilerek, Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sözleşmeye konu taşınmazdaki hissedarların tamamı tarafından imzalanmaması sebebi ile asli müdahilin talebinin kabulü ile sözleşmenin feshine, sözleşmeden kaynaklanan şerhlerin ayrı ayrı terkinine, sözleşmenin asli müdahilin talebi üzerine feshedilmesi sebebi ile asıl ve birleşen davada taleplerin sözleşmeye göre incelemesi imkânı kalmadığına ve bu nedenle asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl davada davacı-müdahale talebinde davalı vekili temyiz dilekçesinde; inanç sözleşmesinin muvazaalı ve hileli olduğunu, asıl davacı ile davalı ... arasındaki inşaat sözleşmesini geçersiz hale getirmek için yapıldığını, asli müdahilin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olduğunu, sözleşmenin ayakta olduğunu, davalıların kötü niyetli olarak fikir ve eylem birliği içinde sözleşmenin ifasına engel olmayı amaçladıklarını, birleşen davada lehlerine vekalet ücreti takdir edlmemesinin hatalı olduğunu, ...’in ...’in akdettiği inşaat sözleşmesini anlaşmalı da olsa inanç sözleşmesi ile kabul ettiğini, bu şarta bağlandığı için inşaat sözleşmesinin geçerli olduğunu, sözleşmenin feshine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

2.Birleşen davada davacılar- müdahale talebinde davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; asli müdahale talebi bakımından sözleşmenin feshine değil mutlak butlan nedeniyle geçersizliğine karar verilmesi gerektiğini, asli müdahaleye ilişkin vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacaklarını beyan etmektedir.

3.Birleşen davada davacı- müdahale talebinde davalı ... temyiz dilekçesinde; asli müdahale talebi bakımından sözleşmenin feshine değil kurulduğu andan itibaren yokluğuna, asıl ve birleşen davaların ise konusuz kaldıklarından reddine karar vermesi gerektiğini, asıl ve birleşen davalar reddolmuşken sadece asıl davada davalı birleşen davada davacı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin ve bu ücretin maktu şekilde tayin edilmemesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, birleşen davada davacılar vekillerinin tazminat istemlerine ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; nama ifaya izin, sözleşmenin feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Türk Medeni Kanununun 692. maddesine göre, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur.

Somut olayda; asıl davada davacı yüklenici ile dava konusu parsellerin o tarihteki tek kayıt maliki olan asıl davada davalıların murisi ... arasında 27.01.2010 günü noterde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bahsi geçen tarihte sözleşme konusu parsellerin tek resmi kayıt maliki olduğu anlaşılan ... ile imzalanan sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilmesi mümkün değildir. Muris ... ile kardeşi olduğu anlaşılan asli müdahil ... arasında 15.11.2011 tarihinde inanç sözleşmesi yapılmış olup bu sözleşmede, dava konusu parsellerden kat karşılığı sözleşmesi nedeniyle ...ye verilecek bağımsız bölümlerin 70 adedinin asli müdahil ...'e verileceği, aksi takdirde her iki parselin 1/2'şer hissesinin ... adına tescil edileceği hüküm altına alınmıştır. İnanç sözleşmesinin tarafı olan ... vekilince işbu dava dosyasına 11.11.2016 tarihli dilekçe ile asli müdahale talebinde bulunulmuş ve inanç sözleşmesine dayalı olarak açtıkları tapu iptali ve tescil davasının sonucunun bekletici mesele yapılması talep edilmiş, bahsi geçen davada verilen kabul kararı ise 04.10.2022 tarihinde Yargıtay denetiminden geçmek suretiyle kesinleşmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından 2 yıla yakın süre sonra malik ... ile kardeşi ... arasında düzenlenen inanç sözleşmesinde asli müdahil ...'in inşaat sözleşmesinden haberdar olduğu hatta yapılacak bağımsız bölümlerin 70 adedinin kendisine verilmesi hususunda mutabakat sağlandığı dikkate alındığında, asli müdahil ...'in malik olduktan sonra verdiği muvafakat nedeniyle sözleşmeye tüm paydaşlarca geçerlilik tanındığı sabittir.

Bu durumda mahkemece; birleşen davada sözleşmenin geriye etkili feshi istemi ile asli müdahilin fesih yahut geçersizliğin tespiti taleplerinin reddi gerekirken, fesih hükmü kurulması doğru olmamıştır.

3.Birleşen davada ve asli müdahilin davasında sözleşmenin feshi istemlerinin reddi ve yukarıda izah edildiği üzere sözleşmenin baştan beri geçerli olması nedenleriyle, yüklenicinin vekaletten azlinin haksız olduğu da dikkate alınarak, asıl davada mahkemece sözleşmenin gereği gibi ifa edilebilmesi olanak sağlayacak işlemlerin yapılması için verilmesi gerekli yetki talepleri hakkında bir karar verilmesi gerekirken, asıl davanın reddi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Birleşen davada davacılar vekillerinin tazminat istemlerine ilişkin temyiz itirazlarının reddine,

2.Temyiz olunan Mahkeme kararının asıl davada davacı-asli müdahale talebinde davalı lehine BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan asıl davada davacı-asli müdahale davasında davalı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl davada davalılardan ve asli müdahale davasında davacıdan alınarak, asıl davada davacı-asli müdahale davasında davalıya verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren Mahkemeye gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.