arsa payı karşılığı inşaat sonrası adi yazılı alacak temlikiyle edinilen dairenin yükleniciden tapu tescili talebi ve içtihat uygulaması.

Arsa payı karşılığı inşaat sonrası adi yazılı alacak temlikiyle edinilen dairenin yükleniciden tapu tescili talebi ve içtihat uygulaması.

Özet: Yükleniciden alacağı daireyi adi yazılı protokol ile taşerondan satın alan davacının tapu tescil talebi, ilk derece mahkemesi ve istinafta taşeronun edimlerini yerine getirdiği, sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu ve yüklenicinin de devir işlemine tanıklık ederek onayladığı gerekçesiyle kabul edilmiştir; ancak Yargıtay, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğunu, adi yazılı sözleşmeler için İçtihadı Birleştirme Kararı ile tanınan istisnanın belirli koşullara bağlı olduğunu vurgulayarak, yerel mahkeme kararını bozmuş ve davanın bu ilkelere göre yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı asil ... ve vekili Avukat ... ile davalı ......Ltd. Şti. vekili Avukat ...’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ......Ltd. Şti. tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşa edilen binanın bir kısım işlerinin dava dışı taşeron ..Ltd. Şti.'ye verildiğini, bu şirketin de 28.05.2016 tarihli ayrı bir taşeronluk sözleşmesi ile binanın alçı ve tavan alçıpan işlerini davalı taşeron ...Ltd. Şti.'ye verdiğini, bu sözleşmede ödemelerin bir kısmının nakden, bir kısmının ise iş karşılığı daire olarak yapılacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin davalı taşeron ...Ltd. Şti.'nin iş karşılığı olarak aldığı dairelerden 12. kat 8 nolu bağımsız bölümü adi yazılı protokol ile taşeron şirketten satın aldığını ve tüm ödemelerini yaptığını, taşeron şirketin de davalı yüklenici şirkete karşı olan tüm edimlerini yerine getirdiğini ve inşaatın tamamlandığını, bağımsız bölümün tapuda davalı yüklenici ...Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğunu, müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek, bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı .... San. Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde; müvekkili ile diğer davalı ..Ltd. Şti. arasına herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, ayrıca bu şirketin üstlendiği edimlerin hiçbirini yerine getirmediğini, söz konusu işleri ekip başı olarak isimlendirilen dava dışı kişilerin yaptığını, ayrıca davacının dayandığı sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalı .... Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 27.01.2023 tarihli kararı ile dava dışı yüklenici ... Şirketinin, yine dava dışı arsa sahipleri ile yaptığı 14.06.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ... hak ve yükümlülüklerini 26.06.2014 tarihli sözleşme ile davalı yüklenici ... Şirketine devrettiği, yüklenici şirketin inşaatın bir bölümünü tamamladıktan sonra kalan işler için dava dışı taşeron ... Şirket ile 16.02.2016 tarihli sözleşmeyi düzenlediği, dava dışı taşeron şirketin de bu kez 25.05.2016 tarihli sözleşme ile inşaatın alçı ve tamirat işlerini davalı taşeron ... Şirketine verdiği, davalı taşeron ... Şirketinin iş karşılığı alacağı olan dava konusu A blok 2. kat 8 nolu daireyi davacıya 27.04.2018 tarihli protokol ile sattığı, davacı ile davalı taşeron ... Şirketi arasında düzenlenen "Devir Feragati" başlıklı belgede de dava konusu dairenin davacıya devredildiği, bu dairenin iş karşılığı alındığı, işin tamamı yapıldıktan sonra tapu devrinin davacıya yapılacağının kararlaştırıldığı, davalı yüklenici ... Şirketinin bu belgeyi şahit sıfatıyla imzaladığı, dolayısıyla dairenin davacıya devredileceğinin davalı yüklenici şirketin bilgisi ve onayı dahilinde olduğu, taşeron ... Şirketinin yükleniciye karşı olan edimlerini yerine getirdiği, bu durumda dava konusu dairenin temlik alacaklısı davacıya devri gerektiği, davacının dayandığı 27.04.2018 tarihli protokol adi yazılı olarak düzenlenmiş ise de alacağın temliki niteliğinde olduğundan geçerli olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 27.01.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılardan ......Ltd. Şti. tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 30.05.2024 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 30.05.2024 tarihli kararının süresi içinde davalı ......Ltd. Şti. tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 27.05.2025 tarih ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılması gerektiği, ancak 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu kurala bir istisna getirildiği ve buna göre harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için taraflar arasında adi yazılı şekilde de olsa bir sözleşme olması, satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması gerektiği, somut uyuşmazlıkta, davacının, davalı taşeron .... Tic. Ltd. Şti. ile tarihsiz olarak düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açtığı, davacı ile davalı yüklenici .... Taah. Ltd. Şti. arasında sözleşme bulunmadığı, taşeron .... Tic. Ltd. Şti’nin sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğinin dosya kapsamı ile sabit olmadığı, davacının dava konusu taşınmazı yüklenicinin taşeronu .... Tic. Ltd. Şti.’nden aldığı, anılan İçtihadı Birleştirme Kararı ile resmi şekil kuralına getirilen istisnanın, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin resmi şekle uymaması halinde kabul edilmiş bir istisna olduğu, İçtihadı Birleştirme Kararının daha da genişletilerek taşerondan bağımsız bölüm alanlar açısından uygulanmasının mümkün olmadığı, bu durumda, mahkemece resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil istenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile aynen bozma kararında belirtilen gerekçelere dayalı olarak, davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dava dışı taşeron ... Şirketi ile davalı taşeron ... Şirketi arasına yapılan 25.05.2016 tarihli sözleşmede, iş karşılığı olarak dava konusu 8 nolu bağımsız bölümün davalı ... Şirketine bırakılacağının kararlaştırıldığını, ... Şirketinin dosyada bulunan "Devir Feragati" başlıklı belge ile bu taşınmazın işlerin tamamlanmasını müteakip müvekkiline devrine onay verdiğini, davalı yüklencinin bu belgeyi tanık sıfatıyla imzaladığını, böylelikle bu dairenin müvekkiline devrine onay vermiş olduğunu, bu hususta bilgi sahibi olduğunu, yine dosyada bulanan muvafakatname başlıklı belgelerden de anlaşılacağı üzere, davalı yüklenici şirketin, davalı ... Şirketi tarafından işlerin bir kısmının yaptırıldığı diğer alt taşeronlara yine iş karşılığı daire devri yapılmasına ve bedel ödenmesine onay verdiğini, davalı taşeron ... Şirketinin sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirdiğini, dosyada alınan bilirkişi raporunda edimin ifa edildiğinin belirtildiğini,

b.Alacağın temliki hükümleri uyarınca müvekkilinin tescil talebinde bulunabileceğini, resmi şekilde yapılmasına gerek bulunmadığını, davalı taşeron ... Şirketinin iş karşılığı olan daire alacağını, alacağın temliki niteliğindeki bu sözleşme ile müvekkiline devrettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Dairemizde duruşmada vekili hazır bulunan davalı ......Ltd. Şti. yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan alınarak, adı geçen davalı şirkete ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.