arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının imara aykırı yapılar nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine ilişkin temyiz incelemesi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının imara aykırı yapılar nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine ilişkin temyiz incelemesi.

Özet: Davacı tarafından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden satın alınan bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi ve istinaf, yüklenicinin imara aykırı yapı yapması ve edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle satış yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; temyiz incelemesinde ise uyuşmazlığın, yüklenicinin eseri meydana getirme, teslim etme ve iskan gibi sözleşmesel borçlarını eksiksiz yerine getirip getirmediğinin, özellikle tapu kayıtlarının hatalı oluşturulduğu iddiaları da dikkate alınarak açıklığa kavuşturulması gerektiği vurgulanmıştır.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 5. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük.Mah.Sıf.)

SAYISI : ████████ E., ███████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşmasız, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... ile diğer davalıların murisi ... arasındaki Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3 05... parsel sayılı taşınmaz ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşa edilen binanın 6 numaralı bağımsız bölümün 1.katındaki dairenin davacı tarafından davalı yükleniciden satın alındığını, ancak tapuda resmi devrinin yapılmadığını ileri sürerek, bahsi geçen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davacı ile davalılar arasında bir ilişki bulunmadığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin fesih ile son bulduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Dahili davalı yüklenici ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme konusu binadaki eksikliklerin giderilmesi için davacıya ya da yükleniciye yetki verilmesi gerektiğini, bu eksiklikler giderildikten sonra ise yüklenicinin davacıya sattığı bağımsız bölümü hak edeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yüklenicinin imara aykırı bina yaptığı ve bu kusuru nedeniyle dava konusu bağımsız bölümü satma yetkisinin bulunmadığı, dolayısıyla davacının da hakkının olmadığı, imara aykırılık durumunun Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı ilamı ile de teyit edildiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın kaçak yapı olmadığını, iskân izni bulunduğunu, mimari projeye göre (3) numaralı blokta olması gereken davaya konu taşınmazın, hatalı olarak (6) numaralı blokta kaydedildiğini ve tapu kayıtlarının hatalı oluşturulduğunu, iskândan habersiz kesinleşen Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyası dikkate alarak karar verildiğini, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden hüküm kurulduğunu, davalıların haleflerinin (yani taşınmazları sattığı üçüncü kişilerin) yıktığı ve yaptığı imalatlardan davacının sorumlu tutulamayacağını beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin feshedilmediğini ve halen ayakta olduğunu, yapıda eksik iş bulunmadığını, belediye nezdinde işlem yapma yetkisi bulunmayan yükleniciye kusur atfedilemeyeceğini, iskân izinlerini almaya yetkili dava dışı kooperatif tarafından iskân izninin alındığını, ancak vaziyet planında taşınmazın hatalı gösterildiğini ve bu sebeple tapu kayıtlarının hatalı tescil edildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yüklenicinin temliki sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici ... ile diğer davalıların murisi arsa sahibi ...arasında 27.11.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden, kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda; davacı ... davalı yüklenici ...'dan 05.10.2000 tarihli temlik sözleşmesi ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu ve mimari projesinde 6 no'lu olarak adlandırılan binanın 1. katındaki daireyi temlik almıştır. 24.000,00 TL olarak belirlenen temlik bedelinin 22.000,00 TL'sini peşin ödemiş, 2.000,00 TL'sinin ise tapu devri esnasında ödeneceği taraflar arasında kararlaştırılmıştır.

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; talep konusu 6 no'lu binanın iskânın bulunmadığı ve imara aykırı yapı olduğu belirtilerek, tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Dosya arasında mübrez, ... Belediye Başkanlığının görevlendirmesi neticesinde LİHKAP birimlerince düzenlenen 31.08.2024 tarihli teknik raporda; davacının temlik aldığı bağımsız bölümün vaziyet planında 3 no'lu blok olarak gösterildiği, 3 no'lu bloğun ise, dosya kapsamı ile sabit olduğu üzere, 07.11.2000 tarihli yapı kullanma izin belgesi (iskânı) bulunduğu anlaşılmıştır.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân); yapının yasalara uygun, güvenli ve fen kurallarına göre bitirildiğinin resmi kanıtıdır. Bu nedenle iskânlı yapı, imar kirliliği veya kaçak yapı niteliğinde görülmez.

Bu durumda mahkemece; bahsi geçen teknik bilirkişi raporu ve taraflar arasındaki sözleşmeler dikkate alınarak, öncelikle davacının temlik aldığı dairenin kaç numaralı blokta olduğunun tespiti ile yapı kullanma izin belgesi (iskânı) bulunup bulunmadığının araştırılması, öte yandan davalı yüklenici ...'ın arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediğinin tereddüte mahal bırakmayacak şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Var ise binadaki eksik ve ayıpların giderilmesi için yükleniciye süre ve yetki verilmesi, sözleşmeden ... tüm edimler yerine getirildiği takdirde ise, dava konusu dairenin karar tarihine en yakın tarihli rayiç değeri belirlenip, bu meblağın 24.000,00 TL'lik temlik tutarına karşılık geldiği kabul edilerek, hesaplanacak bakiye 2.000,00 TL temlik bedelinin güncel miktarının mahkeme veznesine depo edilmesi neticesinde, birlikte ifa kuralı gözetilerek, kurulacak hüküm ile tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, depo edilen meblağın davalı yükleniciye ödenmesine karar verilmesi, aksi durumda, yani binanın iskânın bulunmadığının ve imara aykırılığın giderilemeyeceğinin anlaşılması yahut edimlerin verilen yetki ve süreye rağmen yerine getirilmemesi veya ifaya rağmen temlik tutarından bakiye kısmın davacı tarafça depo edilmemesi hallerinde ise, davanın şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme neticesinde yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz edenler yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalı arsa sahibi mirasçıları ... , .... ve ...'dan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.