Sahte veraset ilamı ve vekaletname ile devredilen miras taşınmazının yolsuz tescilinin iptali ile iyiniyetli üçüncü şahıs şirketin haklarının değerlendirilmesi.
Özet: Bu tapu iptali ve tescil davasında, murisin taşınmazının sahte vekaletname ve veraset ilamı kullanılarak mirasçılar adına intikal ettirildiği ve hemen ardından birinci davalıya, oradan da ikinci davalı inşaat şirketine devredildiği iddia edilmektedir; davacılar, tescilin yolsuzluğu nedeniyle tapunun iptali ve miras payları oranında adlarına tescilini talep ederken, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, ilk intikalin sahte olduğunu kabul etmekle birlikte, ikinci davalı inşaat şirketinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş olup temyiz incelemesi, ikinci el konumundaki şirketin iyiniyet durumuna odaklanmaktadır.
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI: █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli, davalı ... İnş. Taah. Paz. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından katılma yoluyla ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartları ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.01.2026 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde, temyiz eden davalı ... İnş. Taah. Paz. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... geldi, davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:- K A R A R -Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Davacılar vekili; 6 63... parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi ... adına kayıtlı iken Büyükçekmece Tapu Müdürlüğünün 15.05.2020 tarih, ... yevmiye numaralı işlemi ile önce mirasçılara intikal ettirildiğini, daha sonra aynı gün ... yevmiye numaralı işlemi ile taşınmazın 300.000,00 TL bedel ile davalı ... ’ya ... isimli vekil aracılığı ile devredildiğini, Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin ███████ Esas ve ███████ Karar sayılı veraset ilamı ile işlem yapıldığını ancak bu kararın ve düzenlenen vekaletnamenin sahte olduğunu ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... İnşaat (...) Şirketi vekili; sahtecilik iddiası ile davalı Şirketin bir ilgisinin olmadığını, taşınmazın ...’ten iyiniyetli olarak satın alındığını, davalı Şirketin yürütmekte olduğu inşaat faaliyetleri sebebiyle konut ve mümkün olması halinde ticari vasıflı bağımsız bölümler yaparak satmak amacıyla taşınmazı aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.Davalı ... tarafından cevap dilekçesi sunulmamış; aşamada davalı ... vekili, davalının iyinyetli olarak dava dışı kişiden taşınmazı satın aldığını belirtmiştir. İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; sahte veraset ilamı ve vekaletname ile intikal yapılarak davalı ...'a taşınmazın devredildiği ancak davalı Şirketin iyiniyetli 3. kişi olduğu ve aksinin davacılar tarafından ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davalı ...'a yapılan satış işleminin dayanak hukuki sebebinin geçerli olmadığı ancak davalı Şirket ile davalı ...'un iş birliği içerisinde hareket ettikleri hususunun ispatlanamadığı, bilirkişi raporunda tespit edilen bedelin tapuda gösterilen satış bedelinden farklı olmasının ise muvazaalı işlem yapıldığını tek başına kanıtlamaya yeterli olmayacağı, terditli bedel istemi bulunmadığından davalı ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan, diğer davalı yönünde ise kötüniyetli olduğu kanıtlanamadığından reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kaldırılarak davanın davalı ... yönünden usulden, diğer davalı yönünden esastan reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğinden; dava konusu 1648, 96... yüz ölçümlü, arsa vasıflı 6 63... parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi ... adına kayıtlı olduğu, murisin 03.01.2018 tarihinde öldüğü, sahte olduğu sabit olan .... Noterliğinin 06.04.2020 tarih, ... yevmiye nolu vekaletnamesi ile vekil tayin edilen dava dışı ... isimli kişinin, yine sahteliği sabit olan Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin ███████ Esas ve ███████ Karar sayılı veraset ilamı ile taşınmazı 15.05.2020 tarih, ... yevmiye nolu işlemle murisin mirasçıları olan davacılara intikal ettirdiği, aynı tarihli 1 ... yevmiye nolu işlem ile de taşınmazı 300.000,00 TL bedelle davalı ...’e devrettiği, davalı ...’un da taşınmazı diğer davalı ... İnşaat Taahhüt Pazarlama Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine 21.05.2020 tarih, ... yevmiye nolu işlemle 305.000,00 TL bedelle satış suretiyle temlik ettiği, davalı Şirket adına işlemi vekaleten ...’nun yaptığı anlaşılmaktadır.Hemen belirtmek gerekir ki, sahteliği sabit olan vekaletname ve veraset ilamı kullanılarak yapılan intikal ve satış işlemi sonucunda ilk el konumundaki davalı ... yönünden oluşan tescilin yolsuz olduğu kuşkusuz olup esasen bu husus Mahkemenin de kabulündedir. O halde, eldeki davada çözümlenmesi gereken asıl meselenin, çekişmeli taşınmazı satın alma yoluyla edinen ikinci el konumundaki davalı Şirketin TMK’nın 1023. maddesinde ifadesini bulan tapu siciline güven ilkesi kapsamında iktisabının korunup korunmayacağı, bir başka ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunup bulunmadığı noktasında toplandığı açıktır.Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyi niyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Öte yandan, aynı Kanun'un “İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile iyi niyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımına değer verilemeyeceğini vurgulamıştır.Nitekim bu doğrultuda, 14.02.1951 tarihli ve ███████ Esas, 1951/1 karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötü niyet iddiasının Mahkemece re'sen nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek; kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve Mahkemece re'sen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.Öte yandan; 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da bazı fiili karinelerden yararlanılarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispat edilebileceği, örneğin üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğu, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiği iddia ve ispat edilerek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasının çürütülebileceği belirtilmiştir. Anılan kararlardan da anlaşılacağı üzere; tapudan ayni hak iktisap eden üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötü niyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı üzerinde durulmalıdır.Önemle belirtilmelidir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Buna, göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. (YHGK’nın 24.05.2022 tarih, 2019/1-425 Esas, ████████ Karar sayılı kararı) Somut olaya gelince; temliklerin oldukça kısa aralıklarla yapıldığı, davalı Şirketin dava konusu taşınmazı 1.640.000,00 TL bedelle satın aldığını, temlik tarihinde satış bedelinin 1.000.000,00 TL’lik kısmının davalı ...’a havale edildiğini, kalan bedelin de elden ödendiğini savunduğu, dava konusu taşınmazın keşfen saptanan satış tarihindeki değerinin ise 2.555.888,00 TL olarak hesap edildiği, davalı Şirketin ödediğini ileri sürdüğü satış bedeli ile taşınmazın keşfen saptanan değeri arasında fahiş fark olduğu, kaldı ki bakiye 640.000,00 TL satış bedelinin ödendiğinin de usulünce kanıtlanamadığı açıktır. Diğer taraftan, Bakırköy 13. Ağır Ceza Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında çekişmeli taşınmazı davalı Şirket adına vekaleten satın alan ...’nun eldeki davaya konu olay nedeniyle sanık olarak yargılandığı, anılan dosyada tanık olarak dinlenen ...’nın beyanlarından da anlaşılacağı üzere konut ve ticari vasıflı bağımsız bölümler yapıp satmak amacıyla taşınmazı satın aldığını savunan, inşaat alanında faaliyet gösteren ve basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğü altında olan davalı Şirketin, sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu bilebilecek durumda olduğu, başka bir ifade ile temlikte iyiniyetli sayılamayacağı ve TMK’nın 1023. maddesinden istifade edemeyeceği sonucuna varılmaktadır.Hâl böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. Davacılar vekilinin açıklanan nedenden ötürü yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalıların temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, Temyiz eden davacılar vekili duruşmaya katılmadığından lehine duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 23.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.