İşyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda, kiralananın malik değiştirmesi durumunda eski malikle imzalanan kira sözleşmesinin hukuken geçerliliğini koruması ve yeni maliki bağlaması ilkesi.
Özet: Bir işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunun, taşınmazın önceki malikiyle yapılan kira sözleşmesinin güncel olmadığı gerekçesiyle belediyece reddedilmesi üzerine, ilk derece mahkemesinin Borçlar Kanununun 310. maddesi uyarınca yeni malikin mevcut kira sözleşmesinin tarafı olacağı ve geçerliliğini sürdüreceği yorumuyla ret işlemini iptal etmesine karşın, Bölge İdare Mahkemesinin kiracıdan yeni malikle güncel bir sözleşme talep edilmesini hukuka uygun bularak davayı reddetmesi üzerine, Danıştay tetkik hakiminin önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin, fesih veya tahliyeye dair bir yargı kararı olmaksızın yeni maliki de bağlayarak hukuken geçerli olduğunu ve bu gerekçeyle tesis edilen ret işleminin hukuka aykırı olduğunu belirtmesiyle, hukuki uyuşmazlık ana hatlarıyla ortaya konulmuştur.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ... Gayrimenkul Değerleme Yatırım Danışmanlık Limited ŞirketiVEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin... tarih ve E:..., K:...sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Ankara ili, Çankaya ilçesi, ...Mahallesi, ... Bulvarı,... Merkezi, No:..., Kat:..., No:...-... adresinde faaliyette bulunmak üzere yapılan işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunun reddine ilişkin ... tarih ve ... sayılı işlemin iptali istenilmiştir.İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...İdare Mahkemesince verilen...tarih ve E:..., K:...sayılı kararda; dava konusu taşınmazın maliki ile yapılan geçerli kira sözleşmesi uyarınca ilk olarak █████/2020 tarihinde kiralandığı, daha sonra taşınmazın █████/2021 tarihinde dava dışı şirkete satıldığı, davalı idarece davacı şirketin söz konusu taşınmaz için yaptığı işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunun yeni malikle imzalanan sözleşme ibraz edilmediğinden bahisle dava konusu işlemle reddedildiği, taşınmazın el değiştirmesi sonrasında yeni malikin █████/2020 tarihli sözleşmenin tarafı haline geldiği, taşınmazın tahliye edilmesine veya söz konusu taşınmazın kiralanmasına dair sözleşmenin feshine yönelik olarak devam eden yahut davacı aleyhine sonuçlanan bir dava bulunmadığı, söz konusu sözleşmenin hukuken geçerliliğini koruduğu anlaşıldığından dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; uyuşmazlık konusu olayda, işyeri açma ve çalışma ruhsatı bulunan bir işyerinin malikinin değişmesi söz konusu olmayıp, bahsi geçen adresteki taşınmazda kiracı olan davacının ilk defa işyeri açma ve çalışma ruhsatı talebinde bulunduğu, idarenin ruhsat talebinde bulunan kişinin kiracı veya malik olduğunu tespit etmek zorunluluğunun bulunduğu, ruhsat talep edilen işyerinin maliki ise tapu kaydının, kiracı ise güncel kira sözleşmesinin ruhsat başvurularında idareye ibraz edilmesi gerektiği, bu itibarla kiracı olan davacının ilk defa işyeri açma ve çalışma ruhsatı talebinde bulunduğu dikkate alındığında, bu taleple ilgili olarak son malikle düzenlenmiş güncel kira sözleşmesinin ibrazının istenilmesine ilişkin işlemde hukuka aykırı bir yön bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle davalı idarenin istinaf isteminin kabulüne, İdare Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına, davanın reddine, karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından; dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak önceki malik ile imzalanan kontratın Borçlar Kanunun hükümlerine göre geçerli olduğu, yeni malikin bu sözleşmenin tarafı olmasının kanun gereği olduğu, tesis edilen işlemin hukuka aykırı olduğu, Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Cevap verilmemiştir. TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : İşyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusu sırasında, başvuran malik ise tapu suretinin, kiracı ise kira kontratının başvuru ekinde ibraz edilmesi gerektiği ilgili mevzuat hükmü gereğidir. Uyuşmazlık konusu olayda; davacı tarafından ruhsat başvurusu ekinde kira kontratının sunulduğu, sunulan kira kontratının eski malikle imzalandığı gerekçesi ile ruhsat başvurusunun reddedildiği anlaşılmaktadır. Borçlar Kanunu'nun "Kiralananın el değiştirmesi" başlıklı 310. maddesi "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." hükmünü haizdir. Kira aktine konu olan taşınmazın tahliyesi yahut kira sözleşmesinin feshine dair herhangi bir mahkeme kararı ibraz edilmedikçe eski malik ile imzalanan kira kontratı yeni maliki de bağlar. Bu itibarla hukuken geçerliliğini koruyan, aksi yönde herhangi bir mahkeme kararı da ibraz edilmeyen kira kontratının geçerli olduğunun kabulü ile, başvurunun ruhsat mevzuatının diğer kriterleri açısından değerlendirilerek işlem tesis edilmesi gerekirken aksi yönde tesis edilen dava konusu işlemin hukuka uygun olmadığı kanaati ile temyiz isteminin kabulü, Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE :Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin reddine,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin...tarih ve E:..., K:... sayılı kararının ONANMASINA, 3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına,4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.(X) KARŞI OY : █████/2005 tarih 25902 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe konulan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 6. maddesinde, "Yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan işyeri açılamaz ve çalıştırılamaz. İşyerlerine bu Yönetmelikte belirtilen yetkili idareler dışında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile ilgili meslek kuruluşları tarafından özel mevzuatına göre verilen izinler ile tescil ve benzeri işlemler bu Yönetmelik hükümlerine göre ruhsat alma mükellefiyetini ortadan kaldırmaz. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan açılan işyerleri yetkili idareler tarafından kapatılır." düzenlemesine, aynı Yönetmeliğin Ruhsatın Düzenlemesi başlıklı 12. maddesinde ise, "Sıhhi işyeri açmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler, işyerlerini bu Yönetmeliğe uygun olarak tanzim ettikten sonra Örnek 1'de yer alan başvuru ve beyan formuyla yetkili idareye müracaat eder. Başvurunun Yönetmelikte öngörülen kriterlere uygun olduğunun tespiti halinde başkaca bir işleme gerek kalmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenerek ilgiliye aynı gün içinde verilir." düzenlemesine yer verilmiş, Örnek 1'de ise, Mülkiyet durumu: Kira (kira sözleşmesi) Malik (tapu sureti) şeklinde doldurularak müracaat edileceği belirtilmiştir.Dava dosyasının incelenmesinden; Ankara ili, Çankaya ilçesi, ...Mahallesi, ... Bulvarı,...Merkezi, No:..., Kat:..., No:...-... adresinde bulunan işyeri için eski malikle imzalanan █████/2020 tarihli kira sözleşmesinin işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda esas alınması istemiyle █████/2022 tarihinde davalı idareye başvuruda bulunulduğu, yeni malikle imzalanan kira sözleşmesinin ibraz edilmediği gerekçesiyle anılan başvurunun reddedilmesi üzerine bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır. 6098 sayılı Borçlar Kanununun taşınmaz kiralarına ilişkin maddelerinde, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağının, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmaması halinde, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağının hüküm altına alındığı, Kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelen taşınmazı sonradan edinen kişinin ancak sözleşmenin feshi sebeplerinin varlığı halinde adli yargı mercilerinde açılacak dava ile kira sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep edebileceği, adli yargı mercilerince sözleşmenin feshine dair bir karar veya sözleşmenin tarafları arasında kira sözleşmesinin feshine dair karşılıklı bir mutabakat olmadıkça mevcut kira sözleşmesinin geçerliliğini koruyacağı hükme bağlanmıştır.Bu durumda; dava konusu taşınmazın devredilmesi sonrasında devralan şirketin sözleşmenin tarafı haline geldiği ve söz konusu sözleşmenin hukuken geçerliliğini koruduğu anlaşıldığından, davacının işyeri açma ve çalışma ruhsat başvurusunun ruhsat mevzuatı yönünden değerlendirilerek işlem tesis edilmesi gerekirken, sadece kira sözleşmesinin güncel olmadığı gerekçesiyle başvurunun reddi yönünde tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığından davacının temyiz isteminin kabulü ile anılan kararın bozulması gerektiği oyuyla aksi yöndeki karara katılmıyoruz.