inançlı temlik sözleşmesine istinaden açılan tapu iptali ve tescil veya tazminat davasında, davacının edimlerini yerine getirdiği halde davalının sözleşme yükümlülüklerine uymadığı iddiası.

İnançlı temlik sözleşmesine istinaden açılan tapu iptali ve tescil veya tazminat davasında, davacının edimlerini yerine getirdiği halde davalının sözleşme yükümlülüklerine uymadığı iddiası.

Özet: Davacı, davalıyla inançlı temlik sözleşmesi imzaladığını, bu kapsamda konut kredisi teminatı için davalıya ait bir bağımsız bölümü devralıp ödemeler yaptığını, iki yıl sonra davalının başka bir taşınmazı devretme vaadi üzerine bu bağımsız bölümü iade ettiğini, ancak davalının vaadini yerine getirmeyerek kötü niyetli davrandığını iddia ederek tapu iptali ve tescil veya tazminat talep etmektedir; davalı ise sözleşmeyi ve davacının iddialarını reddetmektedir.

1. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Muğla 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

-K A R A R-

Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı; davalı adına kayıtlı olan dava dışı 1286 parsel sayılı taşınmazın kendisine satılması hususunda davalı ile aralarında anlaştıklarını, ancak satış bedelinin bir kısmını konut kredisi temin ederek ödeyeceği için ve satın almak istediği 1286 parsel sayılı taşınmazın kredi teminatı sağlamaması nedeniyle davalı ile aralarında 15.08.2019 tarihli inançlı temlik sözleşmesini imzaladıklarını, sözleşmenin ıslak imzalı aslının davalının uhdesinde olduğunu, sözleşmede, davalı adına kayıtlı dava konusu 1 95... parseldeki 9 numaralı bağımsız bölümün kredi teminatı oluşturmak üzere kendisine 1.100.000,00 TL bedel ile devredilmesinin, bunun 500.000,00 TL'sinin temin edeceği konut kredisi ile ödenmesinin, kalan 50.000,00 TL'sinin 2019 yılı Aralık ayında ödeneceğinin, kalan 550.000,00 TL'nin ise çek ile tahsil edileceğinin, sözleşmede kararlaştırılan iki yıllık sürenin sonunda esas olarak devri kararlaştırılan 1286 parsel sayılı taşınmazın kendisine devrinin yapılacağının belirtildiğini, aynı zamanda sözleşmenin 2/d bendinde kendisinin 01.09.2019 başlangıç tarihi olmak üzere iki yıl boyunca ilk 12 ay bedelsiz, ikinci 12... .000,00 TL kira bedeli üzerinden 9 numaralı bağımsız bölümde ikamet edeceği, 2/f bendinde ise taraflarca istenirse süreç sonunda sözleşmedeki diğer maddeler geçerli olmak kaydıyla dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümün kendisinde kalabileceği hususlarına yer verildiğini, sözleşme uyarınca 09.08.2019 tarihinde Ziraat Bankası A.Ş'den 500.000,00 TL tutarında konut kredisi temin ettiğini, 2.500,00 TL BSMV düşüldükten sonra hesabına yatan 497.500,00 TL tutarındaki meblağı 15.08.2019 tarihinde davalının banka hesabına havale ettiğini, aynı tarihte dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümü tapuda devraldığını, daha sonra yine sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde 50.000,00 TL'yi davalıya nakit olarak ödediğini ve 550.000,00 TL bedelli çek yerine tanzim edilen bonoyu teminat olarak davalıya teslim ettiğini, sözleşmedeki seçimlik hakkını kullandığını ve esas satışı kararlaştırılan dava dışı 1286 parsel sayılı taşınmaz yerine, satış bedeli ödenen dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümün kendisine devredilmesi konusunda davalı ile anlaştıklarını, bu anlaşmaya istinaden 9 numaralı bağımsız bölümün kullanılan konut kredisinin mahsup edilmesinden sonra kalan bakiye satış bedelini ödemek için birkaç sefer kredi temin ettiğini ve davalıya bakiye satış bedelinin büyük bir kısmını ödediğini, iki yıllık sürenin sona ermesinden sonra 09.12.2021 tarihinde davalının, dava konusu taşınmazı satmak istemediğini, çocuğunun evleneceğini ve bu eve taşınacağını, 9 numaralı bağımsız bölümün kendisine geri devredilmesini, bunun karşılığında yapmış olduğu ödemeleri iade edeceğini ve 1286 parsel sayılı taşınmazın 1.0 00... 'lik kısmını da devredeceğini söylediğini, hatta 1286 parsel sayılı taşınmazın devredilecek kısmı olan 10 00... 'lik kısmında yatay kat irtifakı kurularak oluşan 2 numaralı bağımsız bölümün müstakilen devri için yasal zemin oluşturulduğunu, iyiniyetli davranarak davalının teklifini ret etmediğini ve dava konusu taşınmazını davalıya devrettiğini, devir ile birlikte teminat olarak verdiği 550.000,00 TL bedelli bonoyu iade aldığını, ancak inançlı olarak yapılan anlaşmaya istinaden davalıdan 1286 parsel sayılı taşınmazın kendisine devredilmesini talep ettiğinde davalı haksız ve kötüniyetli olarak taşınmazın devrine yanaşmadığını ve dava konusu taşınmazdan tahliyesini istediğini, bu hususta Muğla 3. Noterliğinin 11.04.2023 tarihli, ... yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ettiğini, sonuç olarak inanç sözleşmesi uyarınca davalıya devredilen taşınmazın, sözleşmeden kaynaklanan bütün edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı tarafça kötüniyetli bir şekilde iade edilmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescile, mümkün olmazsa tazminata karar verilmesini istemiş; davacı vekili 02.07.2024 tarihli dilekçe ile tazminat isteğini 1.050.000,00 TL'ye çıkartmıştır.

Davalı; davacı tarafından sunulan sözleşmede imza bulunmadığını, böyle bir sözleşmeden haberdar olmadığını, davacının dava konusu 9 numaralı bağımsız bölüme kiracı olarak taşındığını, zamanla aralarında arkadaşlık ilişkisi oluştuğunu, taşınmazında yaptırmak istediği yapının yüklenici tarafından yarım bırakılmasından dolayı tamamlamak için nakde ihtiyacı olduğunu, bu nedenle taşınmaz davacıya satılmış gibi gösterilerek davacı tarafından temin edilen kredinin kullanıldığını, buna karşılık davacı tarafından taşınmazlarının üzerine ipotek konulması suretiyle krediler temin edilerek kullanıldığını, güveninin sarsılmasından dolayı 9 numaralı bağımsız bölümün iadesini istediğini ve davacının iade ettiğini, dava dışı taşınmazları üzerine konulan ipotekler nedeniyle davacının temin ettiği kredileri de kendisinin ödemek zorunda kaldığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel isteğine ilişkin olduğu, davacı tarafça sunulan sözleşmede tarafların imzası bulunmadığından sözleşmeye itibar edilemeyeceği, sözleşmeye değer atfedilse dahi davacıya sözleşme ile seçimlik bir hak tanınmadığı, başkaca bir taşınmazın satın alınması için kredi temini amacıyla dava konusu taşınmazın davacıya devredildiği, sözleşmede; istenildiği takdirde bedeli güncellenerek denilmek suretiyle süreç sonunda davacı tarafından rayiç değer üzerinden taşınmazın satın alınabileceğinin anlaşıldığı, taşınmazların satışı resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağından tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme maddelerine göre iade etmesi gerektiği, davacının davalıya toplam 783.672,00 TL para gönderdiği, davalının ise davacıya 143.730,00 TL ödeme yaptığı, davalının mahsup talebinin bulunduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, bedel isteğinin kısmen kabulü ile 639.942,00 TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının inançlı işlem iddiasını ispatlayamadığı, bu durumda; dava dilekçesindeki iddianın ileri sürülüşüne ve yargılama sırasındaki sözlü ve yazılı açıklamalara göre davada inançlı işlem hukuki nedenine değil, harici satış sözleşmesine dayanıldığı, İlk Derece Mahkemesinin hukuki nitelendirmesinin yerinde olduğu, sözleşmeye ve davaya konu taşınmaz tapulu olmakla haricen satışının geçersiz olup tarafına tescil istemeye yönelik herhangi bir hak bahşetmeyeceği, tapu iptali ve tescil talebinin bu hukuki nitelendirme ve gerekçelerle reddine karar verilmesinin yerinde olduğu, davacının, dayandığı sözleşmede belirtilen 1.050.000,00 TL'yi davalıya ödediğini ispatlayamadığından bu bedeli talep edemeyeceği ancak dava konusu taşınmazın davalıdan devralındığı 15.08.2019 tarihinde taşınmazın alım bedeli açıklaması ile davacı tarafından davalıya 497.500,00 TL ödeme yapıldığı, her ne kadar davacı tarafından 11.03.2020 tarihinde 146.172,00 TL, 09.06.2020 tarihinde toplam 140.000,00 TL ödemenin davalıya yapıldığına dair dekontlar sunulmuş ise de bu dekontların ödemenin sebebine ilişkin açıklama içermediği, davalının bu ödemelerin borca mahsuben yapıldığını savunduğu, açıklama içermeyen banka havalesinin borç ödemesi sayılacağı, davacının, dava konusu taşınmaz için davalıya ödediğini ispat ettiği 497.500,00 TL'yi talep edebileceği, davalı tarafından davacının hesabına 21 ayrı havale ile toplam 143.730,00 TL gönderildiği sabit ise de bu dekontlarda da ödemenin nedenine ilişkin herhangi bir açıklama bulunmadığı, davacının bu ödemelerin dava konusu uyuşmazlık ile ilgisinin bulunmadığını beyan ettiği, bu durumda davalının yaptığı ödemelerin de taşınmaz bedelinin iadesine ilişkin olduğunun ispat edilemediği, ayrıca davalının, yaptığı ödemelerin davacının alacağından mahsubuna ilişkin açık bir talebinin de bulunmadığı, 497.500,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisinin doğru olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurularının kabulü İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmak suretiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bedel talebinin kısmen kabulü ile 497.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının dava konusu 1 95... parseldeki 9 nolu bağımsız bölümü 15.08.2019 tarihinde davalıdan satın alma yoluyla temlik alıp 09.12.2021 tarihinde tekrar davalıya devrettiği; dava dışı 1286 parseldeki 2 nolu bağımsız bölümün ise 16.04.2020 tarihli kat irtifakı tesisi işlemi ile davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 140/3. maddesinde; “Ön inceleme duruşmasının sonunda, tarafların sulh veya arabuluculuk faaliyetinden bir sonuç alıp almadıkları, sonuç alamadıkları takdirde anlaşamadıkları hususların nelerden ibaret olduğu tutanakla tespit edilir. Bu tutanağın altı, duruşmada hazır bulunan taraflarca imzalanır. Tahkikat bu tutanak esas alınmak suretiyle yürütülür.” hükmü düzenlenmiş olup Mahkemece ön inceleme duruşmasında uyuşmazlığın inançlı işlem hukuki nedenine dayalı olduğunun tespit edildiği, taraf vekillerinin duruşmada hazır bulundukları ve tutanağı imzaladıkları gözetildiğinde anılan düzenleme gereğince uyuşmazlığın anılan hukuki sebep esas alınmak suretiyle çözümlenmesi gerekeceği kuşkusuzdur.

Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca, inançlı işleme dayalı iddianın şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur. Şayet, ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunların delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği sabittir. Şayet, delil başlangıcı sayılacak böylesi bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu da şüphesizdir.

Öte yandan, HMK'nın 202/2. maddesinde; delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir şeklinde tanımlanmıştır.

Somut olayda, her ne kadar davacı, tarafların imzası bulunmayan 15.08.2019 tarihli sözleşme örneğini dosyaya ibraz ederek sözleşmenin ıslak imzalı aslının davalının uhdesinde olduğunu ileri sürmüş ise de davalının, böyle bir sözleşmeden haberdar olmadığına, davacı ile aralarında yaptıkları bir sözleşmenin bulunmadığına ilişkin savunması karşısında anılan sözleşmeye hukuki sonuç bağlanamayacağı, dosya kapsamında yazılı delil veya delil başlangıcı niteliğinde bir belge bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Ne var ki, davacının dava dilekçesinde yemin deliline dayandığı görülmektedir.

HMK'nın 31. maddesi gereğince hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir, soru sorabilir, delil gösterilmesini isteyebilir. Bu madde, hakime sadece taraflara başka delilleri olup olmadığını sorma yetkisi vermemiş, aynı zamanda dava dosyasından anlaşılan delillerin getirtilmesini isteyerek delilleri temin etme yetkisi de tanımıştır. Bir başka ifadeyle hakim ispat yükünü taşıyan tarafa başka delili olup olmadığını sorabilir; tarafların dava dosyasına bildirdikleri delillerin gösterilmesini ve sunulmasını isteyebilir. Öte yandan HMK'nın 32/1. maddesinde, “Yargılamayı, hâkim sevk ve idare eder; yargılama düzeninin bozulmaması için gerekli her türlü tedbiri alır” düzenlemesine yer verilmiş ve yargılamanın sevk ve idaresinin hakime ait olduğu vurgulanmıştır. Hakimin soru sorması ve tarafların dayandıkları delillerin toplanması da anılan hükmün gereğidir.

Yemin, taraflardan birinin davanın çözümünü ilgilendiren bir olayın doğru olup olmadığı konusunu, kanunda belirtilen usule uyarak, mahkeme önünde, kutsal sayılan değerlerle teyit eden ve kesin delil vasfı yüklenmiş sözlü açıklamalardır (03.03.2017 tarihli ve 2015/2 E., 2017/1 K. sayılı YİBK). Bir ispat vasıtası olan yeminin konusu HMK'nın 225. maddesine göre, davanın çözümü bakımından önem taşıyan, çekişmeli olan ve kişinin kendisinden kaynaklanan vakıalardır. Yemini, kendisine ispat yükü düşen taraf teklif edebilir. Mahkemece davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması için, delil listesinde açıkça yemin deliline dayanılmış olması yeterlidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.06.2022 tarihli ve ███████-799 Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile 29.04.2021 tarihli ve ███████-3098 Esas, ████████ Karar sayılı kararı.)

Hal böyle olunca; HMK'nın 31. maddesinde düzenlenen hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında açıkça yemin deliline dayanan davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.

Açıklanan sebeplerden ötürü davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 09.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.