istanbul anadolu 8. asliye ticaret mahkemesinde, ticari satış sözleşmesine aykırılık, taşınmaz teslim etmeme ve cezai şart talebiyle açılan tazminat davası özetidir.

İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesinde, ticari satış sözleşmesine aykırılık, taşınmaz teslim etmeme ve cezai şart talebiyle açılan tazminat davası özetidir.

Özet: Davacı, müteahhit davalının sözleşmeyle vaat ettiği dükkan mahiyetindeki taşınmazı ödeme yapmasına rağmen tapudan ferağ vermeyerek sözleşmeyi ihlal ettiğini, bu durumun gecikmelere ve davacının taşınmaz alımını finanse etmek için araçlarını satması nedeniyle ticari kazanç kaybına yol açtığını iddia ederek uyarlanmış cezai şart ve maddi zarar talep ederken; davalı, protokolün geçersiz olduğunu, cezai şart isteminin haksız olduğunu ve davacının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemektedir.

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : ████████ Esas

KARAR NO : ████████

DAVA : Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : █████/2025

KARAR TARİHİ : █████/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

İDDİA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalının, --------- ili, --------- ilçesi, ----------- Mahallesinde kain ve tapuda --------- ada, --------- parsel olarak kayıtlı taşınmaz üzerinde sözleşme kapsamında binayı plan ve projeye uygun olarak yapmayı vaat ve taahhüt ettiği, davalı --------- imalatını yaptığı taşınmazda kendi hissesine düşecek olan dükkan mahiyetindeki taşınmazı ekte sunulacak sözleşme kapsamında davacıya satmayı vaat ettiği, satış bedeli olan miktarı ödemek ve satış işleminin gerçekleştirilmesini isteyen davacıya sözleşmede belirtilen sürelere rağmen, davalının tapudan ferağ vermeye yanaşmadığı ve sözleşmeye aykırı olacak şekilde farklı bedeller talep ettiği, ilgili adresteki inşaat imalatında yaşanan eksiklikler, sıkıntılar ve gecikmelerin tümüyle davalıdan kaynaklanmış olup, yalnızca davacının aleyhine olacak bir sonuç doğurduğu, davalının, inşaatı gereken süre içerisinde tamamlayamamış olmasının yanı sıra hiçbir haklı nedeni olmaksızın sözleşmeden caydığını belirttiği, özel mülkiyete tabi olan taşınmazı geçerli bir hukuki sebep bulunmadığı halde borcunu yerine getirmeyeceğini dile getirdiği, Arabuluculuk görüşmelerinden de bir sonuç alınamadığı, davacı ile davalı müteahhit firma arasında İmzalanan 21.11.2020 tarihli taşınmaz satış protokolünün 7. maddesi kapsamında, sözleşmedeki koşulların davalı tarafından gereği gibi yerine getirilmediğinden sözleşmeyi haksız ve nedensiz olarak ifa etmeyen davalıdan uyarlanmış hali ile hesaplanmak suretiyle ticari faiziyle birlikte cezai şart alacağı kapsamında taleplerinin bulunduğunu, davacının, davaya dayanak olan söz konusu sözleşmedeki kendisine düşen yükümlülük olan satış için ödenmesi gereken tutarı temin edebilmek ve para ödeme borcunu ifa etmek adına şirket nezdinde bulunan trafik siciline kayıtlı iki adet aracını satışa çıkarmış ve sözleşmedeki nakit miktarını hazır etmek ve sözleşme koşullarına uymak adına satış işlemini gerçekleştirdiğini, bu işlemler neticesinde davacının, sözleşme kapsamında taşınmaza kavuşamadığı gibi mal varlığında azalma olacak şekilde ticari kazanç kaybı da yaşadığı, bu kapsamda sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemiş olması nedeniyle iki adet araç satışından kaynaklanan arabuluculuk başvuru sürecinin ve dava tarihi de dikkate alınarak: araçlar satılmamış olsa idi mevcuttaki değerlerinin belirlenmesi sonrasında davalıdan tahsilinin istenmesi gerekeceğini, taşınmazın bulunduğu adresteki taşınmaza ilişkin satış sözleşmesine aykırılık nedeniyle MHK 109 kapsamında araç satışından doğan ticari kazanç maddi zarar için 5.000,00 TL, HMK 109 kapsamında 35.000,00 TL cezai şartın uyarlanması ile davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafça davaya dayanak olarak gösterilen ve taraflarına tebliğ edilen müteahhit firması oldukları --------- ili, --------- ilçesi, --------- Mahallesinde kain ve tapuda --------- ada, ---------- parselin konu edildiği 21.11.2021 tarihli geçersiz gayrimenkul alım / satım taahhüdü protokolüne dayalı olarak açılan tazminat davasının taraflarınca kabulünün mümkün olmadığını, taraflar arasında akdedilenin sadece bir protokol olduğu ve hukuki geçerliliği olduğuna dair iddiaların da asılsız olduğunu, Davacının cezai şart isteminin de bu nedenle kabulünün mümkün olmadığını, davacının tazminat talebine konu edilen araç satış sözleşmelerinden doğan zararına ilişkin iddialarının da tamamına itiraz ettikleri, davacı tarafça 01.12.2023 tarihli 332.500,00 TL bedelli ve 27.01.2023 tarihli 255.000,00 TL bedelli araç satış sözleşmelerinin tarafları ile akdedilen protokole ilişkin satılmış olduklarına dair iddiaların kabulünün mümkün olmadığını, 2020 yılında akdedilen protokole ilişkin 2023 yılında araçların satışının yapıldığı akabinde 2025 yılında dava açılmasının arasında geçen süreler gözetildiğinde, davacının tamamen kötü niyetli olduğuna ve haksız olarak kazanç sağlamak amaçlı olduğuna kesin kanıt teşkil ettiği, kabul anlamına gelmemekle beraber, protokolde her ne kadar cezai şart olarak 100.000,00 TL belirtilmiş olsa da, davacı tarafça harca esas değer hesaplanmasında 35.000,00 TL gösterilmesinin de hukuka aykırı olup, eksik harcın tamamlattırılması gerektiğini, öncelikle cevap ve itirazlarının kabulüne karar verilmesini, haksız davanın reddine, davacının araç satışından doğan ticari kazanç maddi zararı için talep edilen şimdilik 5.000,00 TL ve şimdilik 35.000,00 TL cezai şartın uyarlanması taleplerinin ayrı ayrı reddine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Bilirkişi raporunda özetle: Tüm dosya kapsamında, taraflar arasında imzalanan 21.11.2020 tarihli Gayrimenkul Alım / Satım Taahhüdü Protokolü'nün 7. maddesi uyarınca; taraflardan herhangi birinin, hangi sebeple olursa olsun, söz konusu Satış işleminden vazgeçmesi halinde, diğer tarafa nakden 100.000,00 TL (Yüzbin Türk Lirası) cezai şart bedeli ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği açıkça düzenlendiği, “Cezai bedelin ödenmemesi halinde tebliğ eden derhal icra kanalı ile tahsilat işlemine başlamaya hak kazanacaktır “ hükmü bulunmasına rağmen, davacı şirket tarafından davalı şirkete hitaben düzenlenen her hangi bir ihtar ve / veya ihbar bulunmadığından, Sayın Mahkeme tarafından tazminat bedelinin davacı tarafından talep edilebileceği görüşünün benimsenmesi durumunda, 23.06.2025 tarihinden itibaren 100.000,00 TL cezai şart bedelini isteyebileceğini, tarafların masraf, inkâr tazminatı, vekâlet ücreti ve benzeri diğer taleplerinin, mahkemenin takdirleri içinde kaldığını beyan eden rapor dosyaya sunulmuştur.

İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi sebebiyle cezai şart ve ticari kazanç kaybının tazmini istemidir.

Taraflar arasındaki ihtilaf; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 20.10.2015 tarihli sözleşmenin geçerli olup olmadığı, bu sözleşmeye istinaden davacının cezai şart alacağı talep etmesinin mümkün olup olmadığı ve satışın gerçekleşmemesi sebebiyle davacının uğradığı ticari kazanç kaybını isteyip istemeyeceği hususunda toplanmaktadır.

Somut uyuşmazlıkta taraflar arasında 21.11.2020 tarihli Gayrimenkul alım satım taahhüdü sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin konusu, davalı yüklenicinin-------- ili, ------- ilçesi,-------- Mahallesinde kain ve tapuda ------- ada,-------- parselde kendi hissesine düşen ------- nolu dükkanı davacı alıcıya satma taahhüdüdür. Sözleşme hükümlerinin incelenmesinde; 21.11.2020 tarihli Gayrimenkul Alım / Satım Taahhüdü Protokolü'nün 7. maddesi uyarınca; taraflardan herhangi birinin, hangi sebeple olursa olsun, söz konusu Satış işleminden vazgeçmesi halinde, diğer tarafa nakden 100.000,00 TL (Yüzbin Türk Lirası) cezai şart bedeli ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği açıkça düzenlendiği görülmüştür.Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve -------- E., --------- K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için; Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, satıcının tescile yanaşmaması, koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.

Davaya konu adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin değerlendirilmesinden, davacı şirket ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan taşınmaz satışına ilişkin bu sözleşme, TBK'nın 183. ve devamı maddelerine göre alacağın temliki niteliğinde olup, 30.9.1988 tarih --------- esas ---------- karar sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca anılan sözleşmeler adi yazılı biçimde yapılmakla geçerlidir. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.

Somut uyuşmazlıkta tüm dosya kapsamı ve 25.01.2026 tarihli bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin her iki tarafının da tacir olduğu, davalı yüklenici şirketin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle taşınmazı davacı şirkete teslim etmediği, tapudan ferağ vermediği ve sözleşmeyi haklı sebep olmaksızın feshettiği anlaşılmış, sözleşmenin 7. Maddesi gereğince davacı tarafa cezai şart borcu mevcut olduğu değerlendirildiğinden davanın kısmen kabulüne, cezai şart talebinin kabulü ile toplam 100.000-TL cezai şartın (35.000,00 TL'sinin █████/2025, 65.000,00 TL'sinin █████/2026 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte ) davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacı şirket sözleşme bedelini ödemek amacıyla araçlarını sattığını iddia etmekte ise de araçların bu amaçla satıldığı hususunun ispat edilemediği, ispat edilmiş olsa dahi sözleşme bedelinin ne şekilde temin edileceği ve ödeneceği konusunun ve bu sebeple davacının zarara uğraması durumunun davalıya sorumluluk yüklemeyeceği değerlendirildiğinden davacının ticari kazanç kaybı talebinin reddine dair aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

Davanın KISMEN KABULÜNE,

1-Cezai şart talebinin kabulü ile 35.000,00 TL'nin █████/2025, 65.000,00 TL'nin █████/2026 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2-Davacının ticari kazanç kaybı talebinin reddine,

3-Karar harcı olan 6.831,00 TL'nin peşin harç olarak alınan 683,10 TL ve tamamlama harcı 1.111,00 TL'den mahsubu ile bakiye kalan ‭5.036,9 TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,

4-Davacı tarafından yapılan 2.409,5 TL (peşin - başvuru - tamamlama) harç masrafının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

5-Davacı tarafından dava nedeniyle yapılan 14.128,5 TL yargılama giderinin kabul oranı üzerinden hesaplanan 13.455,71 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

6-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri masrafı bulunmadığından ret edilen miktar yönünden değerlendirilme yapılmasına yer olmadığına,

7-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul miktarı dikkate alınarak takdir edilen 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

8-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca ret miktarı dikkate alınarak takdir edilen 5.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

9-7155 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/A maddesinin 13.fıkrası ve yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Hazine tarafından karşılanan 3.600,00 TL arabuluculuk ücretinin kabul ve ret edilen kısım yönüyle hesap olunan 3.428,57 TL'sinin davalıdan; 171,43 TL'sinin ise davacıdan tahsili ile hazine adına irat kaydına,

10-Gider avansından sarf edilmeyen fazla yatan miktarın karar kesinleştiğinde IBAN/hesap numarası bildirilmesi halinde buraya, aksi halde --------- ile konutta ödemeli olarak taraflara İADESİNE,

Dair, davacı vekilinin ve davalı şirket yetkilisinin yüzlerine karşı, kararın taraflara tebliğinden 2 haftalık süre içinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2026