çatı akıntısı nedeniyle bağımsız bölüme verilen zarar, yönetici atanması talebinin konusuz kalması ve mimari projeye uygun eski hale getirme kararının temyiz incelemesi.

Çatı akıntısı nedeniyle bağımsız bölüme verilen zarar, yönetici atanması talebinin konusuz kalması ve mimari projeye uygun eski hale getirme kararının temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki evrak, ana gayrimenkulün ortak alanı olan çatıdan kaynaklı su sızıntısı nedeniyle bağımsız bölümünde zarar oluşan davacının, çatının mimari projeye uygun olarak onarımını ve hasar gören dairesinin eski hale getirilmesini talep ettiği, yönetici atanması talebinin ise daha önce yönetici seçildiği gerekçesiyle konusuz kaldığı bir davayı ele almaktadır; ilk derece mahkemesi, bilirkişi raporu doğrultusunda çatı onarımı ve dairenin eski hale getirilmesine karar vermiş, bu karar davalıların eksik inceleme ve müteahhit sorumluluğu iddialarıyla yaptıkları istinaf başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesince esastan reddedilmiş ve karara karşı davalılardan birinin mirasçısı tarafından temyiz yoluna başvurulmuştur.

5. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ Esas, ████████ Karar

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ Esas, ████████ Karar

Taraflar arasındaki hakimin müdahalesi ve yönetici atanması davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince yönetici atanmasına ilişkin talep yönünden karar verilmesine yer olmadığına, hakimin müdahalesine ilişkin talep yönünden mimari projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... mirasçısı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; ana gayrimenkulün ortak alanı olan çatıdan kaynaklı su akıntısı sebebiyle bağımsız bölümünün zarar gördüğünü, bu zararın giderilmesini, çatının onarımına karar verilmesini ve apartmanın sorunlarıyla ilgilenebilecek yönetici atanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacı tarafından üzerine atılan suçlamaların reddini, çatının kötü kullanım içerisinde değerlendirilmesini, asansör ve çatı masraflarının davacı tarafından ödenmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacının iddialarını kabul etmediğini, davanın reddini, çatının kötü kullanımının değerlendirilmesini, binanın yönetim sorununu çözmek için daire sahipleriyle görüşüldüğünü, alınan kararda yöneticinin ..., yönetici yardımcısının ..., denetleyicinin ise ... olarak belirlendiğini, karar defterinin kendilerinde olmaması sebebiyle yönetimi ele alıp, göreve başlayamadıklarını beyan etmiştir.

3. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacı tarafından açılan dava tarihinde binanın garantisinin müteahhite ait olduğunu, bu durumun davacıya zamanında iletildiğini, davacının kişisel husumetleri nedeniyle ... Apartmanı maliklerine dava açtığını, ilgili davanın muhataplarının ... Apartmanı malikleri olmadığını, bu davanın temelinde yanlış kişilere açıldığını beyan etmiştir.

4. Davalı ... ... cevap dilekçesinde: davanın reddini, dava masraflarının davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu apartmana yönetici atanmasına ilişkin talebin, söz konusu apartmana 29.05.2021 tarihli karar defterine göre yönetici seçilmiş olmakla konusuz kaldığı, bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, dava konusu taşınmazın, çatı gizli dere yalıtımının yapılması ve teras zemin kaplamasının kaldırılarak su yalıtımının yapılması ve seramik zemin kaplamasının tekrar yapılması, onarımın yapılmasından sonra sızıntı nedeniyle hasar gören davaya konu 8 nolu dairenin duvar ve tavanlarının tekrardan boyanması suretiyle mimari projeye uygun olarak eski hale getirilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin eksik araştırma ile karar verdiğini, binanın garantisinin müteahhite ait olduğunu, bu durumun davacıya zamanında iletildiğini, zararın kat maliklerinden alınmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalılar ..., ... ve ... istinaf dilekçesinde özetle; mahkeme kararının usul ve kanuna aykırı olduğunu, binanın çatısı, su giderleri, istinat duvarı, kolonları vb. gibi konuların müteahhittin garantisinde olduğunu, kat maliklerinden alınamayacağını, terasın ise davacının özel alanı olduğunu, kendisinin yaptırması gerektiğini, eksik inceleme ile verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

3. Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; tadilattan müteahhittin sorumlu olduğunun sözleşme ile sabit olduğundan kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan keşif sonucu bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun dosya içeriğine uygun, gerekçeli ve hüküm kurmaya yeterli olup bilirkişi raporuna uygun olarak verilen karar da bir hata bulunmadığı gerekçesiyle davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... mirasçısı ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... mirasçısı ... temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda açıkça izah edildiği üzere teras alanının sadece davacının maliki olduğu 8 nolu bağımsız bölümün kullanımında olduğunu, ortak alan olmadığını, bu nedenle onarım masraflarının davacı tarafından karşılanması gerektiğini, terasın kötü kullanımı sonucu zarar oluştuğunu, bu nedenle teras altına denk gelen odaların boya masraflarının davacının üzerinde bırakılması gerektiğini, çatıdaki sorunun binanın garanti süresi olan 5 yıl içerisinde meydana geldiğinden müteahhittin sorumluluğunun bulunduğunu, bu nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda; davacının bağımsız bölümün tavan ve duvarlarında su sızıntısından kaynaklı zararın, çatı gizli dere ve teras zemin su yalıtımının yetersizliğinden kaynaklandığı, ancak mimari projeye göre terasa ulaşımın sadece davacının bağımsız bölümünden sağlandığından ortak alan olmadığı ve onarım maliyetinden düşüldüğü belirtilmesine ve hükme esas alınmasına karar verilmesine rağmen İlk Derece Mahkemesince teras zemin kaplamasının kaldırılarak su yalıtımının yapılması ve seramik zemin kaplamasının tekrar yapılmasına karar verildiği anlaşılmış olup Mahkemece bahsi geçen teras alanının dava konusu taşınmaza ait onaylı mimari projede ortak alan olup olmadığı, buradaki su sızıntısından kaynaklı zararın giderilmesinden bütün maliklerin sorumlu tutulup tutulamayacağı hususlarında ek rapor alınmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

3. Davalı ...'in maliki olduğu bağımsız bölümü 10.05.2022 tarihinde dava dışı ...'a satmış olduğunu beyan edildiğinden dava konusu taşınmazın tapu kaydı ilgili tapu müdürlüğünden getirtilerek beyan edildiği şekilde maliklik durumunun değişmiş olduğunun anlaşılması halinde 6100 sayılı Kanun'un 125 inci maddesine göre işlem yapılması, hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı ... mirasçısı ...'ın temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalı ...'tan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.