Danıştay 13. Daire, özelleştirme ihalesinde satılan arsanın sıvılaşabilir zemin gibi gizli ayıplarının ihale dokümanlarında belirtilmemesi nedeniyle geçici teminatın iadesi davası.
Özet: Davacı şirket, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından satışı yapılan bir taşınmaz ihalesine yatırdığı 15 milyon TLlik geçici teminatın iadesini talep etmekte, ihale sonrası keşfettiği, zemin sıvılaşması ve derin temel kazısı veya kazık çakma zorunluluğu gibi inşaat maliyetlerini katlayıcı, ihale dokümanında gizlenmiş ciddi jeolojik sorunlar nedeniyle taşınmazın gizli ayıplı olduğunu ve idarenin hizmet kusuru işlediğini iddia ederken; davalı idare, şirketin ihale şartnamesini kabul edip imzaladığını, taşınmazı önceden incelediğini ve pazarlıklar sırasında da yeterli bilgiye sahip olduğunu beyan ederek teminatın iade edilemeyeceğini savunmaktadır.
T.C.
D A N I Ş T A YONÜÇÜNCÜ DAİREEsas No : █████████Karar No : █████████ DAVACI : ... Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. VEKİLİ : Av. ... DAVALI : ... BaşkanlığıVEKİLLERİ : Av. ... Av. ..., Av. ...DAVANIN KONUSU: Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca Hazine adına kayıtlı Sakarya ili, Arifiye ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı bulunan taşınmazın 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun uyarınca satış yoluyla özelleştirilmesi amacıyla gerçekleştirilen ihale üzerinde bırakılan davacı şirket tarafından, 15.000.000,00-TL tutarındaki geçici teminatının iadesi talebiyle yapılan █████/2024 tarihli başvurunun zımnen reddine ilişkin işlemin iptali ile geçici teminat bedelinin başvuru tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiziyle birlikte iadesine karar verilmesi istenilmektedir. DAVACININ İDDİALARI : İhale üzerinde kaldıktan sonra aynı ortamda bulundukları jeofizikçi aynı zamanda jeoloji mühendisi G.B.E. ile tanıştıkları, bu kişinin satışa konu arsayı bildiği, arsaya yakın yerlerle ilgili çok sayıda rapor hazırladığı, o bölgede zeminin sıvılaşabilir özellikte olduğu, yapılaşmaya uygun olmadığı gibi hususları söylemesi üzerine şoka uğranıldığı, zemin etütleri ve geoteknik değerleme raporlarının ancak malikler tarafından yaptırılabildiği, ihale üzerinde kaldığına dair belgeler sunularak ihaleye konu taşınmaz ile ilgili rapor alındığı, rapora göre taşınmazın imar durumuna ve satın alma amacına uygun olarak imalathane inşa edilebilmesi için ilk seçeneğin 44.131,60 m2'lik arsanın 20 m derinliğe kadar üzerindeki toprağın sıyrılması, bu derinliğe ulaştıktan sonra temel kazıları yapılması ve imalathanenin temellerinin bu derinliğe oturtulması, yani 6,5 katlık bina yüksekliğinde toprağın sıyrılması, bu derinliğe imalathane yapılamayacağından da temel oturtulduktan sonra tekrar sıkılaştırılıp doldurulması ve üzerine imalathanenin inşa edilmesi olduğu, diğer bir seçeneğin ise arsanın çevresi ile iç kısımlarına binlerce 50-60 m'lik, 20 katlı bina yüksekliğinde kazıkların çakılmasının olduğu, arsanın deprem fay hatlarına 0,7-1,79 km mesafede olmasının da kullanılacak demir, çelik ve beton miktarı ile kalitelerinin artırılmasını gerektirdiği, arsanın dönümüne 10.000.000,00-TL'den fazla para ödenerek 450.000.000,00-TL bedel teklif edildiği, arsa değerinin katbekat üzerinde bir maliyet ile imalathane yapılmasının beklenmesinin iyiniyet ve dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayacağı, şartnamenin gerçeğe aykırı bilgiler içermemesi ve üst hukuk kurallarına aykırı olmaması gerektiği, ayıpsız ve sorun teşkil etmeyecek bir taşınmaz için teklif verildiğinin düşünüldüğü, gizli ayıp niteliğindeki zeminin jeolojik yapısından haberdar olunmadığı, zeminin sahip olduğu olağanüstü olumsuz koşullara ihale dokümanında yer verilmediği, fiziki ayıp niteliğinde olmadığından durumun fark edilmesi için arsada detaylı bir zemin etüdü yapılması gerektiği, ihaleye hazırlık aşamasında idarenin vatandaşın iradesini fesada uğratmasının kabul edilemez olduğu, dürüstlük kuralı ile idareye güven ve hakkaniyet ilkeleri gereği taşınmazın satın alınmasının beklenilemeyeceği, ihalede açıklık ve rekabet ilkelerinin sağlanabilmesi için tam ve doğru bilgi verilmesinin gerekli olduğu, hizmet kusuru oluştuğu, geçici teminatının irat kaydıyla maddi açıdan ciddi anlamda zarara uğranıldığı, kredibilitesinin, ticari itibar ve iktisadi geleceğinin olumsuz etkileneceği, kamu ihalelerine katılamama gibi bir durumun ortaya çıkacağı ileri sürülmektedir. DAVALININ SAVUNMASI : Öncelikle usule ilişkin olarak, dava konusu işlem 4046 sayılı Kanun çerçevesinde İhale Şartnamesi ve ihale ilanı hükümlerine göre usul ve hukuka uygun olarak tesis edilmiş olduğundan, davacının davayı açmakta hukuki menfaati bulunmadığı; davanın süresinde açılıp açılmadığı tespit edilerek süresinde açılmamış ise süre aşımı nedeniyle reddi gerektiği ileri sürülmüştür. Esasa ilişkin olarak ise, davacı şirket tarafından ihaleye girmeden önce ihale ilanında belirtilen koşullar kabul edilerek İhale Şartnamesi hükümlerinin okunup anlaşıldığının bütün sayfalar imzalanarak beyan edildiği, buna göre teklif verildiği, İhale Şartnamesi'ndeki ilgili düzenlemelere göre taşınmazın ayıplı olduğu gerekçesiyle ayıba ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanılarak herhangi bir talepte bulunulamayacağı, teklif verilmeden önce taşınmaz hem tapu sicilinde hem de yerinde görülerek, fiziki olarak incelenerek buna göre teklif verildiği, dava konusu işlemin 4046 sayılı Kanun ile ihale ilanı ve İhale Şartnamesi çerçevesinde usul ve hukuka uygun olarak tesis edildiği, ihaleye ilişkin olarak birebir yapılan pazarlık görüşmeleri sırasında da ihale komisyonunca, davacı şirket yetkilisine, taşınmaz hakkında bilgi sahibi olunup olunmadığı, taşınmaz ile ilgili öğrenilmek istenen herhangi bir husus olup olmadığının sorulduğu, yetkili tarafından, bilgi sahibi olunduğu, öğrenmek istenilen herhangi bir şey olmadığının beyan edildiği, bu beyanın 1. tur pazarlık görüşme tutanağı ile kayıt altına alındığı, ihaleye konu taşınmazın 3 kez ihaleye çıkarıldığı, davacı şirketin bütün çekincelerine rağmen, gerçekleştirilen 2 ve 3. ihalelere de katılarak teklif sunduğu, ihaleye katılan diğer firmaların daha önceki ihalelere katıldığı da dikkate alındığında, ihaleye teklif sunarken taşınmazın özellikleri, şartname ve tanıtım dokümanı hakkında gerekli bilgiye sahip olabilecek zaman ve tecrübeye sahip olunduğunun aşikar olduğu, ihaleye katılan diğer katılımcılar tarafından yaklaşık aynı tutarların teklif edildiği, aynı bölgedeki benzer imarlı arsa ilanlarına bakıldığında da tutarların birbirine yakın olduğunun görüleceği, davacı şirketin faaliyet amacı ve konusu dikkate alındığında, ihale tecrübesine, imar planı hazırlamak ve uygulamak amaçlarına sahip olan davacı şirket yetkilisi tarafından Tanıtım Dokümanı'nın okunmamış olmasının beklenemeyeceği, taşınmaza ve ihaleye ilişkin bilgilere İhale Şartnamesi'nde ve Tanıtım Dokümanı'nda açıkça yer verildiği, Tanıtım Dokümanındaki bilgilerin yetersiz, eksik, kat'i ya da tam olup olmaması nedeniyle sorumlu tutulamayacağı gibi, bilgiler ya da bilgilerin değerlendirilmesi ile elde edilen herhangi bir sonuçtan dolayı katılımcı ya da üçüncü kişilerin doğrudan ya da dolaylı olarak uğrayacakları zararlardan ötürü de sorumlu tutulmalarının mümkün olmadığı, geçici teminatın irat kaydedilmesinin hukuka uygun olduğu savunulmuştur.DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ...'UN DÜŞÜNCESİ: Davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.DANIŞTAY SAVCISI ...İN DÜŞÜNCESİ: Dava; özelleştirme kapsam ve programına alınan Hazine adına kayıtlı, Sakarya ili, Arifiye ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı, 44.131,60 m2 yüz ölçümlü taşınmazın satış yöntemiyle özelleştirilmesini teminen █████/2024 tarihinde yapılan ihaleye katılan ve teklif sahibi olan davacı şirketin verilen süre içerisinde sözleşme imzalamaya gelmemesi nedeniyle, davalı idarece ihalenin iptal edilerek, davacı şirkete ait geçici teminatın irat kaydedilmesine ilişkin işlemin iptali ile ihale için yatırmış olduğu 15.000.000,00-TL değerindeki geçici teminatın iadesi istemiyle yapılan █████/2024 tarihli başvurunun zımnen reddi yolundaki Özelleştirme İdaresi Başkanlığı işleminin iptali ve teminatın idareye başvuru tarihi itibarıyla hesaplanacak kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiziyle birlikte ödenmesi istemiyle açılmıştır.4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun'un "Amaç ve Kapsam" başlıklı 1. maddesinin birinci fıkrasının (A) bendinde, bu Kanun'un amacının, bu maddede sayılan kuruluşların ekonomide verimlilik artışı, kamu giderlerinde azalma sağlamak ve Hazine'ye ait taşınmazları değerlendirmek suretiyle kamuya gelir elde etmek için özelleştirilmesine ilişkin esasları düzenlemek olduğu; 2. maddesinde, özelleştirme uygulamalarındaki ilkeler sayıldıktan sonra, son fıkrasında, Kanun'da yer verilen amaç ve ilkeler doğrultusunda alınacak kararlarda öncelikler ile bunların tâbi olacağı özelleştirme uygulamalarına ilişkin esas ve usûllerin, kuruluşların nitelikleri ve ülke ekonomisinin gerektirdiği şartlar da dikkate alınarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca belirleneceği; 3. maddesinde, kuruluşların, satış, kiralama, işletme hakkı devri, mülkiyetin gayri ayni hakların tesisi ve işin gereğine uygun sair hukukî tasarruflar ile devredilmelerine ilişkin özelleştirme yöntemlerinden hangisi ile özelleştirileceğini belirlemenin ve özelleştirme programına alınan kuruluşların "satış, kiralama, işletme hakkı devri, mülkiyetin gayri ayni haklarının tesisi ve işin gereğine uygun sair hukukî tasarruflarla gerçek ve/veya özel hukuk tüzel kişilerine devredilmesi" yöntemleriyle yapılan ihaleler sonucunda ihale komisyonlarınca verilen nihai kararları onaylamanın Kurulun görevleri arasında olduğu belirtilmiş; ''Özelleştirme Yöntemleri, Değer Tespiti, İhale Yöntemleri'' başlıklı 18. maddesinin 1. fıkrasının (A) bendinde, özelleştirme yöntemleri belirlenmiş; (C) bendinde, (A) bendinde yer alan özelleştirme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin ihale işlemlerinin bu Kanun'a göre oluşturulan ihale komisyonları tarafından yürütüleceği; 37. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendinde ise, özelleştirme uygulamaları ile ilgili olarak, bu Kanun kuralları gereğince yapılacak uygulamalar ile ihale usullerine ilişkin esasların İdarece çıkarılacak yönetmeliklerle belirleneceği kurala bağlanmıştır. İhale tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan haliyle Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliği'nin "Amaç" başlıklı 1. maddesinde, "Bu Yönetmeliğin amacı, özelleştirme uygulamalarında değer tespiti ve ihaleye ilişkin işlemleri düzenlemektir."; "Tanımlar" başlıklı 3. maddesinde, "Bu yönetmelikte geçen; ... g) İhale Şartnamesi: İhale konusu işin genel ve özel şartlarına ilişkin belgeyi, ... ifade eder." kuralı yer almıştır. Davaya konu taşınmazın özelleştirilmesine ilişkin İhale Şartnamesi'nin "İhale Şartnamesi ve Tanıtım Dokümanı" başlığını taşıyan 3. maddesinde, "... Şartname ekindeki tanıtım dokümanı, taşınmaz ile ilgili bilgi, belge ve açıklamaları içermektedir. İdare ve /veya hazine tanıtım dokümanında yer alan bilgi, belge ve açıklamaların doğruluğundan, tamlığından ve maddi hatalardan sorumlu değildir. Tanıtım dokümanında yer alan bilgi, belge ve açıklamalar hiçbir surette idare ve/veya hazineyi ilzam etmez. Teklif sahiplerince, son teklif verme tarihinden önce, taşınmazın yerinde, ilgili belediye ve tapu müdürlüğünde incelenmesi esastır. Teklif sahiplerinin ihalenin her aşamasında, sözleşmenin imza tarihi ve tapu devrinin yapıldığı tarih itibarıyla taşınmaz hakkında tam bilgi sahibi olduğu kabul edilir. İhaleye teklif verildiği anda, ihale ilanı ve şartnamede yer alan hükümler aynen kabul edilmiş sayılır."; 15. maddesinin c) bendinde, "ihaleye teklif verdiği, sözleşme imzaladığı, ve tapu devrinin yapıldığı tarihler itibarıyla taşınmazın mevcut fiziki durumunu önceden görüp, ilgili mercilerden (ilgili belediyeler, tapu kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları vb.) her türlü bilgi ve belgeyi alarak tapu kayıtları, imar durumları, muhdesatları vb. inceleyerek her türlü bilgi ve belgeyi bilerek teklif vermiş olduğunu ve sözleşmeyi imzalayacağını ve taşınmazı devir alacağını, bunlarla ilgili olarak daha sonra açık ve gizli ayıp iddiasıyla ayıba ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak idare ve/veya Hazineden herhangi bir maddi talepte bulunmayacağını ve bedel indirimi talep etmeyeceğini, kabul ve taahüt eder." şeklinde düzenlemelere yer verildiği görülmektedir. "Geçici ve Ek Geçici Teminatların İrat Kaydedilmesi" başlıklı 8/e maddesinde de, komisyon tarafından ihale sonucu verilen nihai kararın onayına ilişkin kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasını müteakip onay kararında satışın kendisine yapılmasına karar verilen teklif sahibinin idare tarafından bildirilecek süre içinde, ek geçici teminatı getirmemesi, satış bedeli veya peşinat ve teminatlarla ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi, Şartnamede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmemesi, sözleşme imzalamaktan imtina etmesi hâllerinden herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda geçici, var ise ek geçici teminatların İdare lehine irat kaydedileceği düzenlenmiştir.İhale konusu taşınmaza ilişkin tanıtım dokümanında da; "Dokümanın hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte, ÖİB ve Danışman; tanıtım dokümanında yer alan bilgi ve açıklamaların doğruluğundan, tamlığından, maddi ve sair hatadan sorumlu değildir. Bu dokümanda yer alan bilgiler yada bilgilerin değerlendirilmesi ile elde edilen herhangi bir sonuçtan dolayı teklif sahibi yada 3. kişilerin doğrudan yada dolaylı olarak uğradıkları zararlardan dolayı ÖİB ve Danışman sorumlu olmayacaktır. Bu dokümanın verilmesi, dokümanın içeriğinin tam, uygun veya geçerli olduğu anlamında yorumlanamaz ve dokümanda yer alan bilgilerin doğruluğu hakkında açık veya dolaylı garanti verdiği anlamına gelmez. Teklif sahiplerince gayrimenkulün yerinde incelenmesi esastır. Bu hususta ÖİB tarafından her türlü kolaylık gösterilecektir. Teklif sahiplerinin gayrimenkulün fiziki durumu ile her türlü ilgili bilgi ve belgeyi bilerek teklif vermiş oldukları kabul edilir." ifadeleri yer almaktadır. Dosyada mevcut belge ve bilgilerden, özelleştirme kapsam ve programına alınan Hazine adına kayıtlı, Sakarya ili, Arifiye ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı, 44.131,60 m2 yüz ölçümlü taşınmazın satış yöntemiyle özelleştirilmesi amacıyla yapılan pazarlık usulü ve nihayetinde açık artırma ile ihale sonrasında en yüksek teklifi veren davacıya ihale şartnamesi çerçevesinde satılmasına ilişkin █████/2024 tarih ve 9023 sayılı Cumhurbaşkanı kararının █████/2024 tarih ve 32688 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandığı, taşınmaz satış sözleşmesinin imzalanmasını teminen █████/2024 gününe kadar süre verildiğini bildiren yazının ...tarih ve ... sayılı yazı ile kendilerine bildirildiği, davacının, █████/2024 günlü dilekçesiyle; zayıf zeminin taşıma kapasitesinin artırılması, potansiyel sıvılaşma riskinin ortadan kaldırılması, zeminin iyileştirilmesi ve ardından da zeminden kaynaklı pahalı inşaat tekniklerine göre inşaat yapılması zorunluluğunun doğduğu, zeminin iyileştirilmesinin ihale bedelinin çok üzerinde şirkete ilave mali külfet oluşturacak imalat bedeli dikkate alındığında idarenin şartnamesinin hatalı olduğu, dürüstlük kuralına aykırı bulunduğu, bu durumdaki taşınmazın satın alınmasının idareye güven ilkesi, dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkesi gereği beklenilemeyeceği, bu nedenlerle ihalenin iptal edilerek başvurularının kabulü ile geçici teminatlarının irat kaydedilmeyip yasal faiziyle iadesi istemiyle başvuruda bulunulduğu, idarece yanıt verilmeyerek zımnen reddedilmesi üzerine de bu davanın açıldığı ve davacının sözleşme imzalanması için kendisine verilen süre içinde yükümlülüklerini yerine getiremediği anlaşılmaktadır. Davacı tarafından; her ne kadar ihale sonrasında yapılan inceleme ve araştırma sonucunda ihale şartnamesinde ve diğer dokümanlarda yer almayan ve kendilerine bilgi verilmeyen zeminin jeolojik yapısına ilişkin ayıpları sonradan öğrendikleri, idare tarafından bu yönde bir bilgi verilmediği, konunun gizlendiği, bu nedenle kendilerinden gizlenen bu ayıbın sorumluluğunun idarede olduğu ileri sürülmekte ise de; dava konusu taşınmaz için toplam 3 kez ihale yapıldığı, davacının bu taşınmaz için yapılan 2. ve 3. ihalelere teklif verdiği, 3. ihalede teklifin üzerinde kaldığı, 2. ihalede de en yüksek teklifi sunan firma olduğu, anılan ihale sürecinde davacı şirket, taşınmazın Sakarya Nehri ve Sapanca Gölü nedeniyle zemininin kötü olduğunu ve çevre fabrikalarda makinelerin sürekli korozyona uğradığını belirterek taşınmazın açık artırma başlangıç tutarının yüksek olduğunu belirterek indirim istediği, 2. ihalede ileri sürdüğü bu çekincelere rağmen 3. ihaleye de katıldığı ve en yüksek teklifi verdiği, davacı şirketin imar planı hazırlamak ve uygulamak amaçlarına sahip bir firma olduğu, daha önce de davalı idareden ihale ile taşınmazlar satın aldığı, teklif sunarken taşınmazın özellikleri, şartname ve tanıtım dokümanı hakkında gerekli bilgiye sahip olabilecek zamana ve tecrübeye sahip olduğunun kabulü gerektiği, kaldı ki ihale tanıtım dokümanında, taşınmaza ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hükümlerine yer verildiği, Onaylı İmar Planına Esas jeolojik Etüt Çalışması Raporu ile yerleşime uygunluk değerlendirilmesinin yapıldığı, imara esas yapılan jeolojik-jeoteknik etüt ardından proje öncesinde parsel bazında zemin etüt (geoteknik) raporu hazırlanarak yeraltı tabakalarının konumunu, durumunu, nasıl bir jeolojik yapıya sahip olduğunu, yoğunluğunu, derinliğini, kalınlığını, ivmesini, sismik hızını, yeraltı su derinliğini, elektrik özdirencini ve depremsel durumunu inceleyerek projede yapıya ait temel biçimini ve diğer unsurların belirlendiği, zemin sınıfının belirtildiği, dava konusu taşınmaza ilişkin İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu, Sakarya Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından █████/2020 tarihinde onaylandığı ve güncelliğini koruduğu, taşınmaza ilişkin tüm gerekli bilgi ve belgelerin raporlarda yer aldığı, davacı şirketin sonradan öğrendiği iddiasına itibar edilemeyeceği, ayrıca ihale şartnamesinin yukarıda değinilen hükümleri gereğince de ihale dokümanındaki bilgilerin eksik, hatalı ya da yetersiz olmasından idarenin sorumlu tutulamayacağını kabul ederek ihaleye katıldığı da düşünüldüğünde, taşınmazın incelenmesi ve araştırılması sorumluluğunun davacıya ait olduğu, ayrıca teklif sahibi olarak davacının ihaleye girmeden önce ihale şartnamesi hükümlerini okuduğunu, anladığını, böylece bu hükümleri kabul ettiğini, şartnamenin her bir sayfasını imzalayarak beyan ettiği, ihaleye ilişkin teklif vermeden önce ihaleye konu taşınmazı hem tapu sicilinde, hem de yerinde görerek fiziki olarak inceleyip teklif verdiğini beyan ettiği görülmektedir. Bütün bunlara ek olarak, pazarlık görüşmeleri sırasında da, ihale komisyonu tarafından, davacıya, taşınmaz hakkında bilgi sahibi olup olmadığı, taşınmaz ile ilgili sorusu olup olmadığı sorulmuş ve davacının da ihale konusu taşınmaza ilişkin bilgi sahibi olduğu ve öğrenmek istediği herhangi bir hususun bulunmadığını beyan ettiği ve konunun pazarlık görüşme tutanağında imza altına alındığı açıktır. Bu nedenle, 1. sırada en yüksek teklifi veren davacının verilen süre içinde satış sözleşmesini imzalamadığı için geçici teminatının irat kaydedilebileceği, dava konusu işlemin 4046 sayılı Yasa ve Yönetmelik ile İhale Şartnamesi hükümlerine aykırılık taşımadığı ve davacı yanın iddialarının da işlemi sakatlar nitelikte olmadığı anlaşıldığından; ihalenin iptali ile ihale için yatırmış olduğu geçici teminatın yasal faiziyle birlikte tarafına iadesi istemiyle yapılan başvurunun zımnen reddi yolundaki Özelleştirme İdaresi Başkanlığı işleminin iptali ve teminatın idareye başvuru tarihi itibarıyla hesaplanacak faiziyle birlikte ödenmesi istemiyle açılan davanın reddine karar verilmesinin uygun olacağı düşünülmüştür. TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Onüçüncü Dairesince duruşma için taraflara önceden bildirilen █████/2025 tarihinde, davacı vekili Av. ...'nun ve davalı idare vekilleri Av. ... ile Av. ...'ın geldikleri, Danıştay Savcısının hazır olduğu görülmekle, açık duruşmaya başlandı. Taraflara usulüne uygun olarak söz verilerek dinlendikten ve Danıştay Savcısının düşüncesi alındıktan sonra taraflara son kez söz verilip, duruşma tamamlandı. Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:MADDİ OLAY VE HUKUKİ SÜREÇ :Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca Sakarya ili, Arifiye ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı bulunan 44.131,60 m2 yüz ölçümlü taşınmaz 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun uyarınca satış yöntemiyle özelleştirilmesi amacıyla ihaleye çıkarılmış, 3 teklif sahibinin katılımıyla gerçekleştirilen nihai pazarlık görüşmeleri sonucunda ... tarih ve ... sayılı ihale komisyonu kararıyla, taşınmazın en yüksek teklifi sunan davacı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'ye İhale Şartnamesi çerçevesinde satılmasına, anılan şirketin sözleşmeyi imzalamaktan imtina etmesi veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde teminatının idare lehine irat kaydedilmesine ve ihalenin iptaline karar verilmiş;█████/2024 tarih ve 32688 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan █████/2024 tarih ve 9023 sayılı Cumhurbaşkanı kararıyla, söz konusu ihale komisyonu kararı onaylanmış ve bu karar çerçevesinde taşınmaz satış sözleşmesinin imzalanması ile karar gereklerinin yerine getirilmesi hususlarında Özelleştirme İdaresi Başkanlığı yetkili kılınmıştır. ... tarih ve ... sayılı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı işlemiyle, en yüksek teklif sahibi davacı şirkete sözleşme imzalamasını teminen █████/2024 tarihine kadar ödeme planını bildirmesi, █████/2024 tarihinde belirtilen adreste hazır bulunması, verilen süre içerisinde satış bedelini belirtilen ödeme planı çerçevesinde ödememesi, sözleşme imzalamaktan imtina etmesi veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde geçici teminatının herhangi bir bildirimde bulunulmaksızın irat kaydedileceği hususları bildirilmiştir.Davacı şirket tarafından █████/2024 tarihli başvuruyla, ayıpsız ve sorun teşkil etmeyecek bir taşınmazın ihalesine teklif verildiği düşünülerek ihaleye katılındığı, taşınmazda gizli ayıp niteliğindeki zeminin jeolojik yapısından haberdar olunmadığı, zeminin sahip olduğu olağanüstü olumsuz koşullara ihale dokümanında yer verilmediği, bu durumun ihale sonrasında öğrenildiği, taşınmazın imar durumuna göre imalathane inşa edilmesinin fevkalade yüksek maliyetli olduğu, zeminin taşıma kapasitesinin artırılması, potansiyel sıvılaşma riskinin ortadan kaldırılması, zeminin iyileştirilmesi ve ardından zeminden kaynaklı pahalı inşaat tekniklerine göre inşaat yapılması zorunluluğu doğmasının ihale bedelinin çok üzerinde ilave mali külfet getireceği, taşınmazın satın alınmasının beklenmesinin dürüstlük kuralı ile idareye güven ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olacağı belirtilerek teminatının irat kaydedileceğine ilişkin işlemin iptali ile 15.000.000,00-TL tutarındaki geçici teminatının irat kaydedilmeyerek yasal faiziyle birlikte iadesi talebinde bulunulmuş, idarece başvuruya cevap verilmemiştir. Bunun üzerine davacı tarafından, 15.000.000,00-TL tutarındaki geçici teminatının iadesi talebiyle yapılan █████/2024 tarihli başvurunun zımnen reddine dair işlemin iptali ile geçici teminat bedelinin başvuru tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiziyle iadesine karar verilmesi istemiyle bakılan dava açılmıştır.Öte yandan, █████/2024 tarih ve 71476 sayılı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı Olur'u ile █████/2024 tarihine kadar verilen süre içerisinde sözleşme imzalanmadığından bahisle davacı şirket tarafından verilen 15.000.000,00-TL tutarındaki geçici teminatın idare lehine irat kaydedilmesine ve ihalenin iptal edilmesine karar verilmiştir. İNCELEME VE GEREKÇE:USUL YÖNÜNDEN:Davalı idarenin usule ilişkin itirazları geçerli bulunmayarak esasın incelenmesine geçilmiştir. ESAS YÖNÜNDEN:İLGİLİ MEVZUAT:4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun'un "Amaç ve Kapsam" başlıklı 1. maddesinin birinci fıkrasının (A) bendinde, bu Kanun'un amacının, bu maddede sayılan kuruluşların ekonomide verimlilik artışı, kamu giderlerinde azalma sağlamak ve Hazineye ait taşınmazları değerlendirmek suretiyle kamuya gelir elde etmek için özelleştirilmesine ilişkin esasları düzenlemek olduğu; 2. maddesinde, özelleştirme uygulamalarındaki ilkeler sayıldıktan sonra, son fıkrasında, Kanun'da yer verilen amaç ve ilkeler doğrultusunda alınacak kararlarda öncelikler ile bunların tabi olacağı özelleştirme uygulamalarına ilişkin esas ve usûllerin, kuruluşların nitelikleri ve ülke ekonomisinin gerektirdiği şartlar da dikkate alınarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca belirleneceği; 3. maddesinde, kuruluşların, satış, kiralama, işletme hakkı devri, mülkiyetin gayri ayni hakların tesisi ve işin gereğine uygun sair hukukî tasarruflar ile devredilmelerine ilişkin özelleştirme yöntemlerinden hangisi ile özelleştirileceğini belirlemenin ve özelleştirme programına alınan kuruluşların "satış, kiralama, işletme hakkı devri, mülkiyetin gayri ayni haklarının tesisi ve işin gereğine uygun sair hukuki tasarruflarla gerçek ve/veya özel hukuk tüzel kişilerine devredilmesi" yöntemleriyle yapılan ihaleler sonucunda ihale komisyonlarınca verilen nihai kararları onaylamanın Kurulun görevleri arasında olduğu belirtilmiş; ''Özelleştirme Yöntemleri, Değer Tespiti, İhale Yöntemleri'' başlıklı 18. maddesinin 1. fıkrasının (A) bendinde, özelleştirme yöntemleri belirlenmiş; (C) bendinde, (A) bendinde yer alan özelleştirme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin ihale işlemlerinin bu Kanun'a göre oluşturulan ihale komisyonları tarafından yürütüleceği; 37. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendinde ise, özelleştirme uygulamaları ile ilgili olarak, bu Kanun kuralları gereğince yapılacak uygulamalar ile ihale usullerine ilişkin esasların idarece çıkarılacak yönetmeliklerle belirleneceği kurala bağlanmıştır. █████/2018 tarih ve 30473 (3. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'nin 85. maddesinde, "█████/1994 tarih ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun'un; ... e) ... 3. maddesinin birinci fıkrası ... yürürlükten kaldırılmıştır. f) Geçici 28. maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. Geçici Madde 29- Bu Kanun Hükmünde Kararnamenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla Özelleştirme Yüksek Kurulunca görülmekte olan işler Cumhurbaşkanı veya yetkilendireceği makam tarafından sonuçlandırılır."; "Kurulların görevleri" başlıklı Geçici 8. maddesinde, "Bu Kanun Hükmünde Kararname ile yürürlükten kaldırılan kanun ve kanun hükmünde kararnamelerle bakanlıklar ve kamu kurum ve kuruluşları bünyesinde danışma kurulu, koordinasyon kurulu, değerlendirme komitesi ve benzer adlar altında yapısı ve görevleri düzenlenmiş olan kurul, komisyon, komite, çalışma grubu ve benzeri birimlerden; ilgili bakanlık ve kamu kurum ve kuruluşuna dair bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte yayımlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesine aktarılmayanlara ait politika belirlemeye ilişkin görev ve yetkiler Cumhurbaşkanlığı politika kurullarına, bunların dışındaki görev ve yetkiler Cumhurbaşkanlığına veya yetkilendirilecek kurum ya da makama devredilmiş sayılır." kuralına yer verilmiştir. Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliği'nin "Amaç" başlıklı 1. maddesinde, "Bu Yönetmeliğin amacı, özelleştirme uygulamalarında değer tespiti ve ihaleye ilişkin işlemleri düzenlemektir."; "Tanımlar" başlıklı 3. maddesinde, "Bu yönetmelikte geçen; ... g) İhale Şartnamesi: İhale konusu işin genel ve özel şartlarına ilişkin belgeyi, ... ifade eder."; ''Sözleşmeye Davet'' başlıklı 19. maddesinde, "İhale sonuçlarının onaylanmasından sonra İdare tarafından süre belirtilmek suretiyle sözleşme imzalanması hususunda ihale üzerinde kalan teklif sahibine yazılı bildirimde bulunulur. İdarece uygun görülmesi hâlinde bir defaya mahsus olmak üzere ek süre verilebilir. İdareden kaynaklanan sebeplerle, verilen süre içerisinde sözleşmenin imzalanamaması durumunda, birden fazla ek süre verilebilir. İdarece verilen süre içerisinde ihale üzerinde kalan tarafından istenilen teminatın verilmemesi, diğer yükümlülüklerin yerine getirilmemesi ve sözleşme imzalanmaması, hâlinde alınan teminatlar İdare lehine irat kaydedilir ve kararda yer alması halinde diğer teklif sahiplerine sırası ile aynı usul uygulanır." kuralı yer almıştır. Sakarya ili, Arifiye ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel Numaralı Taşınmazın Satış Yöntemiyle Özelleştirilmesine İlişkin İhale Şartnamesi'nin "İhale Şartnamesi ve Tanıtım Dokümanı" başlıklı 3. maddesinin üç, dört ve beşinci fıkralarında, şartname ekindeki Tanıtım Dokümanı'nın, taşınmaz ile ilgili bilgi ve açıklamaları içerdiği, idare ve/veya Hazinenin Tanıtım Dokümanı'nda yer alan bilgi, belge ve açıklamaların doğruluğundan, tamlığından ve maddi hatalardan sorumlu olmadığı, Tanıtım Dokümanı'nda yer alan bilgi ve açıklamaların idareyi ve/veya Hazineyi ilzam etmediği, teklif sahibince, son teklif verme tarihinden önce taşınmazın yerinde ve tapu sicilinde incelenmesinin esas olduğu, teklif sahibinin ihalenin her aşamasında, sözleşmenin imzalandığı ve tapu devrinin yapıldığı tarih itibarıyla taşınmaz hakkında tam bilgi sahibi olduğunun kabul edileceği; teklif sahibi/alıcının ihale ilanı ve şartnamedeki hükümleri aynen kabul etmiş sayılacağı; "Geçici Teminat ve Ek Geçici Teminat" başlıklı 8. maddesinin ikinci fıkrasının (e) bendinde, satışın kendisine yapılmasına karar verilen teklif sahibinin idare tarafından verilen süre içerisinde, ek geçici teminatı getirmemesi, satış bedeli veya peşinat ve teminatlarla ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi, şartnamede belirtilen diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi, sözleşme imzalamaktan imtina etmesi hallerinden herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda geçici teminatın idare lehine irat kaydedileceği kurala bağlanmış;“Teklif Sahibi ve/veya Alıcının Yükümlülükleri” başlıklı 15. maddesinde, “Teklif sahibi ve/veya alıcı, şartnamede belirtilen yükümlülüklerinin yanı sıra: a) Taşınmazın yüzölçümünün tapu kaydında belirtilen miktardan eksik olduğu veya taşınmazın tecavüzlü bulunduğu veya başka bir gerekçeyle idare ve/veya Hazineden herhangi bir hak talebinde bulunmayacağını,b) “İdare ve/veya Hazine'nin yükümlülükleri” maddesindeki hükümler saklı kalmak kaydıyla, Şartnamenin “Sözleşmenin imzalanması, devir ve teslim” maddesinde belirtilen hususlara ilave olarak tapu devrinin yapıldığı tarihten önceki döneme ilişkin yapılmış olan her türlü işlem ve işlem sonuçları ile ilgili olarak idare ve/veya Hazineyi ilzam edecek hiçbir başvuru ve rücu hakkının bulunmadığını, c) İhaleye teklif verdiği, sözleşme imzaladığı ve tapu devrinin yapıldığı tarihler itibarıyla taşınmazın mevcut fiziki durumunu önceden görüp, ilgili mercilerden (ilgili belediyeler, tapu kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları, vb) her türlü bilgi ve belgeyi alarak, tapu kayıtları, imar durumları, muhdesatları vb. inceleyerek, her türlü bilgi ve belgeyi bilerek teklif vermiş olduğunu ve sözleşmeyi imzalayacağını ve taşınmazı devir alacağını, bunlarla ilgili olarak daha sonra açık veya gizli ayıp iddiasıyla ayıba ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak idare ve/veya Hazineden herhangi bir maddi talepte bulunmayacağını ve bedel indirimi talep etmeyeceğini,d) Taşınmaz ile ilgili olarak idare dışındaki kamu kurum ve kuruluşları tarafından gerçekleştirilen imar planları ve uygulamaları olması durumunda bu plan ve uygulamalar ile ilgili yargı yerlerinde dava açıldığı, görülmekte olan dava bulunduğu iddiaları ve/veya yargı organlarınca verilen/verilebilecek yürütmenin durdurulması ve iptal kararları üzerine ayıba ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak idare ve/veya Hazineden herhangi bir maddi talepte bulunmayacağını ve bedel indirimi talep etmeyeceğini … kabul, beyan ve taahhüt eder.” kuralına yer verilmiştir. İhale konusu taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen Temmuz 2024 tarihli Tanıtım Dokümanında, Tanıtım Dokümanının konusunun Sakarya ili, Arifiye ilçesi, ... Mahallesinde bulunan ... ada, ... parselde tapu kütüğünde 44.131,60 m2 yüz ölçümüne sahip "arsa" vasıflı olarak "Maliye Hazinesi" adına kayıtlı gayrimenkulün tanıtımı olduğu; "Taşınmazın İmar Durumu" başlıklı 3. bölümünde, taşınmazın 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında kısmen "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı"; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı"; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ise "İmalathane Tesis Alanı" olarak yer aldığı; "Taşınmazın Özellikleri" başlıklı 5. Bölümünde ise, taşınmazın 1. derece deprem bölgesinde yer aldığı, mahallen boş arsa vasfında ve kullanıcısı olmadığı yönündeki bilgilere yer verilmiş;"Uygulama İmar Planı, Plan Notları ve ÇAP Belgesi" başlıklı 3 numaralı ekinde "1/5000 ölçekli İlave Nazım İmar Planı" bölümünün 9. maddesi ile "1/1000 ölçekli İlave Uygulama İmar Planı" bölümünün 7. maddesinde, "█████/2020 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır. Jeolojik açıdan yerleşime önemli alanlar 5.1. (ÖA-5.1) için belirlenen yapılaşma koşullarına ve önerilere uyulması zorunludur. Yapılara esas projelerin yapılmasından önce parsel bazında zemin etüdü yapılması, yapıların zemin etüt sonuçlarına göre projelendirilmesi esastır." düzenlemesi yer almıştır. HUKUKÎ DEĞERLENDİRME:Özelleştirme uygulamalarında, ihale şartnameleri, ihalenin genel ve özel şartlarını belirleyen belgeler olup, ihaleler bu şartname kurallarına göre yürütülmekte ve sonuçlandırılmaktadır. Buna göre, şartnameyi hazırlayan ve kuralları belirleyen idare ile şartnameleri imzalayarak ihalelere katılanlar açısından şartname kurallarının bağlayıcı olduğu ve uyuşmazlıkların çözümünde esas alınacağı açıktır. Keza, 4046 sayılı Kanun, Yönetmelik ve ilgili diğer mevzuata aykırı olmayan hususlara ilişkin olarak şartname kurallarının esas alınması gerektiği kuşkusuzdur. İhale Şartnamesi'nin 3. maddesinde, teklif sahiplerince, son teklif verme tarihinden önce taşınmazın yerinde, ilgili Belediye ve Tapu Müdürlüğünde incelenmesinin esas olduğu, teklif sahiplerinin ihalenin her aşamasında, sözleşmenin imza tarihi ve tapu devrinin yapıldığı tarih itibarıyla taşınmaz hakkında tam bilgi sahibi olduğunun kabul edildiği; 15. maddesinde, taşınmazın yüz ölçümünün tapu kaydında belirtilen miktardan eksik olduğu veya tecavüzlü bulunduğu veya başka bir gerekçeyle idareden ve/veya Hazineden herhangi bir hak talebinde bulunulmayacağı, ihaleye teklif verilen ve sözleşme imzalandığı tarihler itibarıyla taşınmazın mevcut fiziki durumununun önceden görülüp, ilgili mercilerden (ilgili belediyeler, tapu kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları, vb.) her türlü bilgi ve belgenin alınarak, tapu kayıtları, imar durumları, muhdesatlar vb. incelenerek, her türlü bilgi ve belge bilinerek teklif verilmiş olduğu ve sözleşme imzalanarak taşınmazın devir alınacağı, bunlarla ilgili olarak daha sonra açık veya gizli ayıp iddiasıyla ayıba ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak idare ve/veya Hazineden herhangi bir maddi talepte bulunulmayacağı ve bedel indirimi talep edilmeyeceğinin kabul, beyan ve taahhüt edildiği kurala bağlanmıştır.Bu kapsamda, davacı şirket tarafından da İhale Şartnamesi'nde belirtilen şartlar dahilinde ihaleye katılım sağlanmış olup, █████/2022 tarih ve 10574 sayılı Ticaret Sicili Gazetesi'nde davacı şirketin kuruluşuna ilişkin yayımlanan ilana göre her türlü mimarlık hizmetlerini vermek, şehir ve imar planlarını hazırlamak ve uygulamalarını yapmak, her türlü mühendislik hizmetleri vermek, proje ve uygulamalarını yapmak ve ıslah-imar planlarını ve uygulama işlemlerini yapmak şirketin amaç ve konuları arasında sayılmıştır.Bu durumda, Tanıtım Dokümanı ekinde █████/2020 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda belirtilen hususlara uyulacağı, jeolojik açıdan yerleşime önemli alanlar 5.1. (ÖA-5.1) için belirlenen yapılaşma koşullarına ve önerilere uyulmasının zorunlu olduğu, yapılara esas projelerin yapılmasından önce parsel bazında zemin etüdü yapılması ve yapıların etüt sonuçlarına göre projelendirilmesinin esas olduğunun belirtildiği de dikkate alındığında, basiretli tacir olan davacı şirket tarafından, gizli ayıp niteliğindeki zeminin jeolojik yapısından haberdar olunmadığı, zeminin sahip olduğu olağanüstü olumsuz koşullara dokümanda yer verilmediği, taşınmazın imar durumuna göre imalathane inşa edilmesinin yüksek maliyetli olacağı, taşınmazın satın alınmasının beklenmesinin dürüstlük kuralı ile idareye güven ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olacağından bahisle sözleşmeyi imzalamaktan imtina edilemeyeceği anlaşıldığından, geçici teminatının iadesi talebiyle yapılan █████/2024 tarihli başvurunun zımnen reddine dair dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.Dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından,15.000.000,00-TL tutarındaki geçici teminat bedelinin başvuru tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiziyle birlikte iadesine karar verilmesi isteminin de reddi gerektiği açıktır. KARAR SONUCU:Açıklanan nedenlerle;1. DAVANIN REDDİNE,2. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam ...-TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, 3. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmalı işler için belirlenen...-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine,4. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,5. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (g) bendi uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 (on beş) gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, █████/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.