Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescili davasında, zilyetlikle iktisap şartlarının tespiti için yeterli araştırma ve inceleme yapılmadığından bölge adliye mahkemesi kararı bozulmuştur.
Özet: Bu dava, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescili talebine ilişkin olup, ilk derece ve bölge adliye mahkemelerinin davalı lehine zilyetlikle iktisap koşullarının oluştuğu gerekçesiyle verdiği kararların, yeterli araştırma ve inceleme yapılmaması, dayanak kayıtların mahallinde uygulanmaması, hava fotoğraflarından usulünce yararlanılmaması ve çekişmeli taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kesin olarak saptanmaması nedeniyle eksik olduğu tespit edilerek, sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için taşınmazın geçmişini ve zilyetliğin başlangıcını aydınlatacak eski ve yeni tarihli hava fotoğrafları, tüm tapu ve kadastro kayıtları ile mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, fen, jeodezi, fotogrametri ve ziraat mühendisi bilirkişileri katılımıyla yeniden keşif yapılarak zilyetlik koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin titizlikle araştırılması için dosyanın bozulmasına karar verilmiştir.
MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Kars 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: -K A R A R-Dava, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir.Kadastro sonucunda; Kars ili, Merkez ilçesi, ... köyü çalışma alanında bulunan 1 19... parsel sayılı 2356,80 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz Hazine adına kayıtlı tapu kaydı dayanak alınarak ve Toprak Tevzi çalışması sonucu tapunun tesis tarihine kadar eklemeli zilyetlikle iktisap şartlarının şahıs lehine oluştuğu edinme kısmında açıklanmak suretiyle Hatun Kara adına tespit ve tescil edildikten sonra ... ve müşterekleri adına intikalen kayıtlanmıştır.Davacı ... vekili; 1 19... parsel sayılı taşınmazın Toprak Tevzi Komisyonunun yaptığı çalışmada Hazine adına kayıtlandığını, ancak kadastro tespiti sırasında tablendikatif listesi dikkate alınmaksızın şartları oluşmadığı halde davalı adına tespit ve tescil edildiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verilmesini istemiştir.Davalı ...; dava konusu taşınmazın zilyetliklerinde olduğunu, Hazine ile ilgisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; zilyetlikle mülk edinme koşullarının davalı yararına oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, çekişmeli taşınmazın Hazine tapusunun oluşturulduğu tarihe kadar 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 46/1 ve 14. maddelerinde öngörülen zilyetlikle mülk edinme koşullarının davalı taraf yararına gerçekleştiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.Hemen belirtilmelidir ki; dava konusu taşınmaz, 4753 sayılı Kanun uyarınca oluşturulan tapu kaydı esas alınarak, tapu kaydının tesis tarihine kadar davalı yararına iktisap koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davalı adına tespit edilmiş olup bu şekilde oluşan tapu kayıtlarının kapsamında kalan yerlerin, tapu kaydının tesis tarihine kadar zilyetleri yararına iktisap koşullarının gerçekleşmesi halinde zilyetleri adına tescile karar verileceği 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 46/1. maddesinde düzenlenmiştir. Bu durumda anılan Yasa maddesi uyarınca, tapu kaydının oluştuğu tarihe kadar davalı taraf yararına zilyetlikle iktisap koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması gerekir.Somut olayda; Mahkemece, çekişmeli taşınmazda davalı taraf lehine 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14... /1. madde koşullarının oluştuğu gerekçesi ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de bu hususta yeterli araştırma ve inceleme yapılmamış, dayanak kayıtlar mahallinde uygulanarak kapsamları belirlenmemiş, uyuşmazlığın çözümünde hava fotoğraflarından usulünce yararlanılmamış, çekişmeli taşınmazın niteliği ile üzerinde sürdürülen zilyetlik kesin olarak saptanmamıştır.Hâl böyle olunca; sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için Mahkemece öncelikle; zilyetlik araştırmasına esas teşkil etmek üzere çekişmeli taşınmaza ait eski ve yeni tarihli ortofoto ve uydu fotoğrafları ile Harita Genel Müdürlüğü WEB sitesinin hava fotoğrafı sorgulama sayfasına girilerek taşınmazın bulunduğu köyü/mahalleyi/mevkiyi kapsayacak şekilde hangi yıllara ait hava fotoğrafları bulunduğu araştırılıp belirlenmek ve (denetimin sağlanması bakımından) ilgili sayfanın çıktısı dosya içerisine konulmak suretiyle tevzi ve tespit tarihinden 15-20-25 yıl öncesine ait (bulunmadığı taktirde bulunan tüm hava fotoğrafları getirtilerek) stereoskopik hava fotoğraflarının en az üç tanesi tarihleri açıkça yazılmak suretiyle Harita Genel Müdürlüğünden getirilmeli, belirtmelik tutanakları, belirtmelik haritası, toprak tevzi haritası, tablendikatif cetveli, dayanak kayıtlar ve komşu parsellere ait kadastro tespit tutanakları ve varsa dayanakları eksiksiz ve okunaklı olarak getirtilerek dosyasına konulmalı, bundan sonra mahallinde, elverdiğince yaşlı (taşınmazların tespitine esas tapu kayıtlarının oluşumundan öncesini bilebilecek yaşta), tarafsız ve yöreyi iyi bilen şahıslar arasından seçilecek aynı köy ve komşu köyler halkından ayrı ayrı üçer kişilik yerel bilirkişi kurulu, taraf tanıkları, jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişisi, 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulu ve fen bilirkişinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalı ve keşifte, yerel bilirkişi ve tanıklardan taşınmazın öncesinin ne olduğu, kimden kime kaldığı, zilyetliğin ne zaman başladığı, taşınmazın kim tarafından ne zamandan beri kullanıldığı, kamu orta malı niteliğinde mera, yaylak gibi yerlerden olup olmadığı hususlarında maddi olaylara dayalı bilgi alınmalı, çekişmeli taşınmazın belirtmelik tutanağı ve dayanak kayıtlar mahalli bilirkişiler aracılığı ile zemine uygulanarak kapsamları belirlenmeli; keşifte alınan beyanlar komşu parsellerin tutanak ve dayanağı kayıtlar ile denetlenmeli; ziraat bilirkişisi kurulundan, çekişmeli taşınmazın önceki ve mevcut niteliğini, toprak yapısını, eğimini, bitki desenini ve komşu parseller ile nasıl ayrıldığını açıklayıp tarımsal niteliğini belirten, taşınmazın değişik yönlerden ve çekilmiş fotoğrafları ile desteklenmiş ayrıntılı ve gerekçeli rapor istenmeli; jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişisine taşınmazı kapsayan hava fotoğrafları üzerinde stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak dava konusu taşınmaz hava fotoğraflarında gösteren ve taşınmazın önceki ve şimdiki niteliğinin ne olduğunu ve arazinin ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığını belirten rapor düzenlettirilmeli; fen bilirkişisinden toprak tevzi paftası ile kadastro paftasını çakıştırmalı olarak gösteren, kayıt uygulamasını ve keşfi takibe elverişli rapor alınmalı; belirtilen şekilde yapılan uygulama sonunda davalı taraf yararına edinme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmeli; davalının aynı çalışma alanı içerisinde belgesizden kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla edindiği sulu ve kuru arazi bulunup-bulunmadığı ve miktarı Tapu, Kadastro ve Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüklerinden ayrı ayrı sorulmalı; bundan sonra toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.Mahkemece, değinilen hususlar gözardı edilerek ve eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Davacı ... vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Hazine harçtan muaf olduğundan bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.