adana bam 9. hukuk dairesi, geçersiz sözlü taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle sebepsiz zenginleşme kapsamında ödenen bedelin iadesi talepli alacak davası istinaf kararını inceledi.

Adana BAM 9. Hukuk Dairesi, geçersiz sözlü taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle sebepsiz zenginleşme kapsamında ödenen bedelin iadesi talepli alacak davası istinaf kararını inceledi.

Özet: İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki 550.000 TL bedelli taşınmaz satışına ilişkin sözlü anlaşmanın şekil şartlarına uyulmadığı için geçersiz olduğuna hükmetmiş; sebepsiz zenginleşme ilkesi gereği alıcının yaptığı ödemenin iadesi gerektiğini belirtmiş, davacının taşınmaz için 405.000 TL ödediği ispatlanırken, davalıya ait inşaat işlerinden kaynaklanan 164.904,50 TL alacağının 120.000 TLlik kısmının taşınmaz satış bedeline mahsup edildiği yönündeki davacı iddiasının, davacının kendi defter kayıtları ile çelişmesi nedeniyle kabul görmediğini ve bu alacağın taşınmaz bedeline mahsup edilmediğini tespit etmiştir.

T.C. ADANA BAM 9. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: █████████ - █████████

T.C.

ADANA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

9. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : █████████

KARAR NO : █████████

KARAR TARİHİ : █████/2026

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

BAŞKAN :

ÜYE :

KATİP :

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : █████/2023

NUMARASI : ████████ ESAS ███████ KARAR

DAVACI :

VEKİLİ : Av.

DAVALI : ...

VEKİLLERİ : Av.

DAVANIN KONUSU : Alacak

İSTİNAF KARARININ

KARAR TARİHİ : █████/2026

KARAR YAZIM TARİHİ : █████/2026

.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ esas ███████ karar sayılı kararına karşı istinaf başvurusu üzerine dosya Dairemize gönderilmiş olmakla, dosya içerisinde bulunan belgeler okunup incelendi.

DAVACININ İDDİALARININ ÖZETİ :

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 1559 ada, 84 parsel sayılı taşınmazda bulunan 8. ve 9. kat (dubleks) 24 nolu bağımsız bölümü davalıdan 550.000,00.TL bedel ile sözlü olarak satın aldığını, bu anlaşmaya istinaden müvekkilinin davalıya 430.00,00.TL ödeme yaptığını bakiye 120.000,00.TL'nin de yine sözlü olarak yapılan anlaşmaya istinaden davacının, başka bir iş sebebiyle davalıdan olan alacağından mahsup edildiğini, ödemeler yapılırken davalı şirketin satış sözleşmesini mail üzerinden müvekkiline gönderdiğini, müvekkilinin ilgili sözleşmeyi imzaladıktan sonra e-mail ile geri gönderdiğini, iş bu dava konusu taşınmaz satışından önce müvekkili ile davalı şirket arasında davalının muhtelif inşaatlarında peyzaj, izolasyon, bohçalama işlerinin yapılması ile ilgili anlaşma yapıldığını, müvekkilinin bu işlerden dolayı davalıya toplamda 391.040.42.TL tutarında fatura kestiğini, bu fatura bedelinin 266.680,42.TL'sini tahsil ettiğini, geriye bakiye olarak 120.000,00.TL kaldığını, bu tutarda davalı tarafça taşınmaz satısından bakiye kalan borca mahsup edildiğini, buna rağmen bedeli ödenen taşınmazın tapu devrinin yapılmadığını, müvekkilinin davalıya noter vasıtasıyla ihtarname gönderdiğini, davalının kötü niyetli olduğunu belirterek sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre müvekkilinin ödediği bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DAVALININ SAVUNMALARININ ÖZETİ :

Davalı vekili, müvekkilinin davacı ile ticari ilişkisinin █████/2016 tarihinde başladığını, müvekkilinin bir kısım projelerde davacıya izolasyon işlerini yaptırdığını, bazı projelerde ise sadece malzeme aldığını, müvekkilinin ilgili taşınmazın satışı konusun da davacı ile sözlü anlaşma sağladığını sözleşme taslağının müvekkili tarafından e -mail ile davacıya gönderildiğini, davacının bir kısım yalıtım işlerini ayıplı yaptığını, müvekkilinin 120.000,00.TL bedeli teminat olarak tuttuğunu, ilgili 120.000,00.TL kesintinin daire karşılığı olmadığını, ayıplı işi hala tamamlamadığını, davacının alım satım bedelini tam ödemediğini, tapu devrinden vazgeçtiğini, müvekkili ile davacı arasında resmi bir şekilde yapılmış bir satış sözleşmesinin bulunmadığını, ilgili dairenin iskanının █████/2017 tarihinde alındığını, dairenin eksiksiz olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ :

Yerel mahkemece verilen karar ile; " taraflar arasında ... ... Mahallesi 1559 ada 84 parsel 8 ve 9. Kat 24 No.lu bağımsız bölümün 550.000,00.TL karşılığında satışı konusunda sözlü anlaşma yapılmıştır. Bu anlaşma şekil şartlarına uyulmadığı için geçersizdir. Tarafların anlaşma kapsamında aldıklarını sebepsiz iktisap kuralları çerçevesinde iade etmesi gerekmektedir. Taşınmaz devri gerçekleşmediğinden davacının (alıcı) iade borcu yoktur. Davacı taraf bedel iadesi isteminde bulunmuştur. Dava konusu parsel için ödeme yapıldığını ispat yükü davacı tarafa düşmektedir. Ödeme iddiasının satış tutarına göre yazılı belge ile ispatlanması gerekmektedir (HMK madde 200). Davacı tarafın sunduğu çek, banka dekontlarına göre yaptığı ödeme tutarı 405.000,00.TL’dir. Bu tutar her iki tarafın ticari defter kayıtları ile de sabittir. Taraflar arasında dava konusu taşınmaz satışı dışında da ticari ilişki bulunmaktadır. Bu kapsamda davacı şirket tarafından davalı şirketin bazı projelerinde eser sözleşmesi tipine giren iş yapmış ve bunun karşılığında toplam tutarı 395.300,22 TL olan 2 fatura düzenlemiştir. Bu faturalarda her iki tarafın defterlerinde kayıtlıdır. Her iki tarafın kayıtlarına göre bu faturalar nedeniyle ... Gayr. Tic. Ltd. Şti.’nin bakiye 164.904,50 TL borcu bulunmaktadır. Davacı taraf bu miktarın 120.000,00.TL kısmının dava konusu taşınmaz satımına sayıldığını iddia etmiş ise de davalı taraf bu tezi kabul etmemiştir. Davacı tarafın kendi defterindeki kayıtlara göre yapılan iş karşılığında talep edilebilecek bu alacak taşınmaz alımına mahsup edilmemiştir. Davacı defterlerindeki bu kayıt HMK 222 maddesi uyarınca kendi aleyhine delil oluşturmaktadır. Davalı defterlerinde de yapılan iş karşılığında ödenmesi gereken bu tutarın taşınmaz borcuna sayıldığına ilişkin bir kayıt bulunmamaktadır. Bu nedenlerle davacı tarafından yapılan karşılığında düzenlenen 2 faturadan doğan 120.000,00.TL alacağın taşınmaz satışından doğan borca mahsup edilmediği sonucuna varılmıştır (davacı tarafın bu faturalar nedeniyle davalı tarafa karşı ayrıca takip/dava hakkı bulunmaktadır). Geçersiz sözleşmelerden doğan iade borcunun kapsamı TBK 79. Maddeye göre belirlenir. Her iki taraf tacirdir. Tacirlerin TTK 18. Maddesi uyarınca, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Bu nedenle satış için ödenen tutarın başka bir veriye endekslenmesi söz konusu olamaz. Sonuç itibariyle geçersiz taşınmaz satışı nedeniyle davalı tarafından iadesi gereken tutar 405.000 TL’dir. Davacı tarafından davalıya gönderilen ihtarname ile verilen süre ve ihtarnamenin tebliğ tarihine göre davalı taraf 06.02.2021 tarihinde temerrüde düşmüştür. Bu nedenlerle bedel iadesi isteminin kısmen kabulü" şeklinde karar verilmiştir.

DAVACI TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili tarafından verilen istinaf dilekçesi ile; müvekkilinin █████/2019 tarihinde 25.000,00.TL'yi davalıya elden nakit olarak ödeme yaptığını, müvekkilinin ticari defterlerinin incelendiğinde müvekkilinin davalıya gayrimenkul alımından dolayı 2019 yılında 405.000,00.TL ödendiği açıkça tespit edildiğini, müvekkilinin elden ödediği 25.000,00.TL sehven müvekkile ait ticari defterlere yansımadığını, 25.000,00.TL lık ödeme davacı kayıtlarında 12.03.2022 tarihinde "... hesaba-1559 ada" şeklinde gözüktüğünü, davalının davanın hiç bir aşamasında bu bedele yönelik inkarı olmadığını, Whatsapp yazışmaları dosyada mevcut bilirkişi raporunda incelenmediğini, müvekkili ile davalı şirketin davaya konu taşınmaz bedeli dışındaki ilişkilerinden kaynaklı █████/2019 tarihli A-60061 Seri nolu 391.040,42.TL tutarlı fatura alacağından mahsup edildiğini, fatura bedelinin 266.680,42.TL'si davalı ... tarafından bankadan havale ve çek yoluyla müvekkiline ödendiğini, 120.000,00.TL'lik kısmı davacı müvekkilinin taşınmaz bedelinden bakiye kalan borcuna mahsup edildiğini, davalının 120.000,00.TL'nin taşınmaz bedelinden mahsup edildiğine ilişkin hiç bir itirazının bulunmadığını, davalının taşınmaz teslimi konusunda temerrüde düşürülmediği ve sonrasında da iki kez ihtarname çekilmesi nedeniyle temerrüt başlangıcının 2.ihtarnameye göre değerlendirilmiş olmasının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davalının kötü niyetli olduğunu, sebepsiz zenginleşmede temmürde düşürülmesi zorunluluğunun olmadığını, davalının kötü niyetli olduğunu, taşınmaz devrinin geciktirdiğini, müvekkilini oyaladığını ve tapu devrini gerçekleştirmediğini, gecikme davalının kendi kusurundan kaynaklandığını, bedeli ödenen daire üzerinde kredi kullanmak için mütemadiyen ipotek tesis edildiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını beyan etmiştir.

DAVALI TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı vekili tarafından verilen istinaf dilekçesi ile; ilk derece mahkemesince görev itirazlarının hatalı olarak reddedildiğini, davacının taşınmaz alım satım sebebi ile bankadan yaptığı para transferleri 90.000,00.TL ve 50.000,00.TL ve 10.000,00.TL dışında başkaca bir ödeme yaptığını ispatlayamadığını, bu sebeple 180.000,00.TL'lik ve 75.000,00.TL'lik çeklerin taşınmaz karşılığı verildiğinin kabulü hatalı olduğunu, binaya ilişkin iskan ruhsatının █████/2017 tarihinde alındığını, buna göre bina ruhsatına ve eklerine uygun olarak 2017 tarihinde tamamlandığını, davacının satın almak istediği tarihte dairenin standart imalatları ve teknik şartnamede yer alan tüm özellikleri ile oturuma hazır olduğunu, müvekkilinin daire bedelinin tamamlanmasını ve dekorasyonlara ilişkin projeyi beklerken davacı tarafından oyalandığının farkına varmadığını, davacının haklı bir sebebe dayanmaksızın tapu devrinden vazgeçmesi ile ifa yerine getirilemediğini belirterek, ilk derece mahkemesi karanın kaldırılmasını beyan etmiştir.

DELİLLER :

Taraf vekillerinin beyan ve dilekçeleri, bilirkişi raporu, ve tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE :

Dava geçersiz sözleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında yapılan sözlü sözleşme uyarınca müvekkilinin, davalıdan taşınmaz satın aldığını, satış bedelinin bir kısmının elden nakit olarak, bir kısmının ise çek yoluyla ödendiğini, ayrıca müvekkili ile davalı arasında süregelen başkaca ticari işler sebebiyle müvekkilinin, davalıdan alacaklı olduğunu ve satış bedelinin bakiye 120.000,00.TL'sinin de müvekkilinin, davalıdan olan işbu alacaklarından mahsup edildiğini, buna rağmen bedeli ödenen taşınmazın tapusunun davalı tarafından müvekkiline devredilmediğini belirterek denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ödenen satış bedellerinin ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, davalı vekili ise satış bedelinin tamamının ödenmediğini ve sözleşmeden dönenin de davacı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Neticede ilk derece mahkemesince yazılı gerekçeyle davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiş olup, işbu karara karşı taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulduğu anlaşılmıştır.

İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf sebepleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.

Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde düzenlenmelidir. Adi yazılı olarak yapılan sözleşmeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler, taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür.

Somut olayda; taraflar arasında sözlü olarak yapılan daire satış sözleşmesi uyarınca davacının, davalıya banka havalesi ve çekler vasıtasıyla toplam 405.000,00.TL ödeme yapıldığı, alınan bilirkişi raporuna göre bu hususun davalı defterleri ile sabit olduğu, bu sebeple davalı vekilinin istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, bunun dışında tarafların başkaca ticari alış-verişi olmakla birlikte davacının bu işlerden kaynaklı alacağından 120.000,00.TL'nin bakiye satış bedelinden mahsup edileceğine dair bir yazılı belge sunulamadığı, ayrıca davacı tarafından davalıya elden ödendiği iddia edilen paraya ilişkin de bir belge sunulamadığı, bu sebeple işbu miktarlara ilişkin davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, davacı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, ancak her ne kadar mahkemece sözleşmenin geçersiz hale gelmesi sebebiyle yukarıda belirtilen toplam ödemenin davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru ise de, tarafların tacir olduğu da dikkate alınmak suretiyle 6098 sayılı TBK'nın 117/2. maddesi uyarınca yapılan her bir ödemenin ödeme tarihlerinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline hükmedilmesi gerekirken, hükmedilen alacağa █████/2021 tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmesinin usul ve yasaya uygun düşmediği, davacı vekilinin bu sebeple istinaf talebinde haklı olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile istinafa konu kararın kaldırılmasına, yapılan yanlışlık yeniden yargılamayı gerektirmediğinden Dairemizce esas hakkında yeniden hüküm kurulmasına ve davanın kısmen kabul kısmen reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere :

1)-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

2)-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile, .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████/2023 tarih ve ████████ esas ███████ karar sayılı KARARININ KALDIRILMASINA,

3-HMK'nın 353/1-b-3 maddesi gereğince YENİDEN ESAS HAKKINDA HÜKÜM KURULMASINA,

4)-Davanın KISMEN KABUL, KISMEN REDDİ ile;

a)-Toplam 405.000,00.TL alacağın;

-90.000,00.TL'sine █████/2019 tarihinden itibaren,

-50.000,00.TL'sine █████/2019 tarihinden itibaren,

-180.000,00.TL'sine █████/2019 tarihinden itibaren,

-75.000,00.TL'sine █████/2019 tarihinden itibaren ve

-10.000,00.TL'sine █████/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,

b)-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince karar tarihi itibarıyla alınması gereken 27.665,00.TL nispi karar ve ilam harcından peşin olarak yatırılan 9.392,63.TL harcın mahsubu ile bakiye 18.272,92.TL harcın davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA,

c)-.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████/2023 tarih ve ████████ Esas, ███████ Karar, ████████ harç nolu, harç tahsil müzekkeresinin İPTALİNE, harç tahsil edilmiş ise MAHSUBUNA

d)-Davacı tarafından peşin yatırılan 59,30.TL başvurma harcı ve 9.392,63.TL peşin harç olmak üzere toplam 9.451,93 .TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,

e)- Davacı tarafından harcaması yapılan 194,95.TL tebligat gideri, 13,50 müzekkere gideri, 1.600.00.TL bilirkişi ücreti, 1,35.TL kep ücreti olmak üzere toplam 1.809,80.TL yargılama giderinin davada kabul/red oranına göre hesaplanan 1.332,67.TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, kalan yargılama giderinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA,

f)-Davalı tarafından yapılan 37,15.TL tebligat giderinin davada kabul/red oranına göre hesaplanan 9.79.TL'sinin davacıdan tahsili ile davalıya VERİLMESİNE, kalan yargılama giderinin davalı üzerinde BIRAKILMASINA,

g)-6100 Sayılı HMK'nın 330 maddesi gereğince davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden hesaplanan 64.800,00.TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,

h)-6100 Sayılı HMK'nın 330. maddesi gereğince davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümlerine göre red edilen dava değeri üzerinden hesaplanan 45.000,00.TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya VERİLMESİNE,

ı)-Arabuluculuk bürosu tarafından Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenmesine karar verilen 1.320,00.TL Arabuluculuk ücretinin davada kabul/red oranına göre hesaplanan 972,00.TL davalıdan, 348,00.TL'nin davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAD KAYDINA,

i)-Hüküm kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa İADESİNE,

İstinaf incelemesi yönünden;

1)-a-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince davacıdan peşin alınan 269,85.TL istinaf karar harcının kararın kesinleşmesi ile talep halinde davacıya İADESİNE,

b)-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 27.665,55 .TL istinaf karar harcından peşin olarak alınan 6.917,00.TL harcın mahsubu ile bakiye 20.748,55.TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAD KAYDINA,

2)-a-6100 sayılı HMK'nun 326/1 maddesi gereğince davacı tarafından yapılan 738,00.TL istinaf başvuru harcı, 133,00.TL dosya gönderme ücreti olmak üzere toplam 170,60.TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

b)-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin davalı üzerinde BIRAKILMASINA,

3)-6100 sayılı HMK'nın 330. maddesi gereğince istinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

4)-6100 sayılı HMK'nın 333. maddesi gereğince kullanılmayan gider avansının kararın kesinleşmesi halinde İADESİNE,

5)-HMK'nın 359/4 maddesince karar tebliğ işlemlerinin Dairemiz tarafından YAPILMASINA,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 7036 sayılı Kanunun 7'nci maddesi yollamasıyla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 361'inci maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere █████/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Başkan

e-imzalıdır

Üye

e-imzalıdır

Üye

e-imzalıdır

Katip

e-imzalıdır