bakırköy 6. asliye ticaret mahkemesinde görülen, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan taşınmaz teslimi gecikmesi nedeniyle cezai şart ve kira alacaklarının tahsili ile itirazın iptali ve ihtiyati haciz talepli alacak davası.

Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan taşınmaz teslimi gecikmesi nedeniyle cezai şart ve kira alacaklarının tahsili ile itirazın iptali ve ihtiyati haciz talepli alacak davası.

Özet: Davacı şirket, davalı ile imzaladığı ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu devri yapılmasına rağmen taşınmazların taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle, sözleşmede kararlaştırılan aylık 120.000 TL cezai şart ve kiracıya ödenmesi gereken aylık 200.000 TL+KDV kira bedelinin davalı tarafından ödenmemesinden kaynaklanan alacak davası açmıştır; davacı, yapılan icra takibine davalının itiraz etmesi ve arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması üzerine itirazın iptali, takibin devamı, ihtiyati haciz ve icra inkar tazminatı talep ederken, davalı ise davacının iddialarının dayanaksız olduğunu savunmaktadır.

T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : ████████ Esas

KARAR NO : ████████

DAVA : Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ : █████/2025

KARAR TARİHİ : █████/2026

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILMA TARİHİ : █████/2026

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili tarafından sunulu 24.03.2025 tevzi tarihli dava dilekçesinde özetle;Davalı şirket ile akdedilen ekte sunulan █████/2024 tarihli ..... İnşat Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca ..... Mah. ..... Cd. No:34 adresindeki A-16-17 ve B-11-12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların müvekkili şirkete tapu devrinin yapıldığı fakat halen teslim edilmediği; Akdedilen sözleşme uyarınca en geç █████/2024 tarihinde ekte sunulan kira sözleşmesi ile kiralayan ...... Ticaret AŞ'ye taşınmazların teslimi gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığı; Kiralayan ile müvekkil şirket arasında yapılan sözleşmede taşınmazların kiralayana teslimi ile birlikte ödemelerin başlayacağının kararlaştırıldığı halen teslim edilmemesi nedeniyle müvekkil şirketin kira bedellerinden mahrum kaldığı; Anılan █████/2024 tarihli sözleşmenin 9.madde 8. Bendinde; "ALICI'ya tapu devrini ve anahtar teslimini yukarıda belirtilen sürede gerçekleştirmediği takdirde her gecikilen ay için ALICI'ya aylık toplam DÜKKAN sayısına istinaden 120.000,00 TL cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Ayrıca Kiracıya █████/2025 tarihine kadar teslim edilmediği takdirde aylık kira bedeli satıcı firma tarafından ödenecektir." hükmünün yer aldığı; Gelinen tarih itibariyle halen sözleşmeye konu taşınmazın tesliminin gerçekleştirilmemesi nedeniyle; aylık 120.000,00 TL cezai şart ile kira sözleşmesi uyarınca belirlenen aylık 200.000,00 TL*KDV'nin müvekkili şirkete ödenmesi gerektiği; bu hususta davalı şirkete Kayseri ...... Noterliğinin █████/2025 tarih ve ...... yevmiye numaralı "cezai şart ve kira bedellerinin ödenmesi ve taşınmazların teslimi" konulu ihtarnamesinin gönderildiği; gönderilen ihtamamede belirtilen süre içerisinde ödemelerin yapılmaması nedeniyle Büyükçekmece İcra Müdürlüğü'nün ...E. Sayılı dosyasında cezai şart ve kira bedellerinin tahsili için icra takibine geçildiği; Anılan icra takibine davalı tarafça haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiği; davalı tarafça anılan █████/2024 tarihli ..... İnşat Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken cezai şart ve kira bedelinin ödenmesine ilişkin taleplerinin karşılanmasının defaatle talep edilmesine, satışa konu taşınmazların ivedilikle taraflarına sözleşmede belirtilen şekilde teslim edilmesinin talep edilmesine rağmen bu yükümlüklerin yerine getirilmediği; Taleplerine herhangi bir dönüş yapılmaması üzerine Büyükçekmece İcra Müdürlüğü'nün ..... E. Sayılı dosyası üzerinden icra takibine geçildiği, Davalı tarafça dosyaya yapılan itiraz nedeniyle Büyükçekmece Arabuluculuk Bürosunun ..... numaralı arabuluculuk dosyasında yapılan arabuluculuk görüşmesinin olumsuz sonuçlanmasından kaynaklı işbu davanın açılması zaruretinin hasıl olduğu; davalı şirket ile yapılan sözleşme uyarınca halen taşınmazların tesliminin yapılmadığı; devam eden aylara ilişkin kira borcu ve cezai şarttan kaynaklı tazminat alacaklarının varlığının Mahkemece de kabul göreceği; Davalı şirketin bu anlamda halihazırda bu taşınmazların teslimini yapabilecek ekonomik durumunun bulunmadığından bahisle Müvekkil şirketin alacağına dair yaklaşık ispat koşullarının varlığı ve alacağın tahsili konusunda tereddütleri nedeniyle geçici bir hukuki koruma olan İİK m.257 ve devamı hükümleri uyarınca alacak miktarınca tensiple birlikte ihtiyati haciz kararı verilmesinin talep edildiği; Büyükçekmece İcra Müdürlüğü'nün ..... E. Sayılı dosyasında davalı tarafça yapılan itirazın iptali ve takibin devamına, hensip tutanağı ile birlikte icra takip dosyasındaki alacaklarını karşılar miktarda ihtiyati haciz kararı verilmesine, hakip tutarının 9620'sinden az olmamak kaydı ile müvekkil lehine icra inkar tazminatına, şargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili tarafından sunulu 24.03.2025 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında █████/2024 tarihinde “Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığı; Bu sözleşme uyarınca, müvekkil şirket tarafından belirli taşınmazların davacı şirkete teslimi ve devri öngörülmüş olup, tarafların karşılıklı yükümlülüklerinin detaylı şekilde düzenlendiği; Davacının her türlü gerçeklikten uzak ve dayanaksız şekilde soyut iddialar ile açmış olduğu davaya cevaplarının aşağıdaki sırasıyla sunulduğu; Müvekkili şirket ile davacı arasında imzalanan işbu ön ödemeli konut satış sözleşmesi gereğince müvekkili tarafından davacıya satılması vaat edilen taşınmazlarının ..... AŞ'ye kiraya verileceği bunun için de ...... AŞ tarafından birtakım tadilat ve dekorasyonların da yine müvekkil şirket tarafından yapılacağının kararlaştırıldığı; davacının malumu olduğu üzere satın almış olduğu bağımsız bölümler birden fazla olup bu bölümlerin market olarak kullanılabiliyor olması için bağımsız bölümlerin birleştirilmesi bunun için de imar planlarında değişiklik yapılması ve ilgili belediye tarafından onaylanarak bürokratik sürecin yürütülmesi gerektiği; tüm bu iş ve işlemlerin yürütülmesi için müvekkili şirkete davacı tarafından vekaletname çıkarılması gerektiği birçok kere bildirilmiş olup aksi halde her işlem için imza atmaları gerektiğinin de taraflarına bildirildiği, sözleşmenin █████/2024 inde imzalanmış olmasına rağmen ilgili vekaletnamenin davalı tarafınca müvekkili şirkete 4 ay gecikme ile █████/2024 tarihinde çıkarıldığı; aynı zamanda da ..... A.Ş de dekorasyon ve tadilat aşamalarında marketin dizaynı konusunda birden fazla kez karar değişikliği yaşamış olup basiretli tacir olan davacı şirketin malumu olacağı üzere bu duruma müvekkil şirket tarafından herhangi bir müdahalede bulunulmasının söz konusu olmadığı; hal böyle iken; davacı tarafça iddia olunan gecikme hali müvekkil şirket tarafından haklı olarak kabul edilmemekle birlikte, taşınmazın tam anlamıyla teslimi için gereken tüm işlemlerin zamanında ve süresinde en hızlı şekliyle halledilmekte olduğu davacı tarafa 18.01.2025 tarihinde Büyükçekmece ..... Noterliği aracılığıyla ihtar edildiği; teslimin gerçekleşmemesinin nedeni müvekkili şirketin ihmal veya kastı değil; davacı tarafın sorumluluklarını ifa etmemesinden kaynaklı olduğunun açıkça ortada olduğu; davacı taraf, sözleşme kapsamındaki kendi yükümlülüklerini ifa etmemekle kalmamış, müvekkili şirket aleyhine haksız şekilde kira bedeli ve cezai şart talebinde bulunduğu; bununla da yetinmeyerek, açıkça ihtilaflı ve ifası imkânsız bir alacağa dayalı olarak icra takibi başlattığı ve bu suretle müvekkili şirketi telafisi güç zararlara uğrattığı; Bu nedenle Müvekkilin icra takibine karşı yaptığı itirazın tamamen haklı ve hukuka uygun olduğu; davacı tarafın mesnetsiz iddiaları ile sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemesi, yalnızca hukuka aykırılık teşkil etmekle kalmayıp, müvekkili şirketin ilgili projeyi yürütmesini ve diğer ticari faaliyetlerini ciddi biçimde sekteye uğrattığı, projeyi belirsizliğe sürüklediği ve müvekkil şirketi hem maddi hem de manevi zarara uğrattığı; tüm bu mesnetsiz yargıların ve söz konusu talep edilen doğması imkansız olan alacakların bir temelinin bulunmadığının açıkça ortada olduğu; Mahkemenizce, karşılıksız kazanca ve müvekkil şirketin maddi, manevi zarara girmesine sebebiyet verecek bu taleplerin reddedilmesinin aerektiği: hususlarını beyanla; Haksız ve mesnetsiz şekilde açılmış davanın reddine, Müvekkil şirket aleyhine talep edilen cezai şart ve kira alacaklarının reddine, İcra inkar tazminatı talebinin reddine, Vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına, Karar verilmesini talep etmiştir.

Büyükçekmece İcra Dairesinin ...... esas sayılı icra takip dosyasının incelenmesinde; alacaklının ..... METAL KABORTA SANAYİ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ borçlunun ..... İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ olduğu, takibe konu alacağın 360.000 TL olduğu, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği, borçlunun ödeme emrine itiraz ettiği takibin durdurulduğu anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, ön ödemeli konut satış sözleşmesi ilişkisinden kaynaklı alacağın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacının dava dilekçesinden özetle; taraflar arasında 8/8/2024 tarihli sözleşme ilişkisi bulunduğu, tapu devri yapılmasına rağmen fiili teslimin yapılmadığını, sözleşme uyarınca teslimin en geç 31.12.2024 tarihinde yapılacağının kararlaştırıldığı, teslimin yapılamaması sebebiyle davacının kira gelirinden mahrum kaldığını, sözleşmenin 9. Maddesi 8. Bendi uyarınca aylık 120.000 TL cezai şart ile 200.000TL +KDV 'nin davacıya ödenmesi gerektiğini, itirazın iptalini talep ettiği,

Davalının cevap dilekçesinden özetle;8/8/2024 tarihli sözleşme uyarınca davacıya satılması vadedilen taşınmazların ..... AŞ'ye kiraya verileceği, bunun içinde ...... tarafından bir takım tadilatların ve dekorasyonların davalı tarafından yapılacağını, davacının satın aldığı taşınmazların imar planlarında değişiklik yapılması ve ilgili belediyeden onaylayarak bürokratik süreçlerin yürütülmesinin gerektiğini, davacı tarafın, davalı adına 4 ay gecikmeli olarak 13.12.2024 tarihinde vekaletname çıkardığını, ..... tarafından market dizaynı konusunda birden fazla kez değişiklik yapıldığını, bu duruma davalının yapabileceği müdahale bulunmadığını, iddia edilen gecikmenin davalıdan kaynaklı olmadığını, teslimin gerçekleşmemesinin davacının sorumluluklarını ifa etmemesinden kaynaklı olduğunu, davanın reddini talep ettiği,

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; a)taraflar arasında yapılan “ 8/8/2024 tairhli ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi” maddeleri de dikkate alınarak sözleşmeden belirtilen taşınmazların tapu kaydında 9/8/2024 tarihinde davacı adına tescil edildiği de gözetilerek davaya konu 4 adet taşınmazın (..... Mahallesi ..... Cad. no:34, ..... ada 10 parsel A Blok 16-17 ve B Lok 11-12 nolu taşınmazların fiilen tesliminin gerek davacı ihtar tarihi olan 8.1.2025 tarihinde gerekse icra takip tarihi olan 29.01.2025 tarihinde davacı tarafa yapılıp yapılmadığı,

b)taraflar arasında kararlaştırılan teslim tarihinin ne olduğu,

c) teslim tarihinde gecikme olması halinde bunun davalı eylemlerinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı,

d)teslimde gecikmenin davalı tarafın savunma dilekçe içeriği de dikkate alınarak “ ..... A.Ş tarafından birtakım tadilat ve dekorasyonların davalı tarafça yapılacak olması, bağımsız bölümlerin birleştirilmesine yönelik imar planlarında değişiklik işlemlerinin yapılmasına ilişkin sürecin davalı tarafından takip edilmesi için davacı tarafın 4 ay süre sonra █████/2024 tarihinde vekaletname vermesinden , .... A.Ş de dekorasyon ve tadilat aşamalarında marketin dizaynı konusunda birden fazla kez karar değişikliği yaşanması ve bunun davalı sorumluluğu kapsamında kalmadığı”’ından yani davacı eylemlerinden kaynaklı olup olmadığı,

e)tarafların sunduğu belgeler, sözleşme içerikleri, taşınmazlara ilişkin imar plan ve işlemleri , vekaletnameler ve icra dosyasına konu kalemlerde dikkate alınarak varsa hesaplanmasına ilişkin itirazın iptali davasıdır.

Dosyanın yapılan incelemesinde; arabuluculuk dava şartının sağlandığı, itirazın iptali davasının bir yıllık hak düşürücü sürede açıldığı, dava dilekçesi ekinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin sunulduğu, toplamda 4 adet bağımsız bölümün depo olarak satışının kararlaştırıldığı, sözleşmenin 3. Maddesinde dükkan anahtar tesliminin ruhsat alınması tarihinden itibaren 14. Ayın sonunda yapılacağının belirtildiği, kiracı ..... AŞ'ye verilen taahhütlerin aynen geçerli olduğunun belirtildiği, satış bedelinin 38.500.000TL olduğu, ödemelerin şeklinin sözleşmenin 5.1. Maddesinde, ..... plakalı aracın 2.500.000TL olarak sayılacağı, kiracı ..... 'a yer teslim edildiğinde 3.000.000TL ödemenin yapılacağı, 33.250.000TL'nin tapu günü nakit olarak aktarılacağının belirtildiği, sözleşmenin 8.7 maddesinde sözleşmeye konu bağımsız bölümleri kiralayan ..... Ticaret Ltd'nin istediği ekstra dekorasyonlar için alıcıdan herhangi bir bedel talep edilmeyeceğinin belirtildiği, sözleşmenin 9.8 maddesinde anahtar teslimin sözleşmede belirtilen sürede gerçekleşmemesi halinde her gecikilen ay için davalının, davacıya 120.000TL cezai şart ödemeyi kabul ettiği, kiracıya 1.1.2025 tarihine kadar teslim edilmediği takdirde aylık kira bedelinin satıcı firma tarafından ödeneceğinin belirtildiği, bu sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı,

Davacı tarafın dava dışı ...... Şirketi ile yapılan kira sözleşmesini sunduğu, sözleşmenin başlangıç tarihinin 15.08.2024 tarihi olduğu, sözleşme süresinin 10 yıl olduğu, brüt kira bedelinin 200.000TL +kdv olduğu, davacının davalıya 8.1.2025 tarihinde ihtar çekerek sözleşmenin 9.9 maddesine dayalı 120.000TL cezai şart ile kiracıya 1.1.2025 tarihine kadar telsim edilmediğinde kira bedelini talep ettiği, noter ihtarının 13.01.2025 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, ödeme emrinin 29.01.2025 tarihinde hazırlanarak, davanın 24.03.2025 tarihinde açıldığı

İcra dosyasına konu alacak kaleminin 120.000TL cezai şart ile 240.000TL kira bedeli olduğu, tapu yazı cevaplarında sözleşmedeki taşınmazların sözleşmeden bir gün sonra 9/8/2024 tarihinde davacı adına tescilinin yapıldığı, sözleşeme konu taşınmazların mimari projesinin geldiği,

Davacının ticari defterlerinin bilirkişi ..... tarafından incelenerek rapor tanzim edildiği, davalı tarafından 9/8/2024 tarihinde 38.500.000TL fatura düzenlendiği, davacının bu bedelin 36.500.000TL'sini ödediği, takip tarihi itibariyle davacının davalıya 2.000.000TL borcunun kaldığı,

Davalının ticari defterleri ile taşınmazın teslim durumunun incelenmesi için bilirkişiler ..... ile .....'tan ortak rapor alındığı,

Bilirkişilerin raporundan özetle ; Davacı şirket tarafından davalı şirket aleyhine Büyükçekmece İcra Müdürlüğü'nün ...... E. Sayılı dosyasında 29.01.2025 tarihinde başlatılan icra takibi ile; 120.000,00 TL * 240.000,00 TL Olmak üzere 360.000,00 TL tutarında toplam alacağın, tahsilde tekerrür olmamak şartıyla takip tarihinden itibaren Asıl alacağa (Diğer) - YILLIK (916,75) oranında ve değişen oranlarda işleyecek Ticari İşlerde Temerrüt Faizi, icra gideri ve vekalet ücreti ile birlikte tahsili talebi olduğu; borcun sebebi olarak; █████/2024 Tarihli Sözleşmenin 9. Madde 8. Bendi Uyarınca Kira Bedeli 240.000,00 TL ve █████/2024 Tarihli Sözleşmenin 9. Madde 8. Bendi Uyarınca Cezai Şart 120.000,00 TL tutarlı alacağın gösterildiği; Takip dayanağı olan 08.08.2024 tarihli “...... İnşaat Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesi” nin akdedildiği; Anılan Sözleşme kapsamında 4 adet taşınmazın toplam bedelinin 38.500.000,00 TL olduğu, davacı şirket tarafından davalı şirkete 36.500.000,00 TL ödendiği; davacı şirket ticari defterleri kapsamında davalı şirketin bakiye alacak tutarının 2.000.000,00 TL olduğunun tespit edildiği; (22.07.2025 tarihli Talimat Bilirkişi Raporu) Ancak, huzurdaki rapor içerisinde yer aldığı üzere 08.08.2024 tarihli Sözleşme 5. Madde görselinden açıkça anlaşıldığı üzere “5.2, Kiracı ...... yer teslim edildiği tarihte 3.000.000,00 TL ödeme yapılacaktır.” Hükmü karşısında davacı tarafından davalı yana yer teslimi yapılmadan 13.12.2024 tarihinde 1.000.000,00-TL; ödendiği, dolayısıyla taraflar arası Sözleşme kapsamında davacı yanın davalı yana ödeme yükümlülüklerini yerine getirdiğinin anlaşıldığı; Davalı şirketin ticari defterlerinin incelenmesine yönelik adres bilgilerini içerir dilekçeye dosya kapsamında rastlanmadığı; bununla birlikte toplam sözleşme bedeli 38.500.000,00 TL olup davalı tarafından davacı yana 36.500.00,00 TL ödeme yapıldığı hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı; taraflar arası Uyuşmazlık konularının Sayın Mahkemeniz 25.06.2025 tarihli celsesi a,b,c,d,e yer aldığı üzere özetle taşınmazların fiilen tesliminin gerek davacı ihtar tarihi olan 8.1.2025 tarihinde gerekse icra takip tarihi olan 29.01.2025 tarihinde davacı tarafa yapılıp yapılmadığı, taraflar arasında kararlaştırılan teslim tarihinin ne olduğu, teslim tarihinde gecikme olması halinde bunun davalı eylemlerinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı olup bu hususlarda inceleme ve tespitlerin huzurdaki raporda detaylı olarak değerlendirildiği; İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, ...... Mahallesi ..... ada ..... parsel sayılı ana taşınmazda bulunan A Blok 1. Bodrum kat 16, A Blok 1. Bodrum kat 17, B Blok 1. Bodrum kat 11, B Blok 1. Bodrum kat 12 bağımsız bölümlerin 09.08.2024 tarihli satış edinim sebebi ile ...... METAL KABORTA SANAYİ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ adına kayıtlı olduğu görülmekle; Sayın Mahkemenin verdiği yetki ile mahalde yapılan incelemede ana taşınmazda inşai faaliyetlerin tamamıyla bitirilmediği, dıştan yapılan gözlemde peyzaj işlerinin bitirilmediği, toplamda bitirilme oranını yaklaşık 4690 oranında olduğu, keşif tarihi itibarıyla teslim şatlarına haiz olmadığı, taşınmazın fiilen teslim edilmediği tespit edildiği; Bu bağlamda icra takip tarihinin 29.01.2025 olduğu, bilirkişi keşif tarihinin ise 15.08.2025 olduğu göz önüne alındığında taşınmazların fiilen tesliminin gerek davacı ihtar tarihi olan 8.1.2025 tarihinde gerekse icra takip tarihi olan 29.01.2025 tarihinde davacı tarafa yapılmadığının anlaşıldığı Taraflar arasında kararlaştırılan teslim tarihine ilişkin olarak, Davacı şirket ile davalı şirket arasında akdedilen 08.08.2024 tarihli “...... İnşaat Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesi” nin rapor içerisinde görseline yer verilen maddesi kapsamında 01.01.2025 tarihine kadar kiracıya teslimi hususunun imza altına alındığının görüldüğü, Taraflar arasında akdedilen 08.08.2024 tarihli Sözleşmenin 3.1. Maddesi uyarınca Ruhsat alınma tarihinden itibaren 14. Ayın sonunda anahtar teslimi kararlaştırılmış olup, Ruhsat tarihinin 24.08.2023 olduğu göz önüne alındığında Ekim 2024 tarihinde yapının anahtar teslimin yapılması gerektiğinin anlaşıldığı; Teslim tarihinde gecikme olması halinde bunun davalı eylemlerinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususunda, Sayın Mahkemeniz tarafından Büyükçekmece Belediye Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğüne yazılan müzekkereye gelen cevabi yazı ve eki belgelerin tetkikinde Yapı Ruhsatının özet görseline raporda yer verilmiş olmakla yapı ruhsat tarihinin 24.08.2023 olduğu ve Ruhsat altında yer alan bilgide Yapı Kullanma İzin Belgesinin verildiği tarih inşaatın bitim tarihi olduğu bilgisi yer almakla dava dosyası kapsamında Yapı Kullanma İzin Belgesine rastlanmadığı, nitekim yukarıda 5. Madde de arz edildiği üzere keşfen yapılan incelemede toplamda bitirilme oranını yaklaşık 9690 oranında olduğu, keşif tarihi itibarıyla teslim şatlarına haiz olmadığı, taşınmazın fiilen teslim edilmediği tespit edildiği; sayın davalı vekili tarafından dava dosyasına sunulu beyan dilekçesinde yer alan hususlarla, Teslimin gerçekleşmemesinin nedeninin davalı şirketin ihmal veya kastı değil; davacı tarafın sorumluluklarını ifa etmemesinden kaynaklı olup olmadığına ilişkin huzurdaki raporda mali ve sektörel bilirkişi olarak değerlendirme yapmanın mümkün olmadığı, konunun hukuki değerlendirmesi ile nihai takdirinin Sayın Mahkemenize ait bulunduğu; davacının davasının kabulü halinde taraflar arası akdedilen 08.08.2024 tarihli sözleşmenin hukuki yorumu tamamen Yüce Mahkemenize ait olmak üzere 120.000,00 TL cezai şart bedeli ile 240.000,00 TL kira bedelinin tahsilini talep edehileceağdinin deâerlendirildiği tespit edilmiştir.

Somut olayın incelemesinde, taraflar arasında adi yazılı şekilde "ön ödemeli konut satış vadi sözleşme" ilişkisi bulunduğu, kural olarak satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği, her ne kadar sözleşmenin bu şekil şartlarına uymadığı görülmüş ise de davacı tarafın bu sözleşmenin 5. Maddesi kapsamında ödeme yaptığı, davalının sözleşmeden bir gün sonra tapuda devir işlemi yaptığından, tarafların sözleşmeye dayalı edimlerini kısmen ifa ettiklerinden sözleşmenin geçerli olduğu değerlendirilerek yargılamaya devam olunduğu,

Taraflar arasında tapu devri ve ödemeler konusunda ihtilaf bulunmadığı, sorunun fiilen teslim süresinde teslimatın yapılmaması bundan kaynaklı cezai şart ve kira bedeline yönelik olduğu, dosya kapsamındaki belgelerden taşınmazların toplam bitirilme oranının yaklaşık %90 oranında olduğu, peyzaj işlemlerinin bitmediği, keşif tarihi itibariyle teslim şartlarının oluşmadığı, sözleşmenin 3.1 maddesinde anahtar tesliminin ruhsat alınmasından itibaren 14. Ayın sonu olduğunun belirtildiği, buna göre anahtar tesliminin 31 Ekim 2024 tarihi olması gerektiği, bu tarihte anahtar teslimi yapılmadığı, ödemelere ilişkin sözleşmenin 5.3. Maddesinde kiracıya yer teslimi yapılması durumunda 3.000.000TL'nin ödeneceğinin belirtildiği, hali hazırda yer telsimi yapılmadığından bu ödemenin yapılması şartlarının oluşmadığı, her ne kadar davacı defterlerine ilişkin alınan raporda davacının 2.000.000 TL borcunun olduğu belirtilmiş ise de yer teslimi olmadığından davacının ödemeye ilişkin yükümlülüklerini yerine getirdiğinin değerlendirildiği, sözleşmenin 9.8. Maddesi uyarınca teslim tarihi, kira bedeli ve cezai şartın düzenlendiği, sözleşmeye göre en geç teslim tarihinin 1.1.2025 tarihi olarak belirlendiği, yapı ruhsatlarına ilişkin belgelerden ve belediyenin gönderdiği cd içeriğinden davalının iddia ettiği gibi proje değişikliklerinden kaynaklı gecikmenin tespit edilemediği, davalı tarafın ..... şirketinin dükkan dizaynını değiştirdiği bundan kaynaklı teslimin gecikildiği iddiasının da ispata muhtaç kaldığı, davacının dosya kapsamındaki belgelerden sözleşmeye dayalı cezai şart talebi ile kira bedeli talebinin süresinde teslim yapılamaması ve teslimden gecikmenin davacı edimlerinden kaynaklandığı hususunun davalı tarafından ispatlanamadığı değerlendirilerek açılan davanın kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde karar verildi.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1- Açılan Davanın KABULÜ İLE,

Davalının Büyükçekmece İcra Dairesinin ..... Esas sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptali ile takibin 360.000 TL toplam alacak miktarı üzerinden aynen devamına,

-Devamına karar verilen 360.000 TL toplam alacağa icra takip tarihinden itibaren işleyecek ve 3095 sayılı Kanun'un 2/2. maddesi uyarınca avans esasına göre değişen oranlarda hesaplanacak temerrüt faiziyle birlikte tahsili için devamına

2- alacağın likit olduğu anlaşılmakla takibe konu miktar olan 360.000TL toplam alacak üzerinden hesaplanacak %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 24.591,60.-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 6.147,90.-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 18.443,7.-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

4-Davacı tarafından yatırılan 615,40.-TL başvurma harcı ve 6.147,90.-TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,

5-Davacı tarafından dosyada yapılan 1.622,5 TL posta masrafı ve 7.000,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 8.622,50.-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,

6-Davalı tarafından dosyada yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

7-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 57.600,00 .-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,

8-Davacı tarafından dosyaya yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleşince ve HMK 333. maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,

9-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 4.600,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye irad KAYDINA,

Dair davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda verilen gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ne İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.█████/2026

Katip ....

¸e-imzalıdır

Hakim .....

¸e-imzalıdır