t.c. ankara 7. asliye ticaret mahkemesinin, eser sözleşmesi ve ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca konutunda ayıplı imalat tespit eden davacının, tasfiye halindeki kooperatif aleyhine başlattığı itirazın iptali davasına ilişkin gerekçeli kararı.

T.C. Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin, eser sözleşmesi ve ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca konutunda ayıplı imalat tespit eden davacının, tasfiye halindeki kooperatif aleyhine başlattığı itirazın iptali davasına ilişkin gerekçeli kararı.

Özet: Bir mülk sahibi, bağımsız bölümünde su sızıntısı, nem ve koku gibi sorunlara neden olan ayıplı imalatlar nedeniyle, yüklenici kooperatifin eser sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğu gereği uğradığı zararın giderilmesini talep ederek başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptali davası açmıştır. Davacı, gizli ayıp niteliğindeki bu kusurların giderilmesi için kendisinin tamirat masrafı yaptığını ve arabuluculuk sürecinden sonuç alınamadığını belirtirken, davalı kooperatif ise davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süre nedeniyle reddini, ayıpların kendileriyle ilgili olmadığını, imalatların projeye uygun yapıldığını ve hasarın kullanıcı hatasından kaynaklandığını ileri sürmüştür.

T.C. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Dosya No: ███████ Esas - ████████ Karar

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili

T.C.

ANKARA

7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : ███████

KARAR NO : ████████

...

DAVA : İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan, Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerine Dayalı)

DAVA TARİHİ : █████/2022

KARAR TARİHİ : █████/2025

G.K. YAZIM TARİHİ : █████/2025

Mahkememizde görülmekte olan, Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan, Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerine Dayalı İtirazın İptali Davasının yapılan açık yargılaması neticesinde, aşağıda belirtildiği şekilde hüküm tesis edilmiştir.

I) DAVA :

Davacı vekili tarafından sunulan █████/2022 tarihli dava dilekçesi kapsamında özetle; davacının, davalı Tasfiye Halinde ... üyeliği aracılığıyla edindiği ... no'lu bağımsız bölümün mâliki olduğu; 2014 yılından itibaren ikamet ettiği konutun en alt katında, davalının projeye aykırı ve ayıplı imalatı nedeniyle su sızıntısı, kararma, şişme, nem ve koku gibi sorunlar yaşandığı; sorunun giderilmesi için yapılan başvuruların sonuçsuz kalması üzerine .... İş sayılı dosyası kapsamında delil tespiti yaptırıldığı ve alınan bilirkişi raporu kapsamında, sorunun projeye uygun imalat yapılmamasından kaynaklandığının ve onarım bedelinin tespit edildiği; davalıya ihtarname gönderilmesine rağmen zararın karşılanmadığı; bunun üzerine davacının hasarları kendisinin tamir ettirerek toplam 135.943,43.-TL masraf yaptığı; bu bedelin tahsili için ... Esas sayılı dosyası kapsamında icra takibi başlatıldığı, ancak davalının itirazı üzerine icra takibinin durduğu; arabuluculuk sürecinden de sonuç alınamadığı; davaya konu ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğu ve zamanaşımı süresinin dolmadığı beyan edilmiş olup; icra takibine sunulan itirazın iptaline; asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

II) CEVAP :

Davalı vekili tarafından sunulan █████/2022 tarihli cevap dilekçesi kapsamında özetle; davacının iddia ve taleplerinin yasaya ve somut duruma aykırı olduğu; davanın öncelikle zamanaşımı, hak düşürücü süre ve husumet yönünden reddinin gerektiği; villanın █████/2013 tarihinde tam ve eksiksiz olarak teslim edildiği, davacının 2014 yılından beri konutta oturduğu ve bu süre zarfında hiçbir ayıp ihbarında bulunmadığı; kooperatifin █████/2016 tarihinde site yönetimine devredildiği ve ferdi mülkiyete geçildiği için kooperatifin taraf sıfatının kalmadığı; dava konusu alt zemin kattaki imalatın, kooperatifin taahhüdü dışında, davacının özel isteği ile sözleşme dışı bir iş olarak doğrudan "..." yaptırıldığı ve bedelinin de bu şirkete ödendiği, bu nedenle kooperatifin sorumluluğunun bulunmadığı; inşaatın projesine, tekniğe ve o dönemdeki yönetmeliklere uygun olarak, çok aşamalı bir denetim sürecinden geçerek yapıldığı ve herhangi bir imalat hatasının olmadığı; davacının iddia ettiği zararın kullanıcı hatasından veya yetkisiz ustaların müdahalelerinden kaynaklanabileceği ve illiyet bağının kesilmiş bulunduğu; delil tespiti kapsamında alınan bilirkişi raporunun yokluklarında düzenlenmiş olması nedeniyle, Mahkememiz yargılamasında hükme esas alınamayacağı ve davacının yaptırdığını iddia ettiği tamirat masraflarının fahiş ve lüks imalatları içerdiği beyan edilmiş olup; davanın reddine; davacı taraf aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin, davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

III) DELİLLER :

... Esas sayılı (ilgili İcra Dairesinin kapatılması akabinde dosya, ... Esas numarasını almıştır) Dosyası Sureti.

... Arasında Akdedilen █████/2004 Tarihli "Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi".

... Arasında Akdedilen █████/2004 Tarihli "İnşaat Kontrollüğü ve Danışmanlık Hizmet Sözleşmesi".

...

...Arasında Akdedilen █████/2008 Tarihli "Kooperatif Alt Yapı ve Tamamlama İnşaatı Mühendislik Uygulamaları Taahhüt İşleri Sözleşmesi".

... Arasında Akdedilen █████/2009 Tarihli "Villa Karşılığı İnşaat Tamamlama Sözleşmesi".

Davacı ...Arasında Akdedilen █████/2021 Tarihli Sözleşme.

Davacı ... Arasında Akdedilen █████/2021 Tarihli Sözleşme.

...Tarafından Düzenlenen █████/2021 Tarih ve 41.580,13.-TL Bedelli Fatura.

... Tarafından Düzenlenen █████/2021 Tarih ve 2.218,40.-TL Bedelli Fatura.

... Tarafından Düzenlenen █████/2021 Tarih ve 1.300,00.-TL Bedelli Fatura.

.... Tarafından Düzenlenen █████/2021 Tarih ve 5.823,03.-TL Bedelli Fatura.

Davacı Vekili Tarafından Sunulan Muhtelif Tarihli Banka Ödeme Dekontları.

Deliller Kapsamında Sunulan; ... Sayılı Dosyasında Alınan █████/2021 Tarihli Bilirkişi Raporu.

Deliller Kapsamında Sunulan; ... Sayılı Dosyasında Alınan █████/2021 Tarihli Bilirkişi Ek Raporu.

█████/2013 Tarihli Konut Teslim Tutanağı.

█████/2016 Tarihli, Site Yönetimine Devir ve Teslim Protokolü.

█████/2016 Tarihli, Yapı Kullanma İzin Belgesi.

█████/2016 Tarihli Tapu Senedi.

Kooperatif Mevzuatı Uzmanı ... ve İnşaat Mühendisi Mehmet Boyacı Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2022 Tarihli Bilirkişi Raporu.

İnşaat Mühendisi ... Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2023 Tarihli Bilirkişi Raporu.

İnşaat Yüksek Mühendisi ... Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2024 Tarihli Bilirkişi Raporu.

İnşaat Yüksek Mühendisi ... Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2025 Tarihli Bilirkişi Ek Raporu.

IV) DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE :

a) Dava Konusu Uyuşmazlığın Tespiti :

Mahkememiz nezdinde ikame olunan davanın; davacı ... ("davacı" olarak anılacaktır) tarafından, davalı Tasfiye Halinde ... ("davalı kooperatif" olarak anılacaktır) yönelik açılan "Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan, Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerine Dayalı İtirazın İptali Davası" olduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasında; "dava konusu eser sözleşmesinin akdedilmiş olduğu; davacının, davalı kooperatifin üyesi olduğu ve dava konusu 20 no'lu villanın mülkiyetini bu üyelik kapsamında edindiği; davacının konutta 2014 yılından beri fiilen oturduğu; konutun ferdi mülkiyet tapusunun █████/2016 tarihinde alındığı; davacı tarafından tespit edilen zararların giderilmesi amacıyla, davalı kooperatife ihtarname gönderilmiş olduğu" hususlarında, herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığı anlaşılmıştır.

Bu doğrultuda uyuşmazlığın konusunun; davalı kooperatifin, konutların site yönetimine devredilmesi ve ferdi mülkiyete geçilmesi sonrasında davada taraf sıfatının bulunup bulunmadığı; davacının iddia ve taleplerinin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı; dava konusu villanın alt zemin katındaki su sızıntısı ve buna bağlı hasarların, davalı kooperatifin ayıplı imalatından kaynaklanıp kaynaklanmadığı; dava konusu alt zemin kat imalatının, kooperatifin taahhüdü kapsamında mı yoksa davacının talebiyle sözleşme dışı bir iş olarak mı yapıldığı; iddia edilen ayıbın, "gizli ayıp" niteliğinde olup olmadığı ve davacının ayıp ihbar yükümlülüğünü süresinde ve usulüne uygun olarak yerine getirip getirmediği; davacının tamirat için yaptığı masrafların gerekliliği, miktarı ve piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı ve tüm bu hususlar doğrultusunda ... Esas sayılı dosyasında (ilgili İcra Dairesinin kapatılması akabinde dosya, ... Esas numarasını almıştır) başlatılan icra takibi ile ilgili olarak; taraflar arasında akdedilen eser sözleşmesi uyarınca davacı şirketin (icra takip tarihi itibariyle) 135.943,43.-TL alacağının mevcut bulunup bulunmadığı; alacağın mevcut bulunduğunun tespiti halinde, icra takip tarihi sonrasında uygulanacak faizin türü ve icra inkar tazminatı şartlarının oluşup oluşmadığı; alacağın mevcut bulunmadığının tespiti halinde ise, davalı taraf lehine kötü niyet tazminatı şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarından ibaret olduğu anlaşılmıştır.

b) Dava Şartları ve İlk İtirazların Değerlendirilmesi :

Mahkememizce yürütülen yargılama kapsamında; öncelikle "dava şartlarının mevcut bulunup bulunmadığı" hususunda yapılan incelemede; Mahkememiz nezdinde açılan itirazın iptali davasına konu icra takibinin, geçerli bir icra takibi olduğu; 6102 Sayılı TTK.'nın 5/A maddesi uyarınca taraflar arasındaki arabuluculuk görüşmelerinin, usulüne uygun olarak gerçekleştirilmiş bulunduğu; 6100 Sayılı HMK.'nın 114. maddesi kapsamında belirtilen dava şartlarında eksiklik bulunmadığı tespit edilmiştir.

Bunun yanı sıra "ilk itirazlar" hususunda yapılan incelemede; davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesi kapsamında "yetki" veya "tahkim" ilk itirazlarında bulunulmadığı anlaşılmakla, bu hususta Mahkememizce herhangi bir inceleme yapılmamıştır.

c) İtirazın İptali Davasının Hukuki Nitelendirmesi :

İtirazın İptali Davası; herhangi bir icra takibinde, borçlu tarafından sunulmuş olan "itirazın geçersiz kılınması", borçlu itirazı ile devam edilemeyen ilamsız takibe konu "alacağın varlığının tespiti" ile "icra takibinin devamına karar verilmesi" talebi ile ilgili olup; bu doğrultuda, takibe konu alacağın borçludan tahsilini temin amacı taşımaktadır.

İtirazın İptali Davasını düzenleyen, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun "İtirazın İptali" başlıklı 67. maddesi, aşağıda belirtildiği şekildedir:

"(1) Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir.

(2) Bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu; takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı; diğer tarafın talebi üzerine iki tarafın durumuna, davanın ve hükmolunan şeyin tahammülüne göre, red veya hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere, uygun bir tazminatla mahkûm edilir.

(3) İtiraz eden veli, vasi veya mirasçı ise, borçlu hakkında tazminat hükmolunması kötü niyetin sübutuna bağlıdır.

(4) ...

(5) Birinci fıkrada yazılı itirazın iptali süresini geçiren alacaklının umumi hükümler dairesinde alacağını dava etmek hakkı saklıdır.

(6) Bu Kanunda öngörülen icra inkar tazminatı, kötü niyet tazminatı ve benzeri tazminatların tespitinde, takip talebi veya davadaki talep esas alınır."

Yukarıda belirtilen Kanun hükmünden de anlaşılmakta olduğu üzere, "İtirazın İptali Davası" açılabilmesi için:

a) İlamsız takip yapılmış olması,

b) Borçlunun bu takibe itiraz etmesi,

c) İtirazın alacaklıya (davacıya) tebliğinden itibaren alacaklının, bir yıl içinde Mahkemeye başvurmuş olması

yasal koşullarının gerçekleşmesi gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen madde hükmü kapsamında da açıkça belirtildiği üzere alacaklı; ilgili icra dosyasında, borçlu/borçlular tarafından sunulan "ödeme emrine itiraz beyanının" kendisine tebliğini müteakiben bir (1) sene içerisinde açabileceği "itirazın iptali" davası kapsamında; borçlu/borçlular tarafından ileri sürülmüş olan itirazın, (genel hükümler uyarınca "alacağının varlığını" ispat etmek suretiyle) iptalini talep edebilir.

İtirazın iptali davası ile ilgili olarak belirtilen bir (1) senelik süre, hak düşürücü nitelikte olup; anılan süre içerisinde "itirazın iptali davası" açılmaması halinde dahi alacaklı, genel hükümler çerçevesinde dava açmak suretiyle alacağını talep edebilecektir.

İtirazın iptali davası; yargılama usulü bakımından "genel hükümlere" tâbidir. Davalı/borçlunun icra dosyasında ileri sürdüğü itirazlar dışındaki itirazlarını da, bu dava içinde kendisine tanınan yasal cevap süresi içinde ileri sürmesi olanaklıdır. Yasal cevap süresi içinde davalı/borçlu tarafından ileri sürülmeyen itirazlar, Mahkeme tarafından re'sen dikkate alınamaz ve takibe itiraz edilirken bildirilen sebeplerle sınırlı araştırma yapılır.

Dava, yargılama usulü bakımından genel hükümlere tâbi bulunduğundan; "ispat yükü" normal bir alacak davasında kabul edilecek "ispat yükü" ile aynıdır. Bu açıklamadan hareketle; 6100 sayılı HMK.'nın 190. maddesi uyarınca ispat yükü, kanunda özel düzenleme bulunmadıkça, "iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa" aittir. Bu genel kuralın dışında bazı istisnai hâllerde, ispat yükü yer değiştirerek davalı tarafa geçer.

Neticeten; davacı ya da davalı, iddiasını ya da savunmasını, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda belirtilen hükümler uyarınca ispat külfeti altındadır. Buna göre yürütülecek yargılama sonucunda Mahkeme tarafından verilecek karar; "dava konusunun esası" hakkında, söz konusu uyuşmazlığı "kesin hükümle sonuçlandıran" bir nihai karar olup, "icra takibinin devamı" hususunda da takdir içermektedir.

d) Dava Konusu Uyuşmazlık İle İlgili Değerlendirme :

Mahkememiz nezdinde ikame olunan dava kapsamında; davalı kooperatifin ayıplı imalatı neticesinde konutunda oluşan zararların giderilmesi amacıyla sarf edildiği belirtilen 135.943,43.-TL tutarındaki masrafın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine, davalı kooperatif tarafından yapılan itirazın iptaline ve davalı tarafın, alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesi kapsamında ise özetle; davanın husumet, zamanaşımı ve hak düşürücü süre nedenleriyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği; davacı tarafından iddia edilen ayıplı imalatın kooperatifin sorumluluğunda olmadığı, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı ve talep edilen bedelin fahiş olduğu hususlarından bahisle; davanın reddine ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

Taraflar Arasında Uyuşmazlık Bulunmayan Hususlar :

i. Dava konusu eser sözleşmesinin, taraflar arasında akdedilmiş olduğu,

ii. Davacı... davalı ...üyesi olduğu ve dava konusu 20 numaralı villanın mülkiyetini bu sıfatla edindiği,

iii. Dava konusu konutun davacıya █████/2013 tarihinde teslim edildiği ve davacının 2014 yılından itibaren bu konutta ikamet ettiği,

iv. Konutun ferdi mülkiyet tapusunun █████/2016 tarihinde alındığı,

v. Davacı tarafından tespit edilen zararların giderilmesi amacıyla, davalı kooperatife ihtarname gönderilmiş olduğu

Taraflar Arasında Uyuşmazlık Bulunan Hususlar :

i. Davalı kooperatifin, konutların site yönetimine devredilmesi ve ferdi mülkiyete geçilmesi sonrasında davada taraf sıfatının bulunup bulunmadığı.

ii. Davacının iddia ve taleplerinin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı.

iii. Dava konusu villanın alt zemin katındaki su sızıntısı ve buna bağlı hasarların, davalı kooperatifin ayıplı imalatından kaynaklanıp kaynaklanmadığı,

iv. Dava konusu alt zemin kat imalatının, kooperatifin taahhüdü kapsamında mı yoksa davacının talebiyle sözleşme dışı bir iş olarak mı yapıldığı,

v. İddia edilen ayıbın, "gizli ayıp" niteliğinde olup olmadığı ve davacının ayıp ihbar yükümlülüğünü süresinde ve usulüne uygun olarak yerine getirip getirmediği,

vi. Davacının tamirat için yaptığı masrafların gerekliliği, miktarı ve piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı.

d.1) Bilirkişi İncelemeleri :

Mahkememizce, itirazın iptali istenen icra takibine konu alacağın varlığı ve miktarı hususlarında ayrıntılı ve denetime elverişli rapor düzenlenmesi amacıyla dosya bilirkişiye tevdi edilmiştir.

i. İnşaat Mühendisi ... ve Kooperatif Mevzuatı Uzmanı ... Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2022 Tarihli Bilirkişi Kurulu Raporu :

Anılan bilirkişi raporu kapsamında; davacının konutunda meydana gelen hasarın, su yalıtımının fen ve sanat kurallarına göre yapılmamasından kaynaklandığı ve bu durumun gizli ayıp niteliğinde olduğu; zarardan davalı kooperatifin sorumlu olduğu; davacı tarafından, zararın giderilmesi için harcandığı belirtilen ve faturalar kapsamında belgelendirilen 134.399,56.-TL'nin hasar bedeli olarak tespit edildiği hususları rapor edilmiştir.

█████/2022 tarihli bilirkişi raporuna yönelik olarak; davalı vekili tarafından "raporun dosya hiç incelenmeksizin, hiçbir somut ve teknik inceleme yapılmaksızın, ....D.İş sayılı dosyasındaki tespit raporunun neredeyse aynen kopyalanması suretiyle ve sadece davacının sunduğu faturalar esas alınarak düzenlendiği, bu nedenle hükme esas alınamayacağı" gerekçeleriyle itiraz edilmiş olup; Mahkememizce mahallinde keşif yapılmasına karar verilmiştir.

ii. İnşaat Mühendisi... Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2023 Tarihli Bilirkişi Raporu :

Anılan bilirkişi raporu kapsamında; davacının talebi doğrultusunda keşif öncesi yapılan değerlendirmede, dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin rapor oluşturmak için yeterli olduğu; iş makinası ile yapılması düşünülen kazının mevcut yalıtım imalatlarına zarar verebileceği ve ileride oluşabilecek olumsuz durumların, bu nedene bağlanabileceği ve bu nedenle kazının riskli olduğu hususları rapor edilmiştir.

█████/2023 tarihli bilirkişi ön raporuna yönelik olarak; davalı vekili tarafından "raporun, Mahkemenin bir ara kararı olmaksızın ve tarafsızlığa aykırı olarak davacının talebi doğrultusunda düzenlendiği; henüz keşif yapılmadan böyle bir tespit yapılmasının mümkün olmadığı" gerekçeleriyle itiraz edilmiş olup; Mahkememizce █████/2023 tarihinde mahallinde keşif icra edilmiştir.

iii. İnşaat Yüksek Mühendisi ...Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2024 Tarihli Bilirkişi Raporu :

Anılan bilirkişi raporu kapsamında; dava konusu taşınmazın onaylı mimari projesinde binanın etrafına drenaj borusu uygulaması yapılması gerektiğinin açıkça belirtildiği; ancak keşif anında davalı kooperatif şantiye şefinden alınan şifahi bilgiler ve davacı vekili tarafından sunulan fotoğraf ve videolardan, projedeki bu drenaj borusunun inşaat aşamasında uygulanmadığının anlaşıldığı; davaya konu ayıpların, yalıtım imalatlarının toprak altında olması nedeniyle gözle görülebilecek açık ayıp niteliğinde olmayıp, hasarın oluşması ile belirlenebilecek "gizli ayıp" niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle davacının ihbar süresi ile ilgili bir yükümlülüğünün bulunmadığı; hasarların bedelinin davalı kooperatif tarafından yapılan imalatın projeye uygun olmaması nedeniyle davalıdan tazmin edilebileceği; bu kapsamda hasarın giderilmesi bedelinin KDV dahil toplam 68.738,53.-TL olduğu hususları rapor edilmiştir.

█████/2024 tarihli bilirkişi raporuna davacı vekili tarafından sunulan █████/2024 tarihli dilekçe kapsamında, "raporda zarar alacağı yönünden yapılan hesaplamanın hatalı olduğu, delil tespiti dosyasındaki keşif tarihi ile tamirat tarihi arasındaki enflasyon farkının ve davalının kusuru nedeniyle yapılması zorunlu hale gelen bazı imalat kalemlerinin (nem bariyeri, havuz boşaltma vb.) maliyete dahil edilmediği" gerekçeleriyle; davalı vekili tarafından ise █████/2024 tarihli dilekçe kapsamında "raporun somut duruma uygun olmadığı, üçüncü kişilerden alınan şifahi bilgilere dayandığı, iddia edilen ayıbın gizli ayıp niteliğinde olmadığı, davacının ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediği, taleplerin zamanaşımına uğradığı, kooperatifin kusur ve sorumluluğunun bulunmadığı ve bitişik villanın incelenmediği" gerekçeleriyle itiraz edilmiştir. Mahkememizce, tarafların itirazlarının değerlendirilmesi amacıyla ek rapor alınması cihetine gidilmiştir.

iv. İnşaat Yüksek Mühendisi ... Tarafından Mahkememize Sunulan █████/2025 Tarihli Bilirkişi Ek Raporu :

Anılan bilirkişi ek raporu kapsamında; kök rapora yapılan tüm itirazların değerlendirildiği ve kök rapordaki görüş ve hesaplamalarda herhangi bir değişiklik yapılmasına gerek duyulmadığı hususlarının rapor edildiği anlaşılmıştır.

█████/2025 tarihli bilirkişi ek raporuna davacı vekili tarafından sunulan █████/2025 tarihli dilekçe kapsamında, "zarar alacağı yönünden yapılan eksik hesaplamaya ilişkin itirazların tekrar edildiği" gerekçeleriyle; davalı vekili tarafından ise █████/2025 tarihinde sunulan dilekçe kapsamında "kök rapora yönelik itirazların ek raporda karşılanmadığı, raporun halen somut duruma uygun olmadığı, gizli ayıp ve ihbar yükümlülüğü konularındaki değerlendirmelerin hatalı olduğu" gerekçeleriyle itiraz edilmiştir.

v. Bilirkişi Kök ve Ek Raporları İle İlgili Olarak Sunulan İtiraz Beyanlarının Değerlendirilmesi :

Mahkememizce, gerek █████/2024 tarihli bilirkişi kök raporuna ve gerekse █████/2025 tarihli bilirkişi ek raporuna yönelik, taraf vekilleri tarafından sunulan itiraz beyanlarının değerlendirilmesinde; davacı vekili tarafından, bilirkişilerce tespit edilen 68.738,53.-TL'lik hasar bedeline yönelik itirazları ile ilgili olarak, bilirkişi heyetinin görevinin, davacının yaptığı her harcamayı onaylama niteliğinde olmaması ve teknik olarak gerekli ve zorunlu olan imalatların, piyasa rayiç bedellerinin tespitinden ibaret bulunması; bilirkişi raporları kapsamında "hangi harcama kalemlerinin, neden hesaplama dışı bırakıldığının (örneğin projede olmayan 'nem bariyeri' veya hasarla doğrudan ilgisi kurulamayan 'havuz boşaltma' gibi)" gerekçelendirilmiş bulunması ve dolayısıyla, davacı tarafından daha fazla harcama yapılmış olmasının, bilirkişinin objektif ve teknik analizini geçersiz kılmayacağı; davalı vekili tarafından sunulan "raporun şifahi bilgilere dayandığı" ve "bitişik villanın incelenmediği" hususlarındaki itiraz beyanları ile ilgili olarak, bilirkişi heyeti tarafından şantiye şefinin beyanı, onaylı mimari proje ve davacı tarafından sunulan tamirat fotoğrafları gibi birden çok veriye dayalı olarak (teyitli şekilde) sonuca ulaşılmış olduğunun anlaşılması ve bilirkişilerin görev alanlarının, "dava konusu konut" ile sınırlı bulunması; davalı vekili tarafından sunulan "ayıbın gizli ayıp olmadığı" ve "ihbar süresinin geçirildiği" yönündeki itiraz beyanları ile ilgili olarak ise, anılan itiraz beyanlarının hukuki değerlendirme kapsamında bulunması ve bu doğrultuda Mahkememiz tarafından verilecek nihai karar kapsamında değerlendirilmesi gerektiği hususları birlikte dikkate alınarak; taraf vekilleri tarafından sunulan itiraz beyanlarının reddine ve Mahkememizce ek/yeni rapor alınmasına yer olmadığına karar verilmiştir.

vi. Bilirkişi Kök ve Ek Raporları İle İlgili Nihai Değerlendirme:

Mahkememizce █████/2023 tarihinde mahallinde yapılan keşif neticesinde düzenlenen █████/2024 tarihli bilirkişi kök raporunun ile anılan rapora yönelik sunulan itirazlar beyanları akabinde alınan █████/2025 tarihli bilirkişi ek raporunun çelişki barındırmadıkları; sözleşme maddelerinin yorumlanmasına ilişkin herhangi bir hata bulunmadığı ve sözleşme kapsamında belirtilen verilerin, bilirkişi raporlarına aktarılmasında herhangi bir yanlışlık veya tutarsızlık bulunmadığı (bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen █████/2024 tarihli kök rapor kapsamında, dava konusu taşınmaza ait onaylı mimari proje kesitine atıf yapılmış olduğu ve anılan kesitte "direnaj borusu" uygulamasının yer aldığı ve bilirkişi raporuna eklenen proje kesiti görüntüsünde bu ibarenin açıkça yer aldığı - bilirkişi heyetinin tespiti ile dayanılan belge arasında bir tutarsızlık bulunmadığı); dava konusu taşınmazın mimari projesini incelenmiş, yerinde gözlem yapılmış ve zararın temel nedeninin (projede öngörülen drenaj borusunun yapılmaması) somut olarak tespit edilmiş olduğu; hasar bedeli hesabında, hangi imalatların gerekli olduğunun ve söz konusu imalatların piyasa rayiç bedellerinin ayrıntılı olarak gerekçelendirilmiş olduğu kanaatine varılarak; █████/2024 tarihli bilirkişi kök raporunun ve anılan rapora yönelik sunulan itirazlar beyanları doğrultusunda alınan █████/2025 tarihli bilirkişi ek raporunun, hükme esas alınabilir nitelikte ayrıntılı ve denetime elverişli olduğu kanaatine varılmıştır.

d.2) Dava Konusu Uyuşmazlık İle İlgili Nihai Değerlendirme :

i. Husumet İtirazının Değerlendirilmesi:

Davalı vekili tarafından; "dava konusu yapının site yönetimine devredilmesi neticesinde, davalı kooperatifin sorumluluğunun sona erdiğinden" ve "dava konusu alt zemin kat imalatının sözleşme dışı olduğu ve davalı kooperatifin sorumluluğunun bulunmadığından" bahisle; davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

Söz konusu talep ile ilgili olarak Mahkememizce yapılan değerlendirmede; öncelikle, davacının, davalı kooperatifin üyesi olduğu ve dava konusu konutun, işbu üyelik ilişkisi kapsamında ve bir eser sözleşmesi tahtında davalı kooperatiften teslim alındığı anlaşılmış olup; eseri imal eden veya kendi sorumluluğu altında üçüncü kişilere imal ettiren yüklenici sıfatını haiz davalı kooperatifin; eserdeki gizli ayıplardan doğan sorumluluğunun, dava konusu yapının bir site yönetimine devredilmesiyle ortadan kalkmadığı ve devralan site yönetiminin de, işbu eser sözleşmesinden doğan ayıplardan sorumlu bulunmadığı aşikardır.

Bunun yanı sıra; davalı kooperatif tarafından sunulan, "dava konusu alt zemin kat imalatının sözleşme dışı olduğu ve davalı kooperatifin sorumluluğunun bulunmadığı" yönündeki beyanların da, dosyaya sunulan delillerle çelişmekte olduğu; davacı tarafından sunulan ve davalı kooperatifin yönetimi tarafından üyelere gönderilen █████/2011 tarihli yazı kapsamında, bu ek imalatın "müteahhit firma tarafından" yapılacağının, maliyetinin 1.200,00.-TL olduğunun ve bu bedelin "kooperatif hesabına" yatırılması gerektiğinin açıkça belirtilmiş olduğu hususları birlikte dikkate alındığında; anılan belgenin, söz konusu imalatın, "davacının şahsen ve bağımsız olarak bir firmayla anlaştığı bir iş olmadığını", aksine kooperatifin organizasyonu, bilgisi ve mali aracılığı ile gerçekleştirildiğini ispatlamakta olduğu; bu doğrultuda davalı kooperatifin, işbu imalatın yapım sürecindeki rolü ve sorumluluğunun sabit olduğu ve davada taraf sıfatına (husumete) sahip olduğu anlaşılmıştır.

Tüm bu hususlar doğrultusunda; davalı vekili tarafından sunulan husumet itirazının reddi gerektiği kanaatine varılmıştır.

ii. Ayıp İhbarı Süresinin Değerlendirilmesi:

Davalı vekili tarafından sunulan beyanlar kapsamında; "davacı tarafından, konuttaki sorunların yıllardır devam ettiğinin ikrar edildiği; buna rağmen söz konusu ayıpların yasal süresi içerisinde ihbar edilmediği" hususlarının belirtildiği ve bu doğrultuda dava konusu ayıp ihbarının, yasal süresinde yapılmamış olduğundan bahisle, Mahkememizce red kararı verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce hükme esas alınan █████/2024 tarihli bilirkişi raporu kapsamında; dava konusu ayıbın temel nedeninin, yapının mimari projesinde öngörülmesine rağmen inşaat sırasında uygulanmayan ve toprak altında kalan "drenaj borusu eksikliği" olduğu tespit edilmiştir. Aynı raporda; söz konusu eksikliğin niteliği ise "davaya konu ayıplar, yalıtım imalatlarının toprak altında olması nedeniyle gözle görülebilecek açık ayıp niteliğinde olmayıp, hasarın oluşması ile ancak belirlenebilecek gizli ayıp niteliğinde olduğu..." şeklinde değerlendirilmiştir.

Bir ayıbın "gizli ayıp" olup olmadığının; ortaya çıkan sonuçlarından ziyade, "sıradan bir muayene ile tespit edilip edilemeyeceğine göre" belirlenmesi gerektiği; davacının yıllardır gördüğünü belirttiği nemin, kabarmanın ve koku gibi belirtilerin, ayıbın niteliğini değil, dışa yansıyan sonuçlarını gösterdiği; toprak altında bulunması gereken bir tesisatın eksikliğinin ise, ancak bir uzman incelemesi veya yapının o bölümünün fiziken açılmasıyla anlaşılabilecek, tipik bir gizli ayıp örneği olması; gizli ayıplarda ise ihbar külfetinin, ayıbın kesin olarak öğrenildiği tarihten itibaren başlaması gerektiği ve davacının, "sorunun kaynağının temel bir yapısal eksiklik olduğunu öğrendiği tarihin", bu konuda uzman görüşünün alındığı 2021 yılındaki delil tespiti süreci olduğunun anlaşılması ve tüm bu husular doğrultusunda; davalı kooperatife gönderilen █████/2021 tarihli ihtarname ile ihbar külfetinin, yasal süresi içerisinde yerine getirilmiş olduğu anlaşılmakla; davalı vekili tarafından "ayıp ihbarının, yasal süresinde yapılmadığı" hususunda sunulan beyanın, yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.

iii. Zamanaşımı İtirazının Değerlendirilmesi:

Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesi kapsamında; inşaatın yapılmasından itibaren 16 senenin, tesliminden itibaren ise 9 senenin geçmiş olduğunun ve bu doğrultuda davacının taleplerinin zamanaşımına uğramış bulunduğunun belirtildiği ve bu doğrultuda Mahkememizce red kararı verilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.

Yukarıda "ii. Ayıp İhbarı Süresinin Değerlendirilmesi" başlığı altında ayrıntılı olarak belirtilen açıklamalar uyarınca; davaya konu ayıbın "gizli ayıp" niteliğinde olduğu kanaatine varılmış olması; eser sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda, gizli ayıplar bakımından zamanaşımı süresinin, ayıbın öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlamakta olması (ve Mahkememizce, ayıbın öğrenilme tarihinin, davacının delil tespiti yaptırdığı 2021 yılı olduğu kabul edilmiş olması); Mahkememiz nezdinde ikame olunan işbu davanın █████/2022 tarihinde açılmış olması hususları birlikte dikkate alındığında ve 6098 Sayılı TBK.'nın 72/1. maddesinde belirtilen "Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır." hükmü uyarınca zamanaşımı süresinin hitam bulmamış olduğu kanaatine varılmıştır.

iv. Neticeten:

Mahkememizce yürütülen yargılama, toplanan deliller, taraf beyanları ve özellikle mahallinde yapılan keşif işlemi sonrasında alınan █████/2024 tarihli bilirkişi kök raporu ve █████/2025 tarihli bilirkişi ek raporu bir bütün olarak değerlendirildiğinde; davacının, davalı kooperatiften teslim aldığı konutun alt zemin katında meydana gelen su sızıntısı ve buna bağlı hasarların, davalı kooperatifin inşaat projesine aykırı, ayıplı imalatından kaynaklandığı kanaatine varılmıştır.

Mahkememizce hükme esas alınan █████/2024 tarihli bilirkişi raporu kapsamında; dava konusu yapının onaylı mimari projesinde bulunması gereken "drenaj borusu uygulamasının", davalı kooperatif tarafından yapılmamış olduğunun tespit edilmiş olması; işbu eksikliğin, davacının konutunda yaşanan su ve nem problemlerinin "temel nedeni" olduğunun anlaşılması; davalı tarafından "dava konusu alt zemin kat imalatının sözleşme dışı bir iş olduğu ve sorumluluğunun bulunmadığı" hususunda sunulan beyanlarının, dosyaya sunulan ve bizzat davalı kooperatif tarafından üyelere gönderilmiş olduğu anlaşılan █████/2011 tarihli yazı ile çelişmekte olduğunun tespit edilmiş olması (anılan yazıda, bu alanın doldurulması işinin "müteahhit firma tarafından" yapılacağı ve bedelinin kooperatif hesabına yatırılacağı belirtilmiş olup; bu durum imalatın kooperatifin bilgisi ve organizasyonu dahilinde yapıldığını göstermektedir.) hususları birlikte değerlendirildiğinde; projeye aykırı ve kusurlu imalattan kaynaklanan zarardan davalı kooperatifin sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır.

Zararın miktarı konusunda ise; █████/2022 tarihli ilk raporda davacının faturalarına dayalı olarak belirlenen 134.399,56.-TL'lik bedele karşın, keşif sonrası düzenlenen ve piyasa rayiçlerine göre daha objektif bir hesaplama içeren █████/2024 tarihli raporda belirlenen 68.738,53.-TL'lik bedelin makul ve denetime elverişli olduğu kabul edilmiştir. İşbu raporun; hangi imalatların zorunlu olduğunu ve bu imalatların KDV dahil bedelini ayrıntılı olarak ortaya koymuş olduğu anlaşılmış ve davacının ispat edebildiği alacak miktarının 68.738,53.-TL olduğu kanaatine varılmıştır.

Neticeten; davacının alacağının 68.738,53.-TL olduğu anlaşıldığından, davalı kooperatif tarafından, ... Esas numarasını almıştır) sayılı dosyasına sunulan itirazın da, işbu miktar yönünden haksız olduğu kanaatine varılmış ve davanın kısmen kabulüne dair aşağıda belirtildiği şekilde hüküm tesis edilmiştir.

V) HÜKÜM : (Yukarıda Açıklanan Gerekçelerle)

1) Davanın KISMEN KABULÜNE,

Bu doğrultuda;

...Esas sayılı (ilgili İcra Dairesinin kapatılması akabinde dosya, ... devredilerek, ... Esas numarasını almıştır) icra takibine yapılan itirazın 68.738,53.-TL.'lik (asıl alacak) kısmının iptaline,

Asıl alacaktan ibaret toplam 68.738,53.-TL üzerinden, (asıl alacağa, █████/2021 tarihinden itibaren) işletilecek (değişen oranlarda) yasal faizi ile icra takibinin devamına,

2) Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,

3) Hükmolunan alacağın %20’si olan 13.747,71.-TL. icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,

4) Karar ve İlâm Harcı :

a) Harçlar Kanunu uyarınca alınması gerekli 4.695,53.-TL harçtan, davacı tarafından yatırılmış bulunan 1.641,86.-TL. harcın mahsubu ile bakiye kalan 3.053,67.-TL harcın; davalı taraftan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

b) Davacı tarafından yatırılmış bulunan 1.641,86.-TL peşin harç, 80,70.-TL başvurma harcı ve 11,50.-TL vekalet harcı olmak üzere toplam 1.734,06.-TL harcın; davalı taraftan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,

5) Yargılama Gideri ve Gider Avansı :

a) Davacı tarafından yatırılmış bulunan 1.900,00.-TL bilirkişi ücreti, 853,75.-TL posta ve tebligat gideri olmak üzere toplam 2.753,75.-TL yargılama giderinden; kabul/talep oranına göre hesaplanan 1.392,41.-TL'nin, davalı taraftan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE; bakiye kalan 1.361,34.-TL yargılama giderinin ise davacı üzerinde BIRAKILMASINA,

b) Davalı tarafından yatırılmış bulunan 9.000,00.-TL bilirkişi ücreti, 250,00.-TL posta ve tebligat gideri olmak üzere toplam 9.250,00.-TL yargılama giderinden; red/talep oranına göre hesaplanan 4.572,82.-TL'nin, davacı taraftan tahsili ile davalıya ÖDENMESİNE; bakiye kalan 4.677,18.-TL yargılama giderinin ise davalı üzerinde BIRAKILMASINA,

c) Arabuluculuk faaliyeti neticesinde, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı anlaşıldığından; Arabuluculuk Yönetmeliği 26/2. maddesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.560,00.-TL arabuluculuk ücretinden; kabul/talep oranına göre hesaplanan 788,80.-TL.'nin davalıdan tahsili; 771,20.-TL.'nin ise davacıdan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

d) Taraflarca yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın; kararın kesinleşmesini müteakiben talep edilmesi halinde, HMK.'nın 333. maddesi uyarınca taraflara İADESİNE,

6) Vekâlet Ücreti :

a) Davacı tarafın, kendisini vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 3. ve 13. maddeleri uyarınca (Mahkememizce kabulüne karar verilen miktar olan 68.738,53.-TL. üzerinden) takdir edilen 30.000,00.-TL. vekalet ücretinin, davalı taraftan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,

b) Davalı tarafın, kendisini vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 3. ve 13. maddeleri uyarınca (Mahkememizce reddine karar verilen miktar olan 67.204,90.-TL. üzerinden) takdir edilen 30.000,00.-TL. vekalet ücretinin, davacı taraftan tahsili ile davalıya ÖDENMESİNE,

Dair; davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren (2) hafta içerisinde; (Mahkememiz'e veya istinaf edenin bulunduğu yer İlk Derece Mahkemesine dilekçe sunmak ya da tutanağa geçirilmek koşuluyla Zabıt Katibine sözlü beyanda bulunmak suretiyle) HMK'nın 345. maddesi uyarınca ... kanun yolu açık olmak üzere, yapılan açık yargılamada karar verildi. █████/2025

....

¸ ¸

Gerekçeli Karar