Antalya Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Kararı: Kooperatif tarafından açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği tespiti, alacak talebi ve arsa sahipleriyle dükkan devri kaynaklı ihtilafın incelenmesi.
Özet: Bu hukuki belge, bir kooperatifin arsa sahipleri ve bir inşaat şirketi arasında 2007 yılında imzalanan, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile 10.000 TL alacak talebiyle açtığı bir karşı davanın istinaf incelemesini konu almaktadır; kooperatif, bu sözleşmenin, daha önceki 1997 tarihli sözleşmeye göre kendisine ait olan bir dükkanın haksız devrini içerdiğini iddia ederken, arsa sahipleri kooperatifin inşaat yükümlülüklerini yerine getirmediğini savunmakta, dosya, davacı tarafın feragatiyle asıl davanın usulden reddedilmesi sonrası tefrik edilmiş ve ilk derece mahkemesinin kararında terkin edilmiş bir davalı şirketle ilgili usulü sorunlar bulunduğunu belirtmektedir.
T.C.
ANTALYABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİYEDİNCİ HUKUK DAİRESİ T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R Iİncelenen KararınMahkemesi : Antalya 2.Asliye Ticaret MahkemesiTarihi: █████/2021Davanın Türü: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçersizliğinin Tespiti ve AlacakDava Tarihi: █████/2019Karar Yazım T: █████/2026İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;I. DAVAEldeki dava, Antalya 2. Asliye ticaret Mahkemesinin ....Esas sayılı dosyası üzerinden açılan asıl davaya karşı açılan karşı dava niteliğindedir. Asıl dava davacıları, açmış oldukları davada, ... ile .... Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi arasında imzalanan █████/1997 tarihli .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi ile kira mahrumiyeti tazminatı talep etmiştir. Asıl davanın davacıları tarafından açılan davanın yargılaması neticesinde verilen Antalya 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ...Karar sayılı kararının, Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile bozulması sonrasında, Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı kararı ile davanın feragat sebebiyle usulden reddine dair verilen karar kesinleşmiştir. Açılan karşı dava ise, █████/2020 tarihli celsede verilen tefrik kararı neticesinde belirtilen mahkemenin ...Esas sıra numarasına kaydedilmiştir. İstinaf incelemesine konu karar, iş bu davanın yargılaması neticesinde verilen karardır.Davacı vekili açtığı dava ile, arsa sahipleri olan davalılar ..., ... ve ...'ın, .... ada ...parselin iskan ruhsatnamesi giderleri dahil toplam maliyetin %5'i oranında eksiği bulunduğu iddiası ile, bu eksiği tamamlamak üzere ... İnşaat Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti. İle Antalya 6. Noterliği'nin █████/2007 gün ve ... yevmiye sayısını taşıyan "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni akdettiklerini, bu sözleşmede inşaatın %95'inin .... Konut Yapı Kooperatifi tarafından yapıldığı ve kooperatifin haklarının her iki tarafça kabul edildiği, garanti altına alındığı kabul edilmiş ise de inşaat düzeyinin %98 olduğunun sonradan yapılan bilirkişi incelemesi ile belirlendiğini, iddiaya göre ... ada ... parsel üzerinde .... Konut Yapı Kooperatifi tarafından yapılan inşaatın %2 eksiğinin bulunduğunu, bu eksiği tamamlamak üzere ... İnşaat Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti. ile sözleşme yapıldığını, bu sözleşme hükümlerine göre ... İnşaat Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti.'ne yapacağı işlere karşılık sözleşme bünyesindeki krokide gösterilen dükkanın verildiğini, oysa Antalya 6. Noterliği'nin █████/1997 gün ve ....yevmiye sayısını taşıyan sözleşmeye göre bu dükkanın kooperatife ait olduğunu, sözleşilen işin açıkça kooperatifin nam ve hesabına inşaatın tamamlanması olduğunu iddia ederek, Antalya 6. Noterliğinin █████/2007 tarih ve ....sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, arsa sahiplerinin kooperatife doğrudan veya dolaylı olarak verdikleri zararlara mahsuben belirsiz alacak davası niteliğiyle şimdilik 10.000,00TL'nin davalılardan alınarak kooperatife verilmesini talep ve dava etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevabında, davalı kooperatif başkanı ile davalı şirket yetkilisinin karı-koca olduğunu, Antalya ili ... ilçesi ... Mah. ... Ada ... ve ... parseller ile ilgili olarak, kat karşılığı inşaat yapmak üzere ... adına vekaleten ... ile karşı taraf .... Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi arasında, Antalya 6. Noterliğinin █████/1997 tarih ....yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, akabinde davalı ..., ... ve ... ile karşı taraflar .... Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi ve .... İnş. ... (yüklenici) arasında Antalya 6. Noterliğinin █████/2007 tarih ....yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, karşı tarafın edimlerini yerine getirmeyerek inşaatları tamamlamadığını, dava konusu inşaatın tamamlanmadığını, bir kısım eksikliklerin bulunduğunu, ....parseldeki yükümlülüklerin kısmen yerine getirildiğini, .... nolu parseldeki yükümlülüklerin ise hiç yerine getirilmediğini belirterek, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk derece mahkemesi, yargılama devam ederken davacı mirasçı ... vekili █████/2019 havale tarihli dilekçesiyle asıl ve birleşen davadan feragat ettiğinden, davalı kooperatifin birleşen dosyaya karşı açtığı karşı davanın tefrik edilerek yukarıdaki esasa kaydedildiği, karşı dava yukarıdaki esasa kaydedildikten sonra karşı davada davalı ... Şirketinin terkin edilmiş olması sebebiyle karşı dava davacısı kooperatif vekiline bu şirketin ihyasını sağlamak üzere yetki ve süre verildiği, davacı vekili █████/2020 tarihli duruşmada şirketin ihyası ile ilgili olarak Antalya 1. ATM █████/2017 tarih .... esas ... karar sayılı ilamının mevcut olduğu, bu nedenle yeniden ihya davası açmaya gerek duymadıklarını belirttiği, Antalya 1. ATM'nin belirtilen dosyasının celp edildiği, yapılan incelemede ....İnş. Ltd. Şti.'nin ....Konut Yapı Koop. İle aralarındaki █████/1997 tarihli sözleşme uyarınca alacağı var ise bu alacağın tahsili işlemleri ile sınırlı olmak kaydıyla ihyasına karar verildiği, dolayısıyla verilen iş bu kararın davalı kooperatifin taleplerini kapsamadığı anlaşıldığından, davacı kooperatif vekiline ....Şti.'nin ihyası için yeniden süre verildiği, davacı vekilinin bu kez Antalya 1. ATM'nin ....Esas sayılı dava dosyasında ...Şti.'nin ihyası için dava açtığı, yapılan yargılama neticesinde █████/2021 tarih ve ... Esas, ...Karar sayılı ilamı ile şirketin tüzel kişiliği sona ermiş olduğundan bahisle hukuki yarar yokluğundan davanın reddedildiği, kararın istinaf edilmeksizin █████/2021 tarihinde kesinleştiği, davacı kooperatif vekilinin █████/2020 tarihli duruşmada 10.000,00TL'lik tazminat taleplerini atiye bıraktıklarını belirttiğinden bu talebe yönelik davanın yenileninceye kadar işlemden kaldırılmasına karar verildiği, 3 aylık sürede yenilenmemesi üzerine bu talep hakkında davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği, davacı kooperatifin Antalya 6. Noterliğinin █████/2007 tarih ....sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine yönelik talebi hakkında yapılan değerlendirmede, adı geçen sözleşmenin arsa sahipleri ..., ... ve ... ile ....İnş. Taah. Ve Tic. Ltd. Şti. arasında yapıldığı, davacı kooperatifin bu sözleşmede imzasının bulunmadığı, bu nedenle taraf olmadığı bir sözleşmenin geçersizliğinin tespitini isteyen kooperatifin bu talep yönünden aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı anlaşılmakla davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek gerektiği, sözleşme tarihinin █████/2007 olmasına rağmen karşı dava dilekçesinde █████/2007 tarihinin yazıldığı ve mahkemece de kısa karar yazılırken sehven █████/2007 tarihi yazıldığının sonradan fark edildiği gerekçesiyle 10.000,00TL'lik tazminat talebi hakkında açılan davanın HMK'nin 150/4 maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına, Antalya 6. Noterliğinin █████/2007 tarih,... sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğine dair açılan davanın aktif husumet yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf NedenleriDavacı vekili, Antalya ili .... ilçesi ... Mahallesi ... ada ....numaralı parsel üzerinde bağımsız bölüm karşılığı konut inşaatı yapmak üzere, davalı gerçek kişilerin murisi .... ile davacı ....Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi arasında, Antalya 6. Noterliğinin █████/1997 tarih ....yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenici kooperatifin 2007 yılı başı itibariyle inşaatı %98 oranında (tartışmasız olan %95) tamamladığı, davalı ... mirasçıları gerçek kişiler, KKİS'yi feshettiklerini varsayarak, davacı kooperatifin o zamanki yönetim kurulu başkanı .. ın eşi ..ın müdürü olduğu ....İnşaat Taah. Ve Tic. Ltd. Şti. ile Antalya 6. Noterliğinin █████/2007 ve ....sayısını taşıyan yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, bu sözleşme metninde inşaatın %95'inin kooperatif tarafından yapıldığının açıkça beyan edildiği, eldeki davanın açıldığı tarihte tarafları ve konusu aynı olan iki adet düzenleme şeklinde KKİS olduğu, sonraki tarihli ve temeli esaslı hataya dayalı sözleşmenin kesin hükümsüz olduğu, kooperatifin geçersiz sözleşmenin konusu olan işin %95'inin maddi hukuka göre maliki olduğu, geçersiz sözleşme yüzünden önceki tarihli ve geçerli sözleşmenin ifasının engellendiği, hakkın gerçek sahibi olarak davacı sıfatının olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki NitelendirmeDava, davalı yüklenici şirket ile davalı gerçek kişi arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ve bu sözleşme nedeniyle uğradığı ileri sürülen zararların tazmini istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı yüklenici ile sözleşme konusu taşınmazın önceki maliki olan dava dışı arsa sahibi .... arasında 1997 tarihli, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında ise 2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanmıştır.2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamıİlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır. 3. Değerlendirme Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire ve ortaya koyduğu gerekçeye göre, mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir. V. KARAR1)Davacı vekilinin istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, 2)Alınması gerekli 732,00 TL istinaf karar harcından, peşin alınan 260,60 TL harcın mahsubuyla bakiye 471,40 TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,3)Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde dairemize ya da dairemize gönderilmek üzere başka bir yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile Yargıtay ilgili hukuk dairesine temyiz yolu açık olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde █████/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi. ....