Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin, hatalı gayrimenkul değerleme raporları sebebiyle bankaya ödenen bedelin rücuen tazminine ilişkin davanın gerekçeli kararı.
Özet: Davacı şirket, kendisi ile banka arasındaki sözleşme gereği, davalı şirket tarafından hazırlanan hatalı gayrimenkul değerleme raporları nedeniyle bankaya ödemek zorunda kaldığı 96.781,00 TLlik zararın, bu raporları hazırlayan davalı şirket ile kurucu ortağından rücuen tazminini talep etmektedir; davacı, davalı şirket raporlarındaki yanlış değerlendirmelerin bankanın kredi borçlarını teminatlı satışla kapatamamasına yol açtığını iddia ederken, davalılar yetki, zamanaşımı itirazları ve kusursuzluk savunması yapmıştır; mahkeme ise hizmet sözleşmelerinde on yıllık zamanaşımı süresi bulunduğundan davalıların bu itirazını reddetmiş ve sözleşmelerdeki değerleme hatasından doğan zararların tazminine dair hükümleri incelemiştir.
T.C. ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ███████ Esas - ████████
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ T.C. ANKARA GEREKÇELİ KARAR 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO : ███████ EsasKARAR NO : ████████...DAVA : Tazminat (Rücuen Tazminat)DAVA TARİHİ : █████/2020KARAR TARİHİ : █████/2025KARAR Y.TARİHİ : █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,İDDİA :Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı şirket ile ... arasında imzalanan █████/2023 tarihli sözleşme uyarınca davalı banka tarafından tarafından talep edilen gayrimenkuller yönünden değerleme raporu hazırlandığını, değerleme raporlarına konu taşınmazlar teminat gösterilerek kredi borçluları tarafından ödenmeyen taşınmazların banka tarafından satışının gerçekleştirilerek borçların kapatılmak istendiğini, ancak değerleme raporlarındaki hatalı değerlendirmeler nedeniyle borçların tamamının kapatılamadığını, borçların bakiye kısımları için sözleşme kapsamında banka tarafından davacı şirkete başvuru yapıldığını ve █████/2018 tarihli protokol kapsamında 5 taksit halinde ödeme yapıldığını, bu raporlar ve protokol çerçevesinde davacı şirket tarafından bankaya 96.7810,00 TL ödeme yapıldığını, bu zararın tazmini için davalılara ihtarname keşide edildiğini davalıların ödeme yapmadıklarını beyan ederek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir. SAVUNMA : Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; eldeki davada yetkili mahkemenin davalıların yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olduğunu, zamanaşımı itirazları bulunduğunu, davacı şirket ile akdedilen sözleşmenin davalı şirket kaşesi ile imzalandığını, diğer davalının şirketin temsil ve imzaya yetkili kişi olarak atanan kurucu ortağı olduğunu, bu kapsamda davalı ...'in davalı olarak gösterilmesinin hukuken mümkün olmadığını, davalı şirketin hazırladığı değerleme raporlarından kaynaklanan zarara ilişkin somut bir delil bulunmadığını, davacı tarafından dava dışı bankanın zararının somut deliller ile ortaya konmadığını, davalının somut deliller ile ortaya konmadığını, davalının kusur veya ihmalinin kanıtlanmadığını beyan ederek davanın usulden ve esastan reddini talep etmiştir. YARGILAMA VE GEREKÇE :Dava, taraflar arasında yapılan gayrimenkul değerleme hizmet alımı sözleşmesi sonucu davacının dava dışı ...Bankasına ödemek zorunda olduğu miktarı davalılardan talep edip edemeyeceği konularına ilişkin olduğu anlaşıldı. Davalı yanca zamanaşımı defi'inde bulunulmuş ise de dava konusu hizmet sözleşmesi olması nedeniyle uygulanacak süre 10 sene olduğundan def'in reddi gerekmiştir.Davacı şirket ile dava dışı ... arasında █████/2013 tarihinde Değerleme (Ekspertiz) Hizmet Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 11.8. Maddesinde; "Değerlemesi yapılan varlığın değerinin icra takip sürecinde yapılan kıymet takdiri sonucunda belirlenen değerden düşük tespit edilmesi halinde değerleme kuruluşuna, hatalı değerleme nedeniyle zarar ihtimalinin bulunduğu yönünde değerlemeyi talep eden birim tarafından yazılı bilgi verilir. Kesinleşen bilirkişi raporu ile tespit edilen değer gerçek değer olarak esas alınır. Hatalı şekilde tespit edilen değer nedeniyle Banka’ca fazla kullandırılan kredi tutarı zarar kabul edilir ve söz konusu zarar ile Banka’nın kredi alacağının takip hesabına aktarıldığı tarihten itibaren işleyecek faiz değerleme kuruluşunca tazmin edilir. Faiz hesaplaması, 3095 sayılı Kanun’un (4489 sayılı Kanun’un 2. Maddesi ile değiştirilen) 2/2. Maddesine göre yapılır. " düzenlemesinin mevcut olduğu anlaşılmıştır. Davacı şirket ile davalı ... arasında █████/2008 tarihli sözleşme imzalandığı, sözleşme konusunun davacı şirketin ... il sınırları içinde kalan bölge kapsamında her türlü özel ve tüzel kişilere ait menkul ve gayrimenkul malların değerleme raporlarının davacı şirket tarafından istenilen şekil ve içeriğe uygun olarak yüklenici tarafından düzenlenmesine ilişkin olduğu, yüklenicinin görev ve sorumluluklarını düzenleyen maddelerinin; "1. Gayrimenkul veya menkulün değerlemesini yapan YÜKLENİCİ, değerleme yapılması esnasında belediye, ... vb. kuruluşlarda her türlü tespit ve inceleme ve araştırmaları kendisi yapacaktır. ...’nin bilgisi dahilinde müşteriler tarafından gösterilen veya adresi bildirilen yerin, tapu ve kadastro müdürlüğü kayıtlarında belirtilen yer ile aynı yer olup olmadığı hususunun tespiti de YÜKLENİCİ’ye aittir." "2. Değerlemeyi yapan YÜKLENİCİ’nin, değerleme yapmadan önce değerlemeye konu gayrimenkule ait ön incelemesi, (Kadastro ve Belediye Müdürlüklerinden imar çapı, imar durumu, katardstro çapı, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, turizm yatırım ve işletme belgesi, sit alanı içerisinde ise kültür ve taibat varlıklarını koruma kurulu yazısı vb.) yapmalıdır. Her türlü bilgi ve belgeleri temin etmesi, taşınmazın konumunu, özelliklerini, satış kabiliyetini ve üzerinde yer alan takyidatları dikkate alarak, gerçek değerini belirlemesi, değerlemeyi bizzat mahallinde yapması ve değerlendirmede objektif davranması şarttır." "5. YÜKLENİCİ Değerleme raporlarının hazırlanma safhasında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadır. (Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli değerleme uzmanının / değerleme elemanının aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği dikkat ve gayreti ifade eder.)" " 6. YÜKLENİCİ Gayrimenkulün farlı yön ve açılardan çevresiyle birlikte gayrimenkulün tanıtıcı ve anlaşılır bir şekilde Gayrimenkulün fotoğraflarını çekeceği gibi gayrimenkulün özellik arz eden yönlerinde fotoğrafını çekecektir." "7. YÜKLENİCİ “....’nin kimliğine uygun hareket edecek, ...’nin adını kullanarak müşteriden doğrudan veya dolaylı olarak herhangi bir menfaat vb. talep edemeyecek, VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. adına bir borç/alacak ilişkisine girmeyecektir." şeklinde olduğu, Diğer Şartlar başlıklı bölümün 6. Maddesinde ise; "6. YÜKLENİCİ’nin değerlemesini yaptığı taşınmazların teminatındaki kredilerin takip hesaplarına aktarılması ve teminatların satışı aşamasında YÜKLENİCİ’nin yaptığı değerleme işlemlerinde çeşitli ihtilaflar ya da muvazaalı işlemlerin tespiti halinde, ortaya çıkacak olan zarardan, YÜKLENİCİ sorumlu olacaktır. Ortaya çıkacak zararın miktarı, icra aşamasında tespit edilen değer ile ekspertiz raporundaki değer arasında ortaya çıkacak fahiş fark nedeniyle riskin teminatsız kalan kısmıdır. V...’nin müşterisinin bu zararı talep etmesi halinde, YÜKLENİCİ kayıtsız ve şartsız ödemeyi taahhüt eder." düzenlemesinin mevcut olduğu anlaşılmıştır. Davalı ... tarafından dava dışı ...Bankası'nın talebi üzerine düzenlenen ekspertiz raporlarında; ... parselde bulunan taşınmazın █████/2014 rapor tarihi itibariye değerinin 21.000,00 TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır. Mahkememizce dava konusu taşınmazların değerlerinin belirlenmesi için bilirkişiden rapor alınmış, alınan bilirkişi raporunda özetle; ...Parselde Konumlu, Zemin Kat, Bağımsız Bölüm No... taşınmaz için Davalı ... tarafından takdir olunan değer 269.000 TL. iken tarafımca takdir olunan değerin yaklaşık 65.000 TL.:... Parselde konumlu taşınmazlar için Davalı ... tarafından takdir olunan değerler... Parsel için 55.000 TL; 1401 Parsel için 21.000 TL. iken tarafımca takdir olunan değerler ... Parsel için 7.500 TL.: ...Parsel için 1.650 TL hesaplandığını, davalı ... tarafından ilgili taşınmazlar için takdir edilen değerlerin "Gerçeğe Uygun Pazar Değeri" ni yansıtamayacağı, yine davalı tarafça hazırlanan her üç raporun da davacı şirket tarafından kontrole tabi tutulmadan onaylanmış olduğu, uygulamadaki teamüller gereği kadrolu veya sözleşmeli gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanan raporların, şirketin zorunlu olarak kadrosunda bulundurduğu ve belirli şartlara haiz “Kontrolör” görevindeki gayrimenkul değerleme uzmanlarınca kontrol edilerek imzalanması ve kontrol edilmiş olan bu raporların şirketin “Sorumlu Değerleme Uzmanı” tarafından da onaylanarak talep sahibi İlgili finans kuruluşunun/bankanın ekspertiz birimine gönderilmesi gerektiği bildirilmiştir. Mahkememizce ...parselde bulunan taşınmazların keşif yolu ile değerinin belirlenmesi için talimat yazılmış, alınan bilirkişi raporunda taşınmazın değerinin █████/2015 tarihi itibariyle 35.000,00 TL olduğu belirlenmiştir. Mahkememizce ... parselde bulunan taşınmazların keşif yolu ile değerinin belirlenmesi için talimat yazılmış, alınan bilirkişi raporunda taşınmazın değerinin █████/2014 tarihi itibariyle 240.000,00 TL olduğu belirlenmiştir. Mahkememizce ... parselde bulunan taşınmazların keşif yolu ile değerinin belirlenmesi için talimat yazılmış, alınan bilirkişi raporunda taşınmazın değerinin █████/2014 tarihi itibariyle 33.000,00 TL olduğu belirlenmiştir. .... sayılı kararının incelenmesinde, davalı ... tarafından miras bırakan ...'in mirasını kayıtsız ve şartsız olarak reddinin tespit ve tesciline karar verildiği anlaşılmıştır. Dosyada mevcut ve ... tarafından sunulan banka kayıtlarının incelenmesinde; dava dışı ... arasında █████/2014 tarihli ve 500.000,00 TL bedelli Genel Kredi Sözleşmesi ve 10.450,00 TL bedelli Gayrinakdi Çek Kredisi Sözleşmesi imzalandığı, yine dava dışı banka tarafından dava dışı ...arasında █████/2014 tarihli ve 300.000,00 TL bedelli Genel Kredi Sözleşmesi imzalandığı, dava dışı banka tarafından .... parselde bulunan ve █████/2014 rapor ile değeri 269.000,00 TL olarak takdir edilen taşınmaza █████/2014 tarihinde 800.000,00 TL tutarında ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır. Kullandırılan kredilere istinaden dava dışı banka tarafından dava dışı ... hakkında ... sayılı takip dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatıldığı █████/2022 tarihinde borcun tamamen tahsil edildiği ve tahsil edilmeyen bir tutar bulunmadığı anlaşılmıştır. Yine kullandırılan kredilere istinaden dava dışı banka tarafından dava dışı .... hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi ve kambiyo senetlerine özgü haciz yolu ile takip başlatıldığı, kredi borcu nedeniyle tahsil edilemeyen tutarın tahsil tarihine kadar geçecek günler için işleyecek faiz hariç █████/2022 tarihi itibariyle 320.000,00 TL olduğu anlaşılmıştır. Davacı şirket ile dava dışı ... arasında imzalanan █████/2018 tarihli protokolde; ...tarafından protokolde belirtilen 12 adet firmaya kredi kullandırılması aşamasında davacı şirket tarafından düzenlenen ekspertiz raporlarının hatalı düzenlendiği ve söz konusu hatalı raporlar nedeniyle banka zararının 352.924,03 TL'si avans faiz oranı üzerinden işleyen faiz ve BSMV olmak üzere toplam 1.517.774,51 TL olduğu, bu tutarın toplam 5 taksitte davacı şirket tarafından dava dışı bankaya geri ödenmesi hususunda tarafların mutabık kaldıkları, protokolde dava konusu kredilere ilişkin olarak ... Nakliyecilik şirketi yönünden peşin ödenecek BSMV dahil toplam borç tutarının 87.779,31 TL, .... yönünden peşin ödenecek BSMV dahil toplam borç tutarının 49.607,85 TL olarak belirtildiği görülmüştür. Mahkememizce davacı tarafından dava dışı bankaya yapılan ödemenin, davacı ve davalı arasında yapılan sözleşme uyarınca davalıya rücu koşullarının bankanın davacı tarafından yapılan ödeme tarihindeki gerçek zararı, taşınmaz değerleme sırasında gerçeğe aykırı belirleme yapılıp yapılmadığı ve zarar ile arasındaki ilişki, tarafların taşınmaz değerleri yönünde alınan raporlara karşı beyanları da dikkate alınarak, davacının ödeme tarihinde rücu edebileceği gerçek zararın belirlenmesi için bankacı, gayrimenkul değerleme uzmanı ve nitelikli hesap uzmanı bilirkişiden rapor alınmış, alınan bilirkişi raporunda özetle; davanın dayanağı taşınmaz bedel değerlemelerinin davalı tarafından sunulan rapora göre gerekli kurum bilgileri alınarak mahallinde yapıldığı, bu anlamda sözleşmenin 4. maddesine uygun olduğu, öte yandan aynı taşınmazlar için alınan yakın tarihlerdeki dava dışı banka tarafından yaptırılan ekspertiz incelemelerinde taşınmaz değerlerinin birbirinden farklı olduğu da belirtilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede ortaya çıkabilecek olası zararlardan davalılara rücu edilebilmesinin, davalılarca yapılan değerleme işleminde “ çeşitli ihtilaflar ya da muvazaalı işlemlerin” tespiti şartına bağlandığı, bununla birlikte, davacı tarafından, davalılarca düzenlenmiş olan ekspertiz raporlarında hangi noktalarda ihtilaflar bulunduğu veya muvazaalı işlemlerin neler olduğu hususunda bir bilgi ve belge sunulmadığı, yalnızca, icra aşamasında yapılan değer tespitinin davalılarca yapılan değer tespitinden daha düşük olduğunu beyanla fahiş değerleme nedeniyle davalıların zarardan sorumlu olduğunun beyan edildiği, ancak davalılar tarafından düzenlenmiş olan ekspertiz raporlarında hangi noktalarda hatalı/gerçeğe aykırı değerlendirmeler yapıldığı hususunda somut bir bilgi ve belgenin dosya kapsamına sunulmamış olduğu, ekspertiz raporunu düzenleyen davalı ......’in kredi müşterisinden menfaat temin ederek ekspertiz değerini olduğundan daha yüksek göstermesi veya raporda gerçekte olmayan bulguları varmış ya da var olan bulguları yokmuş gibi göstererek gerçeğe aykırı rapor düzenlemesi gibi örneklendirilebilecek ” eylemlerle “ ihtilaflı veya muvazaalı” hareket ettiği hususu maddi delillere dayandırılmadığı, bu bağlamda davalılar tarafından düzenlenmiş olan ekspertiz raporunun, taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde hükme bağlanan koşullara aykırı olarak düzenlendiği; yanı sıra, sözleşmenin 6. maddesi uyarınca, düzenlenen raporda ihtilaflı hususlar ve muvazaalı işlemlere ilişkin bir tespitin maddi delilleri ile ortaya konulamamış olması karşısında iddia olunan zarardan davalıların sorumlu tutulamayacağı, dolayısıyla, davacı tarafından dava dışı ...’ye yapılan ödeme dolayısıyla davalılara rücu edebileceği bir tutar bulunmadığı bildirilmiştir. Tüm dosya kapsamı, kanıtlar ve alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde, dava dışı banka ile davacı şirket arasında protokol imzalanarak toplam 96.780,00 TL tutarın davacı şirket tarafından dava dışı bankaya ödendiği iddiası ile davacı şirket tarafından ödenen bu tutarın davalılardan tahsili talep edilmiş ise de; taraflarca imzalanan sözleşmenin 4. Maddesinde taşınmaz değerinin nasıl belirleneceği düzenlenmiş olup davalı tarafından sunulan raporlarda bu hususlara yer verildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca davaya dayanak taşınmazların bedelinin rayiç değerinden farklı belirlendiği noktasında olup, dava dışı banka tarafından yaptırılan ekspertiz değerlemelerinde taşınmaz değerlerinin birbirinden oldukça farklı olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle dava dışı bankanın kredi kullandırması ve borcun ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile tahsili sırasında uğradığı zararın, taşınmaz değerini belirleyen davalı şirketten her koşulda rücu olanağı yaratamaz. Bu doğrultuda taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 6. maddesinde zararın rücu edilebilmesi koşulu "yüklenicinin değerlemesini yaptığı taşınmazların teminatındaki kredilerin takip hesaplarına aktarılması ve teminatların satış aşamasında yüklenicinin yaptığı değerleme işlemlerinde çeşitli ihtilaflar yada muvazaalı işlemlerin tespiti halinde ortaya çıkacak olan zarardan yüklenicinin sorumlu olacağını, ortaya çıkacak zarar miktarının icra aşamasında tespit edilen değer ile ekspertiz raporundaki değer arasındaki fahiş fark nedeniyle riskin teminatsız kalan kısmı olduğunu ve davacının müşterisinin bu zararı talep etmesi halinde davalının kayıtsız ve şartsız ödemeyi taahhüt ettiği" şeklinde olup, davalılarca yapılan değerleme işlemlerinde "çeşitli ihtilaflar yada muvazaalı işlemler" yapıldığı konusunda dosya kapsamında bir kanıt sunulmamıştır.. Açıklanan nedenlerle davacı tarafından dava dışı ...banaksına yapılan ödeme dolayısıyla davalılara rücu edemeyeceği anlaşılmış olup, davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. HÜKÜM : 1-Davanın Reddine, 2-Davalı taraf kendini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 3,13 maddeleri gereğince hesaplanan takdiren 10.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa ödenmesine, 3-Masrafların davacı üzerinde bırakılmasına, 4-Arta kalan gider avansının karar kesinleştiğinde YATIRANA İADESİNE, 5-Alınması gerekli 615,40 TL harcın, peşin alınan 170,78 TL harçtan düşümü ile fazla alınan 444,62 TL harcın kararın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına, 6-Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflar anlaşamadıklarından, Arabuluculuk Yönetmeliği 26/2 maddesi uyarınca Bakanlık bütçesinden karşılanan 1.980,00 TL arabuluculuk ücretinin, davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, Dair davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda yapılan inceleme sonucunda HMK 345. maddesi gereğince kararın tebliği tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde kararı veren... ya da buraya gönderilmek üzere istinaf edenin bulunduğu yer İlk Derece Mahkemesine verilecek dilekçe ile .... yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.... █████/2025 ...