Danıştay 4. Daire, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapının dönüştürülmesi sürecinde çoğunluk kararına katılmayan paydaşın arsa payının değerinin altında satılması sonucu oluşan zararın tazminine ilişkin yargı kararını temyizen inceliyor.
Özet: Bu hukuki evrak, 6306 sayılı kanun uyarınca riskli yapı ilan edilen bir binada, ortak karara katılmayan davacıların arsa paylarının belirlenen bedelin altında satıldığı iddiasıyla açtıkları tazminat davasının temyiz sürecini özetlemektedir; idare mahkemesi, bilirkişi raporlarına dayanarak davacıların hissesinin değerinin altında satıldığı ve 697.000,00 TL maddi zararın yasal faiziyle tazmin edilmesi gerektiği yönünde karar vermiş, bu karar istinaf yoluyla bölge idare mahkemesince hukuka uygun bulunarak davalı idarelerin istinaf başvuruları reddedilmiştir. Davalılar ise satış işleminin ve bedel tespitinin mevzuata uygun yapıldığını, bilirkişi raporundaki değerin fahiş olduğunu ileri sürerek bölge idare mahkemesi kararının bozulmasını talep etmektedir.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ İSTEMİNDEBULUNANLAR (DAVALILAR) : 1- ... BakanlığıVEKİLİ : Av. ... 2- ... Valiliği VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVACILAR): 1- ... 2- ...VEKİLİ : Av. ...MÜDAHİLLER(DAVACILAR YANINDA) : 1- ... 2- ...VEKİLİ : Av. ...MÜDAHİL(DAVALILAR YANINDA) : ...VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta,... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karara katılmayan davacıların arsa paylarının, █████/2016 tarihli tahmin edilen bedel tespit raporu sonucunda █████/2016 tarihinde gerçekleşen satış işleminin iptali ile davalı idare tarafından tespit edilen değer ile rayiç değer arasındaki fark kadar oluşan zarar nedeniyle, 1.000,00-TL'nin (miktar artırımı sonrası 697.000,00-TL) tazmin edilmesi istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Dava konusu işlemin iptali ve 697.000,00-TL maddi zararın, idari başvuru tarihi olan █████/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte hisseleri oranında davacılara ödenmesi yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı davalı idareler tarafından yapılan istinaf başvurularının reddine dair Bölge İdare Mahkemesi kararının, Danıştay Altıncı Dairesinin █████/2022 tarih ve E:██████████, K:█████████ sayılı kararıyla bozulması üzerine, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla bozma kararına uyularak davalıların istinaf başvurularının kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava dosyasının yeniden bir karar verilmek üzere İdare Mahkemesine gönderilmesi üzerine; ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; dosyada bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi kök ve ek raporlarının birlikte değerlendirilmesinden, davalı idarelerce 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen binada çoğunluk kararına katılmayan davacıların hissesinin satışına esas alınan █████/2016 tarihli tahmin edilen bedel tespit raporunda hukuka uyarlılık olmadığı, bu nedenle söz konusu taşınmazda üzerindeki davacıların hissesinin değerinin altında satışının yapıldığı anlaşıldığından, oluşan 697.000,00-TL maddi zararın tazmini gerekeceği sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline ve toplam 697.000,00-TL maddi zararın idari başvuru tarihi olan █████/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte hisseleri oranında davalı idarelerce davacılara ödenmesine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurularına konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu davalılar tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI : 1- Davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından; dava konusu satış işleminin ilgili mevzuata uygun yapıldığı, 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşların bu kapsamda yapılacak ihaleye katılabileceği, taşınmazın rayiç değerinin ilgili mevzuata uygun biçimde belirlendiği; bu nedenle davanın reddi gerektiği ileri sürülmektedir. 2- İstanbul Valiliği tarafından; bedel tespit komisyonu tarafından tespit edilen bedelin ilgili mevzuata uygun biçimde tespit edildiği, bilirkişi raporunda takdir edilen taşınmaz değerinin fahiş olduğu, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca idarelerinin harçtan muaf olduğu ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz istemlerinin reddi gerektiği savunulmuştur.TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Temyiz istemlerinin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE :Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin reddine,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının ONANMASINA, 3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına,4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi. (X) KARŞI OY : Dava; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmesini müteakip, binanın yıkılması sonrasında yeniden yapılacak binaya ilişkin olarak üçte iki üzerinde paydaş çoğunluğu ile alınan ortak karara katılmayan davacıların arsa paylarının, █████/2016 tarihli tahmin edilen bedel tespit raporu sonucunda █████/2016 tarihinde gerçekleşen satış işleminin iptali ile davalı idare tarafından tespit edilen değer ile rayiç değer arasındaki fark kadar oluşan zarar nedeniyle, 1.000,00 TL'nin (miktar artırımı sonrası 697.000,00-TL) tazmin edilmesi istemiyle açılmıştır. Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacıların arsa payı değerinin tespiti için yetkili firma tarafından, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınarak hazırlanan rapor dikkate alınarak davalı idare tarafından oluşturulan bedel tespit komisyonunca, davacıların arsa payının metrekaresinin 39.000,00-TL/m2 olarak tespit edildiği, idare tarafından tüm bu etkenler ve bölgedeki gayrimenkul fiyatları ve emsal satışlar dikkate alınarak, davacıların arsa payının metrekaresinin 39.000,00-TL/m2, davacıların her birinin arsa paylarının satış değerinin 1.599.000,00-TL olduğu takdir edilmiş ve açık artırma sonucunda davacıların arsa paylarının 1.600.000,00-TL (...) ve 1.600.000,00-TL (...) üzerinden davalı yanında müdahil ...'ya satış işleminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır. Mahkemesince yapılan yargılamada; yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin 47.500,00-TL/m2 (her bir davacının arsa payının 1.947.500,00-TL) olarak tespit edilmesi üzerine, davacıların arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline ve toplam 697.000,00-TL maddi zararın, idari başvuru tarihi olan █████/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte hisseleri oranında davalı idarelerce davacılara ödenmesine karar verildiği görülmüştür. Bu durumda; 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan gayrimenkul değerleme raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları göz önüne alındığında, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacıların arsa payının düşük bedelle satıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali ve 697.000,00-TL maddi zararın, idari başvuru tarihi olan █████/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte hisseleri oranında davalı idarelerce davacılara ödenmesi yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, çoğunluk kararına katılmıyorum.