Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yüklenici kusuru nedeniyle sözleşmenin ileriye etkili feshinin tespiti gerekçeli kararı.
Özet: Davacı kooperatif tarafından, davalı yüklenici firmaya karşı açılan davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin belirlenen sürede konut bloklarını tamamlayamadığı, villa ve iş merkezi inşaatları için ruhsat ve muvafakatleri alamadığı, dolayısıyla sözleşmeden doğan esaslı edimlerini yerine getirmediği iddia edilmektedir; davalıya yapılan tekrarlı ihtarlar ve verilen ek sürelere rağmen yükümlülüklerin ifa edilmemesi üzerine, davacı kooperatif, işbu sözleşmenin ileriye dönük feshinin tespitini talep etmektedir.
T.C. ANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye YetkiliANKARA 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARARESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ███████HAKİM : ... ...KATİP : ... ...DAVACI : ... - ... ...VEKİLİ : Av. ... - ...DAVALI : ... - ... ...VEKİLİ : Av. ... -....FER'İ MÜDAHİL : ... -....VEKİLİ : Av. ... -....FER'İ MÜDAHİL : ... - ....VEKİLİ : Av. ... - ....DAVA : Sözleşmenin İleriye Etkili Feshinin Tespiti (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan )DAVA TARİHİ : █████/2020KARAR TARİHİ : █████/2025YAZIM TARİHİ : █████/2025.... Mahkemesi'nin █████/2022 tarih ve ..., sayılı görevsizlik kararı üzerine mahkememize tevzi edilen dava; Mahkememizden verilen █████/2023 tarih ve .... ., sayılı gerekçeli kararının .... Dairesi'nin █████/2024 tarih ve..., sayılı kararı ile kaldırılmasına karar verilmiş olunmakla yukarıdaki esasa kaydının yapıldığı, Sözleşmenin İleriye Etkili Feshinin Tespiti (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan )davasının yapılan açık yargılaması sonunda,DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı kooperatif ile davalı şirket arasında ....parselde bulunan taşınmaz üzerinde inşaat yapımı için 24.12.2015 tarihinde, .... Noterliği ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Hakkı Sözleşmesi" düzenlendiğini, sözleşmenin 2.maddesinde "İşin Konusunun ne olduğu belirtilmiş, yine 3.maddesinde "Sözleşme Hükümleri" ve "Müteahhidin Yükümlülükleri " belirtildiği, "Hususi Şartlar” başlıklı sözleşmenin 4.maddesinde ise; davacıya ait .... konut bloklarının yarım kalan kısımlarının yapımının sözleşmenin imzalamasından itibaren 4 ay İçerisinde iskana hazır hale getirileceği, parselde bulunan iş merkezindeki 16 villanın 12 ay içerisinde ve ....'nin ise 18 ay içerisinde iskan aşamasına getirileceği, iş merkezinin geri kalanının yapımı için kooperatif dışında var olan dükkan sahiplerinden de yapım için muvafakat alma yükümlülüğünün müteahhide ait olduğu belirtilmiş ve sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte müteahhide yer teslim edilmiş olacaktır hükmünün bulunduğunu, aynı sözleşmenin 7. maddesinde "Fesih Koşulları", 8.maddesinde "İhtilafın Çözüm Yerleri" ve 9.maddesinde ise "Tarafların Hukuki ve Cezai Sorumlulukları" düzenlendiğini, davalı yüklenici, sözleşmenin imzalanmasını müteakip inşaatı usulüne uygun olarak teslim almış ve eksik kalan kısımları tamamlamak için çalışmaya başladığını, Ancak, sözleşme uyarınca .... bloklardan oluşan konut bloklarını 4 ayın hitamı olan 24.04.2016 tarihinde bitirip teslim etmediği gibi, iş alanı olan ....ile Villa yapımı için gerekli olan muvafakatleri, davacı kooperatif dışındaki diğer dükkan sahiplerinden alamadığı gibi, bunlar için ruhsat da alamamış ve bu işlere hiç başlamadığını; bunun üzerine, davacı kooperatif tarafından davalıya gönderilen .... Noterliğinin 06.05.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı ilk ihtarnamesiyle; "sözleşme şartlarının ihlal edildiği ve cezai şart maddesinin (kira ödemesinin) devreye girdiği ve bakiye işlerinin en kısa sürede bitirilmesi" hususu bildirildiğini, davalı bu ihtardan sonra kooperatifle görüşmüş ve işleri bitirmek için çalışacağını beyan etmiş ve çalışmaya devam ettiğini; Ancak, davalı ....blokları yine teslim edememiş, Villaların ruhsatını alamamış ve ... borçlarını da ödemeyince, davacı kooperatif tarafından davalıya bu kez 29.09.2016 tarihinde .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ikinci ihtar gönderilmiş ve işlerin bir an önce bitirilmesi, villa ruhsatlarının alınması ve ... borçlarının ödenmesi ihtar edildiğini, ardından da 10.10.2016 tarihinde .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalıya 45 günlük ek süre verildiğini, bunun üzerine davalı tarafından, davacı kooperatife gönderilen 11.10.2016 cevabi ihtarnamede; " inşaatın 50 seviyesine getirildiği, sözleşme uyarınca bir villa tapusunun verilmesi gerektiği, villa ruhsatlarının kooperatife ait olduğu, inşaatın tamamlanması için ek süre talep edildiği" ileri sürülünce, davalı firma yetkilisi kooperatif merkezine çağrılmış ve davalı firmaya 13.10.2016 tarihinde, yazılı bir izahat ve mutabakat metni elden tesis edilmiş ve davalı hakedişi açısından istenilen villanın davalı tarafından yapılmaması nedeniyle, sözleşme uyarınca, bunun yerine 165 m2'likdükkan tapusunun verilmesi ve ... blokların bir an önce bitirilmesi konusunda anlaşmaya varıldığını, davalı firma, bu ihtarlara ve son mutabakata rağmen de yükümlülüklerini yerine getirmeyince, davacı kooperatif tarafından bu kez 03.01.2017 tarihinde ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalıya son olarak 13 günlük ek bir süre vererek; "inşaatlardaki eksikliklerin iskana hazır hale getirilmesi, aksi takdirde 16.01.2017 tarihinde şantiyeyi terk etmesini, aksi takdirde ikinci bir ihtara gerek kalmaksızın eksikliklerin kooperatif tarafından yapılacağını ve kesin hakkediş ödemesi tespitinin bilirkişi marifetiyle yaptırılacağı bildirildiğini, esasen, mevcut durumda davalı yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini kararlaştırılan sürelerde yerine getiremeyeceği açık olduğundan TBK'nın 473. maddesi uyarınca arsa sahibi, sözleşmeden dönmek hakkına çok önceden sahip olduğunu, Ancak, kooperatifin iyiniyetli davranarak, yüklenicinin bir ihtimal, sorumluluklarını ifa etmesini beklediğini, daha sonra, kalan işleri yapmayacağını sözlü olarak belirten ve şantiyeyi terk eden davalıya, davacı kooperatifçe, yaptığı işlerin karşılığında hakediş olarak ... dükkanlarından, davalının talebinden 5 m2 fazla olarak toplam 170 m2 tapu devri yapılmış, sonrasında da davalı firma geri kalan işleri bitiremeyeceğini, ... için muvafakat alamadığını, villa için de ruhsat alamadığını yazılı olarak da belirtmiş ve işleri bıraktığını belirterek, nihai hesaplaşma için kooperatifle birlikte hareket ederek, .... Hukuk Mahkemesi'ne tasfiye hakedişinin tespiti için müracaatta bulunmayı kabul ettiğini, .... D.İş sayılı dosyasında yaptırılan bilirkişi incelemesinde taraflar birlikte bilirkişi tespiti yapmış ve bilirkişi ücretini de yarı yarıya yatırmak konusunda anlaşmışlarsa da, davalı kendi payına düşen bilirkişi ücretini yatırmamış, bunu da davacı kooperatifin yatırdığını, aynı şekilde tasfiye hakedişinde kooperatifçe iş karşılığı devredilen dükkanların değerinin üniversite tarafından belirlenmesi için değerleme bilirkişisinden rapor alınması hususu da yine taraflarca kabul edilmiş ve yine ücretin yarı yarıya ödenmesi kararlaştırılmasına karşın, davalı firma bu ücreti de ödemediğini, söz konusu mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesiyle verilen raporda; davalının yapmış olduğu ve yapamadığı işlerin karşılaştırması sözleşme kapsamında yapılmış ve davalının alabileceği meblağ tespit edildiğini, davalı firmaca, söz konusu rapordaki sonuç, sözlü olarak kabul edilmediği belirtilmişse de; bugüne kadar herhangi bir alacak davası da açılmadığını, davalı firmanın eksik bıraktığı ... konut bloklarındaki eksiklikler, davalının şantiyeden el çekmesi ve sözleşmeyi ifa etmeyeceğini beyan etmesi sonrasında, davacı kooperatif tarafından yapılmış ve müteahhit alacağından mahsup edilerek ve bloklar iskana hazır hale getirilerek, üyelerin ikametine sunulduğunu, sözleşme kapsamında yapılması gereken villalar ile ...'ye ise, muvafakatler alınamadığı için hiç başlanmamış ve ...'nin daha önceki müteahhitler tarafından yapılmış olan kaba inşaatı, görüntü kirliliğine de sebep olacak şekilde yapılamadan kaldığı için, kooperatifle birlikte hareket eden dükkan sahiplerinin %94 oranındaki sahipleri, ...'nin yeni bir proje ile ve yapıldığı zaman ... olarak çalışabilecek bir formatta yıkılarak yeniden yaptırılması için anlaşmış, ancak kooperatif dışındaki dükkan sahiplerinin %6'sı oranındaki yaklaşık 600 m2'lik hisse sahipleri bu anlaşmaya yanaşmayınca, bu tıkanıklığı aşmak üzere; ....Sayılı dosyasında, 634 Sayılı Kanunun 49/3 maddesi uyarınca kat irtifakının sonlandırılması için dava açıldığını, söz konusu davada, bu davanın davalısı olan ... Ltd. Şti.'nin hiçbir ilgisi olmamasına rağmen, adı geçen firma, o davaya fer'i müdahil olarak katılmak ve avukatıyla temsil edilmek istediğini, Davalının avukatı ve diğer bazı muvafakat vermeyen dükkan sahipleri, sırf söz konusu davayı sürüncemede bırakmak ve olumlu karar alınmasına mani olmak için; kooperatifin davalı ... Ltd. Şti. ile olan yukarıda belirtilen 24.12.2015 tarihli, .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı .... sona ermediğini, sözleşmenin halen ayakta olduğunu ileri sürmüşler ve maalesef ...., Mahkemesi'nce verilen kararda da, bu gerekçe önce çıkarılarak, kat irtifakının şu aşamada sonlandırılması talebi reddedilmiş ve iki yıllık bir süre verildiğini, bu sonuçla; ...'nin yapılması işi kilitlenmiş ve bölgedeki görüntü kirliliği ve inşaatın tehlike arz etmesi durumu devam etmiş, dükkan sahiplerinin ve kooperatifin zararı giderek katlandığını, oysaki yukarıda yazılan, davalı firma ile anlatılan süreçten ve sunulan belgelerden de açıkça anlaşıldığı gibi, davalı firma ile olan sözleşme; gerek sözleşme hükümleriyle kendiliğinden münfesih hale gelmiş, gerekse de davacı kooperatifin gönderdiği haklı feshe dair ihtarname ve en önemlisi de karşılıklı mutabakat çerçevesinde sona erdiğini; fakat gelinen aşamada, yukarıda belirtilen ... Sayılı kararı ile davalı firma ile olan sözleşmenin halen ayakta olduğu ileri sürüldüğünden; bilmecburiye iş bu davayı açmalarının gerektiğini belirterek; davacı kooperatif ile davalı şirket arasında düzenlenen 24.12.2015 tarihli, .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Hakkı Sözleşmesinin ileriye dönük olarak sona erdiğinin (münfesih hale geldiğinin) ve yapılan feshin haklı olduğunun tespiti ile alacak haklarının saklı tutulmasına karar verilmesin talep ve dava etmiştir.CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; görev itirazında bulunmuş, davacı kooperatifin kötü niyetli eylemleri sebebiyle sözleşmenin tamamlanamadığını, müvekkilin sözleşmeyi sona erdirme iradesinin bulunmadığını, delil tespiti dosyasındaki raporların davacının talebiyle alındığını, davacı kooperatifin daha önceki müteahhitlerle yaşamış olduğu sıkıntılar sebebiyle muvafakatların alınmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, GEREKÇE VE KABUL:Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinin tespiti talebine ilişkindir.6100 sayılı HMK.nun 115/1 maddesinde dava şartlarının mevcut olup olmadığı hususunun yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiğilinden araştırılması gerektiği belirtilmiş, anılan kanunun 114. maddesinin 1. fıkrasında dava şartları sayılmış, aynı yasa maddesinin 2. fıkrasında ise diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmiştir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5/A maddesi ile getirilen düzenlemede, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesine göre, ilgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı olarak kabul edilmiş olması durumunda, davacının arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorunda olduğu, bu zorunluluğa uyulmaması halinde, mahkemece davacıya son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunması aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiyenin gönderilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Yine mahkemece gönderilen ihtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın mahkemece davanın usulden reddine karar verilmesi, ayrıca arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Dava açılmadan önce arabulucuya hiç başvurulmamış olması dava şartı yokluğu sebebiyle davanın reddini gerektiren bir husus olup, arabulucuya başvurulmuş olmakla birlikte anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin mahkemece verilen kesin süre içerisinde sunulmamış olması ise davanın usulden reddi yaptırımına bağlanmıştır.Somut olayda davacı eldeki davayı önce Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış olup, İstinaf kararı üzerine verilen görevsizlik kararı neticesinde dosyanın mahkememize gönderildiği, mahkememizce esasa ilişkin verilen kararın istinafı üzerine gönderildiği .... Dairesinin kaldırma kararı neticesinde dosyanın yukarıdaki esasa kaydedildiği, kaldırma gerekçesinde dava şartı arabuluculuk başvuru şartının gerçekleşip gerçekleşmediğinin irdelenmesinin istenildiği, tüm dosya kapsamında yapılan incelemede taraflarca Asliye Hukukta davanın ilk ikmal edildiği tarihten önce arabuluculuk yoluna başvurulmadığı, .... İçtihatları ve .... Dairesinin önceki kararlarında ortaya koymuş olduğu görevsizlik kararı verildiği tarihten dosyanın gönderileceği görevli mahkemeye ulaşıp esas almasına kadar geçecek sürede arabuluculuk başvurusunun yapılması halinde esasen tamamlanamaz dava şartı niteliğinde olan zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmiş kabul edileceği içtihatlarının eldeki dosyada uygulanmasının mümkün olmadığı, zira davacı tarafın mahkememizce verilen kararın kaldırılmasından sonra ancak arabuluculuk yoluna başvurduğu görülmüş, davacının süresinde dava şartı zorunlu arabuluculuk başvurusunu yapmadığı ve anlaşamama son tutanağını dosyaya sunmadığı anlaşılmakla, davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;TTK'nın 5/A maddesi ve 6325 sayılı Yasanın 18/A-2 maddesi gereğince dava şartı yokluğundan DAVANIN USULDEN REDDİNE,Bu karar nedeniyle alınması gereken 615,40 TL harcın peşin alınan 54,40 TL ile 1.120,00 TL tamamlama harcı toplamı 1.174,40 TL'den çıkartılarak geriye kalan 559,00 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,█████/2023 tarihinde davalı adına harç tahsil müzekkeresi ile alınan 125,50 TL'nin davalı tarafından harcın yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve talep halinde iadesine,Davacının yaptığı giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına,Davalı tarafından yapılan 120,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dair, Davacı vekili Av. ..., İhbar olunan ...Vekili Av. ..., Davalı ... Vekili Av. ..., İhbar olunan ... Vekili Av. ...'in yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde.... Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2025Katip ... Hakim ... ¸e-imzalıdır. ¸e-imzalıdır.