İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin ticari iş tellallığı sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağı talepli istinaf kararında, gizli satış iddiası ve görevsizlik itirazı incelenmiştir.
Özet: Davacı bir emlak şirketinin, davalı ile imzaladığı münhasır satış yetki sözleşmesine aykırı olarak davalının taşınmazları kendi bilgisi ve onayı dışında üçüncü kişilere satması üzerine, sözleşmedeki gizli satış halinde ödenmesi gereken cezai şartın tahsili amacıyla açtığı alacak davasının istinaf incelemesidir; davacı, sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğini ve gizli satış nedeniyle cezai şartın muaccel olduğunu ileri sürerken, davalı ise görev itirazında bulunarak, kendisinin tacir olmadığını ve davacının satışa herhangi bir aracılık hizmeti sağlamadığını bu sebeple cezai şarta hak kazanılamayacağını savunmaktadır.
T.C.
İSTANBULBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ19. HUKUK DAİRESİDOSYA NO: █████████ KARAR NO : █████████T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ: İSTANBUL 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ: █████/2026NUMARASI : ████████ Esas - ████████ KararDAVANIN KONUSU: Alacak (Ticari İş Tellallığı Sözleşmesinden Kaynaklanan)KARAR TARİHİ: █████/2026İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin █████/2026 tarihli, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyasında verilen karar istinaf incelemesi için dairemize tevzi edilmekle Dairemiz yukarıda belirtilen esas sırasına kaydı yapıldı.Dosya incelendi. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında 09.10.2020 tarihli Satılık Yetki Sözleşmeleri imzalanmış ve dava konusu bu sözleşmeler kapsamında İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mah. 2 Pafta 1 Ada ... parsele kayıtlı 26-...Nolu ve İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi ... Ada 14 Parsele kayıtlı 1-2-3-4-5-6 Nolu, İstanbul İli Esenyurt İlçesi ... Ada 1 Parsele kayıtlı 5-6 Nolu, bağımsız bölümler kapsamında taşınmazların pazarlama ve satış aracılığı yetkisi ... Ltd. Şti'ye verilmiş ise de söz konusu taşınmazların davalı ... tarafından sözleşmeye aykırı şekilde davacı şirketin bilgisi ve onayı olmadan sözleşme süresi dolmadan üçüncü kişilere satıldığını, dava konusu "Satılık Yetki Belgesi" sözleşmesi 3. maddesinde "Satıcı, sözleşmeyi süre dolmadan tek taraflı olarak feshederse veya gizli satış yaparsa emlak komisyoncusuna, sözleşmede yazılı satış bedeli üzerinden yüzde altı oranında bir meblağı cezai şart bedeli olarak ödemeyi kabul taahüt eder." düzenlemesi yer aldığını, müvekkili şirketin, bahse konu sözleşmenin imzalanması akabinde sözleşme gereği resim çekimi, eksper gibi hazırlık işlemlerini yapmaya başlayarak üzerine düşen edimlerini yerine getirdiğini, ancak davalı ... tarafından sözleşmeye aykırı olarak dava ve sözleşme konusu taşınmazların gizli satıldığını, dolayısıyla dava konusu sözleşmelerde kararlaştırılan cezai şart bedelinin muaccel olduğunu, Kadıköy 27. Noterliği ... yevmiye numaralı 07.08.2024 tarihli ihtarnamenin davalıya gönderildiğini ancak cezai şart talebinin kabul görmediğini, arabuluculuk sürecinin anlaşamama olarak tamamlandığını, davalı ...'nun dava konusu alacağın kısmi temlik alacaklısına karşı yapmış olduğu haksız icra takibi ve tahliye talepleri sonucunda müvekkili şirketin de alacaklarının tahsil edilme maksadıyla dava açmaya karar verildiğini, dava konusu alacağın; 23.06.2025 tarihinde 2.000.000 TL ve 25.07.2025 tarihinde 2.320.326 TL olmak üzere toplamda 4.320.326TL'lik kısmı muacceliyet tarihi en eski alacaktan itibaren hesaplanmak ve mahsup edilmek üzere; dava dışı ... (T.C.:...)'a temlik edildiğini, bu süreçte davalı ... tarafından davacı şirketin kiracısı olduğu taşınmazın anahtarlarının haksız bir biçimde değiştirilmiş ve hakkı olmayan yere tecavüz suçu kapsamında İstanbul 69. Asliye Ceza Mahkemesi ████████ E. dosyası üzerinden kovuşturma sürecinin devam ettiğini, müvekkili şirketin yukarıda izah edilen dava konusu sözleşmelerde yazılı taşınmazların gizli satışı sebebiyle muaccel olmuş alacakları kapsamında üçüncü kişi ...'a muacceliyet tarihinden itibaren mahsup edilmek üzere toplamda 4.320.326-TL kısmi temlik mevcut olup bilirkişi incelemesi neticesinde ve yargılama sürecinde belirlenecek tutar sonrasında yapılacak talep artırımında bu husus hesaplamada göz önünde bulundurulacağını belirterek açıklanan tüm bu nedenlerle; 09.10.2020 tarihli dava konusu sözleşmelerin cezai şart maddesi uyarınca, daha sonrasında artırılmak üzere (şimdilik) 10.000-TL cezai şart alacağının ve faizinin davalıdan tahsiline; alacağa temerrüt tarihinden itibaren ticari (avans) faizi işletilmesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; huzurdaki davanın görevsiz mahkemede ikame edildiğini, görevli mahkemenin Tüketici Mahkemeleri olduğunu, simsarlık sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların mutlak ticari dava olmayıp, nispi ticari dava olarak kabul edilebilmesi için ise her iki tarafın tacir ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesinden kaynaklanması gerektiğini, her ne kadar yargılama konusu uyuşmazlıkta davacı taraf tacir ise de, davalı müvekkilinin tacir sıfatını haiz olmadığı gibi, yargılama konusu uyuşmazlığın davalı müvekkilinin ticari faaliyetlerinden de kaynaklanmadığını, davanın esasa ilişkin olarak, emlakçının faaliyetleri sonucunda gerçekleşmeyen satışlar neticesi davacının komisyon alacağı ve cezai şarta hak kazandığından söz etmenin mümkün olmayacağını, davaya konu taşınmazların satışı davacının aracılık faaliyetleri sonucunda gerçekleşmediği gibi ilgili yerlerin satışı hususunda davacının dahli tarafları bir araya getirmesi, tanıştırması vb. yollarla yaptığı herhangi bir aracılık hizmeti bulunmadığını, işbu sebeplerle davacının herhangi bir ücrete hak kazanmadığı, davaya konu ettiği cezai şart alacağına da hak kazanamayacağı, davaya konu taşınmazların büyük çoğunluğu müvekkilinin iradesi dışında, büyük çaplı örgütlü bir dolandırıcılık operasyonu sonucu elinden çıktığını, hiçbir şekilde davacının cezai şarta hak kazandığını kabul anlamına gelmemek ve bu anlamda olmamak kaydı ile, bir an için davacının cezai şart talep etmekte haklı olduğu varsayılacak olur ise; Yargıtay’a göre ücretin üzerinde belirlenen cezai şartın, sadece ücretten arda kalan kısmı cezai şart olarak kabul edilmekte olup davacının talep edebileceği cezai şart oranı ileri sürüldüğü şekilde %6 olmayıp, %2 oranında olacağını, dava konusu taşınmazları davacıyı zarara uğratmak ya da aradan çıkarmak amacıyla değil kurbanı olduğu dolandırıcılık operasyonu sonucunda elden çıkarmak zorunda kaldığı, buna rağmen birçok taşınmaz yönünden herhangi bir menfaat de elde etmediği gözetilerek fahiş cezai şart tutarının indirilmesi taleplerinin bulunduğunu, taşınmazların satışında hiçbir faaliyeti bulunmayan davacının ne hizmet bedeline ne de cezai şarta hak kazanmadığını, ancak bir an için aksi varsayılacak olur ise, fahiş miktardaki cezai şartın indirilmesi taleplerinin de bulunduğunu, yukarıda detaylarıyla açıklandığı üzere, müvekkili bahse konu taşınmazları kötüniyetle ve davacıyı devreden çıkarmak amacıyla devretmemiş, alenen 3. şahıslarca dolandırıldığını, işbu hususun celp edilecek savcılık dosyası ile kanıtlanacağını belirterek öncelikle davanın görevsizlik nedeniyle usulden reddine, davacı tarafından ikame olunan haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın esastan reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi █████/2026 tarih, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı "6100 sayılı HMK'nın 114/1-c. ve 115/2. maddeleri uyarınca mahkememizin görevsizliği sebebiyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine" kararı davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle, mahkemece verilen kararın usul, hukuk ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini, huzurdaki davada görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olmayıp, Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğunu kararın kaldırılması gerektiğini ileri sürerek kararı istinaf etmiştir.GEREKÇE: Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, "...Davalının tacir sıfatı bulunmadığının kesin olarak tespit edildiği, her iki tarafın tacir olmadığı dava dosyası bakımından Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olmadığı (İSTANBUL BAM 43. HD. █████████ E. ████████ K; İSTANBUL BAM 37. HD. █████████ E. ████████ K.), taraflar arasındaki simsarlık sözleşmelerinde birden fazla taşınmaz bakımından yetkilendirme yapıldığından Mahkememizce davalının tüketici olarak kabul edilmediği, bu itibarla uyuşmazlığın hallinde genel görevli olan Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiği sonucuna varılmıştır. (İSTANBUL BAM 12. HD. ████████ E. ████████ K). Yapılan açıklamalar ile atıf yapılan emsal kararlar uyarınca, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan davaların mutlak ticari davalardan olmaması, davalının tacir olmaması sebebiyle nispi ticari dava da söz konusu olmadığından somut uyuşmazlığın çözümünde Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olmadığı, bilakis uyuşmazlığın çözümünde genel görevli olan Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu anlaşılmakla, 6100 sayılı HMK 114/1-c HMK 115/2. madde hükümleri uyarınca mahkememizin görevsizliği nedeniyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine ..." gerekçesiyle karar verildiği görülmüştür. Davalının istinaf sebeplerinin incelenmesinde, Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına; incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına, tüm dosya kapsamıyla anlaşılmış olup, mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu anlaşılmakla davalının tüm istinaf itirazları yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesisi usul ve yasalara uygun görülmüştür. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle:Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabii tutarak yapmış olduğu istinaf incelemesinde; İstinafa konu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından HMK 353/1-b maddesi gereğince davalının istinaf kanun yolu başvurusunun ESASTAN REDDİNE,Harç peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,Davanın ve dosya üzerinde yapılan yargılamanın niteliği ve avukatlık asgari ücret tarifesi göz önünde bulundurularak aleyhine istinaf kanun yoluna başvurulan için vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,İstinaf kanun yoluna başvuru için yapılan yargılama giderlerinin kanun yoluna başvuran üzerinde bırakılmasına, artan kısmın talep halinde ilk derece mahkemesince yatırana iadesine,Dair; dosya üzerinde, tarafların ve vekillerin yokluğunda oy birliği ile KESİN olarak karar verildi. █████/2026