İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin, ticari taşınmaz satışından kaynaklanan iskan, tapu devri gecikmesi ve maddi zarar talepli itirazın iptali davası istinaf kararı.
Özet: Davacı, davalıdan satın aldığı taşınmazların inşaatının tamamlanmaması, iskan ruhsatlarının alınmaması ve tapu devirlerinin yapılmaması nedeniyle uğradığı maddi zararlar ile cari hesap alacağının tahsili için başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini ve icra inkar tazminatı ödenmesini talep ederken; davalı, taşınmazlardan birinin bedeli ödenerek davacıya devredildiğini, diğer taşınmazın iskan ve tapu devirlerinin imar mevzuatı ile arsa sahiplerinden kaynaklandığını, sözleşmede cezai şart bulunmadığını ve davacının zararının olmadığını belirterek davanın reddini savunmaktadır.
T.C.
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ16. HUKUK DAİRESİT Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IDOSYA NO:███████ EsasKARAR NO:████████İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ:█████/2024NUMARASI:████████ ESAS, ████████ KARARDAVANIN KONUSU :İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)KARAR TARİHİ:█████/2026İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. Maddesi gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu;GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Davacının 05.05.2014 tarihinde kurulduğunu, 08.05.2014 tarihinde; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Köyü, 8743 ada, 1 parselde 2 b.b.nolu taşınmazı davalıya 1.200.000,00 TL peşin olarak ödemek suretiyle satın aldığını, zemin kat 3 b.b nolu taşınmazın 800.000,00 TL değer ile satışı hususunda da anlaştıklarını, 700.000,00 TL'si tapu devrinde, 100.000,00 TL'sinin ise iskan işlemlerinin bitiminde ödeneceğinin şirket ortaklarının kendi isimlerine hazırlanan sözleşme ile kararlaştırıldığını, Kartal ... Noterliğinin 19.01.2016 tarih ve ... yevmiye sayılı muvafakatnamesiyle davacının muhataba müteahhit sıfatıyla yapacağı resmi işlemler için yetki ve muvafakat verildiğini ancak karşı tarafın, birinci satış gerçekleştirildikten sonra binayı tamamlamadığını ve iskan işlemlerini de sona erdirmediğini, Kartal .... Noterliğinin 05.01.2015 tarih ve ... sayılı ihtarnamesiyle, başta kira geliri olmak üzere maddi zararlarının bulunduğunu, söz konusu edimlerin yerine getirilmesini, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağının ihtar edildiğini, ihtarnamenin tebliğine rağmen muhatabın söz konusu edimleri yerine getirmediği gibi bu süreçte de ekonomik sıkıntı içinde olduğunu, işi bitirmek için gerekli masrafları yapamadığını, ancak devri yapılan İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Köyü, 8743 ada, parselde kayıtlı bulunan ana taşınmazın, 1 bodrum + 2.bodrum katında yer alan 2 nolu bağımsız bölüm sayılı depolu dükkan vasfındaki taşınmaz için müşteri bulabileceğini teklifini davacının son çare kabul ettiğini, fakat muhatabın taahhüt ettiği şekilde, bu taşınmazın satışı ile ilgili de herhangi bir somut teklifte bulunmayarak, davacı şirket yetkililerini oyalamaya devam ettiğini, halen ana taşınmazın fiili iş bitirme ve iskan işlemlerinin tamamlanmadığını, davalı aleyhine 02.01.2017 tarihinde 08.05.2014 tarihli taşınmaz satışından kaynaklı maddi zarar gerekçe gösterilerek İstanbul Anadolu 23. icra Müdürlüğü'nün .... Sayılı dosyası ile ilamsız takip başlatıldığını, takibe itiraz edildiğini, ayrıca İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ███████ D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, düzenlenen 02.05.2017 tarihli tespit raporunda; Bilirkişi heyetinin her iki taşınmaz yönünden keşif tarihi itibariyle tespit ettiği değer kaybı tutarının; 200.000,00 TL + 200.000,00 TL olmak üzere toplam 400.000,00 TL olduğunu, bunun yasal faizinin de; 129.000,00 TL olduğunu, uğranılan zararın, fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak üzere 603.500,00 TL olduğunu, davalı şirketin hesabına toplam 1.150.000,00 TL ödeme yapıldığını, davacının 1.150.000,00 TL ödeme yapıp, 472.000,00 TL bedelli fatura aldığından, 478.000,00 TL tutarında cari hesap alacağı bulunduğunu, Binanın iskanı alınmadığı için bağımsız bölümün mülkiyetinin arsa sahipleri üzerinde olduğunu, beyan ederek itirazın iptaline, %20'den aşağı olmamak üzeri icra inkar tazminatına karar verilmesi talep talep etmiştir.CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki 18.04.2014 tarihli sözleşme uyarınca, Tuzla, 8743 ada, 1 nolu parselde inşaatı devam etmekte olan binanın 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerinin davacı şirket yetkilisi ...'a satışı konusunda sözleşme imzalandığını, dava konusu gayrimenkullerin satışı konusunda başkaca bir sözleşmenin mevcut olmadığını, 2 nolu b.b.'nin, davacı tarafından bedelinin ödendiğini, davacıya tapu devrinin yapıldığını ve fiilen teslim edildiğini, 3 nolu b.b.'nin ödemesinin halen davacı tarafından yapılmadığını, ancak sözleşme uyarınca davacıya teslim edildiğini ve davacının fiilen kullandığını, kiraya verdiğini, imar mevzuatından kaynaklanan nedenlerden dolayı, yapı kullanma izin belgesinin alınamadığını, toprak sahipleri tarafından 3 nolu b.b.'nin mülkiyetinin davalı firmaya verilmediğini ve bu nedenle de davacıya 3 nolu b.b.'nin tapu devrinin yapılamadığını, sözleşmeye iskan alınması ve tapu devri konusunda açık bir hüküm konulmadığını, gecikme için tazminat ve ceza tayin edilmediğini, davacıya fiilen teslim edilen bağımsız bölümlerin davacının tasarrufu altında olduğundan davacının bir zararı olduğunun iddia edilemeyeceğini, Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin ███████ D. iş sayılı dosyası ile yapılan tespiti kabul etmediklerini, davaya konu gayrimenkullerin toplam olarak 800.000,00 TL tapu rayiç değeri üzerinden satışı gösterileceğinin sözleşmede açıkça kararlaştırıldığını, bu nedenle dava dilekçesinde beyan edilen 478.000,00 TL cari hesap alacağı olduğunu iddia etmenin mümkün olmadığını, binada imar mevzuatına aykırılıkların giderildiğini, yapı kullanma izin belgesinin alım aşamasında olduğunu, davacının gerekli ödemeyi yaptığında, tapu devrinin yapılacağını, beyan ederek davanın reddine, %20'den aşağı olmamak kaydı ile tazminata karar verilmesini talep etmiştir.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ Esas ████████ Karar 17.10.2024 Tarihli kararı:"...Dava konusu uyuşmazlık, taraflar arasında yapılan gayrimenkul devrine ilişkin sözleşmenin geçerli olarak kurulup kurulmadığı, TBK m.27 hükmü kapsamında kesin hükümsüz olup olmadığı, davacı alıcının geç teslim ve iskanın alınamamasından doğan kira kaybı zararının bulunup bulunmadığı bu zararı davalıdan sözleşme veya haksız fiil hükümleri kapsamında talep edip edemeyeceği edebilir ise miktarı hususlarında toplanmaktadır.Tüm dosya kapsamına göre, █████/2014 tarihinde adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmede 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümün 2.100.000 TL bedelle satışı hususunda anlaşmaya varıldığı, her ne kadar bu sözleşmede davacı ve davalı şirketin adı geçmiyor olsa da tarafların dilekçelerindeki beyanlarından sözleşmeyi akdettiklerini kabul ettikleri, bu yönden ihtilafın bulunmadığı buna göre davalının satıcı davacının ise alıcı olduğu, sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alınacağı tarihin, gecikme olması halinde davacıya ödenecek tazminatın veya ceza koşulunun düzenlenmediği, davalı ile dava dışı arsa malikleri arasında █████/2012 tarihinde noterde akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacağına karşılık olarak (anılan sözleşmede yüklenici olan) davalının 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetini kazanacağı kararlaştırılmış olsa da davalının, huzurdaki davada davacıya, █████/2014 tarihli adi yazılı şekilde imzalanan sözleşme ile 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin “satışını yaptığını” beyan ettiği görülmekle bu sözleşmenin TBK m.183 hükmü gereğince alacağın devri (temliki) hükmünde olmadığı, dava dışı arsa malikleri ile davalı arasındaki sözleşmeden doğan borçların huzurdaki dava konusundan bağımsız olduğu kanaatine varıldığı, taraflarca dosyaya sunulan dilekçeler incelendiğinde dava konusu 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin davacıya fiilen teslim edildiği ancak davacının taşınmazlar üzerindeki yararlanma hakkını kullanamadığı ve maldan beklenen faydanın elde edemediğini bu sebeple ilk dava dilekçesi ile değer kaybı ve yoksun kalınan kira farkını ıslah dilekçesi ile ise kira kaybına ilişkin zararını tazmini talep ettiği, █████/2014 tarihli Adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşmenin taşınmaz satışını içermesi nedeniyle, emredici hüküm niteliğindeki TBK m. 237/I, Tapu Kanunu m. 26 hükümlerince resmi şekilde, tapu memuru önünde akdedilmediği ve TBK m. 27/I hükmü gereğince emredici kurallara aykırılık sebebiyle sözleşmenin baştan itibaren, kendiliğinden kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu, bununla birlikte her ne kadar sözleşme kesin hükümsüz ise de 2 numaralı bağımsız bölüm yönünden davacı alıcı tarafından bedelin ödendiği, davalı satıcı tarafından da tapu devrinin yapıldığı görülmekle buna ilişkin Yargıtay İBBGK., E. 1987/2 K. 1988/2 T. 30.9.1988 kararının “…yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin TMK m.2 hükmü gereğince açılan tescil davasını kabul edebileceğine …verildi.” şeklinde olduğu, bu kararda kanunda öngörülen şekil şartının re’sen zarara alınacağına da karar verildiği görülmekle hem alıcının hem de borçlunun üstlendikleri edimi geçersiz sözleşmeye rağmen ifa etmesi durumunda TMK m. 2/II hükmünce hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında edinimin korunduğu; 2 numaralı bağımsız bölümün devrinin geçerli olduğu; ancak bu durumun geçersiz sözleşmenin geçerli hale geldiği anlamına gelmediği; sadece yapılan tapu devrinin geçerli olduğunu gösterdiği; bu yöndeki Yargıtay’ın görüşünün sadece geçersiz sözleşmeye rağmen yapılmış tescili koruduğu, dolayısıyla henüz tapuda davacıya devri yapılmayan, alıcı davacı tarafından da satıcı davalıya karşı herhangi bir bedelin ödenmediği anlaşılan 3 numaralı bağımsız bölüm yönünden ise adi yazılı şekilde düzenlenen satış sözleşmesinin TBK m. 27/I hükmü gereğince kesin hükümsüz olduğu, TBK m. 27/I hükmünce kesin hükümsüz sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunulamayacağı, zira borcun hiç doğmadığı, her ne kadar hükme esas alınan bilrikişi heyet raporunda aynı şekilde 2 numaralı bağımsız bölüm açısından da; tapuda devir yapıldığından/satış bedeli de ödendiğinden tescil geçerli olsa da bu yolla kesin hükümsüz bir sözleşmeye geçerlilik kazandırılamayacağı ve talepte bulunulamayacağı kaldı ki sözleşmede de yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alınacağı tarihin, gecikme olması halinde davacıya ödenecek tazminatın veya ceza koşulunun düzenlenmediği görülmekle tescilin yapıldığı tarihten yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) alındığı tarihe kadar davacının alacak hakkının doğamayacağı belirtilmiş ise de fiilen teslim ile birlikte tapu devri sebebiyle TMK m.683 hükmü gereğince malike tanınan yetkiye dayalı olarak (TBK m.60 hükmü kapsamında) bu bağımsız bölüm yönünden kira kaybı zararının talep edilebileceği bu nedenle bilirkişi raporundaki 2 nolu bağımsız bölüm yönündeki tespit ve kanaate uyulmadığı, davacının █████/2022 tarihli ıslah dilekçesi ile (2 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tescilinin yapıldığı) █████/2014 ile (iskan ruhsatının alındığı) █████/2018 arası için kira bedeli hesaplamasının yapılarak toplamda 434.916,00 TL'lik maddi zararın olduğunu, ancak davacı adına henüz tescil edilmemiş 3 numaralı bağımsız bölüm açısından da semerelerinden yararlanmaya izin verilen döneme ait olarak elde edilen 30.100TL.nin mahsubu ile toplamda 404.816,00 TL.lik maddi zararın olduğunu; davanın alacak davasına dönüştürülmesiyle birlikte 404.816TL.+71.132TL.(gecikme tazminatı) toplamı olan 475.948,00 TL'nin ödenmesini talep ettiği, söz konusu dilekçenin tam ıslah dilekçesi olduğu, bu dilekçede davacının faize ilişkin bir talebinin olmadığı, yukarıda yapılan açıklamalar kapsamında yalnızca 2 nolu bağımsız bölüm için davacının kira kaybı zararını talep edebileceği ve bu hususta bilirkişiler gayrimenkul değerleme uzmanı inşaat mühendisi Şirin Harp ile Borçlar Hukuku alanında nitelikli hesaplamalar uzmanı Doç.Dr.... tarafından hazırlanan kök ve ek raporda emsaller de verilmek suretiyle dava konusu 2 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tescil tarihi olan █████/2014 tarihinden iskan ruhsatının alındığı █████/2018 tarihine kadar dönem için toplam kira bedeli alacağının 189.260,00 TL olduğu yönündeki hesabın dosya kapsamına uygun olduğu, bir an için bu raporda yapılan hesaplamanın diğer raporlardan farklı olduğu ve raporlar arasında çelişki olduğu düşünülse bile anılan raporda yapılan; █████/2019 tarihli ilk bilirkişi heyet raporunda belirlenen kira rayiç tutarının dava konusu edilen 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlere aynı birim fiyat takdir edilerek hazırlandığı ve her iki taşınmazın konumları, alanları, tabela avantajı, görünürlüğü vb olumlu olumsuz özelliklerinin değerlendirilmediği, bu hususlar gözönünde bulundurulduğunda 2 nolu bağımsız bölümün % 40 daha yüksek bedelle kiralanacağı ve █████/2022 tarihli ikinci heyet ek raporundaki █████/2014 tarihi itibariyle davaya konu 2 numaralı bağımsız bölümün aylık kira bedelinin 7.200-TL olduğu yönündeki takdirin, taşınmazın bulunduğu bölgede güncel piyasa incelemesi ve Ocak 2023 tarihi itibariyle benzer nitelikli taşınmazların kiralama birim fiyatlarının 190-250 TL/m2 bandında olduğu hususları dikkate alındığında █████/2022 tarihli ikinci heyet ek raporundaki tespitin bölge rayiç kira bedellerinin çok üzerinde olduğu yönündeki kanaatin dosya kapsamına uygun olduğu, bu sebeple anılan bilirkişiler tarafından hazırlanan rapora itibar edildiği, bunun yanında davalı vekili tarafından davalıya devri yapılmayan ancak davalıya fiilen teslim edilen 3 nolu bağımsız bölüm yönünden davalının haksız kullanımı sebebiyle ecrimisil alacağı olarak 50.000,00 TL'nin mahsubuna ilişkin istemin de TMK m.2 hükmü kapsamında çelişkili davranış yasağı kapsamında ele alınması gerektiği ve fiilen devir yapmasına ve kullanımına izin vermesine rağmen ecrimisil alacağı olduğunu ileri sürmenin TMK m.2 hükmüne aykırı olduğu, bu yöndeki itirazın da reddi gerektiği kanaatine varılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın kısmen kabulüyle 189,260,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,..." karar verilmiştir.İSTİNAF İSTEMİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde; davanın öncesinde davalı şirketin sözleşmeye aykırı olarak davaya konu taşınmazlarda eksik imalat ve dahada önemlisi iskanı almaması sebebiyle müvekkili şirketin uğradığı zarar ve ziyanın tespiti bakımından ikame olunan İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin ███████ D. İş sayılı delil tespit dosyasında belirlenen hak kaybı ile ilgili herhangi bir değerlendirme yapılmadığını, Söz konusu raporda inşaat mühendisi - mülk bilir kişisi - harita mühendisinden oluşan bilirkişi heyeti davaya konu taşınmazlardan satış tarihinden tespit tarihine kadar geçen dönemde elde edilebilecek kira gelirleri ayrı ayrı hesaplandığını, bu hesaba göre müvekkili şirketin satın aldığı taşınmazın iskanlı bir şekilde 7-8 bin TL kiralanabileceği belirtildiğini, dava dosyasında ise mülk bilirkişisi ... tarafından dosyaya sunulan 07.03.2022 tarihli sadece davaya konu taşınmazların iskanlı olarak kiralanması halinde rayiç kira getirisinin hesaplanması yönünden değerlendirme yapılan müstakil raporda davaya konu 2. Nolu bağımsız bölüm dükkanın kira getirisini 7.200 TL olacağı kanaatine varıldığını, bu rapor sonrasında diğer tüm belgelerin de gelmesiyle birlikte tüm raporlar toplanmış ve dosya karar aşamasına gelmiş iken, tarafımızca dosyaya ıslah dilekçesi sunulduğunu ve bu ıslah dilekçesiyle mezkur bilirkişi raporu esas alınarak müvekkil şirketin taşınmazı satın aldığı tarihten ıslah tarihine kadar geçen süre içerisinde belirlenen kira bedeline yıllık enflasyon farkları da uygulanmak suretiyle mahrum kalınan tüm kira gelirleri ayrı bir tabloda taraflarınca hesaplandığını, bu hesaplama yöntemi sayın mülk bilirkişisinin dosyaya sunduğu tablo yöntemiyle yapıldığını, bazı maddi hatalar düzeltilerek ve ödenmesi gereken vaade farkları da ayrı bir sütunda hesaplanarak taraflarınca ıslah dilekçesi oluşturulduğunu, mahrum olunan kira gelirlerinin sözleşme tarihi - satış tarihi - dava tarihi ayrı ayrı gözetilerek hesaplanması yönünde verilen ara karar ile tanzim edilen raporda neticeten müvekkili şirketin satış tarihinden dava tarihine kadar 189.260,00 TL kadar mahrumiyet içinde kaldığı kanaatine varılmıştır.Ancak bu hesaplamada bilirkişi heyetinin müstakilen mülk bilirkişilerince tespit olunan ve birbirine benzer tutarlarda ( 7.000,00 - 7.200,00 TL) tespitlere rağmen dava konusu 2.nolu bağımsız bölüm yönünden 3.200,00 TL kira getirisi hesapladıklarını ve devam eden yıllara da bu esasa göre hesaplama yaptıklarını, rapora itirazlarına itibar edilmediğini, değerlemenin ayrı bir uzmanlık gerektiğini, ıslah dilekçelerinde gayrimenkulün satın alındığı tarihten ıslah tarihine kadar tüm kira alacaklarına taraflarınca ayrı ayrı faiz işletilmesi ve bu faiz tutarlarının ıslah bedeline eklenmesi suretiyle açıkça 404.816,00 TL asıl kira alacağı ve 71.232,00 TL faiz alacağını talep edildiğinin belirtilmesine rağmen mahkeme gerekçeli kararında faiz talebinin bulunmadığı kanaatiyle hükmettiği tutara dava tarihinden karar tarihine kadar olan işlemiş faizi dahi dahil etmediklerini, mahkemece ıslah dilekçesini işlemiş faizi ayrıca ve açıkça hesaplamalarına rağmen hatalı kira tespitine dayalı olarak hüküm kurduğunu ve her halükarda hüküm kurması gereken faiz alacağını da haksız yere red ettiğini beyanla ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesinde; Her ne kadar Mahkeme gerekçesinde 50.000,00 TL nin, dava konusu 3 nolu bağımsız bölümün kiraya verilmesi nedeniyle davacının elde ettiği kiranın bedeli kazancının olduğunu hatalı olarak tespit ise de; Taleplerinin ;A- Davanın aktif husumet yokluğundan reddi,B- Davanın esastan reddi, Kabul anlamına gelmemekle birlikte, davacı lehine tazminata karar verilmesi halinde; C- Davacının eksik ödediği 50.000,00 TL nin takas ve mahsubuna, D- Davacının 3 nolu bağımsız bölümden elde ettiği 30.100,00 TL nin takas ve mahsubu talepleri bulunduğunu, Tüm dava dosyası içeriğinden, tapu tarihi itibari ile davaya konu 2 nolu bağımsız bölüm davacıya hukuki ve filli olarak teslim edildiği, anahtarları da davacıya teslim edildiği, Davacının 2 nolu bağımsız bölüm için 1.150.000,00 TL ödediği, davalının da davacıdan 50.000,00 TL bakiye alacağı bulunduğu, Davacının eksik ödemeye ilişkin hiç bir itirazının da bulunmadığı, davacı kendi kusuru ve kişisel tercihleri nedeniyle taşınmazı kullanmadığı gibi kiraya da vermediğini, █████/2018 tarihinde Yapı Kullanım İzin Belgesi (iskan Ruhsatı) alınmış olmasına rağmen davacı uzun zaman taşınmazı kiraya vermediğini veya kullanmadığını, davacının zarar iddiaları asılsızdır ve kötü niyetli olduğunu,Dava konusu 2 nolu bağımsız bölümün tapu devir tarihinden itibaren kiraya verilme olanağı olup olmadığını, verilme süresi de karara dayanak raporlarda incelenmediğini, Kaldı ki, iskan ruhsatının geç alınmasında davalının bir kusurunun olup olmadığı, iskan ruhsatının alınmasını engelleyen haklı bir nedenin varlığı tartışılmadığını, davalı, iskan ruhsatı alınması doğrultusunda çaba göstermiş ise de inşaat sözleşmesi tarafı...'in ölmesi ve mirasçılarının muvafakat vermemesi de iskan alınmasını geciktirdiğini, █████/2014 tarihli "Sözleşme" başlığı altında yapılan yazılı belgede tarafların satıcı ... ile alıcılar ..., ..., ... ve ... olduğunu, bu sözleşmeden kaynaklı hak ve alacaklar ancak münhasıran bu kişiler tarafından ileri sürülebilen alacaklar olduğunu, bu nedenle davacı ... AŞ' nin █████/2014 tarihli sözleşmeye dayalı bir hak ve alacak talep etmesi mümkün olmadığını, Davacı, dava dışı sözleşme alıcılarından, sözleşmedeki haklarının davacıya temlik edildiğine herhangi bir beyanda bulunmadığı gibi temlik edildiğini de kanıtlayamadığını, Davacı taraf olmadığı sözleşmeye dayanarak istemde bulunamayacağını, Bu yönü ile de aktif husumet yokluğu nedeniyle de davanın reddi gerektiğini, 3 nolu bağımsız bölüm davacıya teslim edilmiş ve davacı da █████/2018 tarihli dilekçesinde, 3 nolu bağımsız bölümü teslim aldığını ve 3.kişilere kiraya verdiğini, bu kiralama ile de 30.100,00 TL kira geliri elde ettiğini beyan ve kabul ettiğini, Geçersiz sözleşmeler hak ve borç doğurmaz. Bu sözleşmenin tarafları aldıklarını iade ile yükümlü olduklarını, davacının, dava konusu 3 nolu bağımsız bölümden elde ettiği 30.100,00 TL'nin davalıya iadesi gerektiğini, Davacı, iskan alınamadığından dolayı zarara uğradığına ilişkin hiç bir somut delil sunamadığı gibi iskan ruhsatından sonra da kiraya vermemesi veya kullanmaması karşısında, zarar iddiası afaki kaldığını, Dava konusu gayrimenkulün değeri tarafların kabulünde olduğu üzere 1.200.000,00 TL olduğunu, Davacı ise halen 1.150.000,00 TL ödediğini, davalının da davacıdan 50.000,00 TL alacağı bulunduğunu, bu bedelin de, kabul anlamına gelmemekle birlikte, davacının alacağı çıkması halinde, alacağından takas-mahsubu gerektiğini, █████/2024 tarihli bilirkişi raporunda, 8 nolu açıklamalarında; 3 nolu bağımsız bölüm ile ilgili satış sözleşmesinin kesin hükümsüz olması nedeniyle, herhangi borç doğmayacağını, 2 nolu bağımsız bölüm hakkında; iskan alınması konusunda herhangi bir tarihin kararlaştırılmadığı, bu karşılık bir cezai şartın yada tazminatın da sözleşmede yer almadığından dolayı da davacının bir alacak hakkının olmadığı beyan edildiğini beyanla ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.GEREKÇE:Dava,Sözleşmeye aykırılık iddiasına dayalı maddi tazminat istemidir.İlk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.Karara karşı, taraf vekillerince, istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi gereğince, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.Davacı tarafından, 08.05.2014 tarihli sözleşme ile 2. Numaralı taşınmazın 1.200.000,00 TL ve 3 numaralı taşınmazın 800.000,00 TL bedelle davalıdan satın alındığını, taşınmazların geç teslimi nedeniyle aylık 1.500,00-TL' den 43 aylık toplam 64.500,00-TL kira kaybı ve bunun 10.000,00 TL yasal faizi ile 2 ve 3 numaralı taşınmazların her biri yönünden ayrı ayrı 200.000,00 TL'den toplam 400.000,00 TL değer kaybı ve bunun 129.000,00 TL yasal faizi olmak üzere davacı nezdinde toplam 603.500,00 TL maddi zarar meydana geldiğini ileri sürerek öncesinde icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilmesi istemiyle huzurdaki davanın 50.000,00 TL harca esas değer üzerinden açıldığı, 28.03.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile takip tarihinden binanın iskan alındığı tarihine kadar devam eden hak mahrumiyetinin tazmini amacıyla davayı sözleşmeye dayalı alacak davasına dönüştürdüklerini, kira gelirinden mahrum kalınan aylar yönünden harca esas değeri arttırdıklarını, 434.916,00 TL kira geliri, 71.132,00 TL faizi olmak üzere toplam 506.048,00 TL alacaktan elde edilen 30.100 TL kira geliri mahsubu sonrasında maddi tazminat taleplerini 475.948,00 TL 'ye yükselttikleri anlaşılmıştır.Davaya cevap dilekçesinde, 2 numaralı dairenin tapu devrinin davalıya yapıldığını ve taşınmazın fiilen de davalıya teslim edildiğini, 3 numaralı daire bedelinin ödenmediğini, ancak fiilen davacıya teslim edildiğini, imar mevzuatından kaynaklanan nedenlerden dolayı, Yapı Kullanım İzin Belgesinin ilgili Tuzla Belediyesinden alınamadığından dolayı toprak sahipleri tarafından 3 nolu bağımsız bölüm mülkiyetinin davalı firmaya verilmediğini, bu nedenle de davacıya 3 nolu bağımsız bölümün tapu devri yapılamadığını, imara aykırılıkların giderildiğini, yapı kullanma izin belgesi alınacak duruma gelindiğini, davacı gerekli ödemeyi yaptığında tapu devri yapılacağını savunduğu görülmüştür.18.04.2014 tarihli adi yazılı şekilde yapılan sözleşmede; "Sahibi bulunduğumuz 8743 ada 1 nolu parselde bulunan 2 nolu depolu dükkan olarak geçen ve 3 nolu dükkan olarak geçen bağımsız bölümler 2.100.00,00 TL karşılığında isimleri geçen şahıslara satmıştır.1)100.000 TL kapora 18.04.2014 'te teslim edilmiştir.2)1.200.000 TL 2 nolu bağımsız bölümün devrinde ödenecektir.3)800.000 TL'nin 700.000 TL'si 3 nolu bağımsız bölümün tapu devrinde ödenecektir. 100.000 TL iskan işlemlerinin bitiminde ödenecektir.4)Tapu harçlarının tamamı alıcılara aittir.5)Tapu satış bedeli toplamda 800.000 TL gösterilecektir." şeklinde düzenlendiği görülmüştür.Dosyanın incelenmesinden taraflar arasında olay silsilenin;-Davacı tarafından davalı hesabına 28.04.2014 tarihinde 350.000,00 TL , 05.05.2014 tarihinde 150.000,00 TL, 08.05.2014 tarihinde 472.000,00 TL ve yine 08.05.2014 tarihinde 178.000,00 TL olmak üzere toplam 1.150.000,00 TL ödeme yapıldığı, -Davalı tarafından 2 numaralı taşınmazın tapu intikalinin davacı adına 08.05.2014 tarihinde yapıldığı,-Davacı tarafından davalı aleyhinde Kartal .... Noterliği'nin 05.01.2015 /... tarih yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiği,-19.01.2016 tarihli muvaffakatname ile davalıya iskan alma işlemleri için yetki verildiği, -İstanbul 10. SHM ███████ D.İş sayılı dosyasından 27.04.2017 tarihinde yapılan delil tespit raporunda dairenin henüz tamamlanmadığı, imara aykırılıkların bulunduğu, bu haliyle iskan alınamayacağının tespit edildiği, -Davalı/yüklenici ile arsa malikleri arasında 24.01.2012 tarihli Düzenleme Seklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmenin 5. Maddesinde inşaat teslim süresinin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 15 ay olarak belirlendiği, -Dosya kapsamında düzenlenen bilirkişi raporlarından; 15.04.2012 tarihinde inşaat ruhsatının alındığı, 15.07.2015 anahtar teslim yani iskanı alınmış halde teslimin kararlaştırıldığı, alınan 22.07.2019 UYAP kayıt tarihli bilirkişi raporunda sözleşme ile belirlenen 15 aylık inşaat süresinin teknik olarak da dava konusu bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu inşaatı bitirmek için taraflarınca da makul süre olduğunun belirtildiği,-Taşınmazın 15.04.2013 tarih ... nolu yeni yapı ruhsatı, 07.03.2016 tarih ... nolu tadilat ruhsatı alındığı, tadilat ruhsatının toplam 1.290,77 m2 inşaat alanlı, 3 dükkan, 4 mesken kullanımlı 7 adet bağımsız bölümlü, yol kotu altı 2, yol katı üstü 3 kat olmak toplam 5 katlı yapı için düzenlendiği,-08.09.2016 tarihli seviye tespit tutanağından yapının tamamlanma oranının %100 olduğu ve 22.11.2016 tarihinde İş Bitirme Tespit Tutanağı düzenlendiği,-07.09.2018 tarih ... belge nolu yapı kullanma izin belgesi (İskan) alındığı görülmüştür.1-Davaya konu 2 ve 3 numaralı dairelerin satışına ilişkin 08.05.2014 tarihli adi yazılı sözleşmeyi alıcı ve satıcı olarak imza edenlerin dava tarafları olmadığı görülmekle birlikte taraflarca bu hususta itiraz ileri sürülmediği, aksine sözleşmeyi kabul iradeleri ile beyanda bulundukları görülmüştür.2-Davalının 3 numaralı daire yönünden sözleşmeyi ifa iradesi ile hareket ettiği cevap dilekçesindeki beyanlardan açık şekilde anlaşıldığı dikkate alınarak, bilirkişi raporu sunulduktan sonra davalı tarafından ileri sürülen sözleşmenin geçersizliğine dair itirazının savunmanın genişletilmesi kapsamında olduğu görülmekle dikkate alınmaması gerekir.3- 08.05.2014 tarihli sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı görülmüş olup, sözleşmeye dayalı 2 numaralı daire bedelinin ödendiği ve mülkiyet devri gerçekleştiğinden, sözleşmenin 2 numaralı dairenin satışına yönelik kısmı yönünden kesin hükümsüzlük yaptırımının söz konusu olmayacağına yönelik ilk derece mahkeme karar gerekçesi yerinde ise de 08.05.2014 tarihli sözleşmede 2 ve 3 numaralı daire satışının birlikte düzenlendiği, sözleşmenin ilk maddesiyle düzenlenen kaporanın her iki daire için de verildiği, davalının cevap dilekçesinde 3 numaralı daire yönünden geçersizlik/kesin hükümsüzlük itirazı ileri sürmeyip, aksine imara aykırılıkların giderildiği ve tapunun devir edilmemesinde kusuru bulunmadığını savunduğu, 3 numaralı dairenin davacı tarafa fiilen teslim edildiği ve davacının bu daire ile 2015 yılı Nisan ayından sonra kira geliri elde ettiği anlaşıldığından, tarafların açık kabul ve iradesinde bulunan ve fiilen de davacıya teslim edildiği anlaşılan 3. Numaralı dairenin satışı yönünden sözleşmenin kesin hükümsüz sayılarak davaya konu taleplerin reddine dair ilk derece mahkeme karar gerekçesi yerinde değildir.4-Bununla birlikte, kira gelir kaybı ve değer kaybına dayalı alacak isteminin konu edildiği davada, dava dilekçesinde taleplere yönelik harca esas değerler ayrı ayrı somutlaştırılmadığı, ıslah beyanında kira gelir kaybı yönünden talep arttırımı yapıldığı, mahkeme karar gerekçesinde değer kaybına yönelik olumlu yada olumsuz bir değerlendirme yapılmadığı ve ancak davacı tarafından bu hususta bir istinaf sebebi de ileri sürmediği nazara alınarak her ne kadar davayı aydınlatma kapsamında öncelikle davacıya kesin süre verilmek suretiyle taleplerin somutlaştırılması istenmesi gerekmekte ise de aşama itibariyle davalı lehine oluşan müktesep hak nazara alınarak dava başında gösterilen harca esas değerin talepler yönünden mahkemece eşit şekilde bölünmek suretiyle değerlendirilmesi gerekir.5-TBK'nın 97. maddesinde, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa isteminde bulunan tarafın sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerektiği,112. Maddesinde ise, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmediği durumda borçlunun kendisine hiçbir kusuru yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlü olduğu,TBK'nın 125/1. maddesinde, temerrüte düşen borçlunun verilen süre içerisinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklının her zaman ifayı ve gecikme sebebiyle tazminat istemi hakkına sahip olduğuna yer verilmiştir.Bu kapsamda somut uyuşmazlıkta;Taraflar arasındaki sözleşme her ne kadar ani edimli bir sözleşme ise de tacir davacının, davalı ile arsa malikleri arasında düzenlenen ...'ni ve sözleşme düzenlemelerini bilmeden ve incelemeden davaya konu gayrimenkul satım sözleşmesini yapmayacağı açık olduğu gibi bilirkişi raporlarında yer verilen imar dosyasına ilişkin tespitlerden sözleşmenin imza tarihinde satıma konu dairelerin fiziken de natamam olduğu anlaşılmaktadır. Taşınmazların davacıya dava tarihinden önce teslim edildiği de taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmamakla birlikte, dosya kapsamında taşınmazların davacıya fiilen teslim tarihlerine yönelik beyan ve tespit bulunmadığı, davaya konu taleplerden özellikle kira gelir kaybı yönünden, taşınmazların fiilen davacıya teslim tarihi bilinmeden inceleme ve değerlendirme yapılması mümkün olmadığından, eksik inceleme ile tanzim edilen bilirkişi raporuna dayalı hüküm kurulması yerinde olmadığı gibi, bu yönden bir değerlendirme içermeyen mahkeme karar gerekçesi denetimden de uzaktır.6-Mahkemece yapılması gereken, öncelikle taraflar arasındaki sözleşmenin ve buna bağlı taleplerin hukuki niteliği dikkate alınarak uyuşmazlığın TBK ve TTK'nın ticari satıma ilişkin hükümlerinin ve temerrüd olgusunun net şekilde tespit edilerek hasıl olacak neticesine göre değerlendirme yapılmasıdır. Bu kapsamda öncelikle taşınmazların fiilen davacıya teslim tarihinin tespit edilmesi, sözleşmede teslime dair bir düzenleme bulunmadığından "makul süre" olgusundan hareket edilmesi, arsa malikleri ve davalı arasında yapılan sözleşmede yer alan ruhsat tarihinden(15.04.2013) itibaren 15 aylık sürede (15.07.2015) anahtar tesliminin bilirkişilerce de makul süre olduğu tespitinden yola çıkılması, bu kapsamda davacı tarafından keşide edilen 05.01.2015 tarihli ihtarnamenin hukuki sonuçları, imar dosyasındaki iş bitirme tutanaklarından ve iskan alma tarihinden de faydalanılarak sonuca gidilmesi gerekir. Bu incelemeler yapılmadan, 2 numaralı daire yönünden doğrudan tapu devir tarihinden itibaren zararın meydana geldiği kabul edilerek hesaplama yapılması doğru olmadığı gibi davaya cevap dilekçesinde 2 numaralı dairenin kiraya verilmeye çalışıldığı da savunulduğundan fiili teslim anındaki durumunun kiraya verilmeye uygunluğunun da tartışılması, 3. Numaralı daire yönünden de davacının taşınmazı 2015 yılı Nisan ayında fiilen kiraya vererek gelir elde ettiği anlaşıldığından öncelikle makul süre yönünden karşılaştırılarak değerlendirme yapılması gerekirken eksik inceleme ve hatalı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi yerinde değildir.Bu nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf istemlerinin ayrı ayrı kısmen kabulü ile ilk derce mahkeme kararının kaldırılmasına, gerekçede belirtildiği şekilde araştırma ve inceleme yapılarak tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine iadesine, karar kaldırma sebep ve şekline göre, taraflar vekillerinin sair istinaf sebeplerinin bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmiştir.HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Davacı vekilinin vekilinin istinaf talebinin 6100 sayılı HMK nın 353/ 1- a-6 maddesi gereğince kısmen KABULÜNE, 2-Davalı vekilinin vekilinin istinaf talebinin 6100 sayılı HMK nın 353/ 1- a-6 maddesi gereğince kısmen KABULÜNE,3-İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ Esas ████████ Karar 17.10.2024 Tarihli kararının KALDIRILMASINA, 4-Yukarıda gerekçede belirtildiği şekilde araştırma ve inceleme yapılarak tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra bir karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine İADESİNE, 5-Karar kaldırma sebep ve şekline göre, taraflar vekillerinin sair istinaf sebeplerinin bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,6-İstinaf peşin harcının talebi halinde taraflara iadesine, 7- İstinaf aşamasında davacı tarafından yapılan yargılama gideri olan 1.169,40 TL istinaf yoluna başvurma harcı ile 30,00 TL posta ve tebligat masrafı olmak üzere toplam 1.199,40 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 8-İstinaf aşamasında davalı tarafından yapılan yargılama gideri olan 1.169,40 TL istinaf yoluna başvurma harcı ile 390,00 TL posta ve tebligat masrafı olmak üzere toplam 1.559,40 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 9-İstinaf incelemesi duruşmalı yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 10-Artan gider avanslarının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilk derece mahkemesince ilgili tarafa iadesine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nun 353/1-a-6 maddesi uyarınca oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.█████/2026