istanbul bölge adliye mahkemesinin, yüklenici şirketler tarafından taşınmazın sözleşmeye aykırı olarak geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı alacağı talebi ile mücbir sebep savunmasına ilişkin istinaf kararı.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin, yüklenici şirketler tarafından taşınmazın sözleşmeye aykırı olarak geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı alacağı talebi ile mücbir sebep savunmasına ilişkin istinaf kararı.

Özet: Davacının, yüklenici davalılardan satın aldığı bağımsız bölümün sözleşmede öngörülen sürede ve hatta verilen ek süreye rağmen teslim edilmemesi sebebiyle uğradığı kira gelir kaybının ticari avans faiziyle birlikte tahsilini talep ettiği; davalıların ise teslimdeki gecikmenin, mücbir sebep olarak ileri sürdükleri imar planı değişiklikleri ve inşaat faaliyetlerinin durdurulması gibi dışsal faktörlerden kaynaklandığını belirterek, kira kaybından sorumlu olmadıkları gerekçesiyle davanın reddini savundukları, taşınmaz alım-satımından kaynaklanan bir alacak davasıdır.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

43. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: █████████

KARAR NO: ████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İSTANBUL 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: █████/2022

NUMARASI: ███████ Esas - ████████ Karar

DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

İSTİNAF KARAR TARİHİ: █████/2026

KARAR YAZIM TARİHİ: █████/2026

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalılar vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili .... Şti'nin .... .... A.Ş'nin arsa maliki davalılar ...Ortak Girişimi'nin ise yüklenicisi olduğunu, İstanbul İli ... İlçesi 2. ...Mahallesi ... Mevkii, ... Pofta ... ve ... - ... pafta ...parsellerinde yapılmakta olan ... isimli projede yer alan ... numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, .... Şti ile ... -... (... ... A .Ş. - ... A.Ş) arasında imza edilen sözleşmenin █████/2014 tarihinde yürürlüğe girdiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihte yüklenicilerden ... ... Anonim Şirketinin unvanının önce ... A.Ş olarak değiştirildiğini ve adi ortaklık ünvanının ... - ... (...) olarak tadil edilmesine karar verildiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihte yüklenicilerden ... A.Ş olan isminin ise tam bölünme yolu ile bölünerek ticaret sicilinden terkin olunduğunu, ortaklığın bölünme yolu ile İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünün ... sicil numarasında kayıtlı ... hesaplarına devredilmesi dolayısıyla ortaklığın unvanının ... ...olarak tadil edilmesine karar verildiğini, ...█████/2016 tarih ve ███████ sayılı kararı ile yeni ortakların ...A.Ş ve ... A.Ş. Olarak değiştirilmesini ve ortaklığın unvanın ..-...olarak tadil edilmesine karar verildiğini, müvekkili şirketin sözleşmenin yüklendiği tüm edimleri tam ve eksiksiz yerine getirdiğini ancak davalı şirketler tarafından taşınmaz taahhüt edildiği tarihte teslim edilmediğini, sözleşme uyarınca taşınmazın █████/2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediğini, yine satıcı tarafından teslim süresinin bir defaya mahsus 3 ay uzatıldığı kabul edilse dahi taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmediğini, bunun üzerine müvekkili şirketin davalı muhataplara .... Noterliği'nin █████/2016 tarih, ...yevmiye numaralı ihtarnamesini ve .... Noterliği'nin █████/2016 tarihli ihtarnamelerini keşide ederek taşınmazın taahhüt edilen sürede teslim edilmemesinden ötürü mağduriyetinin giderilmesini ve taşınmazın emsal kira bedelinin hesap edilerek ivedilikle ödenmesinin ihtar edilmesini, davalıların tarafından ihtarnameye karşı .... Noterliği'nin █████/2018 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile cevap verdiklerini ve mücbir sebeplerden ötürü taşınmaz üzerinde tatbik edilen tedbirler sebebi ile tesliminin geciktiğini, bu sebeple kira taleplerini kabul etmediklerini beyan ettiklerini, davalılar tarafından ileri sürülen mazeretlerin hukuki bir geçerliliğinin bulunmadığını, müvekkili şirketin sözleşmenin kendisine yüklediği tüm edimleri tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini ancak davalıların sözleşme uyarınca yerine getirmesi gerekirken gereken taahhütleri yerine getirmediğini, teslimin gecikmesinden ötürü ödemeleri gereken kira bedellerini müvekkili şirkete ödemediklerini, davalıların taşınmazın geç tesliminden ötürü (Davaya konu gayrimenkulün halen usulüne uygun bir biçimde müvekkiline teslim edilmediğini,) müvekkili şirketin mahrum kaldığı kira bedellerini, █████/2015 tarihinden dava tarihine kadar işleyecek ticari avans faizi ile birlikte ödemelerine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerine yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP:

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile akdedilen sözleşme hükümleri ve tüm belgeler bir bütün halinde incelendiğinde müvekkili şirketin geç teslimden doğan sorumluluğu bulunmadığını, davacının geç teslimden kaynaklanan kira kaybına ilişkin taleplerinin sözleşme hükümleri ve mücbir sebep nedeni ile sayın Mahkemeniz tarafından reddinin gerektiğini, müvekkili şirketin, davacının geç teslim nedeniyle meydana geldiğini ileri sürdüğü kira kaybı talebinden, teslimin mücbir sebep nedeniyle gecikmesinden dolayı sorumluluğu bulunmadığını, müvekkili şirketin inşai faaliyetlerinin ... Müdürlüğünün ...göndermiş olduğu 25.06.2013 tarihli yazısı ile durdurulduğunu ve proje faaliyetlerine yeni uygulama imar planları onaylanıncaya kadar ara verilmiştir. ... Belediye Meclisinin 12.06.2014 Tarih ve... Karar Numaralı kararı ile inşaat planında gerekli değişikliklerin yapıldığı tespit edilerek, ara verilen inşaat faaliyetlerine devam edildiğini, ilgili düzenlemeden dolayı işbu davaya konu hususun sözleşmenin 10.8. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekeceğini, ... Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı İmar Müdürlüğü tarafından alınan bu kararın "mücbir sebep" niteliğinde olduğunu, bu kararın alınmasında müvekkili şirketin hiçbir sorumluluğu ve kusuru bulunmadığını, zira Sözleşmenin 10.8. maddesi uyarınca resmi kurum ya da kuruluşların inşaatı herhangi bir nedenle durdurmasından kaynaklanan gecikmelerde, teslim tarihine engelin devam ettiği süre kadar bir sürenin ekleneceğinin belirtildiği, bu sebeple müvekkili şirketin durdurma süresi olan 11 ay 18 günlük süre boyunca geç teslimden sorumlu olmadığını, davacının iddialarının, gerçekleşen mücbir sebep ve sözleşmenin ilgili hükümleri dikkate alındığında Sayın Mahkeme tarafından reddedilmesi gerektiğini, davacının satın aldığı taşınmazın sözleşmede ön görülen sürede teslim edilmemesi nedeniyle geç teslime dayalı kira kaybı alacağı istemiyle eldeki davayı açtığını, Mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda mahallinde keşif yapıldığını, bilirkişi incelemesi yapıldığını, sözleşmenin maddeleri değerlendirilerek Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi incelendiğinde, 9.1 maddesinde bağımsız bölümün █████/2014 tarihinde teslim edileceği, bu sürenin satıcı tarafından 3 ayı geçmemek kaydıyla bir kereye mahsus olmak üzere resen uzatılabileceği, bağımsız bölümün tesliminde sözleşmenin 9.5 maddesinde dikkate alınacağı hüküm altına alındığı, sözleşmenin 9.5 maddesinde ise ''satıcı mücbir sebep, resmi kurum yada kuruluşları herhangi bir nedenle inşaatı durdurmasından kaynaklanan gecikmeler, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı zamana kadar teslimle mükellef olmadığını, bu hallerde teslim tarihine mücbir sebep veya eylemin devam ettiği süre kadar bir süre ekleneceğini., ayrıca projenin icrası esnasında karşılaşılan ve teslim süresinin gecikmesine yol açabilecek teknik ve zorluklar nedeniyle alıcı satıcıdan hak ve tazminat iddiasında bulunamayacağını kabul ve taahhüt eder.'' hükmüne yer verildiğini, Mahkemece, ... Belediye Başkanlığının İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı İmar Müdürlüğünün █████/2013 tarihli kararı ile inşaat faaliyetinin estetik ve yerleşim yönünden yeniden değerlendirilmek üzere durdurulması nedeniyle davalı şirketlerin teslimde gecikmiş olduğunu, sözleşmeye göre teslim tarihinin 30.11.2015 olarak belirlendiği bu sürenin 3 ayı geçmemek üzre uzatılabileceği, Belediye tarafından 25.06.2013 tarihinde inşaat faaliyetinin durdurulduğunu,14.06.2014 tarihinde yeni projenin onaylandığı sözleşmenin 9.5. maddesine göre yaklaşık 1 yıllık sürenin teslim tarihine eklenmesi durumunda dava açıldığı tarih itibariyle davalıların henüz teslim mükellefiyetinin gerçekleşmediğini dolayısıyla temerrüte düşmediğini, bu durumda bilirkişi raporu, dosyadaki belgeler birlikte değerlendirildiğinde, davaya konu sözleşmenin karşılıklı borç yükleyen sözleşme olduğunu, hukukumuzdaki akit serbestisi prensibinin kabul edildiğini, Borçlar Kanununa göre tarafların kanuna, ahlak ve adaba, kamu nizamına, şahsiyet haklarına aykırı olmamak şartıyla aralarında her konuda serbestçe sözleşme yapabileceğinin düzenlendiğini, davaya konu uyuşmazlıkta davacının taraflar arasındaki sözleşmeyi serbest iradesiyle imzaladığını, bu durumda taraflar arasındaki sözleşmede anılan 9.5 hükmünün geçerli ve bağlayıcı olduğunu, haksız şart niteliğinde olmadığını, belediye tarafından yapılan uygulamanın davalıların kusurundan kaynaklanmadığını, projenin onaylanarak imara uygun inşaatın başladığını, sonradan Belediye tarafından yapılan uygulamadan davalıların sorumlu tutulamayacağını, taraflar arasındaki sözleşmede de bu konuda hüküm bulunduğunu, bu hükmün taraflarca kabul edildiği ve taraflar arasında bağlayıcı olduğu anlaşıldığından davanın reddine karar verildiğini, davacı tarafa müvekkili şirket tarafından teslime davet için iadeli taahhütlü mektup gönderilmesine rağmen davacı tarafın taşınmazı teslim almaktan imtina etmiş olup temerrüde düştüğünü, bu sebeplerle taraflarınca yapılan hesaplamaya göre, üç aylık uzatma ile birlikte sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi olan 30.08.2015 tarihine, durdurma süresi olan 11 ay 18 günlük süre eklendiğinde 17.08.2016 tarihine ulaşılacağını, nitekim dava dilekçesinde yer alan taraf ihtarnamelerinin de yaklaşık olarak bu tarihe denk geldiğini , davacının 23.08.2016 tarihli ihtarnamesi ile kira tazminatı talep etmesi üzerine müvekkili şirketin 27.09.2016 tarihli cevabi ihtarnamesi ile her ne kadar sözleşmede daha erken bir tarih öngörülmüş olsa da idarenin durdurma süresi göz önüne alındığında geç teslimin söz konusu olmadığını ve dolayısıyla kira tazminatı talep edilemeyeceğini bildirdiğini, bununla birlikte davacı yanın halen taşınmazın kendisine teslim edilmediğini iddia ettiğini, oysa müvekkili şirketin Temmuz 2015te taşınmazın bulunduğu alışveriş merkezi olan F Bloktaki tüm mağazaları alışverişe açtığını alışveriş merkezinin dış yüzeyinde kalan davacı ile birlikte toplam 16 adet bağımsız bölümü ise tamamlayıp 2016 yılında hak sahiplerine teslim ettiğini, tüm inşai faaliyetleri biten ve dahi alışverişe açılan bir AVMde, üstelik davacı yana tapu müdürlüğü nezdinde tapu devri dahi yapılmışken, müvekkili şirketin taşınmazı halen fiili olarak teslim etmediği iddiasının son derece gülünç olup hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sonuç olarak, öncelikle bir defaya mahsus 3 aylık uzatma süresi ile idarenin durdurma süresinin mücbir sebep kapsamında sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihine eklenmesini; ikinci olarak davacı yanın müvekkili şirketin usulüne uygun teslim davetini öğrendiği tarih olan 26.10.2016 tarihinin alacaklının temerrüdü tarihi olarak esas alınmasını ve bu tarih sonrasının geç teslim hesabında dikkate alınmaması gerektiğini, müvekkili şirketin geç teslimden dolayı sorumluluğu bulunmadığını, tüm itirazları dikkate alınarak, işbu davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI :

İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " , ...Davacı taraf dava dilekçesinde, taşınmazın teslim edilmesi gereken █████/2015 tarihinden dava tarihine kadar kira alacağı talep etmekte ise de; sözleşmenin 10.1 maddesinde belirtilen 3 aylık süre uzatımından sonra teslimin yapılması gereken tarih, █████/2015 olarak kabul edilmiştir. Davalının teslime dair davet yazısında; bağımsız bölümün en erken █████/2016 tarihinde teslim edilebileceğinin belirtildiği, davetin davacıya █████/2016 tarihinde tebliğ edildiği dikkate alınarak gerçekleşen teslim tarihinin █████/2016 olduğunu kabul etmek gerekmiştir. Mahkememizce aldırılan bilirkişi raporunda; emsal kira araştırması yapılarak güncel kira bedelleri tespit edilmiş, bu bedeller gecikme tarihine uyarlanarak █████/2015-█████/2016 tarihleri arasında aylık 4.080,00TL'den 12 aylık kira bedeli 48.960,00 TL; █████/2016-█████/2016 tarihleri arasında aylık 4.264,01 TL'den 2 ay 1 günlük kira bedeli 8.670,15 TL olmak üzere toplam 57.630,15 TL hesaplanmıştır. Denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporuna itibar edilerek hükme esas alınmıştır. Her ne kadar davacı taraf işlemiş faiz talep etmiş ise de; davacı tarafından davalı yükleniciye gönderilen .... Noterliğinin █████/2016 tarih ...yevmiye numaralı ihtarında, davacının ne kadar yoksun kalınan kira bedeli talep ettiği belirtilmemiş olduğundan temerrüdün söz konusu olmadığı kanaatine varılarak işlemiş faiz talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Tüm dosya kapsamından, davacının 57.630,15 TL mahrum kalınan kira bedeli talep edebileceği kanaatine varılarak davanın kısmen kabulüne," karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihin hesaplanmasında sözleşme’nin 10.8 maddesinin dikkate alınmayarak hatalı davranıldığını, ilk derece mahkemesinin Sözleşme imza tarihinin ...Meclisi tarafından verilen durdurma kararından sonra olduğu tespitinin doğru olduğunu, ancak yalnızca bu nedenle ...Meclisi’nin vermiş olduğu kararla proje kapsamında inşaatın durdurulduğu 11 ay 18 günlük sürenin, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihin hesaplanmasında dikkate alınmaması gerektiği iddiasının hiçbir hukuki dayanağı bulunmadığını, davalı şirketin inşai faaliyetlerinin sözleşmede belirtilen maddede yer aldığı şekilde, resmi kurumun aldığı idari kararla durdurulduğunu, ilk derece mahkemesi kararının hukuka ve sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, kira bedeli hesaplamasının somut verilere dayanmadığını, aylık kira bedelinin belirlenmesi noktasında emsal taşınmazlar üzerinden hareket edildiğini, ancak emsal taşınmazlarla ilgili olarak yalnızca internet sitesi üzerinden inceleme yapıldığını, emsal taşınmazların konumu, katı, alanı vb. özellikleri ile ilgili nasıl bir karşılaştırma yapıldığı, yapılan karşılaştırma sonucu düzeltmelerin nasıl yapıldığına ilişkin detaylı bilgi verilmediğini, dolayısıyla ilk derece mahkemesi kararına dayanak alınan Bilirkişi 2. Ek Raporu ile aylık 4.080-TL olarak belirlenen kira bedelinin, rayicin oldukça üstünde ve fahiş olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE :

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat edilen taşınmazın süresine teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan kira kaybı istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiş davalılar vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

İstinafa konu uyuşmazlık; teslim tarihinin, ...█████/2013 tarihli tedbir kararının mücbir sebep kabul edilerek uzamış olduğunun kabul edilip edilemeyeceği noktasındadır.

Taraflar arasındaki █████/2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, 10.1 maddesi ile; teslim tarihinin █████/2015 olarak planlandığı, bu sürenin satıcı tarafından 3 ayı geçmemek kaydı ile bir kereye mahsusu olmak üzere resen uzatılabileceğinin kararlaştırıldığı, bu madde hükümce teslim tarihinin en geç █████/2015 olduğu anlaşılmaktadır.

davalı taraf sözleşmenin 10.8 madde ile; satıcı, mücbir sebep, resmi kurum yada kuruluşların her hangi bir nedenle inşaatı durdurmasından kaynaklanan gecikmeler, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan durumların söz konusu olması halinde, bu sebeplerin ortadan kalktığı zamana kadar teslimle mükellef değildir. Bu hallerde teslim tarihi Mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre kadar bir süre eklenir" düzenlemesi gereği inşaatın ...tarafından durdurulduğu █████/2013 ile yeniden izin verilen █████/2014 tarihleri arasındaki sürenin sözleşme hükmünce teslim süresine eklenmesi gerektiğini savunmaktadır. Bahsi geçen durdurma kararı taraflarca düzenlenen sözleşme tarih olan █████/2014 tarihinde önce başlamış ve bitmiş bir süre olup bu savunmaya itibar etme imkanı yoktur.

Yine dosyaya alınan bilirkişi raporları ile rayiç kira bedelinin belirlenmesinde emsal ve güncel kira bedellerinin belirlenmiş olmasında da bir isabetsizlik bulunmadığından davanın kısmen kabulüne dair verilen ilk derece mahkemesi kararında herhangi bir isabetsizlik yoktur.

HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalılar vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle:

1-Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

2-Alınması gerekli olan 3.936,71 TL karar harcından davalılar tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 1.970.00- TL harcın mahsubu ile eksik 1.966,71 davalılardan tahsili ile Hazineye irat kaydına ,

3-Davalılar tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerelerinde bırakılmasına,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.█████/2026