Anahtar kelimeler: Arsada Termal Kuşadası Sekreteri Müteahhit Vaadi Gayrimenkul Hisse Yardımcısı Kesinlik
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Kuşadası 2. Asliye Hukuk (Tüketici) MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davalı müteahhit ...'ın davalı ...'nin %99 hisse sahibi ve tek yetkilisini olduğunu, davalı ...'in ise Şirket'in yardımcısı ve genel sekreteri olduğunu, taraflar arasında 10.06.2013 tarihinde imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalı şirket tarafından 771 ada 1 parsel numaralı arsada yapılacak ve teslim tarihi 31.12.2013 olan termal tesis sağlık kompleksinden davacı tarafça her biri 76.200,00 Euro olan bağımsız bölümlerden C Blok 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin satın alındığını, her bir bağımsız bölüm için bedelin yarısının peşinat olarak geri kalanının ise teslim tarihi olan 31.12.2013 tarihinde ödenmesinin kararlaştırıldığını, 31.12.2013 tarihinde de bu bağımsız bölümlerin tapularının devredildiğini ve aynı gün ödenmesi gereken 76.200,00 Euro karşılığı olan 119.500,00 TL davacı vekili olarak gözüken aslında davalı şirket ve davalı ...'ın müdürü olan ...'e bankaca teslim edildiğini, sözleşmenin V-4 On Yıllık Kira Garantisi maddesinde ...'ın taşınmazı 10 yıl süre ile satış fiyatının %8,5 oranındaki yıllık kira bedellerinden kiralamayı garanti ettiğini, tapu alımı sırasında geriye kalan bakiye borç için kullanılan kredinin davalı Şirket tarafından yıllık kira gelirinden ödeneceğinin kararlaştırıldığı, ancak taşınmazların tapu devrinin bitmiş hali ile yapılmadığını, bu hususun Kuşadası 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ D.İş sayılı dosyası ile sabit olduğunu, kredi ödemelerinin de davalı şirketçe yapılmadığının öğrenildiğini, 23.01.2015 tarihinde davalılara sözleşmeye uymadıkları, binaların yapılmadığı, kredilerin bankaya ödenmediği, gerekirse sözleşme maddelerinin uygulanması ve garanti alım şartının uygulanacağı hususlarını içerir ihtarname gönderildiğini, bunun üzerine ...'ın sadece █████/2014 tarihinde 2.143,00. TL taksit miktarını yatırdığını, ancak akabinde herhangi bir ödeme yapılmadığını, dava dışı alacaklı banka tarafından müvekkili aleyhine icra takibi yapıldığı, bunun üzerine davalılar ile irtibata geçilerek sözleşmenin V-3 geri alım garantisi maddesine göre gayrimenkulleri geri almaları ve ödenmiş olan bedellerinin iadesinin istendiğini, davalı ... tarafından bunun mümkün olduğu yönünde mail gönderildiğini, ancak vaadin yerine getirilmediğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 25.000,00 Euro ve 12.600,00TL elden ödenen meblağ, 3.000,00 Euro gayrimenkul değer artışı, 2.000,00 Euro cayma şartı olmak üzere 30.000,00 Euro ve 12.600,00 TL alacağın davalılardan 23.12.2013 tarihinden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir. II. CEVAPDavalı ... vekili, müvekkili ... ile davacı arasında herhangi bir inşaat sözleşmesi veya gayrimenkul satış sözleşmesi bulunmadığını, bu nedenle müvekkilinin sorumluluğu bulunmadığını belirterek husumet nedeniyle davanın reddini istemiştir.Davalı ... vekili, davacının ... vatandaşı olduğunu, teminat yatırması gerektiğini, davacının müvekkili şirketten tapularını devraldığını, kötü niyetli olduğunu, davacının sözleşmedeki ödeme şartlarını yerine getirmediğini, davacının ödemesi gereken 76.200,00 Euro'yu ödemediğini, sadece 119.500,00 TL ödeme yaptığını, bu bedelinde o tarihlerde 40.000,00 Euro'ya denk geldiğini, öncelikle sözleşmenin geçersiz ve davacının kendi edimini yerine getirmemiş olduğundan davanın reddini istemiştir.Davalı ..., davacının Ukrayna vatandaşı olduğunu, teminat yatırması gerektiğini, kendisi ile davacı arasında herhangi bir inşaat sözleşmesi veya gayrimenkul satış sözleşmesi bulunmadığını, bu nedenle sorumluluğu bulunmadığını belirterek husumet nedeniyle davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 26.09.2017 tarihli kararıyla; 10.06.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin davacı ile davalı ... arasında imzalanmış olduğu, sözleşmelerde davalılar ... veya ...'in kişisel olarak isimlerinin bulunmadığı bu itibarla bu davalıların sözleşme içeriğinden sorumlu tutulamayacakları bu nedenle de bu davalalara karşı husumet yöneltilemeyeceğini, davalı şirket yönünden yapılan değerlendirmede ise, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, dolayısı ile davacının sözleşme konusu taşınmazın davalı tarafından geri alınmasına ve cezai şart talebinin resmi şekil şartına uyulmadan adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmeye dayanarak talep edilmesinin mümkün olmadığı, davacı vekilince sözleşmeyi feshetmediklerini beyan etmiş olduğu, sözleşmenin feshi talep edilmeden tapuda devri yapılmış gayrimenkullerin geri alınması ve yapılan ödemenin iadesinin mümkün olmadığı ayrıca cezai şart talebine yönelik olarak ise davalı şirketin taşınmazları sözleşmede yazan tarih itibarıyla davacı adına tapuda tescil işlemini gerçekleştirdiği gerekçesiyle, davalı şirket yönünden davanın reddine, diğer davalılar yönünden ise davanın husumetten reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili süresi içinde istinaf yoluna başvurmuştur.IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin 20.11.2018 tarihli kararıyla; davanın davacı tüketici tarafından davalı müteahhit ve müteahhit şirketin yetkililerine karşı açıldığı, davacı tarafın tüketici sıfatını taşıdığı, taraflar arasındaki uyuşmazlığın Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığı, davaya bakmaya Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu edilen sözleşmeyle devri vaadedilen taşınmazlar tapuda davacı adına tescil edildiğinden, sözleşmenin ayakta ve geçerli olduğu kabul edilerek inceleme ve değerlendirme yapıldığı, feshedilmeyen ve ayakta olan sözleşme karşısında davacının cayma tazminatı talebinin reddi gerektiği, taşınmaz için taraflar arasında kararlaştırılmış yıllık değer artışı davalının geri alım bedeli olarak ödemeyi taahhüt ettiği bedel içerisinde hesaplandığından, dava dilekçesi ile ayrıca talep edilen 3.000 Euro değer artışı talebinin reddi gerektiği, talep edilen alacak kalemlerine 23.12.2013 tarihinden itibaren faiz işletilmesi istenmiş ise de; faizin başlangıç tarihi olarak geri alım hakkının kullandığının davalıya bildirildiği tarihin esas alınması gerektiği anlaşıldığı, davacının ihtarnamesinde geri alım hakkının kullanıldığının açıkça bildirmediği, bu nedenle sözleşmenin V-3 Geri Alım Garantisi başlıklı maddesinin dava tarihi itibariyle ileri sürüldüğü kabul edilerek faizin bu tarih itibariyle uygulanması gerektiği, davacının talebinin sözleşmede kararlaştırılan V-3 Geri alım garantisi kapsamında taşınmazların iadesi ile kararlaştırılan bedelin ödenmesi olduğundan; davalının borcu davacının geri alım garantisi kapsamındaki talebinin kabulü halinde doğacak olduğu, sözleşmedeki süre içerisinde (5 yıl) dava açmak suretiyle bu hakkını kullanan davacının, geri alım kapsamında davalıdan talep edeceği bedelin de dava tarihi itibariyle muaccel olduğunun ve 10 yıllık zamanaşımının bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı kabulü gerektiği, bu sebeple zamanaşımına dair yapılan davalılar itirazlarının reddi gerektiği, yine ıslaha yönelik itirazların da HMK’nin 177/2. maddesi gereği yerinde olmadığı, davacının geri alım garantisi talebinin dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile, davalı adına tescili talebini de kapsadığının açık olduğu, dava konus 4 numaralı bağımsız bölümün sözleşme kapsamında davalı tarafından ödenmesi kararlaştırılan borçların ödenmemesi nedeniyle icra kanalı ile satıldığı anlaşıldığından bu taşınmazın tapu iptal ve tescil talebine yönelik olarak karar verilmesine yer olmadığı gerekçesiyle, davalı ... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalılar ... ile ... aleyhine açılan davanın kısmen kabul kısmen reddine, davacının 116.028 Euro ve 12.600,00 TL alacak isteminin kabulü ile, 25.000 Euro ve 12.600,00 TL alacağa dava tarihi olan 14.12.2015 tarihinden, 91.028 Euro alacağa ıslah tarihi olan █████/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ile ... müşterek ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin alacak talebinin reddine, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... parsel ... Blok ... no'lu bağımsız bölüm hakkında karar verilmesine yer olmadığına, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... parsel ... Blok ... no'lu bağımsız bölümüm tapu kaydının iptali ile davalı ... Adına kayıt ve tesciline karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar ... ve davalı Şirket vekili istinaf yoluna başvurmuştur. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise geçersiz sözleşme geçerli hale geleceği, dava konusu edilen sözleşmeyle devri vaadedilen taşınmazların tapuda davacı adına tescil edildiği, istinaf incelemesinden sonra dava değerinin ıslah edilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, dava dilekçesindeki talebin açıklanmasına ilişkin sunulan 16.12.2015 tarihli dilekçe ve mahkemenin 10.06.2016 tarihli celsede HMK 31. maddesi kapsamında dava dilekçesinin açıklanmasının talep edilmesi üzerine davacı vekilince sunulan dilekçenin ıslah niteliğinde olmadığı, davacının talebi sözleşmede kararlaştırılan V-3 Geri alım garantisi kapsamında taşınmazların iadesi ile kararlaştırılan bedelin ödenmesi olduğu, davalının borcunun, davacının geri alım garantisi kapsamındaki talebinin kabulü halinde doğacak olduğu, sözleşmedeki süre içerisinde (5 yıl) dava açmak suretiyle bu hakkını kullanan davacının, geri alım kapsamında davalıdan talep edeceği bedelin de dava tarihi itibariyle muaccel olduğu ve 10 yıllık zamanaşımının bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı, sözleşmenin, davacı ve tüzel kişiliği bulunan davalı şirket arasında yapıldığı göz önüne alınarak davalı ... yönünden davanın pasif husumet nedeniyle reddine dair verilen yerinde olduğu ,sözleşmede imzası bulunmayan davalı ... yönünden davanın kabulüne karar verilmesinin isabetli olmadığı gerekçesiyle, davalı Şirket ve davacı vekillerinin istinaf istemlerinin ayrı ayrı esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf isteminin kabulü ile; kararın kaldırılmasına ve esas hakkında yeniden karar verilmesine, davalı ... ve davalı ... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacının 116.028,00 Euro ve 12.600,00 TL alacak isteminin kabulü ile, 25.000,00 Euro ve 12.600,00 TL alacağa dava tarihi olan 14.12.2015 tarihinden, 91.028,00 Euro alacağa ıslah tarihi olan █████/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Şirket'ten tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; davalı ...'in davacı müvekkilinin vekili olarak banka şubesinden 76.200,00 Euro karşılığı olan 119.500,00 TL'yi alarak davalı ...'a teslim ettiği, dosyadaki sorumluluğunun vekaletle iş görmeden kaynaklandığını, davalı ...'ın, davalı şirketin % 99 hissedarı olduğu müdürü olduğu, ödemelerin şirket hesabına ...'a yapıldığını, ...'ın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği sorumluluğu olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, sözleşme şartları gereğince taşınmazların geri alınması ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.1.Davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, alıcının eldeki dava davacısı, yüklenicinin davalı şirket olduğu, sözleşmede 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin satışının vaad edildiği, taşınmazların fiili teslim tarihinin █████/2013 olduğu, her bir taşınmaz için ayrı ayrı 2.000.-Euro elden ödendiği, her bir taşınmaz için 36.100.-Euro'nun █████/2013 tarihinde kalan 38.100.-Euro'nun ise █████/2013 tarihine kadar kredi başvurusu yapılıp kredi çıkıp tapu devri yapıldığında ödeneceği, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı 76.000.-Ar Eura'ya anlaşma sağlandığı, sözleşmenin V-3 maddesinde Toar, taşınmazı ilk 5 yıl içinde geri almayı taahhüt eder, değer artışı yıllık %5 olarak hesaplanır dendiği, yine sözleşmenin V-4 maddesinde 10 yıllık kira garantisi başlıklı, Toar taşınmazı 10 yıl süreyle satış giyatının %8,5 oranındaki yıllık kira bedeli üzerinden kiralamayı garanti eder ve kiralar alıcı söz konusu yerin tapu alımı sırasında geriye kalan bakiye borcu için kredi kullanacağı için bu kredi Toar söz konusu kredi ödemelerini alıcının yıllık kira gelirinden ödeyecektir hükmünün bulunduğu, ayrıca sözleşmenin VI-2 maddesinde davalı müteahhitin kusuru ile ilgili olarak cezai şartın düzenlendiği anlaşılmıştır.Tapu senetlerinin incelenmesinden dava konusu edilen 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin 31.12.2013 tarihinde davacı adına tescil işleminin yapıldığı görülmüştür.Somut olayda; taraflar arasında taşınmaz satışına yönelik geçersiz biçimde yapılan adi yazılı geçersiz sözleşmenin, sonrasında tapuda yapılan resmi sözleşme ile taşınmazın mülkiyetinin nakledilmesi karşısında 6098 sayılı Kanun'un 237, 4721 sayılı Kanun'un 706 ve 2644 sayılı Kanun'un 26. maddeleri uyarınca geçerlilik kazanmasına, sözleşmedeki geri alım maddesine göre talebin davalı şirket yönünden haklı bulunmasına ve davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmeye diğer davalıların taraf olmamasına, sözleşmelerin nisbiliği ilkesi uyarınca sözleşmeden kaynaklı alacağın yahut sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı tazminat isteminin sözleşmeye taraf olmayan davalıdan talep edilemeyeceğinin anlaşılmasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.