Anahtar kelimeler: Arsanın İhalede Mevkiindeki Artırma Kentsel Dönüşüm Satışa İhtiyari Proje İli
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Ankara 7. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili; ... Kentsel Dönüşüm Proje kapsamında yer alan dava konusu ... İli ... İlçesi ... Mevkiindeki 12.212 m² yüzölçümlü 70140 ada 3 parsel sayılı arsanın davalı ... tarafından ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarıldığını, 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkilinin konut ihtiyaçlarını karşılamak için arsanın 1/200 hissesini satın aldığını, devamında İhale ilanı, ihale şartnamesi, satışı yapılan taşınmaz (arsa) bilgileri 28.11.2011 tarihli plan notları ve arsa bilgileri, imar çapı ve krokisi, imar durumu vs. ihale evraklarında dava konusu parselin yapılaşma koşulları maksimum inşaat emsali E=4,00 ve maksimum yapı yüksekliği Hmax serbest olarak belirtildiği, ihaleden sonra davalı ... adına vekili sıfatıyla hareket eden dava dışı ... ile müvekkilleri ve diğer alıcılar adına vekilleri sıfatıyla hareket eden ... arasında 30.11.2011 tarihinde davalı tarafça önceden hazırlanmış ve koşulları tek taraflı belirlenmiş adi yazılı Gayrimenkul (Arsa) Satış sözleşmesinin imzalandığını, tüketici olan müvekkilinin sözleşmenin içeriğine etki edemediğini, müvekkilinin ihale satış bedelinin 1/200 payına düşen kısmını tamamını davalıya ödediğini, davalının ihale şartnamesinde belirtilen taşınmazın ve taahhüt edilen yapılaşma koşullarını korumak ve gerekli tedbirleri almakla yükümlü olduğunu, Çevre Şehircilik Bakanlığının 14.03.2014 tarihli kararı ile dava konusu taşınmazların satış tarihindeki serbest olan yapı yüksekliğinin müvekkilleri aleyhine sınırlandırılıp 10 kata düşürüldüğünü, bu kat sınırlandırılmasıyla müvekkilinin kot farkına bağlı kazanımlarının elinden alındığını ve zarara uğradığını, davalının taşınmazın ihale şartnamesinde belirlenen vasıflarını kaybetmesinde ağır kusurlu olduğunu, davalının malik sıfatına dayanarak kat sınırlaması işlemlerine karşı iptal davası açmadığını, davalının kötü niyetli olarak tapu tescili öncesi ve sonrasında bu durumu müvekkillerinden gizlediğini, zararın giderilmesi için davalıya başvurulmuşsa da bir sonuç alınamadığını, hisse satış bedelinin davalıya ödenmesine rağmen müvekkiline tapu devri yapılmadığını, sözleşme dengesi müvekkili aleyhine bozulduğundan haklı sebeplerle fesih koşullarının oluştuğunu, 19.06.2020 tarihli dilekçe ile davalıdan ödeme talebinde bulunulduğunu, davalının bu talebi 25.06.2020 tarihinde kabul etmeyerek temerrüde düştüğünü ileri sürerek; taraflar arasındaki 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin haklı nedenle feshine, şimdilik 150.000,00 belirsiz alacağın arttırılmış haliyle ve alacağın tamamına 25.06.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, bunun kabul görmemesi halinde ise zamanaşımına bağlı olarak müvekkilin herhangi bir hak kaybına uğramaması için dava konusu 70212 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 1/200 payının iptali ile müvekkilleri adına tapuya tescilini ve yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle gayrimenkulün değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş; 20.01.2022 tarihli celsede yargılama sırasında tapu payının müvekkili adına tescil edilmesi nedeniyle taleplerinin yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle taşınmazın değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 50.000,00 TL'nin tahsili olduğunu beyan etmiştir.2. Birleşen ████████ E. sayılı dosyasında davacı vekili; asıl davadaki beyanları tekrar ederek, 30.11.2011 tarihli yapılan ihalede dava dışı ...'nin 1/200 hissesini satın aldığını, daha sonra bu hissenin noter huzurunda düzenlenen 08.03.2013 tarihli Gayrimenkul Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile müvekkiline devir ve temlik edildiğini, davalı ... tarafından da hissenin tapuda devrinin yapıldığını ileri sürerek; taşınmazdaki yapılaşma değişikliği nedeniyle müvekkilin uğradığı zarar miktarının bilirkişi raporu ile tespit edilmesini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.3. Birleşen ███████ E., ████████ E., ████████ E. sayılı dosyalarında davacılar vekili; asıl davadaki beyanları tekrar ederek; taşınmazdaki yapılaşma değişikliği nedeniyle müvekkillerinin uğradığı zararın bilirkişi raporu ile tespit edilmesini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın 25.06.2020 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.II. CEVAPAsıl ve birleşen davalarda davalı vekili; 01.11.2011 tarihli arsa satış ihalesinde ilan edilen imar durumu ile davaya konu taşınmazın o tarihteki imar durumunun aynı olduğunu, arsa alıcılarının da imzaladığı satış sözleşmesi ve teslim tutanağı tarihi olan 30.11.2011 tarihinde de aynı imar durumunun geçerli olduğunu, taşınmazın E:4.00 ve Hmax: serbest imar planı ile satıldığını, ancak ilerleyen süreçte ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile planlarda yapılaşmış alanlar dışındakilere Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bazı hissedarların bu kararın kaldırılması için İdare Mahkemesine başvurduğunu, dava konusu alanda imar planları ile ilgili değişikliklerin Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapıldığı savunarak, davaların reddine karar verilmesini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların dava konusu taşınmazdaki hisseleri arsa olarak satın aldığı, imar değişikliğinin yapıldığı tarihe kadar projesi çizilmiş bir inşaata başlanmadığı bu nedenle, kat sınırlaması ile arsanın metrekaresinde, inşa edilecek binanın inşaat alanında bir küçülme veya azalma olmayacağından davacıların zarar talebinde bulunamayacağı, davalının taşınmazı satış tarihindeki mevcut imar planında betirtilen şartlara uygun olarak ilana çıkardığı ve davacılara sattığı, taşınmaz satış sözleşmesinden ve tapu devrinden sonra imar planında değişikliğe gidilerek taşınmaza kat sınırlaması getirildiği, imar planında taşınmazın satışından sonra yapılan bu değişiklikte davalı idarenin bir kusurunun olmadığı, davacıların değer kaybından doğan zararı mevcut olsa bile davalıdan talep edemeyeceği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapılmadığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin davacıların taşınmazları satın almasından sonra gerçekleşmediği, davalı tarafından taşınmazın sözleşme ile satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşulu ile ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihinde tesis ettiği yapılaşma koşulu arasında değer kaybı bulunmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı, asıl davada davacının öncelikli olarak sözleşmenin haklı feshi talebinde bulunulmasına rağmen, yargılama sırasında davaya maddi tazminat talebi yönünden devam etmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz yoluna başvurmuştur.V. TEMYİZA.Temyiz SebepleriAsıl ve birleşen davalarda davacılar vekili; asıl davada terditli olarak talepte bulunduklarını, ilk talebi kabul edilerek taşınmazın davadan sonra 15.12.2020 tarihinde tapuda devrinin yapıldığını, bu şekilde davanın ikinci kademedeki talebe dönüştüğünü, böylece tapu iptali ve tescile dair talebin konusuz kaldığını, konusuz kalan tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilerek davalının yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulması gerekirken asıl davanın tümden reddine karar verildiğini davada davalının kusursuz sorumluluğuna dayanıldığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 208/1 maddesine göre satılanın hasarının tescil anına kadar satıcıya ait olduğunu, ihale ve satış tarihinden sonra ihale anındaki mevcut yapılaşma koşullarında alıcılar aleyhine bir değişiklik yapılmasının hasar kapsamında olduğunu, ihalenin 01.11.2011 tarihinde, gayrimenkul satış sözleşmesinin 30.11.2011 tarihinde düzenlendiği, yapılaşma koşullarında alıcılar aleyhine yapılan değişikliğin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2015 tarihli yazısı ile yapıldığını, bu yüzden taşınmazın 25.03.2014 tarihinde hasara uğrayarak ayıplı ve kusurlu hale geldiğinin kabulünün gerektiğini, taşınmazların tapuda 13.12.2017, 14.12.2016, 20.12.2016, 04.01.2017 ve 15.12.2020 tarihlerinde adlarına tescil edildiğini, taşınmazın ayıplı ve kusurlu hale gelmesinin tescil tarihinden önce olduğunu, ifa alıcılara tapu devri yapılmakla tamamlandığından ifa tarihinin tapu devir tarihleri olduğunu, satış tarihinde taşınmaza Hmax serbest koşullarında 35 ila 40 katlı kule-plaza yapılması mümkün iken, Hmax'ın 10 kata düşürülmesi ile alıcıların bu imkandan yoksun kaldıkları ve arsanın değer kaybına uğradığı, bilirkişi raporlarındaki hesaplamanın hatalı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda, davalıya ait taşınmazın ihale yolu ile satın alınmasından sonra, meydana gelen imar değişikliği nedeni ile yapılaşma koşullarındaki değişiklik uyarınca taşınmazın değerindeki azalma sonucunda uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir. Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup davacıların da tutanağı imzaladığı anlaşılmaktadır. 6098 sayılı Kanun'un 26. maddesi gereği taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde davacılara teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı anlaşılmakla, asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.