Anahtar kelimeler: Almaya İlişkiden Esaskarar Emrine Başlattığını Niyetli Yazim Katip Kötü Durdurulduğunu
T.C. ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ████████ Esas - ████████
T.C. ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARARESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████HAKİM : ...KATİP : ...DAVACI : ...VEKİLLERİ : Av. ... Av....DAVALI : ...VEKİLLERİ : Av. ... Av. ... Av. ...DAVA : Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)DAVA TARİHİ : █████/2021KARAR TARİHİ : █████/2024KARAR YAZIM TARİHİ : █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile müvekkili arasındaki ticari ilişkiden kaynaklanan alacaklar hakkında davalının haksız ve kötü niyetli olarak ... Esas sayılı dosyası kapsamında icra takibi başlattığını, müvekkilinin kendisine tebliğ edilen ödeme emrine konu borcun olmaması sebebi ile takibe itiraz ettiğini, icra takibin durdurulduğunu, davalı tarafından ... Esas sayılı dosyası üzerinden dava açıldığını ve 15.06.2021 tarihinde davanın kısmen kabulüne karar verildiğini, dava konusu taşınmazın taraflar arasındaki ticari ilişki sebebi ile davalı yana devir ve teslim edildiğini, ancak ... Mahkemesi dosyasından alınan bilirkişi raporu uyarınca dava konusu taşınmazın davalının ticari defter ve kayıtlarına işlenmediğini, cari hesaptan düşmediğini, ayrıca davalı şirket tarafından ... Mahkemesi nezdinde görülmekte olan davada taşınmazın devrinin borca karşılık yapılmadığını beyan ettiğini, taraflar arasında yer alan ticari ilişki sebebi ile davalı yana iki adet taşınmaz teslim edildiğini, ... Parselde bulunan ... numaralı bağımsız bölümün .... Noterliğinin 08.10.2015 tarih ve ... yevmiye kat karşılığı sözleşmesi uyarınca müvekkili şirkete ait olduğunu, dava konusu ... Parselde bulunan ... numaralı bağımsız bölümün de ... Noterliğinin 08.10.2015 tarih ve ... yevmiye kat karşılığı sözleşmesi uyarınca müvekkili şirkete ait olduğunu, █████/2015 tarihli kat karşılığı sözleşme uyarınca vekil eden müteahhite ait olan ... numaralı dairenin arsa sahibi ... tarafından şirket yetkilisi ...'un babası ...'a yetki verilmesine muteakip ... Ltd Şirketine devir edildiğini, arsa sahipleri ile imza edilen sözleşme uyarınca ... numaralı bağımsız bölümü müvekkili müteahhidin hak ve kullanımına bırakıldığını ileri sürerek, öncelikle ve ivedilikle duruşma ve tebligat icra edilmeksizin tensiple birlikte, dava neticeleninceye kadar davalı adına kayıtlı ...parsel üzerinde bulunan ... numaralı bağımsız bölüm tapusu üzerinde ayni tasarrufların (üçüncü şahıslara devrinin) önlenmesi amacıyla kayıtlarına ihtiyati tedbir kararı verilerek bu kararın tapu kaydına işlenmesine karar verilmesini, davanın kabulü ile, ... parsel üzerinde bulunan ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının davalı adına yolsuz tescil sebebi ile iptaline ve vekil eden şirket adına tesciline, vekâlet ücreti ve sair yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili harçlandırdığı 03/1/2024 tarihli dilekçesi ile davayı ıslah ederek;... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tesciline, tapu iptal tescil talebinin mümkün olmaması halinde taşınmazın tespit edilen dava tarihindeki rayiç bedeli olan 862.000,00-TL nın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Arabuluculuk başvurusunun dava açıldıktan sonra yapıldığını, davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığını, davacının alacak hakkının dayanağını oluşturduğunu iddia ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre ... numaralı dairenin davacı yüklenici hissesine düşmediğini, esasa ilişkin olarak; davacı şirkete 2016 ve 2017 yıllarında toplam 706.570,32 TL tutarında inşaat malzemesi sattığını ve fakat 578.252,27 TL tutarında ödeme alabildiğini, davalı ...'un, davalı ...'a satmış olduğu inşaat malzemeleri nedeniyle doğan bakiye alacağının ödenmemesi üzerine ... sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, ...'ın icra takibine haksız ve hukuka aykırı biçimde itiraz etmesi üzerine ...Esas sayılı dosyası ile itirazın iptali davası açıldığını, açılan davaya cevap veren davacının cevap dilekçesinde "davacı yan tarafından faturaya konu mallar vekil edene teslim edilmemiştir. Vekil eden şirket tarafından satın alınan malların kendisine teslim edilmemesi üzerine iade faturası kesilmiştir" yönünde cevap dilekçesi sunulduğunu ve fakat iş bu davanın konusunu oluşturan ... numaralı bağımsız bölümün borca mahsuben devredildiğine ilişkin herhangi bir savunmada/iddiada bulunmadığını, taraf defterleri üzerinde bilirkişi incelemesi yapıldığını, alınan bilirkişi raporuna göre ... kayıt ve defterlerine göre ...'un 128.318,98 TL alacaklı, ... kayıt ve defterlerine göre ...'ın 64.501,28 TL borçlu olduğunun göründüğünü, aradaki farkın ise ...'ın ödenmeyen çekleri ödenmiş gibi kayıtlarına yansıtıp muhasebe hilelerinden kaynaklandığının ortaya çıktığını, davacı ... ise alınan bilirkişi raporu ile haksızlığının ve muhasebe hilesinin ortaya çıkmasından sonra ilk defa dava konusu ... numaralı dairenin borca karşılık devredildiği iddiasını dile getirdiğini ve bu iddiasını doğrulayacak herhangi bir delil ibraz etmediğini, taraflar arasında dava konusu dairenin borca karşılık alındığına ilişkin hiç bir anlaşma yapılmadığını, dava konusu bağımsız bölümü taşınmazın malikinden, arsa sahibinden bedelini ödeyerek satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, şahsi hakka dayalı Tapu İptali ve Tescil olmazsa bedelinin tahsili istemine ilişkindir.Dosyanın önce Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı, ... sayılı Görevsizlik kararı vererek dosyayı Mahkememize gönderdiği ve yukarıdaki esasa kaydedildiği görülmüştür.Taraflarca dayanılan tüm deliller toplanmış; Dava konusu taşınmazın tapu kaydı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dağıtım listesi ve vaziyet planı, ...sayılı dosyası, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığı görülmüştür.Uyuşmazlık; Davacı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında yapılan .... Noterliğinin █████/2015 tarih, ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre ...parseldeki ... nolu bağımsız bölümün yükleniciye isabet edip etmediği, taşınmazın yükleniciye isabet etmesi halinde davacının davalıya olan borcuna karşılık ... nolu bağımsız bölümü arsa sahibi vasıtasıyla davalıya devir ve temlik edip etmediği, taşınmazın davalı adına tescilinin yolsuz tescil niteliğinde olup olmadığı, davalı adına tescil yolsuz ise, taşınmazın davacı adına tescilinin mümkün olup olmadığı mümkün değil ise terditli taleplerden taşınmazın bedelinin davalıdan tahsilinin mümkün olup olmadığı hususlarına ilişkindir.... sayılı dosyasının incelenmesinde; ... Yapı Malzemeleri Şirketi tarafından ... İnşaat şirketi aleyhine açılan itirazın iptali davasında, ... firmasının ... firmasına sattığı ürünlerin bedelinin ödenmediği iddiasıyla başlatılan icra takibine icra borçlusu ... şirketinin itirazı üzerine açılan itirazın iptali davası niteliğinde olduğu, yargılamanın yapılarak bilirkişi raporu aldırıldıktan sonra davalı ... Şirketi'nin satın aldığı ürünler nedeniyle davacı ... Yapı Malzemeleri Şirketine olan cari hesap borcu nedeniyle davanın kısmen kabulüne karar verilerek, ...Esas sayılı dosyasına davalı ... şirketinin yaptığı itirazın 119.481,80 asıl alacak üzerinden iptaline karar verildiği, davalı ... şirketinin kararı istinaf etmesi üzerine ... sayılı ilamı ile davalının istinaf talebi esastan reddedilerek 12.02.2024 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.Mahkememizin █████/2023 tarihli duruşmasında dinlenen davacı tanığı ... beyanında; " ...'nin sahibi kızımdır, ben olayı başından sonuna kadar biliyorum içindeydim arsa alımından arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve inşaat yapım aşamalarını biliyorum dedi. İnşaat sözleşmesi ... nolu daire müteahhite düşmekteydi ...'dan 120.000 TL'lik bir malzeme alınmıştı bunun karşılığında müteahhitin talimatıyla arsa sahibi vekaletle taşınmazı ...'a devretti, ... şirketinin para ödeyerek aldığı bir taşınmaz değildir, ayrıca o dönem dairenin fiyatı 250.000 TL idi. ... malzeme teslimatı devam edecekti ancak etmedi. Daha önce 250.000 TL'lik ... malzeme göndermişti bunun karşılığında ... nolu darie tapuda devredildi, sonrasında bu ilişkiye güvenilerek 120.000 TL'lik malzeme gönderimi sonrasında ... nolu dairenin devri yapıldı, ancak kalan malzeme gönderilmedi, sonradan hesaplaşılarak kapatıldı, o konuda açılmış dava vardır ve halen devam etmektedir" demiştir.Mahkememizin █████/2023 tarihli duruşmasında dinlenen davacı tanığı ... beyanında; " Davacı ... plastik şirketinde mali müşavir yanında çalışıyorum, konuyu biliyorum arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme gereği ... nolu daire müteahhite düşmekteydi, müteahhitin borcu nedeniyle arsa sahibi ... tarafından ... firmasına devri yapılmıştır, vekaleten devredildiğini biliyorum" demiştir.Mahkememizin █████/2023 tarihli duruşmasında dinlenen davacı tanığı ... beyanında; " Ben o tarihte ... plasta alçı boya işlerini yapmaktaydım, benim ... nolu dairenin devriyle ilgili bir bilgim yoktur. Biz çalışırken kapılarda numaralar vardı ve hangi dairelerin arsa sahibine ve müteahhite ait olduğunu biliyorduk" demiştir.Mahkememizce Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı Bilirkişi ...'in █████/2024 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle; Yukarıda arz ve izah olunan hususların ışığı altında; Tevdi Olunan Görev: Mahallinde 19.07.2024 tarihinde yapılan keşif sonucu tespit olunan hususlar ile dosyada mevcut muhtelif dokümanlar çerçevesinde, sair hususlara ilişkin değerlendirme Sayın Mahkemeye ait olmak üzere; *Davaya konu teşkil eden taşınmazın konum ve niteliklerine, *Davaya konu teşkil eden taşınmazın keşif tarihi, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tarihi ve dava tarihindeki değerine ilişkin tespit ve değerlendirmeleri içeren bilirkişi raporu tanzimidir. Bu bağlamda; ... adresinde, ... Parsel, tapu kaydına göre ... no’lu, fiili durumda... no’lu Bağımsız Bölüm: a) Davaya konu teşkil eden taşınmaz; lokasyonu, yer aldığı bölgenin toplu taşıma, elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz vb. alt ve üst yapı hizmetlerinden faydalanma durumu, bölgnin gelişim seviyesi ve sosyo ekonomik düzeyi, taşınmazın inşai tarzı, iç donanımları, mimari plan ve alanı, bulunduğu kat ve cephe, arsa payı, binanın yapım yılı, gayrimenkul piyasasındaki arz-talep dengesi, taşınmazın getirebileceği kira bedeli, binanın alışveriş merkezleri, hastaneler, eğitim ve öğretim kurumlarına olan mesafesi, emsal taşınmazların alım-satım rayiçleri, kira getirileri vb. gibi değerlendirmede etken olumlu/olumsuz bütün parametreler doğrultusunda değerlendirilmiş, bu çerçevede, keşif tarihi (19.07.2024) itibarıyla taşınmazın bedeli; 3.500.000,00 TL (Üçmilyonbeşyüzbin TL) olarak takdir ve tespit edilmiştir. b) Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarihi (08.10.2015) İtibarıyla Taşınmazın Değeri; keşif tarihi itibarıyla 3.500.000,00 TL olarak belirlenen değerden yola çıkılarak, ... (...) hesaplanan yurt içi üretici fiyat endeksine (Yİ-ÜFE) göre oluşturulan ve istenilen zaman aralığında, en yeni mal ve hizmet sepetini kullanarak oranlama ile hesaplama yapan, ... Enflasyon Hesaplama sistemine göre; 2024 Yılı Haziran Ayındaki Yİ-ÜFE: 3483,25 2015 Yılı Eylül Ayındaki Yİ-ÜFE: 254,25 3.500.00,█████,70 = 255.474,45 TL ≈ 255.000,00 TL (Kabul Edilen) (İkiyüzellibeşbinTL) olarak takdir ve tespit olunmuştur. c) Dava tarihi (31.12.2021) İtibarıyla Taşınmazın Değeri; keşif tarihi itibarıyla 3.500.000,00 TL olarak belirlenen değerden yola çıkılarak,...(...) hesaplanan yurt içi üretici fiyat endeksine (Yİ-ÜFE) göre oluşturulan ve istenilen zaman aralığında, en yeni mal ve hizmet sepetini kullanarak oranlama ile hesaplama yapan, ... Enflasyon Hesaplama sistemine göre; 2024 Yılı Haziran Ayındaki Yİ-ÜFE: 3483,25 2021 Yılı Kasım Ayındaki Yİ-ÜFE: 858,43 3.500.000,00/4,06 =862.068,96 TL≈ 862.000,00 TL (Kabul Edilen) (SekizyüzaltmışikibinTL) olarak takdir ve tespit olunmuştur. Keşif mahallinde ve dosya içeriğinde bulunan muhtelif dokümanlar üzerinde yapılan inceleme / tespit / değerlendirmeler çerçevesinde işbu bilirkişi raporu, takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere arz olunur. Saygılarımızla. " şeklinde bilirkişi raporu hazırlanmıştır. Bilindiği üzere, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” "Yine aynı kanunun 706/1. Maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1025/1-2. maddesinde "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." düzenlemelerine yer verilmiştir. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur. Somut olayda; Dava konusu ... parseldeki 2. Kat ... nolu bağımsız bölümün tamamı arsa sahibi ... adına kayıtlı iken ...'e vekaleten ... tarafından █████/2018 tarihinde 150.000,00-TL bedelle tapu memuru önünde yapılan resmi senet ile davalı şirkete satışından, davalı şirket adına tescil edildiği, davacının taşınmaz üzerinde herhangi bir ayni hakkının bulunmadığı, arsa sahibi ile davacı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölüm olduğu iddia edilerek davacı tarafça şahsi hakka dayanılmış ise de; davacının noterden onaylı bir dağıtım listesi ile şahsi hakkını, yani taşınmazın sözleşmeye göre kendisine isabet ettiğini de ispatlayamadığı, noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ekinde bir dağıtım listesi bulunmadığı, bu yönde arsa sahibinin tanıklığına başvurulmak istenmiş ve arsa sahibi defalarca tanık sıfatıyla çağrılmış ise de tanığın adresinin bulunamaması ve mahkemeye gelmemesi nedeniyle dinlenemediği, öte yandan; davacının davalıya olan borcuna karşılık davacının talimatı ile arsa sahibi tarafından taşınmazın davalıya devir ve temlik edildiği yönünde davacının yazılı bir kanıt ileri süremediği, tapu senedine karşı yapılan işlemlerin de aynı kuvvette delillerle ispatı gerektiği, diğer taraftar davalının taşınmazı arsa sahibinden bedeli karşılığında satın aldığı savunmasında bulunduğu, davacı delil dilekçesinde yemin deliline dayandığından iddialarınını ispatı için davalıya yemin teklif edip etmeyeceğini bildirmesi için kendisine kesin süre verildiği, ancak davacının verilen sürede davalıya yemin teklif edeceğini bildirmediği anlaşıldığından davacının ispatlanamayan davasının reddine karar vermek gerekmiştir.HÜKÜM:DAVANIN REDDİNE,1-Alınması gereken 427,60 TL harcın peşin alınan 17.347,39 TL harçtan mahsubu ile fazla kalan 16.919,79 TL harcın davacıya iadesine,2-Davacı tarafından yatırılan başvurma harcının üzerinde bırakılmasına,3-Davalı taraf kendisini vekille temsil ettiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince belirlenen 5.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,4-Davalı tarafından yapılan masraf olmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,Dosya kesinleştiğinde ve talep halinde davacının artan avansının iadesine,Dair davacı ve davalı vekilinin e-duruşma ile yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal 2 haftalık sürede mahkememize müracaat ile... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf başvuru yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. █████/2024 Katip ... Hakim ... e-imzalıdır e-imzalıdır