Anahtar kelimeler: Konus Kredili Kiracısı Kredilerden İpoteğinin İpoteğin Paraya Fakat Mevduatlardan Bankalarca
T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : ███████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : Bankalarca Kullandırılan Ticari Kredilerden Ve Ticari Kredili Mevduatlardan Kaynaklanan Davalar (Alacak)DAVA TARİHİ : █████/2023KARAR TARİHİ : █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILMA TARİHİ : █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Bankalarca Kullandırılan Ticari Kredilerden Ve Ticari Kredili Mevduatlardan Kaynaklanan Davalar (Alacak) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Dava, dava dışı şirketten satın alınan taşınmaz üzerindeki davalı banka ipoteğinin kaldırılması talebine ilişkindir.Davacı, dava dilekçesi ile özetle; davaya konus taşınmazı dava dışı ...... şirketinden 19.02.2012 tarihinde satın aldığını, ilgili tapu kayıtlarında malik olarak yer almadığını fakat fiilen malik olduğunu zira taşınmaz kiracısı ile aralarında kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının dava dışı ....... aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlattığını, bu nedenle kiracıya haciz ihbarnamesi gönderildiğini ve kira bedelinin icra dosyasına yatırılmasının istendiğini, tüm edimleri yerine getirmelerine rağmen taşınmazın ....... şirketince tapuda devrinin yapılmadığını, dava dışı ....... şirketinin satış tarihinden sonra 09.09.2014 tarihinde bilgileri dışında taşınmaz üzerine ipotek tesis ettirdiğini, taraflar arasındaki borca dayanak kredi sözleşmesinin ise 12.02.2018 tarihli olduğunu, ....... ve ....... Bank’ın birlikte hareket ederek mülkiyet haklarını ihlal ettiğini ve kendilerini zarara uğrattığını, emsal kararlar gereği bankanın basiretli bir tacir gibi hareket etmediğinin tespit edildiğini ve ipoteklerin kaldırılması gerektiğinin sabit olduğunu iddia ederek, ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı, cevap dilekçesi ile özetle; davacı ile ....... arasındaki adi yazılı sözleşmeden haberlerinin olmadığını, ipoteğin kaldırılacağına ilişkin bir taahhütlerinin de bulunmadığını, davacının husumet ehliyetinin bulunmadığını, taşınmazın mülkiyetinin kazanılmadığını, harcın ipotek bedeli üzerinden alınması gerektiğini, ayni haklarına karşı şahsi bir hakkın ileri sürülemeyeceğini, ipoteğin üzerinde herhangi bir şerh ve kısıtlama olmayan taşınmaz üzerine kurulduğunu, bankanın tapu kaydına güvenerek işlem yaptığını, davacının mülkiyet hakkını adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayandırdığını, bu sözleşmenin şekil olarak geçersiz olduğunu, ipoteğin terkini için gerekli şartların mevcut olmadığını davacının malik olmadığını, ipotekle temin edilen borcun ödenmediğini, tescilin yolsuz tescil niteliğine olmadığını, tapuya şerh edilen bir sözleşmenin bulunmadığını, bankanın özen yükümlülüğüne uygun hareket ettiğini, kredi kullanımından incelenmesi gereken belgelerin incelendiğini, tüm finansal tablo ve kayıtların, tapu kaydının araştırıldığı ve ekspertiz yaptırıldığını, bu kapsamda incelenen evraklardan harici yapılan satışın tespit edilmesinin mümkün olmadığını, verilen kredinin ticari olduğunu bu nedenle başkaca araştırma yapmanın bankadan beklenmesinin ticari hayata aykırı olacağını, davacının sunduğu emsal kararlardan birinin bağlı krediye ilişkin olduğu, diğer kararların ise yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşmediğini, davacının ihmali ile kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu halde iyiniyetli hak iktisap eden bankanın sorumlu tutulamayacağını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.Uyuşmazlık, davacının üzerine ipotek tesis edilen taşınmazın maliki, fiili kullanıcısı olup olmadığı, davalı bankanın basiretli bir tacir gibi hareket etmediği, kötüniyetli olduğu iddiası kapsamında tesis edilen ipoteğin fekkinin gerekip gerekmediği hususlarına ilişkindir.Davacı, Bakırköy ..... Tüketici Mahkemesinin ..... esas sayılı dosyası ile işbu davamıza konu taşınmazın, davadışı ....... şirketi adına olan tapu kaydının iptali ve taşınmazın tapuda adına tescil edilmesi talepli davayı 14.11.2019 tarihinde açmış, yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verildiği, tarafların anlaşmaları kapsamında, davacının işbu davadan feragat etmesi neticesinde davanın feragat sebebiyle reddedildiği, dava konusu taşınmazın tapuda dosyamız davası adına tescilinin 16.04.2025 tarihinde gerçekleştirildiği görülmüştür. Davacı ile dava dışı ...... Ortaklığı arasında, davamıza konu taşınmaza ilişkin 19.02.2012 tarihinde adi yazılı konut satım sözleşmesi imzalanmış, taşınmaz bedeli 275.000-TL, taşınmaz teslim tarihi 30.06.2013 olarak belirlenmiştir. Ödemelerin ise 20.02.2012-20.02.2017 yılları arasında vadeli bulunan bir kısım sıralı senetler ile yapılması kararlaştırılmış ve ödemelerin tamamının yerine getirilmesi halinde taşınmaz devrinin gerçekleştirileceği düzenlenmiştir.Davalı banka tarafından, dava dışı ....... şirketi borcuna istinaden, dava konusu taşınmaz üzerine 09.09.2014 tarihinde 12.300.000-Euro bedelli ipotek tesis edilmiştir.Davacı, taşınmazın fiili olarak kullanımında olduğunu ispata yarar nitelikte 17.01.2012 tarihli teslim belgesi ve taahhütnameyi, 07.02.2022 tarihli kira sözleşmesini (kiracı .....), Bakırköy ..... İcra Dairesinin .....esas sayılı takip dosyasından kiracı ..... 'e gönderilen kiracı muhtırasını, 30.06.2014 tarihinde taşınmaza ilişkin başlayan ve devam eden elektrik, su abonelik ücretleri ve aidat tahsilatlarını gösterir evrakları, taşınmaza ilişkin sigorta poliçesi ve kira ödemesine ilişkin dekont sunmuştur.Somut olayda; davacı, dava dışı .......'dan ( ..... Adi Ortaklığı) dava konusu taşınmazı adi yazılı sözleşme ile 19.02.2012 tarihinde satın almış, taşınmazın fiili teslimi 17.01.2012 tarihinde, sözleşme ile belirlenen teslim tarihinde önce gerçekleştirilmiş, davacı söz konusu taşınmazı kiraya vererek fiili olarak kullanmaya başlamış, davalı bankaca dava dışı ....... şirketine sağlanan kredi borcuna teminat olarak ilgili taşınmaz üzerine 09.09.2014 tarihinde ipotek tesis edilmiştir.Davalı banka tapuya güven ilkesi kapsamında hareket ettiğini, tapuya şerh edilmeyen satış sözleşmesi kapsamında kişisel hakkın taraflarına yöneltilmesinin mümkün olmadığını, bankadan adi yazılı satış sözleşmesinin varlığını araştırmasının beklenemeyeceğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.Davalı banka olup böyle bir hukuki statüde bulunan banka TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. (İstanbul BAM7.HD. █████████ E. █████████ K.) Davalının itirazına konu ettiği iyiniyet ilkesi TMK'nun 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz." biçiminde öngörülmüştür. (İstanbul BAM7.HD. █████████ E. █████████ K.) Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. (İstanbul BAM7.HD. █████████ E. █████████ K.) Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. (İstanbul BAM7.HD. █████████ E. █████████ K.) Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hemde güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TMK.nın 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır. (İstanbul BAM7.HD. █████████ E. █████████ K.) Bu kapsamda, dava dışı şirketin taşınmaz inşa ve satım alanında faaliyet göstermesi, şirket mülkiyetindeki taşınmazların bir kısmının satımının yapılmış olmasının ihtimal dahilinde olduğu, bu hususun dava dışı şirketin ticari defter ve kayıtlarından tespit edilmesinin mümkün olması, bunun mümkün olmadığı değerlendirilse bile bankanın ipotek tesis edilecek taşınmazı eksper incelemesine tabi tutulacağı, eksper incelemesi sırasında, ilgili taşınmazın fiili kullanımda olduğunun tespit edilmemesinin mümkün olmadığı, bu incelemenin yapılmamış olması halinde de davalı bankanın basiretli bir tacir olarak hareket etme gereği ile dürüst davranma ilkesine aykırı davranmış olacağı kabul edilmekle, davalı bankaca usulüne uygun inceleme ve tespitin yapılmış olduğunu, ilgili taşınmazda fiili kullanımın tespit edilemediğini gösterir bir delilin sunulmaması, aksine davacının taşınmazı teslim aldığı 2012 yılından itibaren, ipotek tesisinden önce taşınmazı kiraya vererek, taşınmazın elektrik ve su gibi aboneliklerini tesis ettirdiği dosyadaki delillerden anlaşılmakla, ipotek tesisinin haksız olduğu, davacı bankanın dürüst davranma ilkesine aykırı hareket ettiği ve basiretli bir tacir gibi davranmadığı değerlendirilmiş, davacının davası kabul edilmiş ve ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.Davacının kaldırılmasını talep ettiği ipoteğin ayıp niteliğinde bulunması kapsamında, işbu yargılama konusunun tapu iptal, tescil veya ipotek borcu olmaması kapsamında dava değerinin parayla ölçülemeyecek nitelikte olduğu kabul edilerek, maktu harç ve maktu vekalet ücretine hükmedilmiştir. (İstanbul BAM7.HD. █████████ E. █████████ K.) HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davanın Kabulüne,Davacı adına tapuya kayıtlı İstanbul ili, ..... ilçesi, ..... Mahallesi, ..... Ada ve ..... parsel m2 Blok 10.kat 58.Bağımsız bölüm üzerine davalı lehine tesis edilen ipoteğin fekkine,İİK 28 uyarınca kısa kararın bir suretinin ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesine,2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 615,40.-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 4.696,32.-TL peşin harcın mahsubu ile hazineye gelir kaydına, bakiye harcın davacı tarafa iadesine,3-Davacı tarafından yatırılan 269,85.-TL başvurma harcı ve 4.696,32.-TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,4-Davacı tarafından dosyada yapılan 409,5 TL posta masrafı ve 12.000,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 12.409,50.-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,5-Davalı tarafından dosyada yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 30.0000.-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,7-Davacı tarafından dosyaya yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleşince ve HMK 333. maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,Dair huzurda bulunan davacı vekilinin ve e duruşma aracılığı ile katılan davalı vekilinin yüzüne karşı verilen gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. █████/2025 15:10:41Katip ...... ¸e-imzalıdır Hakim ..... ¸e-imzalıdır