Anahtar kelimeler: Ofisine Satılıklarda Satmak Esaskarar Gelerek Danışmanlık Emlak Yapmaya Yazildiği Sekizinci
T.C. ... 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ████████ Esas - ████████
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİT.C....ASLİYE SEKİZİNCİ TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARARESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2024KARAR TARİHİ : █████/2024GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH : █████/2024Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu, davalının müvekkilinin emlak ofisine gelerek, Tapu Kaydı: ... .... ... " adresinde yerleşik taşınmazını satmak istediğini bildirdiğini ve müvekkili şirketten aracılık hizmeti talep ettiğini, bunun üzerine müvekkili ile davalı arasında 21.03.2024 tarihli "satılıklarda danışmanlık yetkilendirme sözleşmesi" başlıklı gayrimenkul tellallık sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme süresini düzenleyen "B- HÜKÜMLER" başlıklı bölümün 2.nci maddesinde; "İşbu sözleşmenin geçerlilik süresi, düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay + 1 haftadır. Sözleşme; süre sonundan asgari 15 gün önce karşı tarafa ulaşacak bir yazılı bildirimle ve süre sonu itibariyle feshedilmezse, işbu maddede yazılı süre kadar kendiliğinden uzatılmış olacaktır." hükmü yer aldığını, taraflar arasında imzalanan, 21.03.2024 tarihli Sözleşmenin "B- HÜKÜMLER" başlıklı bölümün 3'üncü maddesinde; "Yukarıda belirtilen sözleşme süresi veya kendiliğinden uzatılmış süre içinde; herhangi bir suretle satış gerçekleştiği takdirde veya ..., aşağıda yazılı bedelle veya iş sahibinin yazılı oluru ile kabul edeceği daha aşağı bir bedelle müşteri bulduğu ve fakat iş sahibi herhangi bir nedenle satışı gerçekleştirmekten vazgeçtiği veya kararlaştırılan satışı herhangi bir nedenle gerçekleştirmediği takdirde, iş sahibi ...'a aşağıda yazılı asgari satış bedelinin %2 oranındaki hizmet bedelini + KDV'sini ödeyecektir." hükmü yer aldığını, aynı bölümün 4'üncü maddesinde; "İş sahibi sözleşme süresi içinde ...'u dışlayarak, taşınmazı herhangi bir kişiye bizzat kendisi veya bir başka aracı marifetiyle sattığı takdirde, satışın yapıldığı gün itibariyle ...'a yukarıda (B/3'de) yazılı hizmet bedelinin iki katını ve KDV'sini ödemeyi kabul ve taahhüt eder. İş sahibi, sözleşme süresi içinde ...'un bulduğu ve taşınmazı gösterdiği bir kişiye veya o kişinin eşine, çocuklarına, kardeşlerine, anne babasına, iş ortağına veya temsilcisi veya ortağı/üyesi/çalışanı olduğu tüzel kişiye, işbu yetkilendirme sözleşmesi sona erdikten sonra dahi satarsa, yine aşağıda (B/3'de) kararlaştırılan hizmet bedeli + KDV'sinin iki katını ...'a ödeyecektir." denilerek yetkilendirenin sözleşmede belirlenen kuralları ihlal etmesi halinde, taşınmaz satış bedelinin %4+KDV'si tutarında hizmet bedelini ödeyeceğinin açıkça hükme bağlandığını, sözleşme imzalandıktan sonra müvekkili tarafından, sözleşme gereğini yerine getirebilmek adına derhal ilan/reklam ve pazarlama faaliyetlerine girişildiğini, müvekkilinin, mal sahibince verilen işi layıkıyla yerine getirebilmek adına; ilanlar vermek, videolar ve fotoğraflar çekmek, broşür bastırmak ve dağıtmak, afişler asmak suretiyle uygun alıcıyı bulmak için yoğun bir çaba sarf etmiş, taşınmazı alıcı adaylarına gezdirip gösterildiğini, müvekkili ile sözleşme konusu taşınmazı gezdirip göstermiş olduğu alıcı adaylarından ... arasında 25.04.2024 tarihli "Satılıklarda taşınmaz gösterme sözleşmesi" başlıklı gayrimenkul tellallık sözleşmesi akdedildiğini, ayrıca, alıcı adayı ... ile müvekkili şirket arasında 25.04.2024 tarihli "satılıklarda alıcı teklif formu" başlıklı sözleşme imzalandığını, müvekkili şirketin, alıcı adayı ... ile satıcı şirket yetkilisi/temsilcisini görüştürdüğünü, alıcı ile satıcı arasında taşınmazın satışı konusunda anlaşma sağlandığını ve alıcı adayı ... tarafından 26.04.2024 tarihinde müvekkili şirket ...'un banka hesabına (29232 ada 1 parsel b blok bb1satış kaparo bedeli açıklaması ile) kaparo bedeli olarak 500.000-TL. yatırıldığını, taraflar ve müvekkili emlakçı şirketinin, 29.04.2024 pazartesi günü taşınmaz satışını gerçekleştirmek üzere tapu dairesinde buluşmayı kararlaştırdığı, emlak komisyoncusu müvekkili şirketin, davalı satıcı ile alıcıları bir araya getirip, gayrimenkul satım sözleşmesinin kurulmasını sağlamakla aracılık hizmetlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, daha sonra alıcı ve satıcı tarafların, müvekkili şirkete tellaliye ücreti ödememek amacıyla alım-satım işleminden vazgeçtiklerini telefonda bildirdiklerini, ancak; ardından (1 gün sonra) 30.04.2024 tarihinde müvekkili emlakçı şirket ...'u devre dışı bırakmak suretiyle satıcı ... Tes.İnş.Mim.Müh.Tur.San.VeTic.Ltd.Şti. ile alıcı ... arasında dava konusu taşınmazın satışı/devri gerçekleştiğini, tellaliye ücretini ödemediği için davalı aleyhine ... 8. Genel İcra Müdürlüğünün ██████████ E. sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, icra takibine itiraz edildiğini, taşınmaz değerinin 23.000.000,00-TL olarak belirlenmiş olması ve davalının emlakçı müvekkili devre dışı bırakarak müvekkilin bulduğu alıcı adayına tapu devrini gerçekleştirmek suretiyle sözleşmeye aykırı hareket etmesi karşısında; davalı tarafın, (B/3'de) yazılı hizmet bedelinin iki katını ve KDV'sini yani taşınmaz satış bedelinin %4 + KDV'si (23.000.000-TL /100 x 4= 920.000 (Tellaliye) + 184.000 (KDV) = 1.104.000-TL) tutarındaki tellallık ücretini, imzalamış olduğu sözleşme gereği müvekkilime ödemesi gerektiğini, ancak her ne kadar davalının sözleşmeye aykırı hareket etmesi karşılığı hizmet bedelinin iki katını ve KDV'sini ödemeyi kabul ve taahhüt etmiş ise de; Sayın Mahkemenin %2+KDV'sini cezai şart sayarak indirim yapacağını öngörmemiz nedeniyle davacı tarafça; iki katı değil sadece hizmet bedeli yarısı (1.104.000/2=552.000 ) 552.000 -TL. Üzerinden takibe geçildiğini, 552.000-TLnin temerrüt tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalı tarafından müvekkile ödenmesi gerektiğini belirtere, davalının, ... 8.Genel İcra Müdürlüğünün ██████████ E. Numaralı takip dosyasına yapmış olduğu "Borca İtirazının İptali" ile takibin devamını, davalının 552.000,00-TLnin %20'sinden aşağı olmamak üzere icra- inkâr tazminatına mahkûm edilmesini, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın görevli mahkemede açılmadığını, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacı ile aralarında düzenlenen sözleşmenin TBK'nun düzelenen sözleşmenin geçerliliğine ilişkin şartlara uymadığını, davacı şirketin taşınmazın değerlemesi yapma vaadiyle müvekkili ile iletişime geçtiğini, davacı şirketinde teklifi kabul ettiğini akabinde değerleme yetkisinin içerir sözleşme imzalandığını, sözleşmede satış yetkisinin verdiğine dair maddelerin olduğu sayfaların müvekkiline boş şekilde imzalatıldığını, sözleşmeye ilişkin herhangi bir suretin müvekkiline verilmediğini, boş kısımların haricen doldurularak müvekkil ile tellallik sözleşmesi niteliği sağlanmasının amaçlandığını, sözleşmenin hile ile imzalatıldığından bahisle sözleşme tellallik sözleşmesi niteliği taşımadığını, sözleşmeden 10 gün sonra davacının taşınmaz değerleme yapmadan www.sahibinden.com adlı sitede ilan/reklam vererek pazarlama faaliyetlerine başladığını, şirket yetkilisi yurt dışındayken müvekkilinin yazılı onayı olmadan taşınmazın satışı konusunda ... ile görüşmeler yapıldığını, rayiç bedelin çok daha altında olan 20.000.000,00 TL üzerinde █████/2024 tarihinde anlaşmaya varıldığını ve 500.000,00 TL kapora alındığını, şirket yetkilisi yurt dışından döndüğünde satış işlemine onay vermediğini davacı şirkete bildirdiğini, ...'e bu durum iletilmiş ve kaporanın iade edilmiş ve davacı tarafa bildirilmiştir. Daha sonra ilanın yayından kaldırıldığını, dava konusu taşınmazın yayında değilken müvekkili tarafından satıldığını, satışta davacı tarafının hiçbir katkısının olmadığını, müvekkilinin eylemli şekilde sözleşmeyi feshettiğini, davacının iddiaları kabul anlamına gelmemek kaydı ile söz konusu ücrete hak kazandığı düşünülse dahi TBK M.525 gereği ücrette indirim yapılması gerektiğini belirterek davanın usulden ve esastan reddini, davacı aleyhine vekalet ücreti ve disiplin para cezasının hükmedilmesini, davacının davacı aleyhine asıl alacağın % 20'sinden az olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesini, arabuluculuk vekalet ücreti ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasını talep etmiştir. DELİLLER-... 8.Genel İcra Müdürlüğünün ██████████ E. Sayılı takip dosyası-Taraflar arasında düzenlenen sözleşme örneği,-Tapu Kayıtları -Taşınmazın satışına dair ilan örnekleri DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇEDava emlak komisyonculuğu sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali talebine ilişkindir. Davacı vekilince açılan dava ile; davacı şirketin emlak komisyoncusu olduğu, davalı yan ile aralarında, "... İli, .... ..... ... - ..." adresinde yerleşik davalıya ait taşınmazın satışına aracılık hizmeti verilmesi için sözleşme imzalandığını, davalının daha sonra sözleşme hükümlerine aykırı olarak davacıyı devre dışı bırakarak satışı gerçekleştirdiğini, tellaliye ücretinin tahsili için başlatılan icra takibine ise itiraz ettiğini ileri sürerek, davalının, ... 8.Genel İcra Müdürlüğünün ██████████ E. numaralı takip dosyasına yapmış olduğu "Borca İtirazının İptali" ile takibin devamına, davalının 552.000,00-TLnin %20'sinden aşağı olmamak üzere icra- inkâr tazminatına mahkûm edilmesine karar verilmesi için eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Davalı vekilince, sözleşmenin davalı tarafça sonradan doldurulduğu, davacının sözleşmeye aykırı davranışları nedeni ile sözleşmenin süresinden evvel feshedilmiş sayılması gerektiği, davacı tarafın sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği, bu nedenle ücrete hak kazanmadığı, sözleşmede kararlaştırılan ücret /cezai şart üzerinden indirim gerektiği savunularak davanın reddi talep edilmiştir. Davalı vekilince görev itirazı ve hak düşürücü süre itirazı ileri sürülmüş ise de; her iki tarafın ticari şirket olması bu nedenle davanın nisbi ticari dava niteliğinde bulunması dikkate alınarak görev itirazının reddine karar verilmiş, işin esasının incelenmesine geçilmiştir. Davalı vekilince hak düşürücü süre ve zamanaşımı defi savunulmuş ise de; dosya kapsamına göre icra takip tarihi ile dava tarihi arasında 1 yıllık sürenin geçmediği, yine taraflar arasındaki akti ilişki bulunmasına göre TBK 146 maddesi uyarınca zamanşaımı süresinin 10 yıl olarak uygulanması gerektiği kanaatine varılmış olmakla savunmaya hukuki değer atfetmek olanaklı görülmemiştir. Mahkememizce dava ve cevap dilekçesi ekinde yer alan deliller değerlendirilmiş, UYAP sistemi üzerinde davaya ve sözleşme konu taşınmazın aktif ve pasif kayıtları temin edilmiş, uyuşmazlık teknik incelemeyi gerektirmediğinden bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulmaksızın karar verilmiştir. Emlak Komisyonculuğu sözleşmesi, TBK 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. vd. maddelerinde düzenlenmiş olup genel hükümler bakımından vekalet sözleşmesi hükümlerine tabi bir sözleşme türüdür. Komisyon(simsarlık) sözleşmelerinin hukuki tanımı TBK m. 520’de “…simsarın taraflar arasında bir sözleme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” seklinde düzenlenmiştir.Tarafların kabulünde olan ve bir örneği dosya içerisinde yer alan sözleşme örneğinin incelenmesinde, taraflar arasında düzenlenmiş olduğu, sözleşme tarihinin 21.03.2024 olduğu, sözleşme süresinin, düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay + 1 hafta olarak belirlendiği, sözleşmenin; süre sonundan asgari 15 gün önce karşı tarafa ulaşacak bir yazılı bildirimle ve süre sonu itibariyle feshedilmezse, işbu maddede yazılı süre kadar kendiliğinden uzatılmış olacaktır" hükmü ile "İş sahibi sözleşme süresi içinde ...'u dışlayarak, taşınmazı herhangi bir kişiye bizzat kendisi veya bir başka aracı marifetiyle sattığı takdirde, satışın yapıldığı gün itibariyle ...'a yukarıda (B/3'de) yazılı hizmet bedelinin iki katını ve KDV'sini ödemeyi kabul ve taahhüt eder. İş sahibi, sözleşme süresi içinde ...'un bulduğu ve taşınmazı gösterdiği bir kişiye veya o kişinin eşine, çocuklarına, kardeşlerine, anne babasına, iş ortağına veya temsilcisi veya ortağı/üyesi/çalışanı olduğu tüzel kişiye, işbu yetkilendirme sözleşmesi sona erdikten sonra dahi satarsa, yine aşağıda (B/3'de) kararlaştırılan hizmet bedeli + KDV'sinin iki katını ...'a ödeyecektir." hükmü yer aldığı anlaşılmaktadır. Davacı vekilince dava dilekçesine ekli olarak sunulan belge örneklerine göre; davacı firma ile dava dışı ... arasında 25.04.2024 tarihli "Satılıklarda taşınmaz gösterme sözleşmesi" başlıklı gayrimenkul tellallık sözleşmesi imzalandığı, yine davacı ile dava dışı ... arasında 25.04.2024 tarihli "satılıklarda alıcı teklif formu" başlıklı belge düzenlendiği, ... tarafından 26.04.2024 tarihinde davacı şirkete ait banka hesabına (29232 ada 1 parsel b blok bb1satış kaparo bedeli açıklaması ile) kaparo bedeli olarak 500.000-TL yatırıldığı, akabinde davalı tarafça davaya konu edilen taşınmazın 30.04.2024 tarihinde dava dışı ...'e tapuda satış ve devir işleminin yapılmış olduğu anlaşılmıştır. Tüm dosya kapsamına göre; Davacı ve davalı şirket arasında düzenlenen ve yasal mevzuat uyarınca geçerlilik koşullarını taşıdığı anlaşılan 21.03.2024 tarihli sözleşme uyarınca ve sözleşme süresi içinde davacı şirket tarafından, dava dışı ... ile davalı şirket arasında gayrimenkul satış sözleşmesi kurulması hususunda aracılık faaliyeti yapıldığı, akabinde sözleşmenin kurulmuş olduğu ne var ki davalı şirketin davacı şirketi dışlamak suretiyle satış işlemini gerçekleştirdiği, buna göre davacının taraflar arasındaki sözleşmenin B/4 maddesi uyarınca sözleşme bedeli olan 23.000.000,00 TL üzerinden belirlenecek hizmet bedelinin (sözleşme bedelinin %2'si oranında) 2 katını ve KDV'si tutarında cezai şartı ödemek durumunda olduğu kanaatine varılmış ne var ki davacı vekilince yalnızca hizmet bedeli+KDV talebinde bulunulmuş olmakla, taleple bağlı kalınmış ve talebin hizmet bedeli ile sınırlandırılmış olmasına göre de hükmedilen tutar üzerinden herhangi bir indirime gidilmeksizin karar verilmiş, alacağın likit ve belirlenebilir niteliği nazara alındığında hükmedilen tutar üzerinden icra inkar tazminatına karar verilerek aşağıdaki şekilde hükmün tesisi yoluna gidilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davanın KABULÜNE, davalı tarafın ... 8.Genel İcra Dairesi'nin ██████████ Esas sayılı takip dosyasına vaki itirazının iptaline, takibin 552.000,00 asıl alacak üzerinden devamına, 2-Alacağın likit olduğu anlaşılmakla hükmedilen 552.000,00 TL'nin %20'si oranında hesaplanacak icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline davacıya verilmesine, 3-Kabul edilen 552.000,00 TL üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanan 37.707,12 TL karar ve ilam harcından 6.666,78 TL peşin harcın düşümü ile eksik kalan 31.040,34 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,4-Davacı tarafından yatırılan 427,60 TL başvuru harcı, 6.666,78 TL peşin harç olmak üzere toplam 7.094,38 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,5-Davacının karşıladığı 55,00 TL tebligat gideri olmak üzere toplam 55,00 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen 552.000,00 TL üzerinden takdir edilen 86.800,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,7-Arabuluculuk Kanununun 18/A(13). maddesi uyarınca Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 3.600,00 TL arabuluculuk giderinin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,8-Karar kesinleştiğinde taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının re'sen yatırana iadesine,Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. █████/2024